Головна
Адвокатура Росії / Адвокатура України / Адміністративне право Росії і зарубіжних країн / Адміністративне право України / Арбітражний процес / Бюджетна система / Цивільний процес / Цивільне право / Цивільне право Росії / Договірне право / Житлове право / Земельне право / Конституційне право / Корпоративне право / Криміналістика / Лісове право / Міжнародне право (шпаргалки) / Нотаріат / Оперативно-розшукова діяльність / Правова охорона тваринного світу (контрольні) / Правознавство / Правоохоронні органи / Підприємницьке право / Прокурорський нагляд в Україні / Судова бухгалтерія України / Судова психіатрія / Судова експертиза / Теорія держави і права / Транспортне право / Трудове право України / Кримінальне право Росії / Кримінальне право України / Кримінальний процес / Фінансове право / Господарське право України / Екологічне право (курсові) / Екологічне право (лекції) / Економічні злочини
ГоловнаПравоЖитлове право → 
« Попередня Наступна »
Л. В. Тихомирова, М. Ю. Тихомиров. ЮРИДИЧНИЙ ДОВІДНИК з житлових питань, 2011 - перейти до змісту підручника

Права та обов'язки

У статтях розділу II Кодексу визначаються права та обов'язки власника житлового приміщення та інших громадян, які проживають в такому приміщенні, правовий режим спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, компетенція загальних зборів таких власників.

Звернемо увагу, що в розділі II Кодексу регулюються не тільки право власності, але й інші речові права на житлові приміщення. Під речовим правом прийнято розуміти право, що забезпечує задоволення інтересів уповноваженої особи шляхом безпосереднього впливу на річ, яка перебуває у сфері його господарського панування (1). Стаття 216 ЦК України містить приблизний перелік речових прав, до яких віднесено право власності, право довічного успадкованого володіння землею, право постійного (безстрокового) користування землею, право господарського відання, право оперативного управління, сервітути. Фахівці включають до складу речових прав також: право установи на самостійне розпорядження майном (п. 2 ст. 298 ГК РФ); заставу нерухомості (іпотеку) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооперативу на кооперативну квартиру до її викупу; права членів сім'ї власника житлового приміщення на користування цим приміщенням (ст. 292 ГК РФ); право довічного проживання в житловому приміщенні, що належить іншій особі, за договором або в силу заповідального відмови (§ 4 гл. 33 , ст. 1137 ЦК РФ) (2).

(1) Див, наприклад: Цивільне право: Підручник. У 3 т. 6-е видання, перероб. і доп. / Відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велбі; Проспект, 2003. Т. 1. С. 392.

(2) Там же. С. 397.

Відповідно до ГК РФ (ст. ст. 130, 131), ФЗ від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (1) ( ст. ст. 1, 4) і Кодексом (ст. 18) право власності та інші речові права на житлові приміщення підлягають державній реєстрації у випадках, встановлених цими нормативними правовими актами.

(1) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.

Основні права та обов'язки власника житлового приміщення передбачені в ст. 30 Кодексу. У ній відтворені положення п. 1 ст. 288 ГК РФ про те, що власник здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання (про призначення житлових приміщень говорилося вище).

У розділі 5 Кодексу йдеться про суб'єктивне право власності, тобто про закріпленої за власником юридично забезпеченої можливості володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном на свій розсуд і в своєму інтересі шляхом вчинення відносно цього майна будь-яких дій, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, а також можливості усувати втручання третіх осіб у сферу його господарського панування.

Нагадаємо, що володіння - це юридично забезпечена можливість господарського панування власника над річчю. Користування - це юридично забезпечена можливість вилучення з речі корисних властивостей у процесі її особистого або продуктивного споживання. Розпорядження - це юридично забезпечена можливість визначити долю речі шляхом вчинення юридичних актів по відношенню до цієї речі (1).

(1) Див, наприклад: Цивільне право: Підручник. У 3 т. 6-е видання, перероб. і доп. / Відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велбі; Проспект, 2003. Т. 1. С. 407 - 411.

Кодекс встановив правило, згідно з яким ці правомочності власника повинні здійснюватися також відповідно до призначення та межами використання житлового приміщення, встановленими Кодексом. Маються на увазі межі використання такого приміщення, передбачені в ст. 17 Кодексу: а) житлове приміщення може використовуватися законно проживають в ньому особами для здійснення професійної або індивідуальної підприємницької діяльності, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, б) користування приміщенням здійснюється з урахуванням дотримання прав і законних інтересів що у ньому громадян, сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог відповідно до Правил користування жилими приміщеннями, затвердженими Постановою Уряду РФ від 21.01.2006 N 25, в) в житловому приміщенні не можна розміщувати промислові виробництва.

Здійснюючи правомочність щодо розпорядження житловим приміщенням, власник житлового приміщення вправі надати його у володіння та (або) у користування громадянину або юридичній особі за правилами ч. 2 ст. 30 Кодексу.

Власник житлового приміщення має право надати у володіння та (або) у користування належне йому на праві власності житлове приміщення громадянинові на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі, а також юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі з урахуванням вимог, встановлених цивільним законодавством та Кодексом.

У зв'язку з розвитком ринку нерухомості в останні роки все більша кількість квартир та інших житлових приміщень, що перебувають у приватній власності, надається власниками у тимчасове користування іншим особам.

Житлові приміщення можуть бути об'єктом як возмездного, так і безоплатного користування. За оплатним договорами (наймання, оренда тощо) житлові приміщення передаються їх власниками (або уповноваженими особами) іншим особам у тимчасове володіння та (або) користування на строк, встановлений договором, за плату.

Існують також ситуації, коли з етичних чи інших причин громадянин не може чи не бажає отримувати плату від особи, якій житлове приміщення надано в тимчасове користування, наприклад в силу наявності родинних, дружніх та інших особистих відносин. Юридичні особи також має право надавати належні їм житлові приміщення у користування безкоштовно, для проживання, наприклад, своїх співробітників, за винятком випадків, зазначених у п. 2 ст. 690 ГК РФ.

Серед відплатних договорів, на підставі яких власники житлової нерухомості надають житлові приміщення в тимчасове користування іншим особам, крім договорів, передбачених розділами III і IV Кодексу, найбільшого поширення набули договори комерційного найму та оренди житлових приміщень.

У випадках, коли жиле приміщення для своїх цілей наймає юридична особа (як комерційна, так і некомерційна організація), житлове приміщення може бути надано йому у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору. Поняття "інший договір" при цьому не означає ні один з видів договорів найму житлових приміщень, наймачами за якими можуть бути тільки громадяни. Таким "іншим договором", крім договору оренди, можуть бути, наприклад, договір безоплатного користування, договір довірчого управління майном та ін

Відповідно до імперативною нормою п. 2 ст. 288 ГК РФ, яка не підлягає розширювальному тлумаченню, житлові приміщення призначені для проживання громадян. Це стосується всіх видів житлових приміщень, які можуть бути об'єктом договірних відносин, - квартир, житлових будинків, частин квартир або житлових будинків.

Тому в будь-якому випадку юридична особа, якій за договором надано жиле приміщення в тимчасове володіння та (або) користування, може використовувати дане житлове приміщення виключно для проживання громадян (див. п. 2 ст. 671 ГК РФ). Така юридична особа має право, наприклад, надати це приміщення своїм працівникам або іншим громадянам на умовах безоплатного користування або суборенди, якщо вона допускається умовами договору між юридичною особою і власником житлового приміщення (або уповноваженою особою) (1).

(1) Див докладно: Тихомиров М.Ю. Договори про передачу громадянами житлових приміщень у тимчасове користування: Зразки документів з коментарями. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2010 (http://www.urkniga.ru).

В безоплатне користування житлове приміщення передається безкоштовно та без іншого зустрічного надання, але на користувача за загальним правилом покладаються обов'язки підтримувати майно, отримане у безоплатне користування, у справному стані, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту, і нести всі витрати на його утримання. Житлові приміщення надаються у безоплатне користування за правилами, встановленими ст. ст. 689 - 701 глави 36 ЦК РФ (1).

(1) Див докладно: Тихомиров М.Ю. Договір безоплатного користування квартирою: Зразки документів з коментарями. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2010 (http://www.urkniga.ru).

Встановлені межі використання житлового приміщення зумовлюють відповідні обов'язки власника: він зобов'язаний використовувати належне йому на праві власності приміщення таким чином, щоб не виходити за вказані межі.

Відповідно до ч. ч. 3 та 4 ст. 30 Кодексу власник житлового приміщення несе тягар утримання даного приміщення і, якщо дане приміщення є квартирою, спільного майна власників приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, а власник кімнати в комунальній квартирі несе також тягар утримання спільного майна власників кімнат в такій квартирі, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором.

Власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати дане приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися права і законні інтереси сусідів, правила користування жилими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку .

Таким чином, основна обов'язок власника полягає в тому, що саме на нього за загальним правилом покладається тягар утримання належного йому приміщення. Однак дане правило сформульовано в диспозитивної нормі, тому обов'язок утримання приміщення може бути покладена і на обличчя, не що є його власником, у випадках, коли це передбачено федеральним законом або договором (ч. 3 ст. 30 Кодексу).

