Право на обмін жилими приміщеннями

Обмін жилими приміщеннями, наданими за договором соціального найму, проводиться за правилами, встановленими в ст. ст. 72 - 74 Кодексу. Такий обмін слід відрізняти від договору міни, регульованого ст. ст. 567 - 571 гол. 31 ГК РФ. По-перше, сторонами договору міни житловими приміщеннями можуть бути тільки власники відповідних приміщень, в той час як в договорі про обмін житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму, в якості сторін виступають наймачі. По-друге, за договором міни переходять право власності на обмінювані приміщення і супутні йому обов'язки, а за договором про обмін - права та обов'язки наймачів за договорами соціального найму.

У колишньому житловому законодавстві обміну житлових приміщень були присвячені ст. ст. 67 - 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК 1983 р., ст. 20 Основ. Доцільно звернути увагу на те, що ч. 2 ст. 20 Основ наділяла наймача та орендаря житлового приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлових фондів правом передачі прав та обов'язків за договором найму чи оренди цього приміщення власнику приватного житлового фонду замість придбання права власності на житловий будинок (житлове приміщення). ЖК 1983 такий варіант обміну не передбачав, але положення Основ володіли пріоритетом по відношенню до правил ЖК 1983 Дану юридичну конструкцію навряд чи можна було беззастережно розглядати як обмін: в цьому випадку сторони оформляли в установленому порядку обмін житловими приміщеннями, і, крім того, власник повинен був передати за цивільно-правовомудоговору (дарування, купівлі-продажу тощо) належало йому приміщення (або право на паєнагромадження в житловому кооперативі) у власність другій стороні. У результаті такого обміну його учасники заступали у відповідних правовідносинах на місце один одного: колишній власник ставав наймачем у житловому правовідношенні, а наймач - власником у правовідносинах власності (1).

(1) Див докладніше: Цивільне право: Підручник: У 3 т. / Відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. 4-е видання, перероб. і доп. М.: ТК Велбі; Проспект, 2003. Т. 2. С. 294; Коментар до житлового законодавства Російської Федерації / Відп. ред. В.Б. Ісаков. 4-е вид., Испр. М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 108.

Правила про обмін житловими приміщеннями, встановлені новим Кодексом, в основному базуються на відповідних положеннях ЖК 1983 (ст. ст. 67 - 74) і регулюють обмін житловими приміщеннями тільки між наймачами подоговорам соціального найму. Норми, подібні передбаченим у ч. 2 ст. 20 Основ, в Кодексі відсутні. Тому в даний час слід вважати неможливим обмін, наприклад, приватизованої або кооперативної квартири на квартиру, надану за договором соціального найму.

Згідно ч. 1 ст. 72 Кодексу наймач житлового приміщення за договором соціального найму за згодою в письмовій формі наймодавця і які проживають разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх членів його сім'ї, має право здійснити обмін займаного ними житлового приміщення на житлове приміщення, надане за договором соціального найму іншому наймачеві.

Верховний Суд РФ спеціально вказав на те, що відповідно до ч.

Виходячи з положень ст. 5 введеного закону обмеження щодо предмета та суб'єктів договору обміну житловими приміщеннями застосовуються і до житлових приміщень, наданих громадянам за договором соціального найму до 01.03.2005 (див. п. 33 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання , що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації ").

Як і раніше, право наймача на обмін житлового приміщення обумовлено наявністю письмової згоди проживають разом з ним членів його сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх (СР зі ст. 67 ЖК 1983 р.). У разі, якщо будь-які члени сім'ї є неповнолітніми, недієздатними або обмежено дієздатними, необхідно отримати також дозвіл органів опіки та піклування (див. п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 4 ст. 72 Кодексу). Згода члена сім'ї на обмін складається в простій письмовій формі у вигляді відповідного документа. Для здійснення обміну житловими приміщеннями необхідно також згода всіх наймодавців.

Право на обмін займаного жилого приміщення належить не тільки наймачеві, але і проживають разом з ним членам його сім'ї.

Проживають спільно з наймачем члени його сім'ї мають право вимагати від наймача обміну займаного ними житлового приміщення за договором соціального найму на житлові приміщення, надані за договорами соціального найму іншим наймачам і перебувають у різних будинках або квартирах (див. ч. 2 ст. 72 Кодексу). У наведеній нормі маються на увазі всі громадяни, які вселені наймачем житлового приміщення за договором соціального найму в якості членів сім'ї у порядку, встановленому ст. 70 Кодексу.

Згідно ч. 3 ст. 72 Кодексу якщо між наймачем житлового приміщення за договором соціального найму і спільно проживають з ним членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен з них вправі вимагати здійснення примусового обміну займаного жилого приміщення в судовому порядку. При цьому враховуються заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні.

Таким чином, в Кодексі збережено діюче перш правило про те, що якщо між наймачем і спільно проживають з ним членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то і наймач, і будь-який з членів сім'ї має право вимагати примусового обміну займаного приміщення в судовому порядку (СР зі ст. 68 ЖК 1983 р.).

