| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1. Окремі випадки зміни договору соціального житлового найму |
||
|
Розділ житлових приміщень - найбільш поширений випадок зміни договору соціального найму житлового приміщення. Сутність його полягає в тому, що повнолітній член сім'ї наймача вправі вимагати укладення з ним окремого договору найму на виділене йому ізольоване житлове приміщення. Розділу житлового приміщення може, очевидно, вимагати і сам наймач. При розділі житлових приміщень змінюється предмет договору. Наприклад, був договір на використання окремої 3-кімнатної квартири, а після розділу предметом самостійних договорів стали дві кімнати - для однієї частини сім'ї та одна кімната - для виділився члена сім'ї. Поряд з цим відбувається і зміна суб'єктного складу правовідносини найму, оскільки з'являється два наймача замість одного. Змінюється також і умова про плату за користування жилим приміщенням. Наприклад, наймач мав пільгу, а виділився член сім'ї її не має і тому повинен буде оплачувати проживання за повною ставкою. Самостійний договір з особою, який заявив вимогу про виділення йому окремого приміщення, може бути укладений за наступних умов- 1. ця особа повинна ставитися до числа членів сім'ї наймача і бути повнолітнім, 2. на укладення окремого договору має бути отримана згода решти проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї (у тому числі тимчасово відсутніх), 3. повинна бути можливість виділення ізольованого житлового приміщення відповідно до частки житлової площі, що припадає на даного члена сім'ї, або з урахуванням відбувся угоди між членами сім'ї про порядок користування житловим приміщенням. При виділі не ізольованої приміщення (наприклад, суміжної кімнати, частини кімнати) розділ не спричинить юридичних наслідків. Розділ може бути визнаний неможливим і в разі, якщо укладання окремого договору на виділене приміщення спричинить порушення санітарних і технічних вимог (наприклад, на приміщення в малогабаритній квартирі, призначеної для породинного заселення). При розділі житлового приміщення має враховуватися право на додаткову житлову площу. Якщо один з членів сім'ї, який має право користування додатковою житловою площею, фактично користувався окремої ізольованої кімнатою в квартирі, а інші члени сім'ї цією кімнатою не користувалися, вона не підлягає включенню до загального розмір житлової площі, яка підлягає разделу1. Розділ деяких житлових приміщень не допускається, зокрема розділ службових житлових приміщень. Відмова наймодавця за договором соціального найму укласти окремий договір з виділився членом (або членами) сім'ї може бути оскаржений у судовому порядку. Рівним чином може бути оскаржений у суді і відмова члена сім'ї дати згоду на розділ. Зміна договору найму житлового приміщення можливо за вимогою громадян, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об'єднання їх в одну сім'ю (наприклад, при вступі в шлюб, усиновлення). Зміна правовідносини найму виражається тут у тому, що замість кількох договорів найму з будь-ким з членів сім'ї (за їх згодою) полягає один договір на всі займані ними приміщення (так зване об'єднання особових рахунків), тобто змінюються суб'єкти, предмет і , можливо, деякі умови договору найму. Відмова наймодате-ля в укладенні одного договору найму може бути оскаржений у судовому порядку (ст. 87 ЖК РРФСР). Викладені правила не поширюються на наймачів службових житлових приміщень. Допускається зміна договору найму шляхом заміни наймача в раніше укладеному договорі повнолітнім членом його сім'ї (наприклад, батько бажає перевести права наймача на свого сина). Для такої зміни договору потрібна згода наймача і повнолітніх членів його сім'ї. Згоди най-модателя на заміну наймача іншим членом сім'ї не потрібно. Заміна наймача в принципі не впливає на обсяг прав і обов'язків членів сім'ї, бо всі вони як учасники житлового правовідносини мають однакові права і обов'язки. Однак якщо наймач помер або вибув, може змінитися розмір плати за користування житловим приміщенням. Правовідносини найму в будинках державного і муніципального фондів може змінитися в результаті перебудови та перепланування житлового приміщення і підсобних приміщень з ініціативи або наймача, або наймодавця. Згідно ст. 84 ЖК УРСР перевлаштування і перепланування можливі тільки в цілях підвищення благоустрою квартири і допускаються лише за згодою наймача, повнолітніх членів його сім'ї і наймодавця і з дозволу житлового органу місцевої адміністрації. Особливе значення надається згодою наймодавця. На це вказується в ч. 2 ст. 678 ЦК, згідно з якою наймач не має права виробляти перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця. Якщо всі зазначені передумови для здійснення перебудови та реконструкції житлового приміщення є, але хтось перешкоджає проведенню відповідних робіт, спір вирішується судом. Самовільно вироблені наймачем перевлаштування та реконструкція тягнуть для нього обов'язок за свій рахунок привести приміщення до попереднього стану. До числа інших випадків зміни правовідносини найму житлового приміщення можна віднести зміну суб'єктного складу цього правовідносини, а також окремих прав і обов'язків внаслідок вселення в житлове приміщення нових членів сім'ї і, навпаки, в результаті вибуття членів сім'ї на постійне проживання в інше місце. Зміна предмета даного правовідносини відбувається також, якщо наймач приєднує до найманої їм приміщенню звільнилася у квартирі кімнату, не ізольовану від займаного ним житлового приміщення (абз. 1 ст. 46 ЖК УРСР), або ізольоване житлове приміщення (абз. 2 ст. 46 ЖК УРСР; абз. 1 ст. 16 Основ федеральної житлової політики). Зміна правовідносини найму житлового приміщення може бути пов'язано з передачею житлового будинку з одного житлового фонду в інший. Наприклад, досить часті випадки передачі житлових будинків з державного фонду (відомчих будинків) у муніципальний фонд, тобто з державної власності в муніципальну. Згідно ст. 675 ЦК це не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. Представляється, що в даному випадку не змінюються умови укладеного договору. Проте змінюється один із суб'єктів - наймодавець. Їм стає новий власник, і, незважаючи на незмінність умов договору, наймач неминуче відчує дію нових порядків і звичаїв у виконанні наймодавцем своїх обов'язків і в пред'явленні ним відповідних вимог до наймача. Розглянуті випадки зміни договору найму житлового приміщення відносяться до соціального найму. Зміна договору комерційного найму регламентується не настільки детально. Стаття 686 ЦК передбачає заміну наймача у договорі комерційного найму. На відміну від соціального найму заміна наймача при комерційному наймі допускається на вимогу самого наймача та інших громадян, спільно з ним проживають (при соціальному наймі - на вимогу повнолітніх членів сім'ї - ст. 88 ЖК РРФСР). За обома договорами, крім того, потрібна згода наймодавця. "Згода" наймодавця означає наявність угоди (договору) між наймачем і спільно проживають з ним особами, з одного боку, і наймодавцем - з іншого. Але якщо між "спільно проживають особами" не буде досягнуто угоду, а також у разі відмови наймодавця замінити наймача іншою особою спір може бути розглянутий судом. Згідно ч. 2 ст. 678 ЦК наймач не має права виробляти перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця. Ця норма поширюється і на договір соціального найму (п. 3 ст. 672). Відсутність детального врегулювання зміни відносин комерційного найму слід пояснити тим, що тут ставлення- ня сторін відповідно до принципу свободи договору визначаються головним чином їх угодою. Слід мати на увазі, що за угодою між сторонами договору комерційного найму можуть бути змінені будь-які умови договору, якщо при цьому не відбудеться порушення імперативних норм закону. Напімер, сторони у всякому разі зобов'язані враховувати, що перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму цього приміщення (ст. 675 ЦК). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 1. Окремі випадки зміни договору соціального житлового найму " |
||
|
||