§ 2. Особливості продажу окремих об'єктів нерухомості

В регламентації питань возмездного відчуження земельних ділянок пріоритет мають норми земельного законодавства. Об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.

При укладенні договору купівлі-продажу продавець зобов'язаний надати покупцю різноманітну інформацію, що стосується обтяжень земельної ділянки та обмежень його використання; дозволів на забудову даної земельної ділянки; використання сусідніх земельних ділянок, що робить істотний вплив на використання і вартість продаваного земельної ділянки; якісних властивостей землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання і вартість продаваного земельної ділянки. Мова може йти також про іншої інформації, яка може вплинути на рішення покупця про покупку даної земельної ділянки, і вимоги про надання якої встановлені федеральними законами. Якщо зазначена інформація буде свідомо помилкової, то покупець має право вимагати зменшення ціни або розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та відшкодування завданих йому збитків (п. 3 ст. 37 ЗК).

Земельне законодавство під страхом недійсності договору купівлі-продажу земельної ділянки забороняє включати до нього умова, що встановлює право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням. Така умова вважається недійсним (п. 2 ст. 37 ЗК). Зазначений заборону логічний і відповідає принципам новітнього земельного законодавства. Насамперед цим виключаються приховані обтяження права власності на земельну ділянку, бо право зворотного викупу не підлягає внесенню до державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Крім того, якщо покупець зведе на придбаній земельній ділянці будова, то продавець за наявності права зворотного викупу проданої земельної ділянки зміг би купити зведену будівлю незалежно від волі покупця. Адже п. 4 ст. 35 ЗК допускає тільки спільне відчуження земельної ділянки і перебуває на ньому будівлі, якщо вони належать на праві власності одній особі.

Згідно ст. 38 ЗК купівля земельної ділянки із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, може мати місце тільки на торгах (конкурсах, аукціонах). У таких випадках в якості продавця земельної ділянки виступає публічно-правова освіта в особі виконавчого органу державної влади або органу місцевого самоврядування. В якості організатора торгів виступає власник або діюча на підставі договору з ним спеціалізована організація. Власник земельної ділянки визначає форму проведення торгів (конкурс або аукціон), початкову ціну предмета торгів і суму завдатку.

Федеральним законом від 24 липня 2002 р. N 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення (1)" (ст. ст. 1, 3, 4, 8) встановлено особливості купівлі-продажу земельних ділянок зі складу земель сільськогосподарського назначения. Вони полягають у наступному.

---

(1) СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018 (з послід. Зм.).

По-перше, іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50 відсотків, не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення.

По-друге, не допускається укладання угод купівлі-продажу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, якщо в результаті таких угод утворюються нові земельні ділянки, розміри і місце розташування яких не відповідають вимогам, встановленим законом. Тут мова йде як про мінімальні, так і про максимальні розмірах нових земельних ділянок, утворених в результаті їх купівлі-продажу. Мінімальні розміри утворених нових земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення можуть бути встановлені законами суб'єктів РФ відповідно до вимог законодавства РФ про землеустрій. Максимальний розмір загальної площі земельних ділянок сільськогосподарських угідь, які розташовані на території одного адміністративно-територіального утворення суб'єкта РФ і можуть перебувати одночасно у власності громадянина, його дружина і близьких родичів (батьків, дітей, братів, сестер, дідуся, бабусі і онуків), а також юридичних осіб, в яких ці особи мають право розпоряджатися більш ніж 50 відсотками загальної кількості голосів, що припадають на акції (вклади, частки), що складають статутних (складеному) капітали даних юридичних осіб, встановлюється законом суб'єкта РФ. Встановлений законом суб'єкта РФ максимальний розмір загальної площі таких земельних ділянок сільськогосподарських угідь не може бути менше ніж 10 відсотків загальної площі сільськогосподарських угідь у межах одного адміністративно-територіального утворення на момент надання та (або) придбання таких земельних ділянок.

По-третє, при продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт РФ або (у випадках, встановлених законом суб'єкта РФ) муніципальне утворення мають переважне право купівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку він продається, за винятком випадків продажу з публічних торгів. При продажу земельної ділянки з порушенням цього права купівлі суб'єкт РФ або муніципальне утворення мають право протягом року з моменту державної реєстрації переходу права власності вимагати в судовому порядку переведення на них прав і обов'язків покупця.