У п. 34 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" зазначено, що справи за позовами проживають разом з наймачем членів його сім'ї про примусовий обмін житлового приміщення (ч.

При цьому під вартими уваги доводами та інтересами осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні, які повинні враховуватися судом при вирішенні даних справ, слід розуміти наявність обставин, що перешкоджають їм у силу віку, стану здоров'я, місця роботи , навчання тощо користуватися надаються в порядку обміну житловим приміщенням. Якщо спір про обмін виник між колишніми членами сім'ї, які займають окрему квартиру, незгоду одного або декількох з них переїхати в житлове приміщення, розташоване в комунальній квартирі, саме по собі не є підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки при розпаді сім'ї, що спричинило необхідність обміну , дані особи фактично вже не користуються окремою квартирою.

Обмін жилими приміщеннями, які надані за договорами соціального найму і в яких проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, які є членами сімей наймачів даних житлових приміщень, допускається за попередньою згодою органів опіки та піклування. Органи опіки та піклування відмовляють в дачі такої згоди у разі, якщо обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, порушує права чи законні інтереси зазначених осіб. Рішення органів опіки та піклування про дачу згоди на обмін жилими приміщеннями або про відмову в дачі такої згоди приймаються в письмовій формі і надаються заявникам протягом чотирнадцяти робочих днів з дня подання ними відповідних заяв.

Отже, обов'язковою умовою обміну займаного за договором соціального найму житлового приміщення є отримання наймачем письмової згоди всіх проживаючих разом з ним членів його сім'ї, а якщо у житловому приміщенні проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, які є членами сім'ї наймача, - також згоди органів опіки та піклування.

Зазначені органи мають право і зобов'язані відмовити у дачі згоди на обмін тільки в одному випадку, згаданому в ч. 4 ст. 72 Кодексу. Проте видається, що формулювання "обмін житловими приміщеннями ... порушує права чи законні інтереси" недостатньо конкретна і цілком може створювати умови для корупції в органах опіки та піклування.

Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути здійснений між громадянами, які проживають у житлових приміщеннях, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах на території Російської Федерації.

Кількість учасників обміну житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, Кодекс не обмежує. Однак усі такі учасники, крім наймачів, повинні бути вселити в обмінювані житлові приміщення за правилами, встановленими вч. 1 ст. 70 Кодексу.

Інформація, релевантна " Право на обмін жилими приміщеннями "

1. § 3. Договір обміну житловими приміщеннями
   обміну житловими
   
2. Глава 3. ОБМІН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ, наданих ПОДОГОВОРАМ СОЦІАЛЬНОГО НАЙМУ
   Глава 3. ОБМІН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ, наданих ПОДОГОВОРАМ СОЦІАЛЬНОГО
   
3. 1. Поняття обміну житловими приміщеннями
   право на обмін. Обмін можна трактувати і як один з випадків зміни житлового правовідносини найму житлового приміщення або навіть його припинення. Слід погодитися з висловленою в літературі думкою, що обмін не можна повністю підвести ні під один із цих случаев1. Представляється правильним трактувати обмін житлових приміщень як досить відособлений інститут житлового права. Договір обміну
   
4. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ЩОДО ПЕРЕДАЧІ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ
   правові форми задоволення житлової потреби. Право громадян РФ на житло. Житлові відносини та їх правове регулювання. Житлове законодавство. Житлові фонди. Поняття і види договорів найму житлового приміщення. Зобов'язання з договорів соціального найму житлового приміщення. Передумови укладення договору соціального найму житлового приміщення. Зміст договору найму житлового
   
5. 2. Сторони та предмет договору обміну
   правовий режим обмінюваних житлових приміщень. Наприклад, якщо громадянин, який має на праві власності квартиру в будинку муніципального фонду, бажає обміняти її на квартиру, що знаходиться в користуванні члена ЖБК, повинні дотримуватися правила обміну, що містяться в ст. 119 ЖК УРСР, а також правила, що визначають права членів сім'ї власника житлового приміщення (ст. 292 ЦК). Предметом договору обміну,
   
6. 4. Умови дійсності обміну
   правомірних і винних дій однієї зі сторін, на неї покладається обов'язок відшкодувати іншій стороні збитки, що виникли у зв'язку з недійсністю обміну (наприклад, витрати по переїзду, ремонту та перебудови квартири і т. п .). У даному випадку наслідки визнання угоди обміну недійсною визначаються ст. 74 ЖК УРСР. Отже, норми ЦК, що визначають наслідки
   
7. 3. Висновок і оформлення договору обміну
   право на дане житлове приміщення. Можна відзначити, що ЖК УРСР передбачає "письмову згоду" (ст. 67), а Основи федеральної житлової політики слово "письмове" не вживають. Отже, відповідно до чинного закону згоду на обмін може бути виражене і в усній формі, що ніяк не можна визнати вдалим вирішенням питання, оскільки зі згодою пов'язані вельми важливі юридичні
   
