Зміна та припинення договору соціального найму

У випадках, коли договір підлягає зміні в судовому порядку, необхідно мати на увазі, що вимога про зміну договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити договір або неотримання відповіді у термін, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в 30-денний термін (див. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Зміна договору соціального найму житлового приміщення Кодекс допускає при умовах, зазначених у ст. 82. Крім того, як уже зазначалося, необхідність зміни такого договору в частині зазначення в ньому нового члена сім'ї може бути пов'язана з вселенням в житлове приміщення громадян як членів сім'ї наймача (див. ст. 70 Кодексу). Відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ договір може бути також змінено на вимогу однієї із сторін рішенням суду при істотному порушенні договору іншою стороною. Істотним визнається порушення договору однією стороною, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. У виняткових випадках договір може бути змінений за рішенням суду у зв'язку з істотною зміною обставин (див. ст. 451 ГК РФ).

При зміні договору зобов'язання сторін зберігаються в зміненому вигляді. Зобов'язання вважаються зміненими з моменту укладення угоди сторін про зміну договору, якщо інше не випливає з угоди або характеру зміни договору, а при зміні договору в судовому порядку - з моменту набрання законної сили рішення суду про зміну договору (п. п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Однією з підстав зміни умов договору соціального найму Кодекс називає об'єднання в одну сім'ю громадян, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями на підставі окремих договорів соціального найму (ч. 1 ст. 82).

Громадяни, які проживають в одній квартирі, користуються в ній жилими приміщеннями на підставі окремих договорів соціального найму і об'єдналися в одну сім'ю, вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору соціального найму всіх займаних ними жилих приміщень.

Право вимагати укладення одного договору соціального найму, предметом якого будуть всі займані ними житлові приміщення в цій квартирі, можуть використовувати, наприклад, уклали шлюб подружжя, а також при відповідних обставинах батьки і діти та ін Відмінність зазначених норм Кодексу від правил, що містилися в ст. 87 ЖК 1983 р., полягає в тому, що в Кодексі йдеться про громадян, "що об'єдналися", а не "об'єднуються" (як це було в ЖК 1983 р.) в одну сім'ю. Тому в даний час право вимагати укладення одного договору соціального найму належить тільки тим, хто фактично сформував нову сім'ю і юридично оформив відповідні відносини, а не тим, хто тільки висловлює намір створити сім'ю.

На практиці можливі випадки, коли в одній квартирі проживають громадяни, які об'єдналися в одну сім'ю, але один з них користується житловим приміщенням на підставі договору соціального найму, а інший - на підставі договору комерційного найму або іншого договору . Буквальне тлумачення норм, встановлених в ч. 1 ст. 82 Кодексу, не дозволяє віднести зазначених громадян до числа осіб, які мають право вимагати укладення одного договору соціального найму.

Підставою зміни договору соціального найму житлового приміщення Кодекс, як і діяли раніше правила ст. 88 ЖК 1983 р., визнає заміну одного наймача іншим. Дієздатний член сім'ї наймача за згодою інших членів своєї сім'ї і наймодавця має право вимагати визнання себе наймачем за раніше укладеним договором соціального найму замість початкового наймача. Таке ж право належить в разі смерті наймача будь-якому дієздатній члену сім'ї померлого наймача.

Правом вимагати визнання себе новим наймачем за раніше укладеним договором соціального найму житлового приміщення володіє будь-який дієздатний член сім'ї наймача, який отримав на це згоду як інших членів своєї сім'ї (включаючи неповнолітніх та інших осіб, що не володіють повною дієздатністю), так і наймодавця. Реалізувати це право дієздатний член сім'ї може і в разі смерті початкового наймача, і за його життя (якщо початковий наймач, як і інші члени сім'ї, висловить на це свою згоду).

Одна з відмінностей розглянутих положень Кодексу від подібних норм ст. 88 ЖК 1983 полягає в тому, що право вимагати заміни наймача Кодекс пов'язує з дієздатністю, а не з повноліттям майбутнього нового наймача. Дієздатність громадянина - це її здатність своїми діями набувати і здійснювати цивільні права, створювати для себе цивільні обов'язки і виконувати їх (цивільна дієздатність).

