| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Користування житловим приміщенням. Права, обов'язки та відповідальність сторін |
||
|
У ст. 61 Кодексу встановлено основні принципи користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму. Правила користування житловим приміщенням, наданим за вказаним договором, визначаються відповідно до Кодексу та договором соціального найму, який укладено з конкретним наймачем. При цьому інші правові регулятори відносин, пов'язаних з користуванням таким приміщенням, в ч. 1 Кодексу не згадуються. У зв'язку з цим доцільно мати на увазі, що умови конкретних договорів соціального найму житлових приміщень на практиці багато в чому визначаються змістом Типового договору соціального найму житлового приміщення, який затверджений Постановою Уряду РФ від 21.05.2005 N 315 (1) (див. також ч. 2 ст. 63 Кодексу). (1) СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126. Конкретні права і обов'язки наймача жилого приміщення за договором соціального найму встановлені в ст. 67 Кодексу. Здійснюючи правомочність користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму, наймач має право не тільки сам проживати в такому житловому приміщенні, але також в установленому порядку вселяти в приміщення інших осіб, здавати жиле приміщення в піднайом, проводити обмін жилого приміщення та здійснювати інші права, передбачені ст. 67 та іншими статтями Кодексу, а також укладеними з таким наймачем договором соціального найму. Крім того, Постановою Уряду РФ від 21.01.2006 N 25 відповідно до ст. 17 Кодексу були затверджені обов'язкові до виконання Правила користування житловими приміщеннями (1), які визначають порядок користування житловими приміщеннями державного і муніципального житлових фондів, а також належать громадянам на праві власності житловими приміщеннями в багатоквартирних будинках. Зокрема, зазначеними Правилами встановлено, що користування житловим приміщенням здійснюється з урахуванням дотримання прав і законних інтересів проживають у житловому приміщенні громадян і сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства, а також у відповідності з даними Правилами. (1) СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546. Таким чином, користування житловим приміщенням за договором соціального найму здійснюється не тільки відповідно до Кодексу та зазначеним договором, але також відповідно до Правил користування житловими приміщеннями та низкою інших підзаконних нормативних правових актів. У ч. 2 ст. 61 Кодексу встановлена спеціальна норма, адресована наймачам житлових приміщень за договорами соціального найму в багатоквартирних будинках. Такі наймачі мають право користуватися спільним майном в багатоквартирному будинку нарівні з особами, що мають частки у праві спільної часткової власності на зазначене майно. Нагадаємо, що спільним майном в багатоквартирному будинку визнаються приміщення в такому будинку, не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку (про приблизний перелік об'єктів спільного майна, а також про право власності на спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку див. ст. 36 Кодексу) (1). (1) Див також: М.Ю. Тихомиров. Спільне майно у багатоквартирному будинку: Практичний посібник. М.: Изд-воТіхомірова М.Ю., 2011 (http://www.urkniga.ru). Однак доцільно враховувати, що наймачі житлових приміщень за договорами соціального найму в багатоквартирних будинках набувають лише право користування вказаним вище спільним майном, але не інші права власників цього майна. Наприклад, наймачі не вправі брати участь у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку і тим більше голосувати на таких зборах (див. ст. Ст. 45 - 48 Кодексу). У Кодексі більш чітко, ніж це було зроблено в ЖК 1983 р. і Основах, врегульовані права, обов'язки та відповідальність сторін договору соціального найму житлового приміщення. Права та обов'язки наймодавця за таким договором визначені у ст. 65 Кодексу. Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму має право вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги. Передбачене в ч. 1 ст. 65 право наймодавця вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги доцільно розглядати як його основне правомочність в якості сторони договору соціального найму житлового приміщення. При цьому необхідно мати на увазі, що це - далеко не єдине право наймодавця: Кодекс закріпив також інші його права, наприклад забороняти вселення громадян в займане наймачем приміщення (ст. 70), давати згоду на обмін житлових приміщень (ст. 72), на передачу частини займаного наймачем приміщення в піднайом (ст. 76) та ін Типовим договором соціального найму житлового приміщення, затвердженим Постановою Уряду РФ від 21.05.2005 N 315, крім права вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги, передбачені також права наймодавця: вимагати допуску в житлове приміщення в заздалегідь узгоджене сторонами час своїх працівників або уповноважених осіб для огляду технічного та санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, знаходиться в ньому, для виконання необхідних ремонтних робіт, у разі розірвання договору, а для ліквідації аварій - в будь-який час; заборонити вселення в займане наймачем жиле приміщення громадян як проживають разом з ним членів сім'ї в випадку, якщо після такого вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї стане менше облікової норми. У ч. 2 ст. 65 Кодексу перераховані основні обов'язки наймодавця. Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний: 1) передати наймачеві вільне від прав інших осіб житлове приміщення; 2) брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення; 3) здійснювати капітальний ремонтжілого приміщення; 4) забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості. Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму крім перерахованих вище обов'язків несе інші обов'язки, передбачені житловим законодавством і договором соціального найму житлового приміщення. Незалежно від того, чи передбачені зазначені обов'язки в конкретному договорі соціального найму житлового приміщення, наймодавець за таким договором не звільняється від їх виконання, так як зазначені обов'язки встановлені в імперативній правовій нормі федерального закону. Перелік обов'язків наймодавця не є вичерпним: наймодавець несе й інші обов'язки, передбачені житловим законодавством (про зміст поняття "житлове законодавство" див. ст. 5 Кодексу). Крім того, згідно з ч. 3 ст. 65 Кодексу, додаткові (в порівнянні з встановленими Кодексом та іншими актами житлового законодавства) обов'язки наймодавця можна передбачити також безпосередньо в договорі соціального найму житлового приміщення. Проте видається, що зробити це з ініціативи наймача житлового приміщення за договором соціального найму на практиці буде непросто. Проте Типовим договором соціального найму житлового приміщення, затвердженим Постановою Уряду РФ від 21.05.2005 N 315, крім обов'язків наймодавця, зазначених вч. 2 ст. 65 Кодексу, передбачені також обов'язки наймодавця: передати наймачеві за актом протягом 10 днів з дня підписання договору придатне для проживання житлове приміщення в стані, що відповідає вимогам пожежної безпеки, санітарно-гігієнічним, екологічним та іншим вимогам ; надати наймачеві та членам його сім'ї у порядку, передбаченому Кодексом, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку (коли ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача) житлове приміщення маневреного фонду, що відповідає санітарним і технічним вимогам. Переселення наймача та членів його сім'ї в житлове приміщення маневреного фонду і назад (по закінченні капітального ремонту або реконструкції) здійснюється за рахунок коштів наймодавця; інформувати наймача про проведення капітального ремонту або реконструкції будинку не пізніше ніж за 30 днів до початку робіт; брати участь у своєчасній підготовці будинку, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, до експлуатації в зимових умовах; контролювати якість надаваних житлово-комунальних послуг; протягом трьох робочих днів з дня зміни цін на утримання, ремонт житла, наймання житлових приміщень, тарифів на комунальні послуги, нормативів споживання, порядку розрахунків за надані житлово-комунальні послуги інформувати про це наймача; виробляти або доручати уповноваженій особі проведення перерахунку плати за житлове приміщення і комунальні послуги у разі надання послуг та виконання робіт неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість; прийняти у встановлені терміни житлове приміщення у наймача за актом здачі житлового приміщення після розірвання договору; нести інші обов'язки, передбачені законодавством Російської Федерації. Відповідальність наймодавця житлового приміщення за договором соціального найму передбачена ст. 66 Кодексу. Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму, що не виконуючий обов'язків, передбачених житловим законодавством і договором соціального найму житлового приміщення, несе відповідальність, передбачену законодавством. Підставою відповідальності наймодавця за договором соціального найму є невиконання наймодавцем будь-який з його юридичних обов'язків, передбачених житловим законодавством або договором соціального найму житлового приміщення (за наявності у відповідному діянні (дії або бездіяльності) ознак складу правопорушення). У цій частині Кодекс містить відсильну норму, згідно з якою наймодавець несе відповідальність, "передбачену законодавством". Мається на увазі, зокрема, законодавство про адміністративні правопорушення. Наприклад, КоАП РФ передбачає адміністративну відповідальність за порушення правил утримання та ремонту житлових будинків і (або) житлових приміщень (ст. 7.22), порушення нормативів забезпечення населення комунальними послугами (ст. 7.23). Згідно ч. 2 ст. 66 Кодексу при невиконанні чи неналежному виконанні наймодавцем житлового приміщення за договором соціального найму обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку і пристроїв, що у житловому приміщенні і призначених для надання комунальних послуг, наймач за своїм вибором вправі вимагати зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця. Таким чином, якщо наймодавець їх не виконує такі юридичні обов'язки, як своєчасне проведення капітального ремонту переданого в найм житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку, знаходяться в житловому приміщенні пристроїв, призначених для надання комунальних послуг, то Кодекс наділяє наймача правами, реалізація яких спричинить негативні для наймодавця цивільно-правові наслідки майнового характеру. У таких випадках наймач має право за своїм вибором пред'явити до наймодавцю будь-яке з зазначених вище вимог. Права та обов'язки наймача жилого приміщення за договором соціального найму передбачені в ст. 67 Кодексу. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму має право в установленому порядку: 1) вселяти в займане жиле приміщення інших осіб; 2) здавати жиле приміщення в піднайом; 3) дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців; 4) здійснювати обмін або заміну займаного житлового приміщення; 5) вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання коммунальнихуслуг. Звернемо увагу, що в ст. 67 Кодексу передбачено основні права і обов'язки наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму. Наймач має права і несе обов'язки, встановлені в даній статті, незалежно від того, чи передбачені вони договором соціального найму житлового приміщення. Зазначені у ч. 1 ст. 67 Кодексу права наймач здійснює не довільно, а в порядку, встановленому Кодексом, іншими актами житлового законодавства, а також укладеним з ним договором соціального найму житлового приміщення. При реалізації своїх прав наймач не має права виходити за межі тих вимог, які встановлені в імперативних нормах актів житлового законодавства. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму крім зазначених вище прав може мати інші права, передбачені Кодексом, іншими федеральними законами та договором соціального найму (див. ч. 2 ст. 67 Кодексу). Тому, незважаючи на те що встановлений у ч. 1 ст. 67 Кодексу перелік прав наймача житлового приміщення за договором соціального найму сформульований як вичерпний, насправді він таким не є. Частина 2 зазначеної статті вказує також на інші права наймача, передбачені федеральними законами та договором соціального найму. Наприклад, Типовим договором найму житла, затвердженим Постановою Уряду РФ від 21.05.2005 N 315, крім прав наймача, зазначених у ч. 1 ст. 67 Кодексу, передбачені також його права: користуватися спільним майном в багатоквартирному будинку; зберегти права на житлове приміщення при тимчасовій відсутності його та членів його сім'ї; вимагати з письмової згоди проживають разом з наймачем членів сім'ї у випадках, встановлених законодавством Російської Федерації, зміни договору соціального найму; розірвати в будь-який час договір соціального найму з письмової згоди проживають разом з наймачем членів сім'ї; здійснювати інші права з користування житловим приміщенням, передбачені Кодексом та іншими федеральними законами. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний: 1) використовувати житлове приміщення за призначенням і в межах, які встановлені Кодексом; 2) забезпечувати збереження житлового приміщення; 3) підтримувати належний стан житлового приміщення; 4) проводити поточний ремонт житлового приміщення; 5) своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги; 6) інформувати наймодавця вустановленниедоговором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму. Виконання наймачем житлового приміщення перерахованих у ч. 3 ст. 67 обов'язків покликане забезпечувати можливість використання займаного ним приміщення відповідно з функціональним призначенням цього приміщення і не допускати ущемлення інтересів третіх осіб, насамперед сусідів. Призначення житлового приміщення та межі його використання визначаються за правилами ст. 17 Кодексу. Відповідно до Типового договору соціального найму житлового приміщення, затвердженим Постановою Уряду РФ від 21.05.2005 N 315, до поточного ремонту займаного жилого приміщення, виконуваного наймачем за свій рахунок, належать такі роботи: побілка, фарбування і обклеювання стін, стель, фарбування