Крім того, власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати дане приміщення в належному стані, дотримуватися права і законні інтереси сусідів, а також правила, встановлені нормативними правовими актами. Так, Правила користування житловими приміщеннями затверджені Постановою Уряду РФ від 21.01.2006 N 25 (1). Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку затверджені Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491 (2).

(1) СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

(2) СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Невиконання власником зазначених обов'язків може служити підставою застосування до власника заходів юридичної відповідальності, наприклад адміністративної у вигляді попередження або штрафу (див. ст. Ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ), цивільно-правової у вигляді позбавлення права власності на житлове приміщення (ст. 293 ГК РФ).

Згідно ст. 293 ГК РФ, якщо власник житлового приміщення використовує його не за призначенням, систематично порушує права та інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житлом, допускаючи його руйнування, орган місцевого самоврядування може попередити власника про необхідність усунути порушення, а якщо вони тягнуть руйнування приміщення - також призначити власнику відповідний строк для ремонту приміщення.

Якщо власник після попередження продовжує порушувати права та інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не зробить необхідний ремонт, то суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення.

 Права і обов'язки громадян, які проживають разом з власником в належному йому житловому приміщенні, визначаються в ст. 31 Кодексу. 

 Відповідно до ч. 1 зазначеної статті до членів сім'ї власника житлового приміщення відносяться які проживають разом з даними власником в належному йому житловому приміщенні його чоловік, а також діти і батьки даного власника. Інші родичі, непрацездатні утриманці і у виняткових випадках інші громадяни можуть бути визнані членами сім'ї власника, якщо вони вселені власником в якості членів своєї сім'ї. 

 Відзначимо, що коло членів сім'ї, пов'язаних правами і обов'язками, по-різному визначається залежно від цілей правового регулювання в різних галузях права - сімейному, цивільному, трудовому і т.д. Він різний і в різних правових інститутах однієї галузі права (наприклад, в житловому і спадковому праві) (1). Кодекс відносить до членів сім'ї власника житлового приміщення проживають разом з ним в належному йому приміщенні його дітей, батьків і чоловіка (дружину). Членами сім'ї власника можуть бути визнані також інші родичі, непрацездатні утриманці, а у виняткових випадках - і інші громадяни, але за умови, зазначеному в ч. 1 ст. 31 Кодексу. 

 (1) Див коментар до ст. 2 СК РФ / / Коментар до Сімейного кодексу Російської Федерації / Відп. ред. І.М. Кузнецова. М.: БЕК, 1996. 

 У п. 11 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" (1) встановлено, що питання про визнання особи членом сім'ї власника житлового приміщення судам слід дозволяти з урахуванням положень ч. 1 ст. 31 Кодексу, виходячи з наступного: 

 (1) Бюлетень Верховного Суду РФ. 2009. N 9. 

 а) членами сім'ї власника житлового приміщення є проживають разом з ним в належному йому житловому приміщенні його чоловік, а також діти і батьки даного власника. При цьому подружжям вважаються особи, шлюб яких зареєстрований в органах реєстрації актів цивільного стану (ст. 10 СК РФ). Для визнання названих осіб, всесвітів власником в житлове приміщення, членами його сім'ї досить встановлення тільки факту їх спільного проживання з власником у цьому житловому приміщенні і не потрібно встановлення фактів ведення ними спільного господарства з власником житлового приміщення, надання взаємної матеріальної та іншої підтримки; 

 б) членами сім'ї власника житлового приміщення можуть бути визнані інші родичі незалежно від ступеня споріднення (наприклад, бабусі, дідусі, брати, сестри, дядьки, тітки, племінники, племінниці та ін) та непрацездатні утриманці як самого власника, так і членів його сім'ї , а у виняткових випадках інші громадяни (наприклад, особа, яка проживає разом з власником без реєстрації шлюбу), якщо вони вселені власником житлового приміщення в якості членів своєї сім'ї. Для визнання перелічених осіб членами сім'ї власника житлового приміщення потрібно не тільки встановлення юридичного факту вселення їх власником в житлове приміщення, а й з'ясування змісту волевиявлення власника на їх вселення, а саме: Чи вселяє ним особа для проживання в житловому приміщенні як член його сім'ї, або житлове приміщення надавалося для проживання з інших підстав (наприклад, у безоплатне користування, за договором найму). Зміст волевиявлення власника в разі спору визначається судом на підставі пояснень сторін, третіх осіб, показань свідків, письмових документів (наприклад, договору про вселення в житлове приміщення) та інших доказів (ст. 55 ЦПК РФ). 

 При цьому необхідно мати на увазі, що сімейні відносини характеризуються, зокрема, взаємною повагою і взаємною турботою членів сім'ї, їх особистими немайновими і майновими правами і обов'язками, спільними інтересами, відповідальністю один перед одним, веденням спільного господарства. 

 При визначенні кола осіб, які належать до непрацездатних утриманцям, судам належить керуватися п. п. 2 і 3 ст. 9 ФЗ від 17.12.2001 N 173-ФЗ "Про трудові пенсії в Російській Федерації" (1), в яких дається перелік непрацездатних осіб, а також встановлюються ознаки перебування особи на утриманні (знаходиться на повному утриманні або отримує від іншої особи допомогу, яка є для нього постійним і основним джерелом засобів до існування). 

 (1) СЗ РФ. 2001. N 52 (ч. I). Ст. 4920; 2002. N 30. Ст. 3033; 2003. N 1. Ст. 13; N 48. Ст. 4587; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 8. Ст. 605; 2006. N 23. Ст. 2377, 2384; 2007. N 40. Ст. 4711; N 45. Ст. 5421; N 49. Ст. 6072; 2008. N 18. Ст. 1942; N 30 (ч. I). Ст. 3602, 3612; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152; N 27. Ст. 3265; N 30. Ст. 3739; РГ. 2009. 30 грудня. 

 Судам також необхідно мати на увазі, що реєстрація особи за місцем проживання за заявою власника житлового приміщення або її відсутність не є визначальними обставинами для вирішення питання про визнання його членом сім'ї власника житлового приміщення, оскільки відповідно до ст. 3 Закону РФ від 25.06.1993 N 5242-1 "Про право громадян України на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання в межах 

 Російської Федерації "(1) реєстрація або відсутність такої не можуть служити підставою обмеження або умовою реалізації прав і свобод громадян, передбачених Конституцією РФ, федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації. Наявність або відсутність у особи реєстрації в житловому приміщенні є лише одним із доказів по справі, яка підлягає оцінці судом поряд з іншими доказами. 

 (1) Відомості РФ. 1993. N 32. Ст. 1227; СЗ РФ. 2004. N 45. Ст. 4377; 2008. N 52 (ч. I). Ст. 6236. 

 У судовій практиці виникало питання: чи необхідно учаснику спільної часткової власності на квартиру (у тому числі однокімнатну) отримання згоди іншого власника цього житлового приміщення на вселення членів своєї сім'ї чи інших громадян, вселяє їм в якості членів своєї сім'ї? Президія Верховного Суду РФ роз'яснив, що власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення (ст. 288 ЦК України, ст. 30 Кодексу). 

 Для здійснення правомочності володіння і користування майном, що перебуває в частковій власності, необхідна згода інших співвласників (ст. 247 ГК РФ). Даною нормою слід керуватися і при вирішенні питань, пов'язаних з володінням і користуванням житловим приміщенням, яке знаходиться у спільній частковій власності. 

 Вселення власником житлового приміщення членів своєї сім'ї та інших громадян є реалізацією права користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням, у зв'язку з чим необхідна згода всіх співвласників цього житлового приміщення. 

 Разом з тим при вселенні в житлове приміщення неповнолітніх дітей слід враховувати, що на батьків покладено обов'язок виховувати своїх дітей (ст. 54 СК РФ), що обумовлює необхідність їх проживання разом з батьками. У зв'язку з цим вселення неповнолітніх дітей в житлове приміщення, де проживають їхні батьки, здійснюється незалежно від думки решти власників житлового приміщення (див. Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду РФ за перший квартал 2010 року, затверджений Постановою Президії Верховного Суду РФ від 16.06. 2010). 

 Члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування даним житловим приміщенням нарівні з його власником, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї. Члени сім'ї власника житлового приміщення зобов'язані використовувати дане житлове приміщення за призначенням, забезпечувати його збереження (див. ч. 2 ст. 31 Кодексу). 

 Права членів сім'ї власника житлового приміщення на користування цим приміщенням регламентуються не тільки Кодексом, а й ГК РФ, наприклад ст. 292. Пунктом 1 цієї статті передбачено, що члени сім'ї власника, що у своєму житловому приміщенні, мають право користування цим приміщенням на умовах, передбачених житловим законодавством. Конкретизуючи дану норму, Кодекс ввів загальне правило, згідно з яким члени сім'ї власника користуються жилим приміщенням нарівні з власником, тобто у сфері користування приміщенням вони мають так само правомочностями, які є у власника (див. ч. 2 ст. 31). Винятки з цього правила можуть бути передбачені тільки угодою між власником і членами його сім'ї. 

