| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1. Поняття договору оренди |
||
|
Договір майнового найму зародився в римському праві як договір найму речей (locatio-conductio rerum) 1. Дореволюційний російське цивільне законодавство використало поняття договору майнового найму, не надаючи будь-якого спеціального юридичного значення одночасного застосування поняття "оренда майна" 2. Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. в ст. 152 і Цивільний кодекс 1964 р. в ст. 277 також оперували поняттям "майновий найм", хоча і в той час термін "оренда" використовувався в законодавстві для позначення договорів з передачі в найм - господарську експлуатацію державних предпріятій3. У цьому ж значенні термін "оренда" був використаний Основами законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 р.4 У ст 1 даних Основ говорилося: "Оренда являє собою засноване на договорі строкове платне володіння і користування землею, іншими природними ресурсами , підприємствами (об'єднаннями) та іншими майновими комплексами, а також іншим майном, необхідним орендареві для самостійного здійснення господарської чи іншої діяльності ". Тут поняття "оренда" було використано для позначення особливостей термінового возмездного володіння майном з метою отримання доходів. У деяких зарубіжних законодавчих системах, зокрема в законодавстві ФРН і Швейцарії, розрізнення понять "майновий найм" і "оренда" надається юридичне зна- 1 См Римське приватне право / Под ред І Б Новицького ии з Перетерского З 446 2 См Шершеневт Г Ф Підручник російського громадянського права (з видання 1907 г) З 355 3 Це мало місце, наприклад, в декреті РНК СРСР від 18 вересня 1923 р (см Цивільний кодекс Радянських республік Текст і практичний коментарі Под ред А Маніцкого З 249 4 ВПС СРСР 1989 № 25.Ст 481 чення. Так, під орендою розуміється договір, за яким на віз-Безоплатно засадах переноситься не тільки право користування річчю, а й право вилучення з речі плодів. Тому предметом договору оренди оголошується тільки плодоносна річ. На умовах оренди здійснюється здавання під найм торгово-промислових підприємств1. У чинному законодавстві дається таке легальне визначення договору оренди. За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Як видно, законодавство повністю ототожнює поняття "майновий найм" і "оренда". Д <3 юридичною природою договір оренди є консенсу-альних, оплатним, взаємним і двостороннім. Договір оренди - це угода, що дозволяє розширити можливості господарського використання майна. Власник майна надає його в користування іншій особі, яка не відчужуючи майно, але витягуючи з такої передачі дохід. У свою чергу, користувач майна витягує власну вигоду завдяки експлуатації чужого майна. У зв'язку з цим форми орендних відносин дуже різноманітні. До них відносяться прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда (лізинг). До зазначених видів договору оренди положення, передбачені § 1 гл. 34 ГК, застосовуються, якщо інше не встановлено спеціальними нормами про ці договори. Згідно ст. 607 ЦК в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які в процесі їх використання не втрачають своїх натуральних властивостей (неспоживна речі). З цього випливає, що предметом договору оренди можуть бути тільки індивідуально-визначені неспоживна речі, підлягають поверненню. Майно, що володіє родовими ознаками, не може бути предметом майнового найму, так як за загальним правилом після передачі такого майна воно знеособлюється, змішуванні 1 См Цивільне право капіталістичних держав / Под ред ЕА Васильєва М, 1993 С 335 ється з майном користувача. Внаслідок цього у особи, що передала користувачеві майно, що володіє родовими ознаками, виникає право вимоги повернення майна того ж роду і кількості. Також не можуть бути предметом договору оренди нематеріальні блага: винаходи, корисні моделі, промислові зразки, службова (комерційна) інформація, товарні знаки, фірмові найменування і т. п. Передача прав на їх використання здійснюється на основі ліцензійних угод, що не відносяться до різновидів договору майнового найму. Предметом договору оренди може бути як рухоме, так і нерухоме майно. Нерухоме майно як предмет оренди володіє відомими особливостями, зумовленими як самою природою цього майна, так і необхідністю державної реєстрації угод з ним і прав на нього. Але нерухоме майно, яке може здаватися в оренду за правилами гл. 34 ГК, не повинно бути призначене для проживання людей. Наймання житлової нерухомості регулюється спеціальними нормами гл. 35 ЦК. Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. До такого майна відносяться атомні електростанції , озброєння, залізні дороги загального користування і т. п.1 За чинним законодавством єдиною суттєвою умовою договору оренди в силу вимоги закону є умова про предмет оренди. Згідно нормі п. 3 ст. 607 ЦК в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір вважається неукладеним. У зв'язку з цим до договору повинні додаватися документи, що дозволяють точно ідентифікувати предмет оренди. Якщо в оренду здається земельну ділянку або частину 1 См Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Під ред ОН Садикова Изд 3 -е МД998 З 185 (автор коментаря-ЕА Павлодский) його, до договору оренди додається план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням її частини, що здається в оренду. У тому випадку, якщо в оренду здаються будівля, споруда, приміщення в них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна додаються поверхові плани будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Якщо в оренду здається обладнання, до договору повинен бути доданий технічний паспорт на обладнання і т. п. Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Орендодавцями можуть бути власники, а також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). До останніх належать особи, що володіють правомочностями щодо розпорядження державним і муніципальним майном. Якщо державне або муніципальне майно закріплене за унітарними підприємствами на праві господарського відання чи праві оперативного управління, то орендодавцями такого майна можуть бути самі ці підприємства з дотриманням вимог ст. 294-297 ЦК. Унітарні підприємства, що є суб'єктами права господарського відання, можуть самостійно без згоди власника передавати в оренду закріплене за ними рухоме майно, а нерухоме майно - тільки за згодою власника. Унітарні підприємства, що є суб'єктами права оперативного керування1, можуть передавати в оренду закріплене за ними як рухоме, так і нерухоме майно тільки за згодою власника. Від імені власника (держави, муніципального освіти) як органу, що дає згоду на передачу суб'єктами права господарського відання та права оперативного управління, виступають Мінгосімущество РФ, його територіальні органи та відповідні органи місцевого самоврядування. У зазначених законом випадках як таких можуть виступати інші державні органи2. 1 Згідно нормі п 1 ст. 298 ГК установи, що володіють правом оперативного управління на закріплене за ними майно, ні за яких умов не можуть бути орендодавцями майна , закріпленого за ними власником Разом з тим окремими федеральними законами такі права надані державним освітнім і науковим установам (див. наприклад п 11 ст. 39 Закону РФ від 13 січня 1996 р "Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації" Про освіту "" / / СЗ РФ. 1996. № 3 Ст. 150) 2 Так, згідно з нормою пп 3 п 2 ст 4 Федерального закону "Про федеральному залізничному транспорті" (СЗ РФ 1995 № 35 Ст. 3505) нерухоме майно, що належить на праві господарського відання підприємствам залізничного транспорту, може здаватися в оренду за згодою федерального органу виконавчої влади в галузі залізничного транспорту Державне та муніципальне майно, не закріплене за унітарними підприємствами, може передаватися в оренду Мингосимуществом РФ, його територіальними органамі1 або відповідними органами місцевого самоуправленія2. Земля та інші природні об'єкти, що знаходяться в публічній власності, можуть передаватися в оренду спеціальними органами, зазначеними в природоресурсного законодавства. Наприклад, при оренді ділянок лісового фонду як орендодавці виступають лісгоспи федерального органу управління лісовим господарством (ст. 31 Лісового кодексу РФ). Згідно п. 1 ст. 609 ЦК договір оренди на термін більше року (а якщо хоча б однією зі сторін договору є юридична особа, то незалежно від терміну) має бути укладений у письмовій формі. Договір оренди нерухомого майна згідно п. 2 ст. 609 ЦК підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. При цьому згідно з п. 1 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "державної реєстрації підлягає право оренди нерухомого майна, якщо інше не встановлено законодавством РФ. У такій ситуації більш правильно говорити про реєстрацію права оренди, яка неминуче вимагає реєстрації угоди оренди. Відповідно до п. 2 ст. 651 ГК державної реєстрації підлягає договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року. При існуючих процедурах і терміни державної реєстрації було б нелогічним вимагати обов'язкової державної реєстрації права оренди, що випливає з короткострокових (до одного року) договорів оренди як будівель (споруд) в цілому , так і їх частини. 1 См, наприклад 'постанова Уряду РФ від 5 січня 1998 р "Про порядок закріплення та використання що перебувають у федеральній власності адміністративних будівель, будівель і нежилих приміщень" / / СЗ РФ . 1998. № 2. Ст. 264. 2 См: ст. 6 Федерального закону від 28 серпня 1995 р "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" / / Відомості Верховної. 1995. № 35. Ст. 3506. форма договору оренди підкоряється вимогам ст. 550 і п. 1 ст. 551 ЦК. Термін в договорі оренди є приналежністю цього договору , але не його істотною умовою. Справа в тому, що, якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (п. 1, 2 ст. 610 ЦК). Однак і в цьому випадку договір оренди зберігає риси договору , укладеного на час. Адже при укладанні договору на невизначений термін кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Можливість припинення договору, укладеного на невизначений термін , в будь-який час за бажанням однієї сторони свідчить про тимчасову обмеженості таких договоров1. Тому закон (ст. 606 ЦК) говорить про те, що майно передається орендарю у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. Наприклад, максимальний термін договору прокату в силу вказівки ст. 627 ЦК не може перевищувати одного року. Згідно ст. 31 Лісового кодексу РФ граничний термін оренди ділянок лісового фонду дорівнює сорока дев'яти років. Якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного строку припиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п. 3 ст. 610 ЦК). Встановлення граничних строків договору оренди має на меті, по-перше, запобігання того, щоб під виглядом оренди не відбулося відчуження майна, по-друге, надання можливості кожної із сторін після певного проміжку часу вимагати зміни умов користування майном стосовно до зміненій господарської обстановці. 1 У зв'язку з цим Д.І Мейер висловив таку думку: "Але з наукової точки зору договір найму, в якому не означено терміну, не можна вважати недійсним, якщо в окремому договорі термін не визначено, то це не означає, що договір укладений безстроково. Це означає, що термін договору настає тоді, коли та чи інша з договірних сторін зажадає його припинення, так що, отже, термін тільки не визначений точно при самому його укладанні, а контрагенти надали собі визначити його згодом "(Мейєр Д.І. Російське цивільне право. Ч. 2. С. 262). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "1. Поняття договору оренди" |
||
|
||