2. Особливості продажу житлових приміщень

Істотною умовою договору продажу будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, іншого житла, в якому проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (п. 1 ст. 558 ЦК).

У зазначений перелік можуть бути включені такі суб'єкти:

а) наймач житлового приміщення і члени сім'ї наймача за договором соціального найму житлового приміщення, а також громадяни, що перестали бути членами сім'ї наймача житлового приміщення, але продовжують проживати в займаному житловому приміщенні. Коло вищевказаних осіб визначається за правилами ст. 31 ЖК;

б) наймач житлового приміщення за договором комерційного найму житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни (ст. 677 ЦК);

в) піднаймач жилого приміщення в межах строку дії договору найму житлового приміщення, як соціального, так і комерційного (ст. 685 ЦК, ст. ст. 77 і 79 ЖК);

г) тимчасові мешканці, яким наймачем і громадянами, постійно з ним проживають, за спільною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця надано право безоплатного проживання строком до шести місяців (1);

--- ---

(1) Всі перераховані вище громадяни зберігають право користування житловим приміщенням після його придбання новим власником в силу правил ст. 675 ЦК та ст. 64 ЖК, згідно з якими перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне розірвання або зміни даного договору: новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.

Д) особа, що володіє правом довічного користування житловим приміщенням у порядку заповідального відмови (ст. 1137 ЦК, ст. 33 ЖК);

е) одержувач ренти за договором довічного змісту з утриманням, якщо в договорі обумовлено проживання його в даному житловому приміщенні (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ЦК, ст. 34 ЖК);

ж) ссудополучатель по договором безоплатного користування житловим приміщенням у межах строку дії договору (п. 1 ст. 700 ЦК).

Наведений перелік осіб, які зберігали відповідно до закону право користування житловим приміщенням після його придбання покупцем, носить приблизний характер. Законодавством можуть бути визначені й інші особи та підстави збереження за ними такого права. У випадках, коли які-небудь особи, що зберігають відповідно до закону права користування житлом, не були зазначені в договорі купівлі-продажу житла, такий договір в силу норми п. 1 ст. 432 ГК буде вважатися неукладеним.

В окремих випадках законодавець визначає додаткові умови для здійснення угод купівлі-продажу житлових приміщень. Наприклад, згідно з п. 4 ст. 292 ЦК при деяких обставинах продажу житлового приміщення допускається тільки за згодою органу опіки та піклування. По-перше, це стосується ситуацій, коли в продається житло проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування). По-друге, йдеться про випадки, коли таким продажем зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб. При продажу кімнати в комунальній квартирі необхідно дотримуватися право переважної покупки відчужуваної кімнати, що належить іншим власникам кімнат у цій комунальній квартирі (ч. 6 ст. 42 ЖК).

Своєрідністю володіє покупка квартири або кімнати в багатоквартирному житловому будинку. Згідно ст. 38 ЖК при придбанні у власність приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку (склад якого визначений у ст. 290 ЦК та ст. 36 ЖК). Умови договору, згідно з якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними.

При покупці кімнати в комунальній квартирі у покупця виникає також право спільної часткової власності на спільне майно у комунальній квартирі (ч. 3 ст. 42 ЖК). Частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі пропорційна розміру загальної площі зазначеної кімнати.

3. Особливості продажу частки у праві власності

на нерухоме майно

Нерухомі об'єкти, за винятком земельних ділянок, є неподільними речами. Безумовно, неподільні морські і повітряні судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Строго кажучи, неподільні в натурі та будівлі (споруди), як житлові, так і нежитлові.

Вони подільні тільки юридично (1). З цим пов'язана особливість вітчизняного правопорядку, яка визнає в якості юридично самостійних об'єктів нерухомості квартири в житлових будинках, окремі кімнати в квартирах, вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення в житлових будинках, нежитлові приміщення в нежитлових будівлях (спорудах) і т.п. Зазначені частини будівель (споруд) реєструються в державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним в якості самостійних нерухомих об'єктів. Крім того, до набрання чинності Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в якості самостійних об'єктів нерухомості були зареєстровані частині приватизованих будівель (споруд) - окремі поверхи, під'їзди, частини поверхів і приміщень. Всі ці частини будівель (споруд) в силу їх державної реєстрації придбали якість юридично індивідуалізованої нерухомості. Тому їх продаж являє собою звичайну купівлю-продаж нерухомості, підпорядковану нормам § 7 гл. 30 ГК. Таку продаж необхідно відрізняти від продажу частки у праві власності на об'єкт нерухомості.