 У п. 12 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" звернуто увагу судів на те, що ч. 2 ст. 31 Кодексу не наділяє членів сім'ї власника правом на вселення в дане житлове приміщення інших осіб. Разом з тим, враховуючи положення ст. 679 ГК РФ про безумовне право наймача за договором найму та громадян, постійно з ним проживають, на вселення в житлове приміщення неповнолітніх дітей, а також ч. 1 ст. 70 Кодексу про право батьків на вселення в житлове приміщення своїх неповнолітніх дітей без обов'язкової згоди інших членів сім'ї наймача за договором соціального найму та наймодавця, за аналогією закону (ч. 1 ст. 7 Кодексу) з метою забезпечення прав неповнолітніх дітей за членами сім'ї власника житлового приміщення може бути визнано право на вселення своїх неповнолітніх дітей у житлове приміщення. 

 Власник приміщення не має права в односторонньому порядку, без згоди членів своєї сім'ї, обмежити їх право користування відповідним житловим приміщенням. Відповідно до п. 3 ст. 292 ГК РФ члени сім'ї власника житлового приміщення можуть вимагати усунення порушень їх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника приміщення. 

 При цьому слід враховувати, що перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом (див. п. 2 ст. 292 ГК РФ). 

 Угодою, про який йдеться в ч. 2 ст. 31 Кодексу, в користування членам сім'ї власника, наприклад, можуть бути надані окремі кімнати в квартирі власника, встановлено порядок користування загальними приміщеннями в квартирі, визначено розмір витрат члена сім'ї власника на оплату житлового приміщення та комунальних послуг і т.п. 

 У зв'язку з тим що Кодекс не встановлює спеціальних вимог до порядку укладання такої угоди, а також до його форми і умовам, виходячи з норм ч. 1 ст. 7 Кодексу до таких угод застосовуються правила ЦК РФ про цивільно-правові угодах (ст. ст. 153 - 181). 

 Ці ж правила слід застосовувати і до угоди власника житлового приміщення з членами його сім'ї про відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням, можливість укладення якої допускає ч. 3 ст. 31 Кодексу, а також до угоди між власником житлового приміщення і колишнім членом його сім'ї про збереження права користування житловим приміщенням, передбаченому ч. 4 ст. 31 Кодексу (див. п. 12 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації"). 

 Дієздатні і обмежені судом у дієздатності члени сім'ї власника житлового приміщення несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї (див. ч. 3 ст. 31 Кодексу). 

 Таким чином, оскільки члени сім'ї власника мають широкі правами в сфері користування належним власнику приміщенням, остільки на дієздатних і обмежених судом у дієздатності членів сім'ї за загальним правилом покладається солідарна з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням. 

 При солідарній відповідальності боржників (наприклад, власника і кожного з дієздатних і (або) обмежених судом у дієздатності членів його сім'ї, які проживають разом з власником в належному йому приміщенні) кредитор має право вимагати виконання як від усіх боржників разом, так і від кожного з них в окремо, причому як повністю, так і в частині, боргу. Кредитор, який не одержав повного задоволення від одного з солідарних боржників, має право вимагати недоодержане від решти таких боржників. Солідарні боржники залишаються зобов'язаними доти, поки зобов'язання не виконано повністю (див. ст. 323 ГК РФ). 

 Відповідно до ст. 325 ГК РФ виконання солідарного обов'язку повністю одним з боржників звільняє інших боржників від виконання кредиторові. Якщо інше не випливає з відносин між солідарними боржниками, то: а) боржник, який виконав солідарний обов'язок, має право регресної вимоги до інших боржників у рівних частках за вирахуванням частки, що падає на нього самого, б) не сплачене одним із солідарних боржників боржникові, який виконав солідарну обов'язок, падає в рівних частках на цього боржника і на інших боржників. 

 Обов'язок нести солідарну з власником відповідальність покладається тільки на дієздатних і обмежених судом у дієздатності членів сім'ї. Повністю дієздатними є громадяни, які досягли 18 років або вступили в шлюб раніше цього віку, а також неповнолітні з 16 років, що пройшли процедуру емансипації у відповідності зі ст. 27 ГК РФ. Обмеження дієздатності допускається в судовому порядку стосовно громадянина, який внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами ставить свою сім'ю в тяжке матеріальне становище. Над таким громадянином встановлюється піклування. 

 Слід звернути увагу на те, що передбачена п. 1 ст. 292 ГК РФ солідарна відповідальність членів сім'ї власника житлового приміщення сформульована в імперативній нормі. Кодекс ж, відтворюючи дане положення ГК РФ, допускає при цьому можливість встановити інші правила в угоді між власником і членами його сім'ї, тобто норма набуває диспозитивний характер. На практиці це може породити труднощі в правозастосуванні, оскільки дозвіл даної колізії може грунтуватися на взаємовиключних, але проте вірних аргументах. З одного боку, житлове право - це інститут цивільного права.

 Отже, норми Кодексу повинні відповідати ГК РФ (див. ст. 3 ГК РФ). З іншого боку, вказана норма Кодексу може розглядатися в якості спеціальної по відношенню до загальної нормі п. 1 ст. 292 ГК РФ. Тому видається, що законодавцю доцільно привести розглядаються правила ГК РФ та Кодексу у відповідність другу іншому. 

 У ч. 4 ст. 31 Кодексу введені правила, що регулюють припинення права користування 

 житловим приміщенням членів сім'ї власника. 

 У разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї. Якщо у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення відсутні підстави набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення та інші заслуговують уваги обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування житловим приміщенням, що належить зазначеному власнику, може бути збережене за колишнім членом його сім'ї на певний термін на підставі рішення суду. При цьому суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їх вимогу. 

 Кодекс виходить з того, що в основі права користування житловим приміщенням членів сім'ї власника знаходяться їхні сімейні стосунки з власником. Тому передбачено, що в разі припинення таких сімейних відносин за загальним правилом припиняється і право колишніх членів сім'ї власника на користування належним йому житловим приміщенням. Тут маються на увазі насамперед випадки розірвання шлюбу між подружжям і визнання шлюбу недійсним. 

 За змістом ч. ч. 1 і 4 ст. 31 Кодексу, до колишніх членів сім'ї власника житлового приміщення відносяться особи, з якими у власника припинені сімейні відносини. Під припиненням сімейних відносин між подружжям слід розуміти розірвання шлюбу в органах запису актів громадянського стану, в суді, визнання шлюбу недійсним. Відмова від ведення спільного господарства інших осіб з власником житлового приміщення, відсутність у них з власником загального бюджету, загальних предметів побуту, ненадання взаємної підтримки один одному і т.п., а також виїзд в інше місце проживання можуть свідчити про припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення, але повинні оцінюватися в сукупності з іншими доказами, представленими сторонами. 

 Питання про визнання особи колишнім членом сім'ї власника житлового приміщення при виникненні спору вирішується судом з урахуванням конкретних обставин кожної справи. 

 При цьому, враховуючи положення ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, слід мати на увазі, що оскільки ведення спільного господарства між власником житлового приміщення та особою, всесвітам їм у дане житлове приміщення, не є обов'язковою умовою визнання його членом сім'ї власника житлового приміщення, то і відсутність ведення спільного господарства власником житлового приміщення з зазначеною особою або припинення ними ведення спільного господарства (наприклад, за взаємною згодою) саме по собі не може свідчити про припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення. Дана обставина має оцінюватися в сукупності з іншими доказами, представленими сторонами по справі (ст. 67 ЦПК РФ). 

 Судам також необхідно мати на увазі, що відповідно до п. 4 ст. 71 СК РФ дитина, щодо якого батьки (один з них) позбавлені батьківських прав, зберігає право користування житловим приміщенням. 

 В силу положень СК РФ про відповідальність батьків за виховання і розвиток своїх дітей, їх обов'язки піклуватися про їх здоров'я, фізичний, психічний, духовний і моральний розвиток розірвання шлюбу батьків, визнання його недійсним або роздільне проживання батьків не впливають на права дитини (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 63 СК РФ), в тому числі на житлові права. Тому припинення сімейних відносин між батьками неповнолітньої дитини, проживає в жилому приміщенні, що знаходиться у власності одного з батьків, не тягне за собою втрату дитиною права користування житловим приміщенням у контексті правил ч. 4 ст. 31 Кодексу (див. п. п. 13 і 14 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації"). 

 Необхідно звернути увагу на те, що норми ч. 4 ст. 31 Кодексу застосовуються тільки тоді, коли інші правила не передбачені угодою між власником і колишнім членом його сім'ї (наприклад, шлюбним договором або будь-яким іншим угодою). Якщо в договірному порядку зазначені відносини не врегульовані, то при припиненні права користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї застосовуються правила і процедури, встановлені ст. 31 Кодексу. 

 Коли мова йде про припинення права колишнього чоловіка на користування житловим приміщенням, необхідно мати на увазі положення ЦК РФ і СК РФ, що визначають режим спільної власності подружжя. Так, за загальним правилом майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їх спільною власністю (п. 1 ст. 256 ЦК України, ст. 34 СК РФ). Тому, якщо, наприклад, титульним власником квартири є один чоловік, але при цьому квартира була придбана під час шлюбу, до другого чоловіка після розірвання шлюбу не повинні застосовуватися зазначені вище норми Кодексу. Майнові спори між колишнім подружжям (про визначення часток, про визнання права на частку у спільній власності, виділ частки в натурі, поділ спільного майна тощо) вирішуються в суді за правилами ЦПК РФ. 

