| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2. Зміст і виконання договору оренди |
||
|
З договору оренди як консенсуальної угоди випливає обов'язок орендодавця надати орендареві майно, обумовлену в договорі. Майно повинно бути надано орендодавцем орендарю в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК). Це буде мати місце в тих випадках, коли майно придатне для користування, зазначеного в договорі або звичайного для даного роду майна. Так, якщо береться напрокат автомобіль з великим пробігом, то вимоги, пропоновані до нього, за умови його технічну справність, повинні бути не як до нового, а як до уживаного з урахуванням його зносу, що знижує комфорт від використання, але гарантує необхідну безпеку. Майно повинно здаватися в оренду разом з усіма його приладдям (запасним колесом для автомобіля, лініями зв'язку в будівлі і т. п.) і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості і т. п .), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи не будуть передані, а без них орендар не зможе користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі втратить того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, то він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК). Майно, передане орендарю, буде вважатися не відповідним умовам договору оренди і своєму призначенню тоді, коли в ньому відсутні звичайні або обумовлені договором якості або присутні такі властивості, які перешкоджають його нормальному використанню. До їх числа відносяться не тільки матеріальні дефекти і неможливість використання предмета оренди за призначенням (наприклад, недостатня потужність тягача для буксирування об'єкту і т. д.), а й юридичні вади: наявність прав третіх осіб на орендоване майно, що перешкоджає користуванню орендодавця (сервітути, право застави і т. д.) Тому при укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613 ЦК). При передачі в оренду майна з недоліками орендар може застосувати до орендодавця заходи відповідальності та захисту, передбачені в ст. 612 ГК: 1. вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна, 2. безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця, в) вимагати дострокового розірвання договору, 1. зажадати відшкодування непокритої частини збитків у випадках, коли задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків з орендної плати не покриває завданих орендарю збитків Відповідальність орендодавця за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню їм, настає незалежно від того, знав він чи не знав про ці недоліки під час укладення договору оренди (п. 1 ст. 612 ЦК) Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди, або були заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (п. 2 ст. 612 ЦК). Виходячи з принципу солідарності інтересів, закон надає орендодавцю, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, право без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна (ч. 3 п. 1 ст. 612 ЦК). Майно повинно надаватися орендарю своєчасно, в строк, зазначений у договорі, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, - в розумний строк (п. 3 ст. 611 ЦК). Розумність строку означає необхідність надання майна до втрати орендарем господарського інтересу в ньому. Так, надання орендарю бурякозбирального комбайна після закінчення збирання врожаю буряків рівнозначно ненадання комбайна і повинно тягнути наслідки, передбачені в п. 3 ст. 611 ГК на випадок невиконання орендодавцем обов'язки з передачі в користування предмета оренди зазначений у доюворе оренди термін, орендар має право вимагати відібрання цієї речі від орендодавця та її передачі йому на умовах договору оренди (ст 398 ЦК), а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням . В окремих видах договорів оренди на орендаря покладається обов'язок вжити орендоване майно. Так, відповідно до ч 3 п. 1 ст. 665 ГК орендар будівлі (споруди) зобов'язаний прийняти орендований будинок (споруду) Аналогічна обов'язок лежить і на орендарі підприємства. Порушення цього обов'язку орендарем означає незаконний одностороння відмова від виконання зобов'язання з усіма витікаючими з цього юридичними наслідками (ст. 310). Закон наказує орендареві використовувати орендоване майно відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначені - відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ЦК). Орендар повинен проявляти при використанні орендованого майна ту ж ступінь дбайливості, яку він проявляє до власного майна. Згідно п. 2 ст. 616 ГК орендар зобов'язаний нести витрати на утримання майна (комунальні платежі, витрати з підтримання чистоти, з охорони і т. п.), підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт, якщо інше не встановлено законом або договором оренди. Під поточним ремонтом необхідно розуміти виправлення пошкоджень або