| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 2. Договори найму житлового приміщення як цивільно-правова форма задоволення житлової потреби |
||
|
1. Цивільно-правові форми задоволення житлової потреби
Чинне житлове законодавство закріплює в якості одного зі своїх принципів право громадян на вільний вибір житлових приміщень для проживання в якості власників, наймачів чи на інших законних підставах (ч. 4 ст. 1 ЖК). Інакше кажучи, законом передбачається різноманітність правових форм задоволення громадянами своїх житлових потреб та їх свобода у виборі однієї з цих форм. Головною формою задоволення житлової потреби громадян в умовах ринкової економіки стає придбання житла в приватну власність, причому без обмеження його кількості, розмірів і вартості (п. 2 ст. 213 ЦК). Право власності на житло може виникати з різних юридичних підстав. Передусім це - житлове будівництво: право власності згідно ст. 219 ГК виникає "на знову створюване нерухоме майно" (тобто первісним способом), у тому числі на житлові приміщення, які прямо віднесені законом до нерухомості (ч. 2 ст. 15 ЖК). У зв'язку з цим право власності на житло підлягає державній реєстрації (ст. 18 ЖК) і виникає з моменту такої реєстрації (1). Право власності на житло громадяни набувають і шляхом вчинення різних цивільно-правових угод (похідними способами): купівлі-продажу нерухомості (житла), в тому числі з отриманням для цих цілей кредиту або цільової позики під заставу збудованого житла (тобто забезпечується іпотекою), а також цільових державних і муніципальних субсидій, його міни, дарування, ренти та довічного змісту з утриманням, а також прийняття спадщини у вигляді житлового приміщення (2). --- (1) Іншим первісним способом набуття права власності на житлове приміщення може стати витікання терміну набувальної давності щодо володіння житлом за правилами ст. 234 ГК. Для оформлення права власності в цьому випадку потрібно відповідне судове рішення і подальша державна реєстрація виниклого права.
КонсультантПлюс: примітка. Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації).
(2) Детальніше про це див, наприклад: Крашенинников П.В. Житлове право. С. 235.
Важливою підставою придбання громадянами житла у приватну власність стала приватизація займаних ними жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлових фондів, здійснювана з 1991 р. до кінця 2006 р. Вона являє собою безкоштовну передачу громадянам займаних ними на основі договору найму житлових приміщень у будинках зазначеного житлового фонду (1). Передача житла у власність громадян у порядку приватизації оформляється договором передачі, який укладає місцева адміністрація, підприємство чи установа з громадянином, які отримують жиле приміщення у власність. Право власності на придбане житлове приміщення виникає у громадянина з моменту реєстрації договору. Одним з принципів безкоштовної приватизації житла поряд з її добровільністю стала однократность: громадянин, який отримав житло у власність у порядку приватизації, не має права в подальшому приватизувати інше житло, отримане ним у державному або муніципальному житловому фонді (це обмеження не стосувалося членів сім'ї такого громадянина, що не що стали власниками або співвласниками приватизованого житла і тому зберегли право на приватизацію (2)). --- (1) У 1990 - 1991 рр.. приватизація житла допускалася тільки у формі його викупу, тобто на умовах повної або часткової оплати. У 1992 р. була проголошена безкоштовна передача житла у власність займали його громадян, проте збереглася і можливість придбання ними житла в будинках державного і муніципального житлових фондів у власність за плату, що також слід вважати різновидом його приватизації. З 1 березня 2005 приватизація житла знову стала оплатній (можливість його безоплатної приватизації збережена лише для тих громадян, які отримали житло за договорами соціального найму до цієї дати). (2) Див: п. 5 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 р. N 8 "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "/ / БВС РФ. 1993. N 11. Разом з тим з 2002 р. з'явилася можливість "реприватизації житла", тобто повернення його в публічну власність і укладення з проживаючими в ньому громадянами договору житлового (соціального) найму.
Поширеним підставою набуття права власності на житло є повна виплата пайового внеску за квартиру, надану в користування члену житлового чи житлово-будівельного кооперативу (п. 4 ст. 218 ЦК, ч. 1 ст. 129 ЖК). Підтвердженням факту внесення повної суми пайового внеску є довідка, що видається правлінням відповідного житлового чи житлово-будівельного кооперативу, на підставі якої видається свідоцтво про власність на квартиру. Житлові потреби можуть задовольнятися громадянами і в інших правових формах, ніж придбання житла у власність. Так, члену житлового чи житлово-будівельного кооперативу на підставі рішення загальних зборів надається жиле приміщення в будинку кооперативу відповідно до розміру внесеного пайового внеску (ч. 1 ст. 124 ЖК). Підставою надання та використання такого житла є членство громадянина в житловому кооперативі (подп. 5 ст. 10, ч. ч. 2 і 3 ст. 124 ЖК), тобто його участь в корпоративних правовідносинах. Громадянин може використовувати житло і на обмеженому речовому праві користування: в силу заповідального відмови (ст. 1137 ЦК, ст. 33 ЖК) або в якості члена сім'ї власника (ст. 292 ЦК, ч. 2 ст. 31 ЖК), а також як колишнього члена сім'ї власника - за угодою з ним або за рішенням суду (ч. ч. 4 - 7 ст. 31 ЖК). Однією з цивільно-правових форм задоволення житлової потреби є надання житла окремим категоріям громадян у довічне безкоштовне користування. Так, право на безкоштовну житлову площу з опаленням і освітленням мають педагогічні працівники освітніх закладів у сільській місцевості або в селищах міського типу, в тому числі і вийшли на пенсію (1). --- --- (1) Див: п. 5 ст. 55 Закону РФ "Про освіту".