 Якщо житлове приміщення належало одному з подружжя до вступу в шлюб або було отримано ним під час шлюбу в дар, в порядку успадкування або з інших безоплатним операцій, то таке приміщення є власністю цього чоловіка (п. 2 ст. 256 ЦК України, ст. 36 СК РФ). Тому в разі розірвання шлюбу право користування цим приміщенням колишнього чоловіка, не що був власником, не зберігається. 

 Однак такий колишній чоловік може вимагати в судовому порядку визнання зазначеного житлового приміщення спільною власністю. Для цього необхідно довести, що протягом шлюбу за рахунок спільного майна подружжя або особистого майна або праці дружина, яка не є власником приміщення, було зроблено вкладення, що значно збільшили вартість житлового приміщення (капітальний ремонт, реконструкція, переобладнання тощо). Це правило не застосовується тільки у випадку, якщо договором між подружжям передбачено інше (див. абз. 3 п. 2 ст. 256 ЦК України, ст. 37 СК РФ). Якщо суд встановить наявність зазначених вище обставин і визнає приміщення спільною власністю колишнього подружжя, то розглянуті положення Кодексу, що містяться у ст. 31, не можуть застосовуватися. 

 Колишні члени сім'ї власника втрачають право користування житловим приміщенням і повинні звільнити його (ч. 1 ст. 35 Кодексу). В іншому випадку власник житлового приміщення вправі вимагати їх виселення в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення. 

 Верховний Суд РФ у п. п. 15 - 18 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" встановив, що при розгляді позову власника житлового приміщення до колишньому члену сім'ї про припинення права користування житловим приміщенням та виселення суду в разі заперечення відповідача проти задоволення позову з метою забезпечення балансу інтересів сторін спірного правовідносини надолужити виходячи з положень ч. 4 ст. 31 Кодексу вирішити питання про можливість збереження за колишнім членом сім'ї права користування житловим приміщенням на певний строк незалежно від пред'явлення їм зустрічного позову про це. 

 Прийняття судом рішення про збереження права користування житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї на певний термін допускається ч. 4 ст. 31 Кодексу при встановленні таких обставин: 

 а) відсутність у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення підстав придбання або здійснення права користування іншим житловим приміщенням (тобто у колишнього члена сім'ї власника немає іншого житлового приміщення у власності, відсутнє право користування іншим житловим приміщенням за договором найму; колишній член сім'ї не є учасником договору пайової участі у будівництві житлового будинку, квартири або іншого цивільного правового договору на придбання житла тощо); 

 б) відсутність у колишнього члена сім'ї власника можливості забезпечити себе іншим житловим приміщенням (купити квартиру, укласти договір найму житлового приміщення та ін) з причини майнового стану (відсутній заробіток, недостатньо коштів) та інших заслуговують уваги обставин (стан здоров'я, непрацездатність за віком або станом здоров'я, наявність непрацездатних утриманців, втрата роботи, навчання тощо). 

 При визначенні тривалості строку, на який за колишнім членом сім'ї власника житлового приміщення зберігається право користування житловим приміщенням, суду слід виходити з принципу розумності та справедливості і конкретних обставин кожної справи, враховуючи матеріальний стан колишнього члена сім'ї, можливість спільного проживання сторін в одному житловому приміщенні і інші заслуговують уваги обставини. 

 При вирішенні питання про збереження на певний строк права користування житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника житлового приміщення суд, відповідно до ч. 4 ст. 31 Кодексу, також має право на вимогу колишнього члена сім'ї власника одночасно покласти на власника житлового приміщення обов'язок щодо забезпечення іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка чи інших колишніх членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання. 

 Коло аліментообязанного осіб, підстави виникнення аліментних зобов'язань визначені СК РФ (п. 4 ст. 30, ст. Ст. 80 - 105). 

 Вирішуючи питання про можливість покладання на власника житлового приміщення обов'язки щодо забезпечення іншим житловим приміщенням колишнього члена його сім'ї, суду необхідно виходити з конкретних обставин справи, враховуючи, зокрема: тривалість стану подружжя у шлюбі; тривалість спільного проживання власника житлового приміщення і колишнього члена його сім'ї в житловому приміщенні; вік, стан здоров'я, матеріальне становище сторін; період часу, протягом якого власник житлового приміщення виконував і буде зобов'язаний виконувати аліментні зобов'язання на користь колишнього члена своєї сім'ї; наявність у власника житлового приміщення грошових коштів для придбання іншого жилого приміщення колишньому члену своєї сім'ї; наявність у власника житлового приміщення крім житлового приміщення, в якому він проживав з колишнім членом своєї сім'ї, інших житлових приміщень у власності, одне з яких може бути надано для проживання колишньому члену сім'ї, і т.п. 

 Якщо суд прийде до висновку про необхідність покладання на власника житлового приміщення обов'язки щодо забезпечення колишнього члена його сім'ї іншим житловим приміщенням, то в рішенні суду повинні бути визначені: термін виконання власником житлового приміщення такого обов'язку, основні характеристики наданого іншого житлового приміщення і його місце розташування (виходячи з вимог ч. 2 ст. 15 та ч. 1 ст. 89 Кодексу), а також на якому праві власник забезпечує колишнього члена своєї сім'ї іншим житловим приміщенням. За згодою колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення надане йому власником інше жиле приміщення може перебувати і в іншому населеному пункті. Що стосується розміру житлового приміщення, що надається власником колишньому члену сім'ї, то суду з урахуванням матеріальних можливостей власника та інших заслуговують уваги обставин слід визначити лише його мінімальну площу. Беручи до уваги, що вч. 4 ст. 31 Кодексу отсутствуетуказаніе на те, в якому порядку, на яких умовах і праві власник житлового приміщення повинен забезпечити колишнього члена своєї сім'ї, стосовно якого він виконує аліментні зобов'язання, іншим житловим приміщенням (на праві власності, праві найму, праві безоплатного користування), суду належить вирішувати дане питання, виходячи з конкретних обставин кожної справи, керуючись принципами розумності, справедливості, гуманізму, реальними можливостями власника житлового приміщення виконати судове рішення. Тому суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити колишнього члена його сім'ї іншим житловим приміщенням як за договором найму або безоплатного користування, так і на праві власності (тобто купити житлове приміщення, подарувати, побудувати і т.д.). 

 У резолютивній частині рішення суду за позовом власника житлового приміщення про припинення права користування колишнього члена сім'ї власника цим житловим приміщенням і його виселення повинні міститися вичерпні висновки суду, що випливають зі встановлених в мотивувальній частині фактичних обставин справи, про задоволення позову або про відмову в задоволенні позову повністю або в частині (ч. 5 ст. 198 ЦПК РФ). У ній має бути чітко сформульовано, що саме постановив суд як по спочатку заявленого позову власника житлового приміщення, так і за зустрічним вимогу колишнього члена сім'ї (відповідача), якщо воно було заявлено (ст. 138 ЦПК РФ). Судом повинні бути дозволені і інші питання, зазначені в законі, з тим щоб рішення не викликало труднощів при його виконанні (ч. 5 ст. 198, ст. Ст. 204 - 207 ЦПК РФ). 

 Судам слід враховувати, що якщо правовідносини з користування житловим приміщенням носять триває характер, то положення ч. 4 ст. 31 Кодексу в силу ст. 5 ФЗ від 29.12.2004 N 189-ФЗ "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" (1) (далі - Вступний закон) можуть застосовуватися і в тому випадку, якщо сімейні відносини між власником житлового приміщення і членом його сім'ї, які проживають разом з власником в належному йому житловому приміщенні, були припинені до введення в дію Кодексу. 

 (1) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15; N 52 (ч. I). Ст. 5597; 2006. N 27. Ст. 2881; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 14; N 49. Ст. 6071; 2009. N 19. Ст. 2283; 2010. N 6. Ст. 566. 

 Разом з тим при розгляді позову власника житлового приміщення про визнання колишнього члена його сім'ї таким, що втратив право користування цим житловим приміщенням необхідно мати на увазі, що відповідно до ст. 19 введеного закону дію положень ч. 4 ст. 31 Кодексу не поширюється на колишніх членів сім'ї власника приватизованого житлового приміщення за умови, що в момент приватизації даного житлового приміщення зазначені особи мали рівні права користування цим приміщенням з особою, його приватизували, якщо інше не встановлено законом або договором. Згідно ч. ч. 2 і 4 ст. 69 ЖК РФ (до 01.03.2005 - ст. 53 ЖК 1983 р.) рівні права з наймачем житлового приміщення за договором соціального найму в державному і муніципальному житловому фонді, в тому числі право користування цим приміщенням, мають члени сім'ї наймача і колишні члени сім'ї наймача, що продовжують проживати в займаному житловому приміщенні. 

 До названих у ст. 19 введеного закону колишнім членам сім'ї власника житлового приміщення не може бути застосовано п. 2 ст. 292 ГК РФ, так як, даючи згоду на приватизацію займаного за договором соціального найму житлового приміщення, без якого вона була б неможлива (ст. 2 Закону РФ від 04.07.1991 N 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" <1 >), вони виходили з того, що право користування даним житловим приміщенням для них буде носити безстроковий характер і, отже, воно повинно враховуватися при переході права власності на житлове приміщення за відповідним основи до іншої особи (наприклад, купівля-продаж, міна, дарування , рента, спадкування). 