 --- 

 (1) У доктрині дореволюційного російського права безумовно неподільними об'єктами нерухомості вважалися, наприклад, підприємства як майнові комплекси. Але в оцінці інших об'єктів нерухомості існували різні думки. Зокрема, будівлі одними авторами зізнавалися неподільними речами (див.: Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. 1. Вотчинні права. СПб., 1892. С. 47 - 48), а іншими - ділимими речами (див.: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. У 2 т. (Серія "Класика російської цивілістики"). М., 2005. Т. 1. С. 183). Не було єдності поглядів з даного питання і в юридичній літературі радянського періоду (див.: Брауде І.Л. Указ. Соч. С. 108 - 112). 

 Теоретично може бути продана частка у праві власності як ділимо, так і неподільної нерухомої речі. У договорі продажу частки у праві власності на об'єкт нерухомості повинні міститися відомості, що дозволяють індивідуалізувати даний об'єкт за правилами ст. 554 ГК. Відчуження частки у праві власності на будинок (споруду) може призвести до режимам нероздільного, роздільного та відокремленого здійснення правомочностей володіння і користування нерухомістю, що знаходиться в частковій власності. 

 При режимі нероздільного володіння і користування будівля, споруда або інше будова розглядається як нероздільний об'єкт загального користування без виділення у володіння і користування співвласникам конкретних приміщень. При режимі роздільного володіння і користування кожному співвласнику виділяються конкретні приміщення (реальна частка), причому розміри виділених приміщень можуть і не відповідати розмірам ідеальних часток учасників спільної власності. При режимі відокремленого володіння і користування кожному співвласнику виділяються конкретні приміщення, розмір яких повністю відповідає частці в спільній власності на об'єкт нерухомості. 

 При продажу частки у праві власності на будинок (споруду) зберігається спільна часткова власність. Тому умови володіння і користування земельною ділянкою співвласниками, на якій розташована будівля (споруда), визначаються з урахуванням часток у праві власності на будинок (споруду) або сформованого між співвласниками порядку володіння і користування земельною ділянкою (п. 1 ст. 35 ЗК) <1 >. 

 --- 

 (1) Детальніше про відносини спільної часткової власності на річ див. також § 2 гл. 22 т. II цього підручника. 

 Режими нероздільного, роздільного та відокремленого здійснення правомочностей володіння і користування можуть мати місце і при виникненні часткової власності на інші нерухомі об'єкти: земельні ділянки, морські і повітряні судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. 

 Особливості державної реєстрації частки у праві власності на нерухоме майно закріплені в ст. 24 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". 

 Інформація, релевантна "§ 2. Особливості продажу окремих об'єктів нерухомості"

1. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ЩОДО ПЕРЕДАЧІ МАЙНА У ВЛАСНІСТЬ
     продажу Поняття і значення договору купівлі-продажу. Основні елементи договірного зобов'язання з купівлі-продажу. Предмет договору купівлі-продажу. Кількість, асортимент, якість, комплектність товару. Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу. Виконання договору купівлі-продажу. Передача права власності на товар. Звільнення майна від прав третіх осіб.
   
2. 1. Поняття позову у арбітражному процесі, його елементи і види
     особливо в тих випадках, коли регулювання здійснюється за допомогою норм з відносно невизначеними гіпотезами. Арбітражні суди стикаються з необхідністю конкретизувати фактичний склад і надати юридичну значимість тим чи іншим фактам, наприклад, на підставі представлених сторонами доказів тлумачачи поняття розумності дій і сумлінності учасників цивільних
   
3. § 3. Структурні особливості обмежених речових прав
     особливостей прав користування чужим майном і права застави дозволяє зробити наступний висновок. Вони є правами з обмеженим речове-правовим змістом, оскільки кожне з них спочатку обмежена якоюсь однією чи кількома юридичними можливостями правовласника щодо чужої речі. Це пояснюється специфічним призначенням розглянутих прав, яке визначає характер і
   
