| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
3. Зміст і здійснення прав орендаря з користування найнятим майном |
||
|
У багатьох випадках для досягнення цілей договору оренди досить надання майна в користування орендаря без передачі в його володіння. Так, згідно зі ст. 66 Федерального закону "Про федеральному залізничному транспорті" залізниця може відповідно до договору використовувати за плату для проведення маневрових робіт і тимчасового розміщення вагонів залізничні під'їзні шляхи, що належать вантажовідправнику або вантажоодержувачу, розташовані на їх території. Аналогічну природу має так звана оренда супутників зв'язку, каналів телевізійного мовлення, ліній радіозв'язку і т. п. (див., наприклад, ст. 76 Повітряного кодексу РФ). Такий же характер притаманний і побутовим відносинам з надання в користування орендарю в строго певний час дорогого музичного інструменту, що знаходиться в квартирі орендодавця. Разом з тим в абсолютній більшості випадків надання майна в користування неможливо без його передачі у володіння орендарю. У результаті такої передачі орендар стає титульним власником і набуває право на захист з використанням речове-правових позовів (ст. 305 ЦК). Орендар може: 1. витребувати орендоване майно з будь-якого чужого незаконного володіння; - вимагати усунення перешкод у користуванні ним; 1. вимагати відшкодування шкоди, заподіяної майну, від будь-якої особи, включаючи орендодавця. Зміст права оренди, що належить орендарю як титульного власнику, вельми багатогранно. Його межі в багатьох випадках визначаються особливостями предмета оренди. Так, орендарі земельних ділянок мають можливість використовувати у встановленому порядку для потреб господарства наявні на зе- 1 ВПС РРФСР. 1991. № 44. Ст. 1424. Мельня ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, прісні підземні води; зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди. Орендарі ділянок лісового фонду мають право на здійснення видобутку лісових ресурсів. Очевидно, що зазначені правомочності орендарів зумовлені самим призначенням земельних ділянок та ділянок лісового фонду. Багато повноважень, що входять до зміст права оренди, можуть бути визначені сторонами договору, а ряд повноважень орендаря випливає безпосередньо з дозволений закону. Так, здійснюючи користування орендованим майном, орендар має право вносити в нього поліпшення, тобто зміни в стан майна, що підвищують ефективність його використання, що розширюють можливості застосування або іншим чином підвищують вартість зданого в найм майна 1. До числа поліпшень можна віднести установку на орендований верстат нового програмного забезпечення, що збільшує продуктивність верстата; надбудову над виробничим корпусом, яка спричинила розширення виробничих площ, і т. п. Покращення діляться на віддільні і невіддільні. У наведеному прикладі перший поліпшення є віддільним, а друге - невіддільним. Згідно ст. 623 ГК вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі, коли орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, що не віддільні без шкоди для майна, орендар має право на відшкодування вартості цих поліпшень після припинення договору оренди, якщо інше не передбачено самим договором. Сто-- імость невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом. Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця. Покращення орендованого майна необхідно відрізняти від переобладнання, переоснащення або перепланування предмета оренди. Останні можуть мати місце тільки за згодою орендодавця, а по відношенню до нерухомого майна-також і за згодою відповідних публічних органів. Внаслідок сказаний- ного не можна віднести до поліпшень, наприклад, переобладнання приміщення художньої майстерні під банківський офіс, заміну обладнання на орендованому підприємстві. Орендарю належить право власності на плоди, продукцію та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору (ч. 2 ст. 606 ЦК). В цій нормі найбільш яскраво проявляється підприємницька спрямованість договору оренди, його здатність бути інструментом регулювання ринкових відносин. У період користування та володіння орендованим майном орендарю надається можливість обмеженого розпорядження предметом оренди та правом оренди. Згідно п. 2 ст. 615 ГК орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування, - а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як вкладу до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено іншими нормами ЦК, іншими законами або іншими правовими актами. У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар. Така форма розпорядження орендованим майном, як перенала, за своєю суттю означає заміну орендаря у зобов'язанні, що виникло з договору оренди. Тому перенала підпорядкований правилам норм про цесії та переведення