 (1) Відомості РРФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Відомості РФ. 1993. N 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472; 1999. N 18. Ст. 2214; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; N 48. Ст. 4738; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15; 2006. N 27. Ст. 2881; 2008. N 24. Ст. 2797. 

 Аналогічним чином при переході права власності на житлове приміщення до іншої особи має вирішуватися питання про збереження права користування цим житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника житлового приміщення, який раніше реалізував своє право на приватизацію житлового приміщення, а потім вселився в інше житлове приміщення в якості члена сім'ї наймача за договором соціального найму і, проживаючи в ньому, дав необхідне для приватизації цього житлового приміщення згоду. 

 Згідно ч. ч. 5 і 6 ст. 31 Кодексу після закінчення терміну користування житловим приміщенням, встановленого рішенням суду, прийнятим з урахуванням положень ч. 4 даної статті, відповідне право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється, якщо інше не встановлено угодою між власником і даними колишнім членом його сім'ї. До закінчення зазначеного строку право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється одночасно з припиненням права власності на дане житлове приміщення цього власника або, якщо відпали обставини, які послужили підставою для збереження такого права, на підставі рішення суду. 

 Колишній член сім'ї власника, що користується житловим приміщенням на підставі рішення суду, прийнятого з урахуванням положень ч. 4 ст. 31 Кодексу, має права, несе обов'язки і відповідальність, передбачені ч. ч. 2 - 4 зазначеної статті. 

 За змістом положень ч. 5 ст. 31 Кодексу, власник житлового приміщення не позбавлений можливості на власний розсуд розпорядитися належним йому житловим приміщенням (наприклад, продати, подарувати) і втом випадку, якщо не закінчився термін права користування цим житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника, встановлений судом на підставі ч. 4 ст . 31 Кодексу. 

 Якщо в період дії встановленого судом терміну права користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника право власності цього власника на житлове приміщення припинено з тих чи інших підстав (наприклад, у зв'язку зі смертю власника житлового приміщення, в результаті вчинення власником цивільно-правових угод), право користування даним житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється одночасно з припиненням права власності до закінчення зазначеного терміну і він зобов'язаний звільнити житлове приміщення (ч. 5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 Кодексу). 

 Якщо колишній член сім'ї власника не звільняє житлове приміщення, то новий власник цього житлового приміщення на підставі ч. 1 ст. 35 Кодексу має право вимагати його виселення з даного житлового приміщення в судовому порядку (див. п. 19 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації"). 

 Громадянин, який користується житловим приміщенням на підставі угоди з власником даного приміщення, має права, несе обов'язки і відповідальність відповідно до умов такої угоди (ч. 7 ст. 31 Кодексу). 

 Йдеться про громадян, які не відносяться до членів сім'ї власника житлового приміщення, як вони визначені у ч. 1 вказаної статті. Основною відмінністю таких громадян від членів сім'ї власника житлового приміщення є те, що права, обов'язки та відповідальність членів сім'ї власника житлового приміщення визначені в законі (ч. ч. 2, 3 ст. 31 Кодексу), в той час як права, обов'язки і відповідальність інших громадян, яким власник житлового приміщення надав право користування цим приміщенням, визначаються угодою такого громадянина з власником житлового приміщення. Кодекс обов'язкових вимог до форми такої угоди не встановлює, тому воно може бути укладена як в усній (ст. 159 ЦК РФ), так і в письмовій формі (простій чи нотаріальній - ст. Ст. 160 - 163 ГК РФ) (1). 

 (1) Див: Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / Під ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2008. С. 93 (http://www.urkniga.ru). 

 Забезпечення прав власника житлового приміщення при вилученні земельної ділянки 

 До введення в дію Кодексу відносини, пов'язані з вилученням у власника житлового приміщення, що знаходиться на земельній ділянці, вилучається для державних або муніципальних потреб, не були докладно регламентовані. Кодекс передбачив юридичні гарантії житлових прав власника жилого приміщення у разі вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб. При цьому житлове приміщення також підлягає вилученню, але тільки шляхом викупу з дотриманням норм цивільного та земельного законодавства, а також положень ст. 32 Кодексу. 

 Згідно ч. 1 вказаної статті житлове приміщення може бути вилучене у власника шляхом викупу у зв'язку з вилученням відповідної земельної ділянки для державних або муніципальних потреб. Викуп частини житлового приміщення допускається не інакше як за згодою власника. Залежно від того, для чиїх потреб вилучається земельна ділянка, викуп житлового приміщення здійснюється Російською Федерацією, відповідним суб'єктом Російської Федерації чи муніципальній освітою. 

 Слід звернути увагу на те, що правова підстава користування власником житлового приміщення земельною ділянкою (власність, оренда, довічне успадковане володіння, право постійного (безстрокового) користування) в даному випадку значення не має. 

 У ситуації, що житлове приміщення вилучається не довільно, а з причини вилучення для державних або муніципальних потреб земельної ділянки, на якій воно розташоване. У свою чергу, вилучення земельної ділянки для зазначених потреб, відповідно до ст. 49 ЗК РФ, здійснюється лише у виняткових випадках. До них відносяться три підстави вилучення, вичерпним чином визначені в ЗК РФ: а) виконання міжнародних зобов'язань Російської Федерації, б) розміщення об'єктів державного або муніципального значення, вичерпним чином перелічених у зазначеній статті, за відсутності інших варіантів можливого розміщення цих об'єктів; в) інші обставини у встановлених федеральними законами випадках, а стосовно до вилучення, у тому числі шляхом викупу, земельних ділянок із земель, що перебувають у власності суб'єктів Російської Федерації або муніципальній власності, - у випадках, встановлених законами суб'єктів Російської Федерації. 

 Умови та порядок вилучення, у тому числі шляхом викупу, земельних ділянок для державних або муніципальних потреб визначені у ст. 55 ЗК РФ. 

 Особливості резервування земель, вилучення земельних ділянок та (або) розташованих на них інших об'єктів нерухомого майна для державних або муніципальних потреб, знесення об'єктів нерухомого майна з метою організації і проведення Олімпійських ігор та Паралімпійських ігор та розвитку міста Сочі як гірськокліматичного курорту визначені у ст. 15 та ін ФЗ від 01.12.2007 N 310-ФЗ "Про організацію і про проведення XXII Олімпійських зимових ігор і XI Паралімпійських зимових ігор 2014 року в місті Сочі, розвитку міста Сочі як гірськокліматичного курорту і внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації" (1). 

 (1) СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6071; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3618; 2009. N 1. Ст. 19; N 26. Ст. 3123; N 29. Ст. 3592; N 52 (ч. I). Ст. 6455. 

 Відповідно до підпункту "в" п. 20 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" обов'язок щодо доказування того, що прийняте рішення про вилучення земельної ділянки обумовлено державними або муніципальними потребами і використання даної земельної ділянки з метою, для яких він вилучається, неможливо без припинення права власності на відповідне житлове приміщення (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за винятком випадків , передбачених законом (наприклад, частинами 10 - 11 ст. 32 Кодексу), покладається на державний орган чи орган місцевого самоврядування. 

 Під державними або муніципальними потребами при вилученні земельних ділянок слід розуміти потреби Російської Федерації, суб'єкта Російської Федерації або муніципального освіти, пов'язані з обставинами, встановленими відповідно федеральними законами або законами суб'єктів Російської Федерації, задоволення яких неможливо без вилучення земельних ділянок (наприклад, виконання міжнародних зобов'язань Російської Федерації, розміщення об'єктів державного або муніципального значення за відсутності інших варіантів їх розміщення, забудова відповідно до генеральними планами міських і сільських поселень). 

 ЗК РФ вживає вираз "вилучення, у тому числі шляхом викупу, земельних ділянок для державних або муніципальних потреб", але відповідні відносини детально не регламентує. При цьому відносини, пов'язані з викупом у власника земельної ділянки, що вилучається для зазначених потреб, регулює ГК РФ. Так, він визначає порядок викупу земельної ділянки для державних або муніципальних потреб (ст. 279), права власника вилучається земельної ділянки (ст. 280), встановлює випадки, коли викуп земельної ділянки проводиться за рішенням суду (ст. 282). 

 Стаття 32 Кодексу відтворює основні правила ЦК РФ, що регулюють викуп земельних ділянок для державних або муніципальних потреб (ст. ст. 279 - 282 ГК РФ), стосовно до викупу житлових приміщень, розташованих на таких ділянках. 

 Рішення про вилучення житлового приміщення приймається тим же органом, який прийняв рішення про вилучення відповідної земельної ділянки, тобто федеральним органом виконавчої влади, органом виконавчої влади суб'єкта Федерації або органом місцевого самоврядування (див. п. 2 ст. 279 ГК РФ). Конкретні органи, уповноважені приймати рішення про вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб, визначаються федеральним земельним законодавством. 

 Порядок підготовки та прийняття рішення про вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб визначається федеральним законодавством, зокрема цивільним та земельним законодавством (ст. ст. 279 - 283 ЦК України, ст. Ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ). 

