| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1. Укладання договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення |
||
|
Для укладення договору комерційного найму не вимагаються передумови у вигляді рішення будь-якого органу, видача ордера і т. п.2 В умовах дії принципу свободи договору на жодному з контрагентів не лежить обов'язок вступити в договірні відносини. Чи не діє і передбачене законом виключення, що відноситься до публічних договорів, оскільки договір комерційного найму житлового приміщення не відноситься до числа публічних. 1 Див: п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р № 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" (із змінами і доповненнями, внесеними постановою Пленуму від 29 серпня 1989 № 5, в редакції постанови Пленуму від 21 грудня 1993 р. № І) / / ВПС РРФСР. 1985. № 3; 1989. № 11 2 Дещо інший порядок діє в Москві згідно з розпорядженням мера Москви від 29 жовтня 1998 р. № 1088-РМ укладення договору комерційного найму здійснюється на підставі рішення органу виконавчої влади Уряду Москви Однак це правило застосовується лише у випадках, коду сдаваемое найм приміщення знаходиться у державній та муніципальній власності м. Москви Істотним для розглянутого договору є умова про предмет, а також інші умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди . Наприклад, майбутній наймач під час переддоговірних контактів з власником будинку запропонував, щоб у договір найму було включено умову про право наймача користуватися частиною земельної ділянки із зазначенням її розміру і меж. Договір соціального найму укладається тільки на підставі виданого громадянину ордера1. Житлово-експлуатаційна організація не може надати житлове приміщення особі, яка має ордера, і не має права укласти з ним договір найму житлового приміщення. Договір соціального найму укладається на основі Типового договору, який як нормативний акт визначає найбільш важливі умови укладених договоров2. Питання про співвідношення ордера та договору соціального найму був і залишається спірним у літературі по житловому праву3. Висловлювалася думка, що правовідносини найму житлового приміщення та право користування житловим приміщенням виникають тільки з ордера, а договір лише оформляє виникло право4. Ця точка зору означає крайнє приниження ролі договору найму житлового приміщення, що суперечить закону і практиці. Широке поширення набув погляд, згідно з яким право користування житловим приміщенням виникає зі складного фактичного складу, що включає і ордер, і укладений на його основі договір найму житлового помещенія5. Деякі автори включають в цей складний склад та інші юридичні факти: рішення про надання жилого приміщення, видача ордера, вселення ордеродержателя в вказане в ордері приміщення, 1В Москві з 1 січня 1999 видача ордерів припинена, договори найму житлових приміщень укладаються на підставі виписки з рішення органу виконавчої влади Уряду Москви. Див: розпорядження мера Москви від 29 жовтня 1998 р. № 1088-РМ. 2 См - Типовий договір найму жилого приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду в РРФСР, затверджений постановою Ради Міністрів РРФСР від 25 вересня 1985 № 415 (із змінами від 18 січня 1992 р ., від 23 лютого 1993 р.) / / СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31; Саппа РФ. 1993. № 31. Ст. 2860. 1 Аналіз висловлених думок см. в роботах. Васін Ю Г. Питання радянського житлового права Алма-Ата, 1963; Толстой Ю.К Розвиток і вдосконалення житлового законодавства в СРСР / / Правознавство. 1973. № 1. 5 Див: Аскназій С.І., Брауде ІЛ, Пергамент А.І. Житлове право. М., 1956. З 113-114; МасловВ.Ф. Указ соч С. 221 укладення письмових доювора найму жилою помещенія1. Автори викладеної точки зору припускаються помилки, коли вважають, що перераховані юридичні факти в сукупності породжують одне житлове правовідносини, яке поступово (іноді протягом 15-20 і більше років) формується і наповнюється змістом після настання кожного з юридичних фактів, які входять у складний фактичний склад . Важко погодитися, що з самими цими фактами не пов'язані будь-які юридичні наслідки, і що вони являють собою щось на кшталт "будівельного матеріалу" для досягнення головного результату - народження житлового правовідносини, під яким прихильники викладеного погляду розуміють правовідносини найму житлового приміщення. Представляється правильною розроблена в літературі концепція, згідно з якою правовідносини найму житлового приміщення і, відповідно, право користування житловим приміщенням виникають тільки з договору найму житлового приміщення. Що ж до таких фактів, як рішення про надання жилого приміщення, ордер, вселення в житлове приміщення, то кожен з них (особливо ордер), як було показано, спричиняє виникнення самостійного житлового правовідносини, яке має свій суб'єктний склад, свій зміст і все інші атрибути. У літературі таке рішення даного питання вперше було запропоновано Ю.