боргу. На відміну від перенайма при суборенді (піднайм - sublocatio) орендар залишається стороною в договорі оренди, але за згодою орендаря поступається права користування суборендарю. При суборенді відповідальним перед орендодавцем залишається орендар. Тому можна говорити про те, що, по-перше, користування суборендаря є формою здійснення права оренди, що належить орендарю, і, по-друге, суборендар стає третьою особою в зобов'язанні, що виникло між орендодавцем і арендатором1 (ст. 313 ЦК). Логічним наслідком зазначених ознак суборенди є те, що, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами, до договорів суборенди застосовуються правила про до- 1 См Цивільне право У 2т Підручник Я1од ред ЕА Суханова М, 1993 С 133 (автор глави - Е А Суханов) говорах оренди (ч. 3 п. 2 ст. 615 ЦК). Зокрема, форма договору піднайму повинна відповідати загальним вимогам (ст. 609 ЦК), а сам договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди. З цієї ж причини нікчемність договору оренди тягне нікчемність укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 2 ст. 618 ЦК). Питання про необхідність державної реєстрації права суборенди на нерухому річ залишається спірним. Якщо виходити з того, що встановлення суборендних відносин є реалізація орендарем своїх прав в рамках зареєстрованої оренди, то реєстрації права суборенди не потрібно. Але якщо розглядати суборенду як обмеження (обтяження) у відповідності зі ст. 1 Федерального закону "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", то можна зробити протилежний висновок (ст. 13 зазначеного Закону). Право оренди слід за орендованим майном. Згідно п. 1 ст. 617 ЦК перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. Право оренди слід як за рухомим, так і за нерухомим імуществом1. Більше того, п. 2 ст. 617 ГК встановив, що у разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. 1 Право слідування як елемент права оренди початок визнаватися дореволюційної судовою практикою (см Шершеневич Г Ф Підручник російського громадянського права (з видання 1907 г) З 363) У вітчизняному законодавстві право слідування за правом оренди було вперше визнано в ст 169 ЦК РРФСР 1922 р чания дії договору (ст. 621 ЦК). Переважне право орендаря на укладення нового договору може бути нейтралізовано законом або договором і тому має дещо обмежений характер у порівнянні з правом переважної купівлі, що належить учаснику часткової власності (ст. 250 ЦК). Проте зазначене право орендаря має характер права на чужу річ. Це підтверджується ще й тим, що, у разі відмови орендодавця в укладенні договору з орендарем на новий строк, але укладення договору оренди з іншою особою протягом року з дня закінчення строку договору, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків (ч. 3 п. 1 ст. 621 ЦК). Законом або договором орендарю може бути надано право викупу орендованого майна після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни (п. 1 ст. 624 ЦК). Право на викуп орендованого майна може бути обумовлено в додатковій угоді, укладеній між орендодавцем та орендарем. Праву орендаря на користування найнятим майном (праву оренди) притаманні в певних випадках ознаки абсолютності: воно має властивість проходження за найнятим майном; його суб'єкту надається переважне повноваження на укладення договору оренди з приводу найнятої (чужий) речі , на її викуп. Однак, незважаючи на все перераховане, що належить орендарю право користування чужим майном є зобов'язальним, бо воно у всіх випадках є правом, наданим на певний время1. Тому передача імущі- 1В сучасній літературі порівняно рідко право оренди відносять до речове-правовим [див, наприклад: Цивільне право. Підручник / За ред. А.П. Сергєєва та Ю. К. Толстого. Ч. 2. С. 152 (автор глави-А.А Іванов)]. У дореволюційній юридичній літературі співіснували три позиції з порушеного питання. Згідно першої позиції право користування орендованим майном визнавалося зобов'язальним (див.: Покровський А.І. Указ. Соч. С. 320). Згідно з другою воно визнавалося речовим, так як при "наймі, як і і купівлі-продажу, наймач купує від господаря право власності на вигоди з найманого майна" (змирившись-лов До Договір найму майна за нашими законами / / Журнал цивільного і кримінального права СПб ., 1884. Книга друга. С. 58-59). Відповідно до третьої позиції право користування орендованим майном кваліфікувалося як змішане, двоїсте - речове-зобов'язальне (див.: Кавелін К.Д. Права та обов'язки за майна і зобов'язаннями в застосуванні до російського законодавства. СПб., 1879 З 66) ства в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на орендоване майно (ч. 1 ст. 613 ЦК). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 3. Зміст і здійснення прав орендаря з користування найнятим майном " |
||
|
||