 Рішення органу державної влади або органу місцевого самоврядування про вилучення житлового приміщення, як і рішення про вилучення землі, підлягає державній реєстрації (пор. з п. 4 ст. 279 ГК РФ). Державну реєстрацію рішення про вилучення житлового приміщення виробляє орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

 Відповідно до ч. ч. 4 і 5 ст. 32 Кодексу власник житлового приміщення не пізніше ніж за рік до майбутнього вилучення даного приміщення повинен бути повідомлений в письмовій формі про прийняте рішення про вилучення належного йому житлового приміщення, про дату здійсненої відповідно до ч. 3 ст. 32 Кодексу державної реєстрації такого рішення органом, який прийняв рішення про вилучення. Викуп житлового приміщення до закінчення року з дня отримання власником такого повідомлення допускається тільки за згодою власника. 

 Власник житлового приміщення, що підлягає вилученню, з моменту державної реєстрації рішення про вилучення даного приміщення до досягнення угоди або прийняття судом рішення про викуп житлового приміщення може володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд і проводити необхідні витрати, що забезпечують використання житлового приміщення відповідно до його призначенням. Власник несе ризик віднесення на нього при визначенні викупної ціни житлового приміщення витрат і збитків, пов'язаних з виробленими в зазначений період вкладеннями, значно збільшують вартість вилучається житлового приміщення. 

 Таким чином, як і при вилученні землі, власник житлового приміщення повинен бути письмово повідомлений про це органом, який прийняв рішення про вилучення, не пізніше ніж за один рік до майбутнього вилучення приміщення (пор. з п. 3 ст. 279 ГК РФ). Права власника вилучається житлового приміщення сформульовані за аналогією з правами власника вилучається земельної ділянки (СР зі ст. 280 ГК РФ). 

 Дотримання передбаченої частинами 2 - 4 ст. 32 Кодексу процедури, що передує вилученню житлового приміщення у власника, є обов'язковим, а тому підлягає перевірці як обставина, що має значення у справі. Ця процедура включає в себе: прийняття уповноваженим органом рішення про вилучення житлового приміщення (ч. 2 ст. 32 Кодексу), державну реєстрацію цього рішення в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (ч. 3 ст. 32 Кодексу), повідомлення у письмовій формі власника житлового приміщення не пізніше ніж за рік до майбутнього вилучення належного йому житлового приміщення про прийняте рішення про вилучення і датою його державної реєстрації (ч. 4 ст. 32 Кодексу). 

 При цьому виходячи з положень ч. 4 ст. 32 Кодексу юридично значущим обставиною є не тільки факт направлення вказаного повідомлення власнику житлового приміщення компетентним органом, а й факт отримання власником такого повідомлення. У зв'язку з цим повідомлення в засобах масової інформації (наприклад, по радіо, телебаченню, у друкованих виданнях, Інтернеті) про вилучення житлового приміщення у конкретного власника не може бути визнано належним повідомленням власника про майбутнє вилучення даного житлового приміщення. 

 Недотримання процедури, що передує вилученню житлового приміщення у власника, 

 повинна тягти за собою відмову в позові органу державної влади (органу місцевого самоврядування) про викуп житлового приміщення (див. подп. "г" п. 20 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації "). 

 Викупна ціна житлового приміщення, терміни та інші умови викупу визначаються угодою з власником житлового приміщення. Угода включає в себе зобов'язання Російської Федерації, суб'єкта Федерації чи муніципального освіти сплатити викупну ціну за вилучаються житлове приміщення. 

 При визначенні викупної ціни житлового приміщення в неї включаються ринкова вартість житлового приміщення, а також всі збитки, завдані власникові житлового приміщення його вилученням, включаючи збитки, які він несе у зв'язку з зміною місця проживання, тимчасовим користуванням іншим житловим приміщенням до придбання у власність іншого жилого приміщення (у разі, якщо зазначених у ч. 6 ст. 32 Кодексу угодою не передбачено збереження права користування вилучаються житловим приміщенням до придбання у власність іншого житлового приміщення), переїздом, пошуком іншого жилого приміщення для набуття права власності на нього, оформленням права власності на інше жиле приміщення, достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, у тому числі упущену вигоду (див. ч. ч. 6 і 7 ст. 32 Кодексу). 

 Отже, як і викупна ціна відповідної земельної ділянки (див. ст. 281 ГК РФ), викупна ціна житлового приміщення повинна визначатися не довільно, а за угодою з власником приміщення. Викупна ціна включає: а) ринкову вартість житлового приміщення, б) всі збитки (прямий збиток і упущену вигоду), що виникають у власника приміщення по причині його вилучення, приблизний склад яких визначено в ст. 32 Кодексу (пор. з п. 2 ст. 281 ГК РФ). 

 Разом з тим у викупну ціну житлового приміщення, як випливає зі змісту ч. 5 ст. 32 Кодексу, не можуть включатися вироблені власником житлового приміщення вкладення в житлове приміщення, що значно збільшили його вартість (наприклад, капітальний ремонт), за умови, що вони зроблені в період з моменту отримання власником повідомлення, зазначеного в ч. 4 ст. 32 Кодексу, про примусове вилучення житлового приміщення до укладення договору про викуп житлового приміщення і не відносяться до числа необхідних витрат, що забезпечують використання житлового приміщення за призначенням. 

 Кодекс не містить вказівки на те, як визначається ринкова вартість приміщення. На практиці слід мати на увазі, що при виникненні спору про вартість об'єкта оцінки, у тому числі при викупі чи іншому передбаченому законодавством Російської Федерації вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб, ринкова вартість житлового приміщення повинна бути встановлена ??незалежним оцінювачем за правилами ФЗ від 29.07.1998 N 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" (1). У зазначених випадках використання послуг незалежного оцінювача є обов'язковим у силу імперативної вимоги ст. 8 цього Закону. 

 (1) СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2002. N 4. Ст. 251; N 12. Ст. 1093; N 46. Ст. 4537; 2003. N 2. Ст. 167; N 9. Ст. 805; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 2. Ст. 172; N 31 (ч. I). Ст. 3456; 2007. N 7. Ст. 834; N 29. Ст. 3482; N 31. Ст. 4016; 2008. N 27. Ст. 3126; 2009. N 19. Ст. 2181; РГ. 2009. 20 липня. 

 Для вирішення спору між сторонами з питання про ринкову вартість житлового приміщення судом може бути призначена експертиза (див. ст. 79 ЦПК РФ). 

 Надання власнику замість вилучається житлового приміщення іншого жилого приміщення з заліком його вартості в викупну ціну допускається тільки за згодою з таким власником. Тому вимога органу державної влади або органу місцевого самоврядування, який прийняв рішення про вилучення житлового приміщення, про переселення власника вилучається житлового приміщення в інше житлове приміщення не може бути задоволено, якщо власник житлового приміщення заперечує проти цього. 

 Суд також не має права зобов'язати зазначені органи забезпечити власника вилучається житлового приміщення іншим житловим приміщенням, оскільки зі змісту ст. 32 Кодексу випливає, що на орган державної влади або орган місцевого самоврядування, що прийняли рішення про вилучення житлового приміщення, покладається обов'язок лише з виплати викупної ціни вилучається житлового приміщення. 

 У разі угоди сторін про надання іншого житлового приміщення замість вилучається викупна ціна вилучається житлового приміщення визначається за правилами ч. 7 ст. 32 Кодексу з заліком вартості наданого житлового приміщення (ч. 8 ст. 32 Кодексу). Якщо вартість житлового приміщення, переданого у власність замість вилучається житла, нижче викупної ціни вилучається житлового приміщення, то власнику виплачується різниця між вартістю колишнього і нового житлового приміщення, а якщо вартість наданого житлового приміщення вище викупної ціни вилучається житлового приміщення, то за згодою сторін обов'язок по оплаті різниці між ними покладається на власника. 

 За змістом ч. 8 ст. 32 Кодексу, власнику житлового приміщення інше жиле приміщення замість вилучається має надаватися на праві власності. Разом з тим не виключена можливість надання власнику за його згодою іншого жилого приміщення на інших правових підставах, наприклад з державного або муніципального житлового фонду за договором соціального найму; за договором найму в будинках системи соціального обслуговування населення (див. подп. "І" п. 20 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації"). 

 Як і ГК РФ, Кодекс виходить з необхідності забезпечення прав власника. Так, передбачена судовий захист житлових та інших прав власника об'єкта, що вилучається для державних або муніципальних потреб (ч. 9 ст. 32 Кодексу). 

 Якщо власник житлового приміщення не згоден з рішенням про вилучення житлового приміщення або з ним не досягнуто згоди про викупну ціну житлового приміщення або інших умовах його викупу, то орган державної влади або орган місцевого самоврядування, що прийняли таке рішення, можуть пред'явити до суду позов про викуп житлового приміщення. Позов про викуп житлового приміщення може бути пред'явлений протягом двох років з моменту направлення власнику житлового приміщення повідомлення, зазначеного в ч. 4 ст. 32 Кодексу. 

 Отже, якщо власник не згоден з рішеннями про вилучення земельної ділянки та (або) житлового приміщення або з ним не досягнуто згоди про викупну ціну або інших умовах викупу зазначених об'єктів, то орган, який прийняв рішення про вилучення, не вправі примушувати власника до дачі такої згоди . 

 У подібних випадках зазначений орган має право здійснити тільки одне засноване на законі дія - пред'явити до суду позов про викуп земельної ділянки та (або) житлового приміщення. Подальше рішення даного питання відноситься до виключної компетенції суду. 