Необхідно звернути увагу на те, що в ст. 82 Кодексу йдеться про згоду "інших членів ... сім'ї". Слід вважати, що тут маються на увазі тільки члени сім'ї, які проживають разом у відповідному житловому приміщенні. Інше тлумачення зробило б застосування даної норми вельми скрутним, оскільки навряд чи можливо точно визначити весь коло членів сім'ї якого-ліболіца.

Серед підстав зміни договору соціального найму житлового приміщення Кодекс прямо не називає зміну умов, що дають право на надання житлового приміщення за таким договором. Проте можна припустити, що, наприклад, у випадку, коли спочатку жиле приміщення було надано незаможному громадянину, визнаному нужденним у житловому приміщенні, а згодом матеріальне становище цього громадянина змінилося так, що він вже не відповідає "параметрах" незаможного, то в договір соціального найму буде необхідно внести зміни в частині встановлення обов'язку такого наймача вносити не тільки плату за утримання і ремонт житла і комунальні послуги, а й плату за користування жилим приміщенням.

Кодекс не передбачає можливість поділу або виділу жилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача. Перш ст. 86 ЖК 1983 надавала будь-якому повнолітньому члену сім'ї наймача право вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо за згодою решти спільно з ним проживають повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житловою площею або з урахуванням угоди про порядок користування жилим приміщенням йому могло бути виділено ізольоване жиле приміщення.

В даний час розділ і виділ житлового приміщення, що належить до житлового фонду соціального використання, не мають юридичних підстав. Ймовірно, законодавець мав на меті захистити інтереси власників житлового фонду соціального використання і виходив з доцільності консолідації правомочностей користування відповідними об'єктами.

Припиненню договору соціального наймання та регулювання виселення громадян з житлових приміщень, наданих за таким договором, присвячені ст. ст. 83 - 85 гол. 8 Кодексу. Договір соціального найму житлового приміщення припиняється в силу його розірвання (на основі волевиявлення однієї або обох сторін) або в силу подій, не залежних від волі сторін - втрати (руйнування) житлового приміщення або смерті самотньо проживає наймача.

Відповідно до ст. 83 Кодексу договір соціального найму житлового приміщення може бути розірваний у будь-який час за згодою сторін.

Наймач житлового приміщення за договором соціального найму за згодою в письмовій формі проживають разом з ним членів його сім'ї в будь-який час має право розірвати договір соціального найму.

Верховний Суд РФ орієнтував правозастосовчу практику на те, що розірвання договору соціального найму житлового приміщення та виселення з нього громадян на вимогу наймодавця або органів державної влади та органів місцевого самоврядування, як випливає з положень ч. 4 ст . 3 Кодексу, можливі лише за встановленими в Кодексі підставах і порядку (ст. ст. 29, 83, 85 - 91).

Застосування положень ЦК України до відносин з розірвання і припинення договору соціального найму виходячи зі змісту п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускається (див. п. 35 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації").

Для розірвання договору соціального найму у випадку, зазначеному в ч. 1 ст. 83 Кодексу, необхідно узгоджене волевиявлення обох сторін такого договору - наймача і наймодавця. Якщо така згода не досягнута, то наймач має право розірвати договір соціального найму в односторонньому порядку за правилами ч. 2 зазначеної статті.

Відповідно до ст. 83 Кодексу розірвання договору соціального найму може здійснюватися в позасудовому та судовому порядку. Позасудове розірвання договору можливе в трьох випадках:

а) коли це відбувається за згодою сторін, тобто між наймачем і наймодавцем немає суперечки про законність і доцільність розірвання договору. За угодою сторін договір може бути розірваний у будь-який час, при цьому ініціатором розірвання договірних відносин має право бути будь-яка сторона (див. ч. 1 ст. 83 Кодексу);

б) коли рішення про розірвання договору прийнято наймачем, але за умови, що інші живуть що з ним члени його сім'ї дали на розірвання договору письмова згода (ч.

в) коли наймач та члени його сім'ї виїхали в інше постійне місце проживання. У цьому випадку договір соціального найму вважається розірваним з дня виїзду (ч. 3 ст. 83 Кодексу).

Для порівняння нагадаємо, що останні дві підстави розірвання договору найму житлового приміщення були передбачені також в ЖК 1983 (див. ч. ч. 1 і 2 ст. 89).