8. 3. Опис царської дороги (Геродот, Історія V, § 50, 52, 53, 54)
     житловими приміщеннями, і проходить він від початку до кінця по країні населеної і безпечною. Протягом Лідії та Фрігії, тобто, на дев'яноста чотирьох з половиною парасангов знаходиться двадцять таких стоянок. З Фрігії шлях веде до річки Галісії, у якого стоять ворота, а поруч них обширне зміцнення; проходити через ворота необхідно для того, щоб переправитися через річку. Протягом
   
9. 1. Поняття житлових відносин
     право. Саратов, 1987 (гл. 1). до оселі. Свого часу в нашій країні людина завжди був цілком задоволений отриманням від держави кімнати в багатонаселеної квартирі або місця в гуртожитку, тепер же ідеалом більшості людей є придбання окремої упорядкованої квартири або власного будинку. I Житлові відносини являють собою суспільні В відносини, що складаються у зв'язку з
   
10. 3. Право власності громадян на житлові приміщення
      право на безкоштовну приватизацію займаних ними жилих приміщень шляхом укладання з органами місцевого самоврядування (або з державними підприємствами або установами) договору про безоплатну передачу житлового приміщення в їх собственность1. Кожен громадянин може безкоштовно отримати у власність займане ним жиле приміщення в будинках державного або муніципального житлового фонду лише
    
11. 1. Зміна та припинення права на житлове приміщення в будинку ЖБК
      право користування кооперативної квартирою за умови вступу однієї з них в ЖБК. При цьому вони мають переважне право вступу до кооперативу. Спадкоємці, які не проживали в кооперативній квартирі разом із спадкодавцем, мають право тільки на паенакопле-ня. Після виплати внеску та набуття права власності на квартиру член ЖБК має право розпоряджатися нею на свій розсуд (продати
    
12. 4. Житлове законодавство
      правових актів, нормами яких регулюються житлові I відносини. Отже, предметом житлового законодавства і, відповідно, його завданнями є регулювання житлових відносин (сг. 2 і 3 ЖК РСФСР2). Житлове законодавство являє собою комплексну галузь законодавства, що включає норми административ-1 См Закон РФ "Про освіту" (у редакції Федерального закону від
    
13. 3.4 Приміщення та обладнання
      Планується використовувати таке обладнання: блинница TEFAL, касовий апарат; комп'ютер Pentium IV; холодильне обладнання; кондиціонер; меблі; посуд. Необхідна виробнича площа 10 кв.м., 62 кв. м. - під торговий зал і санітарний вузол. Приміщення планується взяти в
    
14. 7. Особливості продажу житлових приміщень
      право користування цим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (п. 1 ст. 558 ЦК). У зазначений перелік включаються такі суб'єкти: 1. члени сім'ї колишнього власника, коло яких визначається за правилами ст. 53 ЖК УРСР, включаючи тих, хто припинив сімейні відносини з колишнім власником і не
    
15. 2. Право на житлові приміщення в будинках ЖБК
      право на пай, який забезпечує йому володіння, користування і в деякій мірі розпорядження виділеної йому квартирою. Права члена кооперативу на квартиру досить широкі. Зокрема, член кооперативу має право: - жити зі своєю сім'єю в наданої йому квартирі; - добровільно вийти з кооперативу; 1. за згодою кооперативу передати пай будь-кому постійно проживає разом з ним
    
16. ОГЛЯД МІСЦЯ ПОДІЇ
      приміщень і одного службового приміщення. Сірководневі ванни відпускаються у двох суміжних приміщеннях. В одному приміщенні знаходиться шість ванн, у другому - чотири. У ваннах є позначки, що вказують концентрацію сірководню. Ванни забезпечені пісочним годинником, термометром, пластмасовими зливними пробками, упором для ніг. Оцінка обстановки на місці події дозволила спростувати доводи
    
17.  § 5. Право на житлові приміщення в будинках житлово-будівельних та житлових кооперативів
      приміщення в будинках житлово-будівельних та житлових
    
18. 1. Поняття договору міни ПО договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у I власність іншої сторони один товар в обмін на дру-I гой (п. 1 ст. 567 ЦК).
      обміну була витіснена купівлею-продажем. Економічно купівлю-продаж також можна розглядати як мену - обмін речей на гроші. В силу договору міни його учасники взаємно зобов'язуються передати один одному у власність певні речі (товари), причому одна сторона, набуваючи річ у власність, замість сплати покупної ціни (у грошах) передає іншій стороні іншу річ. Отже, кожна з
    
19. 1. Поняття та умови зміни договору житлового найму
      правовідносини, що виникли з договору найму житлового приміщення (як комерційного, так і соціального), в пе-ріод його дії можуть відбуватися зміни (трансформація) окремих його елементів при збереженні самого правовідносини. Такі випадки прийнято трактувати як зміна договору найму житлового приміщення (ст. 85-88 ЖК УРСР). Зміна житлового правовідносини найму може стосуватися таких його