 Для зазначеної вимоги передбачений скорочений термін позовної давності - два роки з моменту направлення власнику відповідного об'єкта повідомлення про прийняття рішення про вилучення (див. ст. 282 ЦК України, ст. 32 Кодексу). Пропуск цього строку є підставою для відмови в позові про викуп житлового приміщення. 

 Якщо власником (співвласником) вилучається житлового приміщення є неповнолітній або в ньому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без піклування батьків неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування), то для відчуження житлового приміщення необхідно згода органу опіки та піклування (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ЦК України, ст. 20 ФЗ від 24.04.2008 N 48-ФЗ "Про опіки і піклування" (1)). Для виявлення наявності такої згоди та захисту прав і законних інтересів зазначених категорій громадян суду необхідно залучити до участі у справі орган опіки та піклування для дачі висновку у справі про відповідність угоди про викуп житлового приміщення (або наданого житлового приміщення замість вилучається) правам і законним інтересам неповнолітніх або підопічних (ст. 47 ЦПК РФ). 

 (1) СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755. 

 Беручи до уваги, що правовим наслідком вилучення у власника належного йому жилого приміщення шляхом викупу є його виселення з цього житлового приміщення, до участі у справі виходячи з норм ч. 3 ст. 45 ЦПК РФ повинен бути притягнутий прокурор (див. подп. "Е" і "ж" п. 20 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації") . 

 Резолютивна частина рішення суду про задоволення позову про викуп житлового приміщення повинна містити висновок про припинення права власності особи на житлове приміщення і про виплату власнику грошової компенсації або надання іншого конкретного житлового приміщення замість вилучається у власність або на інших правових підставах Російською Федерацією, суб'єктом Російської Федерації чи муніципальним освітою (див. подп. "л" п. 20 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації"). 

 Розглянуту юридичну конструкцію, використану для захисту прав власника вилучається житлового приміщення, в цілому можна віднести до достоїнств Кодексу: вона вдало "синхронізована" до положень ЦК РФ про викуп земельної ділянки, спрямована на обмеження адміністративного розсуду у вирішенні питань вилучення житлових приміщень, залишає за судом останнє слово у разі недосягнення згоди між учасниками зазначених відносин. Однак проблема полягає в тому, що в даний час російські суди не цілком вільні від впливу на них з боку інших органів держави, насамперед органів виконавчої влади та іхдолжностних осіб ... 

 Згідно ч. ч. 10 - 12 ст. 32 Кодексу визнання в установленому Урядом РФ порядку багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції є підставою пред'явлення органом, який прийняв рішення про визнання такого будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції, до власників приміщень у зазначеному будинку вимоги про його знесення або реконструкції в розумний термін. У разі якщо дані власники у встановлений термін не здійснили знос або реконструкцію вказаного будинку, земельна ділянка, на якій розташований зазначений будинок, підлягає вилученню для муніципальних потреб і, відповідно, підлягає вилученню кожне житлове приміщення в зазначеному будинку, за винятком житлових приміщень, що належать на право власності муніципальному освіті, в порядку, передбаченому частинами 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Кодексу. 

 Якщо відносно території, на якій розташований багатоквартирний будинок, визнаний аварійним і підлягає знесенню або реконструкції, прийнято рішення про розвиток забудованої території відповідно до законодавства Російської Федерації про містобудівної діяльності, то орган, який прийняв рішення про визнання такого будинку аварійним, зобов'язаний пред'явити до власників приміщень у зазначеному будинку вимога про його знесення чи реконструкції і встановити строк не менше шести місяців для подачі заяви на отримання дозволу на будівництво, знос або реконструкцію вказаного будинку. У разі якщо власником або власниками багатоквартирного будинку протягом встановленого строку не буде подано в установленому законодавством Російської Федерації про містобудівної діяльності порядку заяву на отримання дозволу на будівництво, знос або реконструкцію такого будинку, земельна ділянка, на якій розташований зазначений будинок, і житлові приміщення в зазначеному будинку підлягають вилученню для муніципальних потреб відповідно до ч. 10 ст. 32 Кодексу. 

 Вилучення земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визнаний аварійним і підлягає знесенню або реконструкції, і житлових приміщень у такому будинку до закінчення терміну, зазначеного в ч. 11 ст. 32 Кодексу, допускається тільки за згодою власника. 

 Нагадаємо, що визнання багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції здійснюється за правилами, встановленими в Положенні про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції, яке затверджено Постановою Уряду РФ від 28.01.2006 N 47 (1). 

 (1) СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152. 

 У п. 22 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" роз'яснено, що в силу ч. 10 ст. 32 Кодексу визнання в установленому порядку багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції є за загальним правилом підставою для пред'явлення органом, який прийняв таке рішення (тобто міжвідомчою комісією, створюваної виходячи з належності житлового будинку федеральним органом виконавчої влади, органом виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або органом місцевого самоврядування), до власників житлових приміщень у зазначеному будинку вимоги про його знесення або реконструкції в розумний строк за рахунок їх власних коштів. 

 У тому випадку, якщо власники житлових приміщень у наданий їм строк не здійснили знос або реконструкцію багатоквартирного будинку, органом місцевого самоврядування приймається рішення про вилучення земельної ділянки, на якій розташований зазначений аварійний будинок, для муніципальних потреб (вони полягають в тому, щоб на території муніципального освіти не було житлового будинку, що не дозволяє забезпечити безпеку життя і здоров'я громадян) і, відповідно, про вилучення кожного житлового приміщення в будинку шляхом викупу, за винятком житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальному освіті. До порядку викупу житлових приміщень в аварійному багатоквартирному будинку в цьому випадку згідно ч. 10 ст. 32 Кодексу застосовуються норми ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 зазначеної статті. При цьому положення ч. 4 ст. 32 Кодексу про попереднє повідомлення власника про вилучення належного йому житлового приміщення застосуванню не підлягають. 

 Необхідно звернути увагу на те, що Кодексом не встановлені правові наслідки визнання в установленому порядку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції багатоквартирного будинку, в якому проживають не тільки власники житлових приміщень, а й наймачі житлових приміщень за договором соціального найму. Враховуючи це, при розгляді спорів, пов'язаних із забезпеченням житлових прав власників житлових приміщень у такому багатоквартирному будинку, суд вправі виходячи з норм ч. 1 ст. 7 Кодексу про застосування житлового законодавства за аналогією застосувати до названих відносин положення ч. 10 ст. 32 Кодексу про вилучення житлового приміщення у власника шляхом викупу або про надання йому іншого жилого приміщення з заліком його вартості в викупну ціну. 

 Користування житловими приміщеннями, наданими за заповідальним відказом і за договором довічного змісту з утриманням 

 Новелою Кодексу є встановлення правових норм, які регулюють користування житловими приміщеннями, наданими за заповідальним відказом. 

 Громадянин, якому по заповідальному відмови надано право користування житловим приміщенням на зазначений у відповідному заповіті термін, користується даним житловим приміщенням нарівні з власником даного житлового приміщення. Після закінчення встановленого заповідальним відмовою строку користування житловим приміщенням право користування ним у відповідного громадянина припиняється, за винятком випадків, якщо право користування даним житловим приміщенням у відповідного громадянина виникло на іншій законній підставі (див. ч. 1 ст. 33 Кодексу). 

 Нагадаємо, що відповідно до ст. 1137 ЦК РФ заповідальний відмова - це покладання заповідачем на одного або декількох спадкоємців за заповітом або за законом виконання за рахунок спадщини будь-які обов'язки майнового характеру на користь однієї або кількох осіб (відказоодержувачів), які набувають право вимагати виконання цього обов'язку. 

 Предметом заповідального відмови можуть бути передача відказоодержувача у власність, у володіння на іншому речовому праві або у користування речі, що входить до складу спадщини, передача отказополучателю входить до складу спадщини майнового права, придбання для відказоодержувача і передача йому іншого майна, виконання для нього певної роботи або надання йому послуги чи здійснення на користь відказоодержувача періодичних платежів і т.п. Зокрема, на спадкоємця, до якого переходять житловий будинок, квартира або інше житлове приміщення, заповідач може покласти обов'язок надати іншій особі на період життя цієї особи або на інший строк право користування цим приміщенням або його певною частиною. Основні правила виконання заповідального відмови містяться в ст. 1138 ЦК РФ (1). 

 (1) Див докладніше: Оглобліна О.М. Спадкування за заповітом: Коментарі та зразки документів. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2010 (http://www.urkniga.ru). 

 Відказоодержувач користується житловим приміщенням нарівні зі спадкоємцем (власником приміщення), тобто отказополучателю у сфері використання приміщення належить той же обсяг правомочностей, яким володіє власник. За загальним правилом ці правомочності отказополучателя діють до закінчення терміну, встановленого заповідальним відмовою. Однак отказополучатель зберігає за собою відповідні права, якщо право користування приміщенням виникло у нього на іншій законній підставі (крім заповідального відмови). Маються на увазі випадки, коли відказоодержувач за час користування приміщенням, наприклад, став членом сім'ї власника приміщення, придбав право власності або інше речове право на приміщення (його частина) на підставі угоди і т.п. 

 На випадок, коли житлове приміщення надано за заповідальним відказом, ч. 2 ст. 33 Кодексу встановлено загальне правило про солідарну з власником житлового приміщення відповідальності дієздатних і обмежених судом у дієздатності громадян, які проживають втакому приміщенні. 