Розірвання договору соціального найму житлового приміщення в судовому порядку здійснюється завжди, коли ініціатором розірвання договору є наймодавець (див. ч. 4 ст. 83 Кодексу). Виняток становить згаданий вище випадок, коли наймач погодився з ініціативою наймодавця (у цьому випадку договір розривається за згодою сторін).

У разі виїзду наймача і членів його сім'ї в інше місце проживання договір соціального найму житлового приміщення вважається розірваним з дня виїзду.

У судовій практиці виникало питання: чи може бути визнаний на підставі ч. 3 ст. 83 Кодексу, що втратив право на жиле приміщення громадянин, який виїхав з нього в інше місце проживання, за позовом інших громадян, які мають право на це житлове приміщення? Відповідаючи на нього, Президія Верховного Суду РФ вказав, що у разі виїзду кого з учасників договору соціального найму житлового приміщення в інше місце проживання і відмови в односторонньому порядку від виконання названого договору цей договір щодо його вважається розірваним з дня виїзду. При цьому виїхали з житлового приміщення особа втрачає право на нього, що залишилися проживати в житловому приміщенні особи зберігають всі права та обов'язки за договором соціального найму.

Тому щодо особи (наймача або колишнього члена сім'ї наймача), що виїхав з житлового приміщення в інше місце проживання, залишилися проживати в житловому приміщенні особою може бути заявлено в суді вимогу "про визнання таким, що втратив право на житлове приміщення у зв'язку з виїздом в інше місце проживання ". У цьому випадку втрата виїхали з житлового приміщення особою права на це житлове приміщення визнається через встановлення фактів виїзду цієї особи з житлового приміщення в інше місце проживання та розірвання їм тим самим договору соціального найму.

 Разом з тим якщо позивачем заявленотребованіе про розірвання договору соціального найму з відповідачем у зв'язку з його виїздом в інше місце проживання, то таке формулювання вимоги сама по собі не є приводом для відмови в позові з посиланням на те, що договір соціального найму розривається за ст. 83 Кодексу одночасно з усіма його учасниками і тільки на вимогу наймодавця. Підставою позову і в цьому випадку є виїзд особи з житлового приміщення в інше місце проживання і відмова в односторонньому порядку у зв'язку з цим від виконання договору соціального найму (див. Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду РФ за 2 квартал 2007 р., затверджений Постановою Президії Верховного Суду РФ від 01.08.2007). 

 Частина 4 ст. 83 Кодексу встановлює перелік підстав розірвання договору соціального найму на вимогу наймодавця, тобто в судовому порядку. Такими підставами є: 

 невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги більше шести місяців (про структуру плати за житлове приміщення і комунальні послуги, визначенні її розміру і порядку внесення див. ст. ст. 154 - 157 Кодексу); 

 руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (наприклад, піднаймачеві, тимчасовими мешканцями); 

 систематичне (тобто постійно повторювана, що не припиняється) (1) порушення прав та інтересів сусідів, що робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні; 

 (1) Див: Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови: 80000 слів і фразеологічних висловів / Російська академія наук. Інститут російської мови ім. В.В. Виноградова. 4-е вид., Доповнене. М.: Азбуковник, 1997. С. 719. 

 використання житлового приміщення не за призначенням (про призначення житлового приміщення та межах його використання див. ст. 17 Кодексу). 

 Даний перелік сформульований в Кодексі як вичерпний. Таким чином, наймодавець не має права пред'явити до суду вимога про розірвання договору в будь-яких інших випадках, крім передбачених вч. 4 ст. 83 Кодексу. 

 Підставами припинення договору соціального найму житлового приміщення, крім випадків його розірвання за правилами ч. ч. 1 - 4 ст. 83, є також події, настання яких не залежить від волі сторін договору, зазначені в ч. 5 ст. 83 Кодексу: договір соціального найму житлового приміщення припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживав наймача. 