природних погіршень майна, які не порушили його цілісність, що не спричинили руйнування або псування його істотних частин, які можуть бути усунені за рахунок витрат, пропорційних вигодам, що приносяться орендарю цим найнятим майном. На відміну від поточного капітальний ремонт означає відновлення цілісності майна, його істотних частин, що вимагає значних витрат, нерозмірних з доходами, одержуваними орендарем за рахунок цього найнятого майна Тому за загальним правилом орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п. 1 ст. 616 ЦК) Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю - в розумний термін. Перелік робіт, які відносяться до поточного чи капітального ремонту, визначається нормативно-технічною документацією, що регламентує умови використання та експлуатації конкретних видів майна, угодою сторін. Суперечка про характер ремонту може бути дозволений з урахуванням висновку експертів. Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, допускає його погіршення, то орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615, ст. 619 ЦК). При порушенні орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту орендар має право за своїм вибором. 1. провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати; б) вимагати відповідного зменшення орендної плати; в) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. В силу возмездного характеру договору оренди на орендарі лежить обов'язок вносити орендодавцю орендні платежі. Цей обов'язок є найважливіший елемент орендного зобов'язання, але не договору оренди. Справа в тому, що умова про орендні платежі не відноситься до істотних: його відсутність у договорі оренди не тягне недійсності договору. Частина 2 п. 1 ст. 614 ЦК говорить, що порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. Але якщо договором вони не визначені, вважається, що встановлені порядок, умови і терміни, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Для договору оренди не має істотного значення характер винагороди, що надається орендодавцю, - воно може бути як грошовим, так і в іншій матеріальній формі. Відповідно до п. 2 ст. 614 ЦК орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді: а) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або 1 Ще з часів римського права існує сумнів у тому, чи є віддача частини продукції, плодів, доходів платою за наймання майна Багато юристів схильні бачити при такому розрахунку спільне користування річчю - товариство (договір про спільну діяльність) (докладніше про це див .. Умов В. Договір найму майн за римським правом і новітнім іноземним законодавствам. М, 1872 С. 118) 1. встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходов1; в) надання орендарем певних послуг; 1. передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду; 2. покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна. Зазначеними формами не вичерпуються можливі варіанти розрахунку орендаря з орендодавцем. Якщо в нашій країні сформується нормальний ринок землі, то, безсумнівно, практика відродить таку форму розрахунку за оренду земельної ділянки, як вистройкі (в дореволюційному праві договір називався "найм з вистройкі") 1. При довгостроковій оренді земельної ділянки для вистройкі орендар зводить на орендованій землі будівлі і (або) споруди, запускає їх у комерційну експлуатацію і виручає від цього капітал, не тільки покриває витрати на будівництво, а й становить прибуток. По закінченні терміну оренди орендар передає будівлю або споруду у власність орендодавця земельної ділянки в рахунок платежів за його використання. Орендні платежі повинні вноситися в порядку і строки, передбачені договором. Якщо інше не передбачено договором, у разі прострочення у платежах орендодавець, крім стягнення відсотків за ст. 395 ЦК та стягнення збитків, може в разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль (п. 5 ст. 614 ЦК). Розмір і терміни платежів повинні мати стабільний характер. Тому, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (п. 3 ст. 614 ЦК). При здачі в оренду об'єктів публічної власності, включаючи природні об'єкти, законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також мінімальні ставки орендних платежів для оренди деяких видів майна. Наприклад, у ст. 21 Закону РРФСР "Про плату за землю" закріплено, що при оренді земель, що перебувають у державній або муні- 1 Докладніше про це див: МейерД І Російське громадянське право Ч. 2. З 265-266. Щипальних власності, відповідні органи виконавчої влади встановлюють базові розміри орендної плати за видами використання земель та категоріями арендаторов1. Законом допускається можливість орендаря вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ЦК). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "2. Зміст і виконання договору оренди" |
||
|
||