Однією з найважливіших правових форм задоволення житлової потреби громадян залишається договір найму житлових приміщень, що оформляє їх передачу в користування громадян. Цей договір і його види - договори соціального та комерційного найму, а також договір найму спеціалізованого житлового приміщення , - є підставами виникнення зобов'язань житлового найму, які являють собою різновид цивільно-правових зобов'язань з передачі майна у користування.
2. Сутність і види договорів найму житлового приміщення
Законом виділяються три види договорів найму житлового приміщення, спрямованих на безпосереднє задоволення житлової потреби громадян: - договір найму житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального користування (договір соціального найму) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ЦК); - договір найму спеціалізованого житлового приміщення (договір спеціалізованого найму) (ст. 100 ЖК); - договір найму житлового приміщення, в якому наймодавець виступає як підприємець, який переслідує мету отримання прибутку (п. 1 ст. 671 ЦК). Цей вид договору отримав в літературі назву "договір комерційного найму" (1). --- --- (1) Див: Крашенинников П.В. Наймання житлового приміщення (гл. 35) / / Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик / За ред. О.М. Козир, А.Л. Маковського, С.А. Хохлова. М., 1996. С . 350 - 352; Він же. Російське житлове законодавство. С. 8, 28, 49.
Всі перераховані договори оформляють відносини найму житлових приміщень, а тому, як і породжувані ними житлові зобов'язання, мають ряд спільних рис. Сторони всіх цих договорів іменуються "наймодавець" і "наймач". За своєю юридичною природою вони є консесуальними і двосторонніми, а також, як правило, оплатним, опосредуя надання житла у користування за плату. Виняток можуть складати договори соціального найму, по яким житло надається малозабезпеченим громадянам не тільки безоплатно, а й із звільненням від плати за його користування (ч. 9 ст. 156 ЖК). У законі містяться однакові вимоги письмової форми цих договорів (ст. 674 ЦК, ст. 63 і ч. 7 ст. 100 ЖК). одноманітно визначені в них обов'язки наймача (ст. 678 ЦК, ч. ч. 3 та 4 ст. 67 ЖК) і обов'язки сторін по ремонту зданого в найм житлового приміщення (ст . 681 ЦК); крім того, в договорах соціального та комерційного найму однаково регламентується правове становище тимчасових мешканців (ст. 680 ЦК та ст. 80 ЖК) і в значній частині - піднаймачів (п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК, ст. ст. 76 - 79 ЖК). Нарешті, всі ці договори носять споживчий характер, будучи спрямованими на задоволення особистих (житлових) потреб громадян, що в свою чергу пов'язано з наданням громадянину-споживачу як слабкій стороні певних пільг і переваг (по- різному проявляються в окремих видах розглянутих договорів) (1). --- ---
КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна "(Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне).
(1) Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. М., 2000. С. 680 - 681.
Разом з тим це загальне в їх природі реалізується в законодавстві на принципово різних підставах . Закон невипадково розвів ці договори "у різні законодавчі" коридори "(цивільний і житловий)", маючи на увазі, що зобов'язання з договору комерційного найму регулюються передусім цивільного законодавства, а з договорів соціального та спеціалізованого найму - житловим законодавством (1). Саме тому п. 3 ст. 672 ЦК прямо говорить про те, що договір соціального найму житлового приміщення укладається з підстав, на умовах і в порядку, передбачених житловим, а не цивільним законодавством. Це ж відноситься і до договору спеціалізованого найму (ч. 2 ст. 99 ЖК, ср пп. 2 ст. 10 ЖК). --- ---
КонсультантПлюс: примітка. Монографія П.В. Крашеніннікова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації).
(1) Див: Крашенинников П.В. Житлове право. С. 93. Поширення дії деяких норм ЦК, що відносяться до комерційного найму, на договір соціального найму (п. 3 ст. 672 ЦК) необхідно розглядати як прийом законодавчої техніки, у відповідності з яким слід уникати повторення норм не тільки в одному, але і в різних нормативних актах (в даному випадку в ЦК та ЖК).
