Витрати власників приміщень у багатоквартирному будинку

Встановлені правила є новими для федерального житлового законодавства. Вони спрямовані на підтримку будинку в стані, відповідному санітарним і технічним вимогам, що відповідає загальним інтересам власників приміщень.

Власник приміщення у багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання і ремонтжілого приміщення.

Нести витрати на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку зобов'язані як власники житлових, так і нежитлових приміщень (1).

(1) Див лист Міністерства регіонального розвитку РФ від 06.03.2009 N 6177-АД/14 "Про особливості встановлення розміру плати за утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку" / / Законодавчі і нормативні документи в ЖКГ. 2009. N 4.

Плата за утримання і ремонт житлового приміщення власника приміщення в багатоквартирному будинку включає в себе плату за послуги та роботи по: -

управління багатоквартирним будинком (про управління багатоквартирними будинками см . розділ VIII Кодексу); -

утримання, поточного та капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку (див. ст. ст. 39, 43 Кодексу).

Власником приміщення в багатоквартирному будинку може бути російський чи іноземний громадянин, особа без громадянства, юридична особа, Російська Федерація, суб'єкт Російської Федерації чи муніципальне освіту. Таке приміщення може належати на праві спільної власності кільком особам.

На власника приміщення в багатоквартирному будинку покладається тягар з утримання та ремонту належного йому приміщення і утримання спільного майна власників приміщень у такому будинку, а на власника кімнати в комунальній квартирі - також тягар утримання спільного майна власників кімнат у такій квартирі, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором.

Відносини з утримання спільного майна, що належить на праві спільної часткової власності власникам приміщень у багатоквартирному будинку, порядок визначення складу спільного майна регулюють Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджені Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491 (1).

(1) СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Згідно названим Правилам до складу спільного майна включаються: приміщення в багатоквартирному будинку, не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення в цьому багатоквартирному будинку (приміщення загального користування), в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, колясочні, горища, технічні поверхи (включаючи побудовані за рахунок коштів власників приміщень вбудовані гаражі та майданчики для автомобільного транспорту, майстерні, технічні горища) і технічні підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного житлового та (або) нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку устаткування (включаючи котельні, бойлерні, елеваторні вузли та інше інженерне обладнання); даху;

огороджувальні несучі конструкції багатоквартирного будинку (включаючи фундаменти, несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, несучі колони та інші огороджувальні несучі конструкції);

огороджувальні несуть конструкції багатоквартирного будинку, що обслуговують більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення (включаючи вікна і двері приміщень загального користування, перила, парапети і інші огороджувальні несуть конструкції);

механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в багатоквартирному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення (квартири);

земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок і межі якої визначено на підставі даних державного кадастрового обліку, з елементами озеленення та благоустрою;

інші об'єкти, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою багатоквартирного будинку, включаючи трансформаторні підстанції, теплові пункти, призначені для обслуговування одного багатоквартирного будинку, колективні автостоянки, гаражі, дитячі та спортивні майданчики, розташовані у межах земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок;

внутрішньобудинкові інженерні системи холодного і гарячого водопостачання та газопостачання, що складаються з стояків, відгалужень від стояків до першого пристрою, що вимикає, розташованого на відгалуженнях від стояків, зазначених вимикаючих пристроїв, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку холодної та гарячої води, перший запірно-регулювальних кранів на відводах внутрішньоквартирної розводки від стояків, а також механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, розташованого на цих мережах;

для будинків система опалення, що складається із стояків, обігрівають елементів, регулюючої та запірної арматури, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку теплової енергії, а також іншого обладнання, розташованого на цих мережах. Згідно з роз'ясненнями Міністерства регіонального розвитку РФ до складу спільного майна багатоквартирного будинку входять і обігрівальні елементи (радіатори), що знаходяться всередині квартир (1);

(1) Див

Для будинків система електропостачання, що складається з ввідних шаф, ввідно-розподільних пристроїв, апаратури захисту, контролю та управління, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку електричної енергії, поверхових щитків і шаф, освітлювальних установок приміщень загального користування, електричних установок систем димовидалення, систем автоматичної пожежної сигналізації внутрішнього протипожежного водопроводу, вантажних, пасажирських та пожежних ліфтів, автоматично замикаються пристроїв дверей під'їздів багатоквартирного будинку, мереж (кабелів) від зовнішнього кордону, встановленої відповідно до п. 8 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку , до індивідуальних, загальних (квартирних) приладів обліку електричної енергії, а також іншого електричного обладнання, розташованого на цих мережах.

Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення в такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку зазначеного власника.

Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в комунальній квартирі, тягар яких несе власник кімнати в даній квартирі, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в даній квартирі зазначеного власника.

Згідно п. 28 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку власники приміщень зобов'язані нести тягар витрат на утримання спільного майна пропорційно до своїх часток у праві спільної власності на це майно шляхом внесення:

а) плати за утримання і ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку - у разі управління багатоквартирним будинком керуючої організацією або безпосередньо власниками приміщень;

б) обов'язкових платежів і внесків власників приміщень, що є членами товариства власників житла , житлового, житлово-будівельного кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу. При цьому власники приміщень, які не є членами таких організацій, вносять плату за утримання і ремонт житлового приміщення відповідно до ч. 6 ст. 155 Кодексу.

Ухвалення рішення про оплату витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку віднесено до компетенції загальних зборів власників приміщень у такому будинку. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводиться в порядку, встановленому ст. ст. 45 - 48 Кодексу.

Стаття 158 Кодексу (ч. 2) містить відкритий перелік питань, пов'язаних з умовами проведення капітального ремонту, які слід узгоджувати з керуючою організацією і враховувати при прийнятті рішень з оплати таких витрат.

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про оплату витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку приймається з урахуванням пропозицій керуючої організації про термін початку капітального ремонту, необхідному обсязі робіт, вартості матеріалів, порядок фінансування ремонту, строки відшкодування витрат та інших пропозицій, связаннихс умовами проведення капітального ремонту.

Відповідно до п. 31 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропозиції керуючої організації про перелік, обсяги і якість послуг і робіт повинні враховувати склад, конструктивні особливості, ступінь фізичного зносу та технічного стану загального майна, а також геодезичні та природно-кліматичні умови розташування багатоквартирного будинку.

Керуюча організація у строки та на умовах, зазначених у договорі управління, забезпечує утримання і ремонт житлових будинків відповідно до вимог до житлових будівель, встановленими технічними регламентами.

Обов'язковими умовами, які відображаються в договорі управління багатоквартирним будинком, що укладається між керуючою організацією та власниками приміщень у багатоквартирному будинку, органами управління товариства власників житла або органами управління житлового кооперативу або органами управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, є , зокрема: перелік послуг і робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку; порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення, а також порядок внесення такої плати.

На відносини, що виникають у зв'язку з безпосереднім управлінням багатоквартирним будинком самими власниками приміщень, дію ч. 2 ст. 158 Кодексу не повинно поширюватися. Формулювання "з урахуванням пропозицій керуючої організації" обмежує застосування цієї норми (про безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень див. ст. 164 Кодексу).

Капітальний ремонт багатоквартирного будинку - проведення робіт з усунення несправностей зношених конструктивних елементів загального майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі з їх відновлення або заміни, в цілях поліпшення експлуатаційних характеристик спільного майна в багатоквартирному будинку.

Переліки видів робіт з поточного та капітального ремонту, зокрема робіт, що проводяться за рахунок коштів, призначених на капітальний ремонт житлового фонду, містять Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду, затверджені Постановою Держбуду РФ від 27.09. 2003 N 170 (1).

(1) РГ. 2003. 23 жовтня.

З метою створення умов для управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків.

Згідно із загальним правилом, обов'язок вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги у власника житлового приміщення виникає з моменту виникнення права власності на житлове приміщення (1). Плата за капітальний ремонт входить складовою частиною в плату, внесену власниками приміщень у багатоквартирному будинку за утримання і ремонт житлового приміщення.

(1) Про виникнення права власності на житлове приміщення див. ч. 2 ст. 153, ст. 143 Кодексу.

 У зв'язку з цим у ч. 3 ст. 158 Кодексу встановлено, що обов'язок по оплаті витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з моменту виникнення права власності на приміщення в цьому будинку. 

 Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийняте в установленому Кодексом порядку, з питань, віднесених до компетенції таких зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі для тих власників, які не брали участь у голосуванні. Це правило поширюється і на рішення з питання про оплату витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку. 