4. § 3. Англо-американська система
     особливо при формуванні нових прецедентів. Що стосується ділових звичаїв, то їх значення достатньо велике в США, де вони утворюють основу рекомендаційних актів приватного характеру, які служать в якості моделей для окремих штатів (присвячених договірному праву, агентам, довірчої власності і т. п.). Англо-американська доктрина розвивається під визначальним впливом прецедентного
   
5. § 1. Правоздатність та дієздатність громадян
     особливо це стосується угод, що тягнуть зменшення майна підопічного: відчуження майна, здача його в оренду, в заставу, безоплатне користування і т. п. Чи не має право опікуни та піклувальники, а також їх подружжя та близькі родичі здійснювати угоди з підопічними, крім передачі підопічному дарунка або надання йому безплатного користування будь-яким майном. Зазначене обмеження випливає з
   
6. § 2. Форми участі держави у цивільному обороті
     особливості, пов'язані з тим, що ці державні юридичні особи мають самостійними правами на таке майно. Управління та розпорядження об'єктами федеральної власності від імені держави регламентуються постановою Уряду РФ від 10 лютого 1994 р. № 96 "Про делегування повноважень Уряду РФ з управління та розпорядження об'єктами федеральної власності". У
   
7. § 2. Умови дійсності угод
     продаж товару в магазині, за загальним правилом, вимагає простої письмової форми, оскільки магазин є юридичною особою і договір укладається з громадянином або іншою юридичною особою. Однак виконання угоди при самому її вчиненні, тобто обмін товару на гроші, здійснюваний одночасно, допускає можливість здійснення угоди купівлі-продажу в усній формі. Не слід вважати, що
   
8. § 3. Підстави виникнення і припинення права власності
     особливостями виникнення і припинення інших, крім права власності, речових прав ми будемо знайомитися в міру їхнього вивчення. Нинішній перехідний період характеризується складним переплетінням самих різних способів набуття та припинення права власності, часто протилежних за своєю спрямованістю й соціальному призначенню. З одного боку, бурхливе процес приватизації,
   
9. § 1. Поняття та юридична класифікація речей як об'єктів цивільних прав
     особливості. Гроші як об'єкти цивільних прав. Правові основи грошової системи Російської Федерації та її функціонування закріплені ст. 75 Конституції РФ, Законом РРФСР "Про Центральному банку РРФСР (Банку Росії)" ст. 140 ГК РФ, а також низкою інших нормативних актів. "Офіційною грошовою одиницею Росії є рубль. Банку Росії належить монопольне право випуску в обіг (і
   
10. § 2. Застава
      особливості даного виду застави). Одне і те ж майно (річ, право) може бути предметом застави ряду послідовно укладених договорів, якщо наступний заставу не заборонений попереднім договором (п. 2 ст. 342 ГК РФ). У період дії договору про заставу право власності на закладене майно або право господарського відання їм може перейти від заставодавця до іншої особі в результаті
    
11. Істотними умовами договору про заставу є наступні:
      особливостей застави товарів в обороті. Право застави тут не слід за річчю: товари в обороті, відчужені заставодавцем, перестають бути предметом застави з моменту їх переходу у власність, господарське відання або оперативне управління набувача. Водночас придбані заставодавцем товари, зазначені в договорі про заставу, стають предметом застави з моменту виникнення у нього
    
12. 4. Припинення юридичної особи при банкрутстві
      особливість такої ліквідації становить обов'язкове дотримання конкурсного порядку розподілу майна між кредиторами. Разом з тим інститут банкрутства не спрямований тільки на припинення (ліквідацію) юридичної особи. Адже інтерес кредиторів неплатоспроможного юридичної особи полягає не в його ліквідації, а в можливо більш повному задоволенні своїх вимог, чого може служити і
    
13. 3. Рухомі і нерухомі речі
      особливість їх правового режиму. Ця особливість викликана насамперед юридичними причинами, а не тільки природними властивостями даних об'єктів обороту. У зв'язку з цим закон поширює режим нерухомості на деякі об'єкти, "рухомі" в природно-фізичному сенсі, наприклад на повітряні та морські судна і космічні об'єкти (вони підлягають державній реєстрації в особливих реєстрах в