А. Мехтіевим2. Слід визнати, що поки договір соціального найму не укладено, правовідносини найму житлового приміщення не виникає; у громадянина, незважаючи на наявність у нього ордера, немає права користування зазначеним в ордері приміщенням, немає обов'язку вносити плату за користування ним і т. д. Зазначені права та обов'язки він набуває тільки з моменту укладення договору. Разом з тим слід мати на увазі, що ордер - породження житлової потреби. В умовах крайнього дефіциту житла він використовувався для легітимації того, хто з тисяч потребують поліпшення житлових умов громадян може отримати житлове приміщення і укласти договір на користування ним. З переходом до ринкових відносин у житловій сфері ордер буде викорис- 1 См ЧігірВФ Радянське житлове право Мінськ, 1968 З 61, Толстой Ю К Радянське житлове законодавство Л, 1974 З 21, СедугінПІ Указ соч З 118 'См Мехтієв Ю А Юридичні гарантії прав громадян при розподілі житлових приміщенні в будинках державного фонду / Вісник МГУ Серія 11 Право I486 № 6 позіхали лише при наданні житла малозабезпеченим та іншим соціально незахищеним категоріям громадян, тобто в досить рідкісних випадках. Договори і комерційного, і соціального найму згідно ст. 674 та п. 3 ст. 672 ГК повинні укладатися в письмовій формі. Практика показує, що зазначена вимога більш послідовно дотримується при укладанні договорів комерційного найму, оскільки сторони самі визначають і намагаються зафіксувати на папері всі умови досягнутої угоди. Що стосується договору соціального найму, то на практиці він, як правило, полягає в усній формі і шляхом вчинення конклюдентних дій: громадянин здає житлово-експлуатаційної організації ордер, отримує ключі від квартири і вселяється в неї. Ці дії свідчать про відбувся між сторонами угоді з приводу найму житлового приміщення. Що ж до умов договору, в тому числі умов про об'єкт, про плату за житлове приміщення і ін, то вони передбачені заздалегідь ордером, законодавством, Типовим договором найму жилого приміщення. У практиці зустрічаються і випадки укладення письмового договору до вселення ордеродержателя в житлове приміщення. Недотримання продиктованої законом простої письмової форми договору найму житлового приміщення (як комерційного, так і соціального) не тягне недійсності договору. Таке наслідок настає лише у випадках, прямо зазначених у законі або в угоді сторін (п. 1 і 2 ст. 162 ЦК). Термін у договорі найму житлового приміщення визначається по-різному для договорів комерческого та соціального найму. Згідно п 1 ст. 683 ЦК договір комерційного найму укладається на строк, що не перевищує п'яти років. Однак строк не є істотною умовою даного договору, сторони можуть взагалі не згадати про нього. У цьому випадку договір вважається укладеним на п'ять років. Якщо договір укладений на строк до одного року, він вважається короткостроковим і на нього не поширюються зазначені в п. 2 ст. 683 ГК правила, які стосуються договору з терміном більше одного року. Зокрема, на короткостроковий договір не поширюється норма про переважне право наймача на укладення договору на новий строк (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684). Переважне право на укладення договору комерційного найму на новий строк (після закінчення терміну укладеного договору) закон визнає за наймачем. Однак реалізація цього права передбачає певні дії наймодавця. Не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору він зобов'язаний або запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах, або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду протягом не менше одного року. Невиконання наймодавцем цього обов'язку (за відсутності відмови наймача від продовження) тягне наступне наслідок: договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін. Певні наслідки передбачені і на випадок недотримання наймодавцем свого рішення не здавати приміщення в оренду протягом року, використаного ним для відмови продовжити договір: наймач має право вимагати визнання недійсним договору, укладеного наймодавцем з іншою особою і (або) відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір (ч. 4 ст. 684 ЦК). На відміну від договору комерційного найму договір соціального найму є безстроковим, тобто не містить умови про термін. На перший погляд це правило є розумним, оскільки розірвання договору соціального найму з мотивів, пов'язаних із закінченням терміну, не допускається, а переукладання договорів, як показала практика минулих років, коли законом передбачався термін договору найму, було б простою формальністю. Але шляхом встановлення строку договору соціального наймання та переукладення цих договорів кожні п'ять років можна було б забезпечити перевірку виконання сторонами договірних зобов'язань, що сприяло б виявленню випадків їх порушення, наприклад обов'язків житлових організацій щодо ремонту житлового фонду, усунення несправностей сантехнічного та іншого обладнання та т . д., а також обов'язків наймачів з виконання поточного ремонту, використання жилих приміщень за прямим призначенням і т. д. У результаті сталося б підвищення авторитету договору соціального наймання та його ролі в забезпеченні житлових прав громадян та збереження житлового фонду. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 1. Укладання договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення " |
||
|
||