Договори соціального та спеціалізованого найму можуть бути укладені лише на проживання в житлових приміщеннях, що перебувають у складі державного або муніципального житлових фондів і лише за наявності у громадянина певних передумов для їх укладення: нуждаемость поліпшення житлових умов (а для договорів соціального найму - за загальним правилом також і постановка на облік як потребує поліпшення житлових умов) і наявність рішення відповідного органу публічної влади про надання жилого приміщення даному громадянинові і його родині в відповідно до діючих норм. Що стосується договору комерційного найму, то ніяких адміністративно-правових передумов для його укладення не потрібно. Тут панує принцип свободи договору, відповідно до якого сторони самі визначають зміст таких найважливіших умов, як термін договору, розмір та порядок внесення плати за житлове приміщення, розподіл обов'язків по ремонту зданого в найм житлового приміщення і т.д. Договір комерційного найму - це звичайний, повноцінний цивільно-правовий договір, тоді як договори соціального та спеціалізованого найму, по суті, являють собою "квазідоговори", оскільки їх висновок і основні елементи, права та обов'язки сторін зумовлені законом, іншими правовими та адміністративними актами. --- (1) Названі типові договори відрізняються від типових форм, що допускаються законом для публічних договорів (п. 4 ст. 426 ЦК), оскільки в житлових відносинах укладення договору стає для наймодавця обов'язковим не в силу пропозиції наймача, а лише за наявності додаткових передумов, що включають рішення власника або уповноваженого ним органу про надання житла. Своєю обов'язкової силою типові договори відрізняються від примірних договорів, умови яких узгоджуються сторонами або діють як звичаїв ділового обороту (ст. 427 ЦК).
Тому "спорідненість" договорів соціального та комерційного найму досить відносно. У силу цього вкрай сумнівно і поширена думка про наявність єдиного типу (або виду) договору житлового найму, подразделяющегося на договори комерційного та соціального (а тепер також і спеціалізованого) найму житла (1). Два останніх договору, по суті, являють собою лише цивільно-правове оформлення адміністративних актів розподілу житла, об'єктивно обумовлених його нестачею і дорожнечею, а виникаючі на їх основі житлові зобов'язання фактично становлять соціальні гарантії для наймачів житла з державного і муніципального житлових фондів. На відміну від них комерційний найм є класичною різновидом акта товарообміну, який оформлюється традиційним цивільно-правовим договором. Отже, йдеться про різні, самостійних договірних формах задоволення житлових потреб громадян. ---
КонсультантПлюс: примітка. Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації).
КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне).
(1) Див: Седугин П.І. Указ. соч. С. 81 - 83; Крашенинников П.В. Житлове право. С. 67 - 68. Критику цих поглядів див.: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 660 - 663.
3. Інші договори з використання житлових приміщень
Житлові приміщення можуть використовуватися для проживання громадян і на підставі інших цивільно-правових договорів. Насамперед йдеться про договори оренди житлових приміщень, що належать як публічним, так і приватним власникам, наймачами яких стають юридичні особи або індивідуальні підприємці, які не використовують найняте ними житло для задоволення власних житлових потреб. При цьому відповідно до п. 2 ст. 671 ГК вони вправі використовувати орендовані ними житлові приміщення тільки для проживання громадян (наприклад, своїх працівників), з якими самі наймачі можуть перебувати не тільки в цивільно-правових (договірних), але і в трудових відносинах. Критерієм відмінності договорів житлового найму та оренди житлових приміщень стає, отже, та обставина, що в першому випадку громадянин отримує право користування житлом безпосередньо за договором з наймодавцем, а в другому випадку отримує його від посередника - орендаря житла, в свою чергу отримав його за договором від наймодавця-власника (1). ---
КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне).
КонсультантПлюс: примітка. Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації).
(1) Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 656 - 658. Ср: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 116 - 117.
Крім того, закон передбачає можливість укладення договорів безоплатного користування житловими приміщеннями для соціального захисту окремих категорій громадян (ч. 1 ст. 99, ст. 109 ЖК). Йдеться насамперед про постійне або тривалому використанні старими та хворими громадянами житлових приміщень, закріплених за державними та муніципальними закладами соціального захисту населення. Цей договір за своїм суб'єктним складом і за змістом прав і обов'язків наймача чітко відрізняється від договорів житлового найму, а з безоплатного характеру - від договору оренди. За своєю юридичною природою він близький до договору позики (безоплатного користування), передбаченому п. 1 ст. 689 ГК, однак відрізняється і від нього наявністю у ссудополучателя певних соціально-юридичних гарантій задоволення своїх житлових потреб. Ототожнення ж цього договору з цивільно-правовим договором позики без необхідності погіршило б правове становище користувача-громадянина при задоволенні їм конституційно визнаних житлових потреб.
|
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 2. Договори найму житлового приміщення як цивільно-правова форма задоволення житлової потреби " |
||
|
||