 Інформація, релевантна "Зміна та припинення договору соціального найму"

1. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ЩОДО ПЕРЕДАЧІ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ
     припинення договору оренди. Можливість викупу орендованого майна. Договір прокату. Побутовий прокат. Прокат технічних засобів. Договір оренди транспортних засобів. Договір оренди транспортного засобу з екіпажем. Договір оренди транспортного засобу без екіпажу. Договір оренди будівель і споруд. Права на земельну ділянку при оренді будови. Договір оренди
   
2. 1. Поняття та умови зміни договору житлового найму
     зміни (трансформація) окремих його елементів при збереженні самого правовідносини. Такі випадки прийнято трактувати як зміна договору найму житлового приміщення (ст. 85-88 ЖК УРСР). Зміна житлового правовідносини найму може стосуватися таких його елементів, як предмет, суб'єкти, права та обов'язки сторін, і відбуватися з різних юридичних підстав: згодою сторін, одностороннього
   
3.  1. 4. Зміна та припинення договору найму житлового приміщення
     припинення договору найму жилого
   
4. Припинення договору піднайму
     припинення договору соціального найму житлового приміщення припиняється договір піднайму такого житлового приміщення (див. ч. ч. 1 і 2 ст. 79 Кодексу). Таким чином, Кодекс вказує на дві підстави припинення договору піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму: а) закінчення терміну, на який було укладено договір піднайму; б) припинення договору соціального найму
   
5. Типовий договір найму житлового приміщення фонду для тимчасового поселення змушених переселенців;
     зміни, що стосуються відомостей про
   
6. Передмова
     припинення зобов'язань Глава 30. Цивільно-правовий договір Глава 31. Договір купівлі-продажу Глава 32. Договори поставки товарів, контрактації і енергопостачання Глава 33. Договори міни, дарування, ренти Глава 34. Договори оренди, лізингу, позички Глава 35. Договір найму житлового приміщення та інші житлові зобов'язання Глава 36. Договір підряду Глава 37. Договори будівельного підряду та підряду на
   
7. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення
     зміну договору найму спеціалізованого житлового приміщення. Однак це не означає, що такий договір не може бути змінений. Зміна конкретних договорів найму можливо за правилами, встановленими у відповідному типовому договорі найму спеціалізованого житлового приміщення (див. ч. 8 ст. 100 Кодексу). Див також ст. ст. 450 - 453 ГК РФ. Для всіх видів договору найму спеціалізованого
   
8. 1. Поняття та види договору найму житлового приміщення
     договором найму житлового приміщення одна сторона - власник або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому (п. 1 ст. 671 ЦК). 1 Див: КрашенінніковПВ. Указ. соч. С. 18. 1 Див: постанова Ради Міністрів СРСР від 10 лютого 1985 "Про порядок державного обліку житлового
   
9. Надання службових жилих приміщень
     припинення договору найму службового жилого приміщення. Таким чином, службові житлові приміщення надаються не будь-яким громадянам, що перебувають у трудових відносинах з роботодавцями, зазначеними в ст. 99 Кодексу, і не забезпеченим житлом у тому населеному пункті, де знаходиться їх місце роботи. Як і колись, право на службове жиле приміщення належить лише визначеним у законодавстві
   
10. Наймання житлових приміщень: основи правового регулювання
      договором соціального найму, а також встановлюються основні правила про такий договір, що конкретизують відповідні положення ЦК РФ. Нагадаємо, що ГК РФ (ст. ст. 671 - 688 гол. 35) містить норми про наймання житлових приміщень, які (за винятком ст. 672) використовуються при укладанні договорів найму щодо об'єктів, що відносяться до всіх видів житлового фонду, які виділяються в Залежно від форми
    
11. VII. Додаткові умови
      зміни і доповнення до цього договору повинні бути оформлені письмово і підписані сторонами. Цей договір складено у двох примірниках російською мовою, які мають однакову юридичну силу. Один примірник цього договору зберігається у Користувача, один - у Позичкодавця. Підписи сторін: (підпис) (П.І.Б. повністю) Позикодавець: Ссудополучатель: (підпис)
    
12.  § 2. Договір найму житлового приміщення
      найму житлового
    
13. Надання жилих приміщень у гуртожитках
      припинення договору найму жилого приміщення в гуртожитку (див. ч. 2 ст. 105 Кодексу). Термін договору найму житлового приміщення у гуртожитку може бути встановлений тільки в відсильні умови договору, в якому можна передбачити, що дія договору припиняється у зв'язку з припиненням трудових чи службових відносин з наймодавцем або навчанням студента. Конкретна дата припинення договору
    
14.  Глава 2. ДОГОВІР найму спеціалізованого житлового ПРИМІЩЕННЯ
      Глава 2. ДОГОВІР найму спеціалізованого житлового