 Кодексом встановлено умови, за наявності яких власник приміщення у багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення загальних зборів власників приміщень у такому будинку. Право на оскарження виникає у разі, якщо: -

 рішення прийнято загальними зборами власників приміщень у даному будинку з порушенням вимог Кодексу; -

 власник не брав участь у цьому зібранні або голосував проти прийняття такого рішення; -

 таким рішенням порушені права та законні інтереси цього власника. 

 У Кодексі встановлено правило про правонаступництво у зобов'язанні по оплаті витрат на капітальний ремонтмногоквартірного будинку. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку. 

 Новий власник при переході до нього права власності на приміщення зобов'язаний брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, в тому числі на капітальний ремонт, пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно. 

 Дане положення логічно випливає з правового режиму, встановленого Кодексом для житлових приміщень і часткою у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирних будинках при переході права власності на приміщення в таких будинках. При цьому доречно нагадати, що частка у праві спільної власності на спільне майно власника приміщення в багатоквартирному будинку слід долю права власності на зазначене приміщення; частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі слід долю права власності на зазначену кімнату . 

 При придбанні у власність приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку. 

 При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку частка у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві спільної власності на зазначене спільне майно попереднього власника такого приміщення. Умови договору, якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними. 

 Вирішення питання про встановлення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення належить до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, порядок проведення якого регламентують ст. ст. 45 - 48 Кодексу. 

 Так само, як і ч. 3 ст. 156 (стосовно до вибору способу управління багатоквартирним будинком), ч. 4 ст. 158 Кодексу відносить до компетенції органів місцевого самоврядування, органів державної влади Москви і Санкт-Петербурга встановлення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення у разі, якщо рішення з даного питання не прийнято власниками приміщень. 

 Якщо власники приміщень у багатоквартирному будинку на їх загальних зборах не прийняли рішення про встановлення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення, такий розмір встановлюється органом місцевого самоврядування (в суб'єктах Російської Федерації - містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурзі - органом державної влади відповідного суб'єкта Російської Федерації). 

 Відповідно до п. 36 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, у випадку якщо власники приміщень на загальних зборах вибрали спосіб безпосереднього управління багатоквартирним будинком, але не прийняли рішення про встановлення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення, органи місцевого самоврядування (в суб'єктах Російської Федерації - містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурзі - органи державної влади відповідного суб'єкта Російської Федерації) встановлюють розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення, що вноситься власниками приміщень, виходячи з вартості послуг і робіт, що входять до затверджених рішенням загальних зборів власників приміщень переліки послуг і робіт, виконуваних особами, які здійснюють відповідні види діяльності. 

 Інформація, релевантна "Витрати власників приміщень у багатоквартирному будинку"

1. Обов'язки товариства
     власників житла визначає ст. 138 Кодексу. Товариство зобов'язане: 1) забезпечувати виконання вимог глави 13 Кодексу, положень інших федеральних законів, інших нормативних правових актів, а також статуту товариства; 2) укладати договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку з власниками приміщень у багатоквартирному будинку, які не є членами
   
2. Компетенція загальних зборів
     власників приміщень багатоквартирного будинку. Це положення сформульоване в імперативній нормі і не припускає винятків. Іншими словами, вказаний орган управління повинен діяти у всіх багатоквартирних будинках, приміщення в яких знаходяться у державній, муніципальної, приватної власності. При цьому слід враховувати спеціальні норми, встановлені у ч. 7 ст. 46 Кодексу: в
   
3. Членство в товаристві
     власників житла. Однак це далеко не так: назва даної глави не відповідає її реальному змісту. Власне членства в товаристві тут присвячена всього одна стаття (ст. 143), решта ж статті гол. 14 Кодексу визначають організацію управління в товаристві власників житла (ст. ст. 144 - 149), встановлюють правила про внутрішній аудит (ст. 150) і регулюють інші відносини
   
4. Права товариства
     витрат на рік, у тому числі необхідні витрати на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, витрати на капітальний ремонт та реконструкцію багатоквартирного будинку, спеціальні внески і відрахування в резервний фонд, а також витрати на інші встановлені главою 13 Кодексу та статутом товариства цілі; 3) встановлювати на основі прийнятої кошторису доходів і витрат на рік
   