 Дієздатні і обмежені судом у дієздатності громадяни, що проживають у житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом, несуть солідарну з власником такого житлового приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування таким житловим приміщенням, якщо інше не передбачено угодою між зазначеними власником і громадянами (основні правила солідарної відповідальності були розглянуті вище). 

 Зазначене загальне правило не застосовується, якщо угодою між власником і відповідними громадянами передбачені інші умови, що визначають (або виключають) відповідальність осіб, що проживають у житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом. 

 Громадянин, який проживає в житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом, має право вимагати державної реєстрації права користування житловим приміщенням, що виникає з заповідального відмови (див. ч. 3 ст. 33 Кодексу). 

 Право користування громадянина, що проживає в житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом, на вимогу такого громадянина може бути зареєстровано як обтяження відповідного житлового приміщення у порядку, встановленому ФЗ від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ". 

 У даному випадку реєстрація не є обов'язковою і проводиться на підставі заяви отказополучателя. Однак ця реєстрація здійснюється насамперед в інтересах останнього, так як втом випадку, якщо на спадкоємця, до якого переходять житловий будинок, квартира або інше житлове приміщення, заповідач поклав обов'язок надати іншій особі на період життя цієї особи або на інший строк право користування цим приміщенням або його певною частиною, то в силу п. 2 ст. 1137 ЦК РФ при наступному переході права власності на майно, що входило до складу спадщини, до іншої особи право користування цим майном, надане за заповідальним відказом, зберігає силу (1). 

 (1) Див: Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / Під ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-воТіхомірова М.Ю., 2005 - 2008. С. 105 (http://www.urkniga.ru). 

 Державна реєстрація обмежень (обтяжень) права власності та інших речових прав правами третіх осіб може проводитися за ініціативою правовласників або придбавають зазначені права осіб. Якщо обмеження (обтяження) реєструється не правовласником, його реєстрація проводиться за правилами, передбаченими ст. 16 ФЗ від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" для реєстрації договорів та угод, при обов'язковому повідомленні правовласника (правовласників) про зареєстроване обмеження (обтяження). 

 Заява та інші документи, необхідні для державної реєстрації прав, подаються до відповідного органу, який здійснює державну реєстрацію прав, заявником особисто або за допомогою поштового відправлення з оголошеною цінністю при його пересилання, описом вкладення та повідомленням про вручення. 

 Разом із заявою про державну реєстрацію прав та іншими представленими для державної реєстрації прав документами представляється, якщо інше не встановлено федеральним законом, документ про сплату державного мита. При особистому зверненні до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, фізична особа пред'являє документ, що засвідчує його особу, а представник фізичної особи також нотаріально посвідчену довіреність, що підтверджує його повноваження, якщо інше не встановлено федеральним законом (див. ст. Ст. 13, 16 ФЗ від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"). 

 Користування жилим приміщенням на підставі договору довічного змісту з утриманням регулює ст. 34 Кодексу. Громадянин, який проживає в житловому приміщенні на підставі договору довічного змісту з утриманням, користується житловим приміщенням на умовах, які передбачені ст. 33 Кодексу, якщо інше не встановлено договором довічного утримання з утриманням. 

 Стаття 34 Кодексу встановила юридичні гарантії користування житловими приміщеннями для громадян, які проживають в них на підставі договору довічного утримання з утриманням. Нагадаємо, що мова йде про цивільно-правовому договорі, відповідно до якого одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) зазначеного ним третьої особи (осіб) (ст. 601 ЦК РФ). 

 До такого договору застосовуються правила про довічну ренту, якщо інше не передбачено спеціальними положеннями § 4 гл. 33 ГК РФ про довічне утримання з утриманням. Відповідно до ст. 602 ГК РФ обов'язок платника ренти з надання змісту з утриманням може включати забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина, також і догляд за ним. 

 Згідно із загальним правилом ст. 34 Кодексу одержувач ренти користується переданим їм власнику житловим приміщенням на умовах, які передбачені у ст. 33 Кодексу для отказополучателей (вони були розглянуті вище). Винятки з цього правила можуть бути встановлені тільки договором довічного утримання громадянина з коштом. Якщо в договорі цього не зроблено, то діє загальне правило Кодексу. 

 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "Права та обов'язки"
  1.  2. Поняття виконання суб'єктивної цивільного обов'язку
      обов'язків пасивного типу (обов'язків, що випливають із заборон) є їх дотримання шляхом утримання від заборонених дій. Обов'язок активного типу (зробити якесь дію в інтересах управомочен-ного особи) виконується у формі здійснення зобов'язаною суб'єктом дії, вимоги до якого складають зміст
  2.  26. ІНСТИТУТ ПРАВ І СВОБОД ЛЮДИНИ І ГРОМАДЯНИНА В РОСІЙСЬКІЙ ФЕДЕРАЦІЇ
      права, свободи, а також обов'язки. Загальний правовий статус - всі права та обов'язки - єдиний для всіх людей, що перебувають у сфері дії російського законодавства. Індивідуальний правовий статус - права та обов'язки даного конкретної фізичної особи в їх динаміці. Спеціальний правовий статус - права та обов'язки фізичних осіб, які належать до тієї чи іншої особливої ??категорії (громадяни
  3.  1. Поняття принципів здійснення прав і виконання обов'язків
      права. Але свобода розсуду суб'єкта при цьому не безмежна. Вона має межі, окреслені конкретними нормами і системою правових принципів. Під принципами здійснення прав і виконання обов'язків розуміються закріплені в нормах цивільного права керівні положення, що визначають найбільш загальні вимоги до суб'єктів у процесі здійснення ними цивільних прав та виконання
  4.  31. КОНСТИТУЦІЙНІ ОБОВ'ЯЗКИ особистості В РОСІЙСЬКІЙ ФЕДЕРАЦІЇ
      обов'язок - адресований громадянинові вимога належної поведінки. Виділяються такі конституційні обов'язки особистості в РФ. 1. Дотримання Конституції РФ і законів (ч. 2 ст. 15). 2. Повага прав і свобод інших осіб (ч. 3 ст. 17). 3. Обов'язок батьків піклуватися про дітей і їх вихованні (ч. 2 ст. 38). 4. Обов'язок працездатних дітей, які досягли 18-річного віку,
  5.  § 4. Суб'єкти правовідносин
      права характерні дві ознаки: - вони можуть бути носіями суб'єктивних прав і обов'язків, для чого вони повинні мати наступні властивості: а) відома зовнішня відокремленість, б) персоніфікація; в) здатність виробляти, виражати і здійснювати єдину волю; - це такі особи, які набувають властивості суб'єкта права в силу норм права, тобто юридичні норми створюють їх основу. 146
  6.  36. Суб'єктивні права і юридичні обов'язки: поняття і структура.
      права, встановлена ??юридичними нормами для задоволення його інтересів і забезпечувана державою. Носій суб'єктивного юридичного права - уповноважених. Ознаки суб'єктивного юридичного права: 1) можливість певної поведінки; 2) можливість, яка належить суб'єкту права - уповноваженій; 3) надається з метою задоволення інтересів уповноваженої; 4) існує в
  7.  3. Взаємозв'язок здійснення суб'єктивних цивільних прав і виконання цивільних обов'язків
      права домінуюче значення має діяльність самого уповноваженої суб'єкта з реалізації можливостей, укладених у змісті даного права. При цьому дотримання заборон третіми особами виступає юридичною гарантією здійсненності абсолютного права. У відносному цивільному правовідношенні суб'єктивне право здійснюється у формі реалізації уповноваженою особою правомочності вимоги.
  8.  2. Юридична природа і зміст дієздатності громадян
      права / Под ред С. Н. Братуся. С. 20. Це право відрізняється від інших суб'єктивних прав своїм змістом: воно означає можливість певної поведінки для самого громадянина, що володіє дієздатністю, і разом з тим цьому праву відповідає обов'язок всіх оточуючих громадянина осіб не допускати його порушень. Зміст дієздатності громадян як суб'єктивного права включає наступні
  9.  Односторонні і взаємні договори.
      права, а в іншої-тільки обов'язки. У взаємних договорах кожна із сторін набуває права і одночасно несе обов'язки по відношенню до іншої сторони. Більшість договорів носить взаємний характер. Так, за договором купівлі-продажу продавець отримує право вимагати від покупця сплати грошей за продану річ і одночасно зобов'язаний передати цю річ покупцеві. Покупець, у свою чергу,
  10.  Контрольні питання і завдання
      права і свободи, права людини і права громадянина? 2. У чому відмінність позитивного і негативного формулювання прав і свобод, в чому сенс цієї відмінності? 3. Як класифікуються права, свободи і обов'язки? 4. Які конституційні гарантії рівноправності? 5. Для чого потрібні конституційні обмеження прав і свобод? Чи не можна ці обмеження записати тільки в поточному законодавстві? Як
  11.  26. Поняття і зміст правового відношення. Юр. форма і соціальний зміст правовідносини.
      права в інтересах користування правом і досягнення бажаного результату, який не суперечить юридичній нормі; Структура правовідносини: суб'єкт (сукупність осіб, що беруть участь у правовідносинах - фізичні або юридичні особи). об'єкт (те, з приводу чого виникає і здійснюється діяльність суб'єктів - матеріальні чи нематеріальні блага). зміст (суб'єктивне право і юридичні