5. Вміст загального майна в багатоквартирному будинку
     витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. З урахуванням того що Кодекс в сфері регулювання житлових відносин має пріоритетом по відношенню до ГК РФ (як спеціальний закон по відношенню до загального), слід вважати, що власники приміщень у багатоквартирному будинку не можуть покласти за договором на іншу особу тягар своїх витрат на утримання спільного майна в такому
   
6. Державна реєстрація
     власників житла: державна реєстрація товариства власників житла здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб. При цьому викликає подив правило про державну реєстрацію товариств власників житла в споруджуваних багатоквартирних будинках, яке включено в ст. 139 Кодексу, що містить спеціальні норми, але при цьому
   
7. Створення умов для управління багатоквартирними будинками
     власників житла або житловим кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків; 3) сприяють підвищенню рівня кваліфікації осіб, що здійснюють управління багатоквартирними будинками, і організації навчання осіб, які мають намір здійснювати таку діяльність. Слід звернути увагу на те, що
   
8. Правління товариства
     витрат на відповідний рік товариства і звітів про фінансову діяльність, надання їх загальним зборам членів товариства для затвердження; управління багатоквартирним будинком або укладення договорів на управління ним; наймання працівників для обслуговування багатоквартирного будинку та звільнення їх; укладання договорів на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна в багатоквартирному
   
9. Розмір плати за житлове приміщення
     витрати на оплату житлового приміщення та комунальних послуг перевищують величину, відповідну максимально допустимої частці витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї. Таким чином, розмір плати за наймання у сукупності з розміром плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміром плати за комунальні послуги, щоб не привести до виникнення у
   
10. Вибір способу управління
      власниками яких є держава або муніципальні освіти. Органи місцевого самоврядування зобов'язані створювати належні умови для здійснення управлінської діяльності в даній сфері. КонсультантПлюс: примітка. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації із зразками правових документів (під ред. М.Ю. Тихомирова) включений до інформаційного банку відповідно
    
11. Надання службових жилих приміщень
      власників відповідно житлового фонду Російської Федерації, житлового фонду суб'єкта Федерації, муніципального житлового фонду. Договір найму службового жилого приміщення регламентований загальними і спеціальними нормами Кодексу (ст. ст. 100 - 102, ч. 3 ст. 104) значно докладніше, ніж це було в ЖК 1983 р., де таким договором присвячувалася тільки одна стаття, що мала в основному
    
12. Призначення службових житлових приміщень
      власників житлових приміщень. Крім того, службові житлові приміщення можуть надаватися громадянам у вигляді житлового будинку (ч. 1 ст. 104 Кодексу). Під службові жилі приміщення в багатоквартирному будинку можуть використовуватися як усі житлові приміщення (квартири) такого будинку, так і частина житлових приміщень у цьому будинку. Службові жилі приміщення не підлягають приватизації, проте власники
    
13. 3. Право власності громадян на житлові приміщення
      власника щодо володіння, користування і розпорядження такими об'єктами нерухомості повинно здійснюватися у відповідності з цільовим призначенням цих речей (ст. 288 ЦК). Таким чином, не допускається здача житлових приміщень в оренду під різні офіси, контори, склади, розміщення в них промислових, кустарних і інших виробництв, а також їх продаж або інше відчуження для зазначених цілей без
    
14. 2. Сторони та предмет договору обміну
      власник житлового приміщення, з іншого боку (ч. 2 ст. 20 Основ федеральної житлової політики); 3. по-третє, член житлово-будівельного кооперативу: він має право укласти договір обміну з іншим членом ЖБК або з наймачем житлового приміщення за договором соціального або комерційного найму, а також з власником житлового приміщення. Стороною в договорі обміну житлового приміщення виступає тільки
    
15. II. Обов'язки та права сторін
      витрати на утримання квартири, в тому числі своєчасно і в повному обсязі вносити плату за житлове приміщення і споживані Користувачем комунальні послуги за затвердженими відповідно до законодавства Російської Федерації цінами і тарифами, а також за користування знаходяться в квартирі телефоном. У разі використання мережі Інтернет Ссудополучатель зобов'язаний за свій рахунок оплачувати всі