підлог, дверей, підвіконь, віконних плетінь з внутрішньої сторони, радіаторів, а також заміна віконних і дверних приладів, ремонт внутрішньоквартирного інженерного обладнання (електропроводки, холодного та гарячого водопостачання, теплопостачання, газопостачання). Якщо виконання зазначених робіт викликано несправністю окремих конструктивних елементів загального майна в багатоквартирному будинку або обладнання в ньому або пов'язане з виробництвом капітального ремонту будинку, то вони проводяться за рахунок наймодавця організацією, запропонованої ним. Плата за житлове приміщення і комунальні послуги вноситься щомісяця до десятого числа місяця, наступного за минулим місяцем, якщо інший строк не встановлений договором управління багатоквартирним будинком (див. ч. 1 ст. 155 Кодексу). Перелік обов'язків наймача житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, в ст. 67 Кодексу сформульований як "відкритий": інші права та обов'язки наймача визначаються відповідно до Кодексу, іншими законами та договором соціального найму. Наприклад, відповідно до ст. 17 Кодексу Постановою Уряду РФ від 21.01.2006 N 25 затверджено обов'язкові до виконання Правила користування житловими приміщеннями (1). (1) СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546. Відповідно до п. 10 зазначених Правил як користувача житловим приміщенням наймач зобов'язаний: використовувати житлове приміщення за призначенням і в межах, встановлених Кодексом; здійснювати користування жилим приміщенням з урахуванням дотримання прав і законних інтересів проживають у житловому приміщенні громадян, сусідів; забезпечувати збереження житлового приміщення, не допускати виконання в житловому приміщенні робіт або вчинення інших дій, що призводять до його псування; підтримувати належний стан житлового приміщення, а також приміщень загального користування в багатоквартирному будинку (квартирі), дотримуватися чистоти і порядку в житловому приміщенні, під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках, в інших приміщеннях загального користування, забезпечувати збереження санітарно-технічного та іншого обладнання, а також дотримуватись вимог п. 6 Правил, що встановлює, що користування жилим приміщенням здійснюється з урахуванням дотримання прав і законних інтересів проживають у житловому приміщенні громадян і сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства, а також відповідно до зазначеними Правилами; негайно вживати можливих заходів до усунення виявлених несправностей житлового приміщення або санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, і в разі необхідності повідомляти про них наймодавцю або у відповідну керуючу організацію; проводити поточний ремонтжілого приміщення; своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги. Обов'язок з оплати жилого приміщення та комунальних послуг виникає з моменту укладення договору соціального найму житлового приміщення відповідно до законодавства; інформувати наймодавця у встановлені договором соціального найму житлового приміщення терміни про зміну підстав та умов, що впливають на користування житловим приміщенням; допускати у заздалегідь узгоджений час в житлове приміщення працівників наймодавця або уповноважених ним осіб, представників органів державного контролю та нагляду для огляду технічного та санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, а також для виконання необхідних ремонтних робіт; не виробляти перевлаштування і (або) перепланування житлового приміщення в порушення встановленого порядку; при припиненні права користування житловим приміщенням здавати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, оплачувати вартість не зробленого наймачем ремонту житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, або проводити ремонт за свій рахунок, а також погашати заборгованість з оплати жилого приміщення та комунальних послуг. Крім того, відповідно до Типового договору соціального найму житлового приміщення, затвердженим Постановою Уряду РФ від 21.05.2005 N 315, наймач, зокрема, зобов'язаний: прийняти від наймодавця за актом в термін, що не перевищує 10 днів з дня підписання договору соціального найму, придатне для проживання житлове приміщення, в якому проведено поточний ремонт, за винятком випадків, коли жиле приміщення надається у знову введеному в експлуатацію житловому фонді (акт повинен містити тільки дату складання акта, реквізити і сторони договору соціального найму, за яким передається житлове приміщення, відомості про справність житлового приміщення, а також санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому на момент підписання акта, дату проведення поточного ремонту, відомості про придатність житлового приміщення для проживання, підписи сторін, що склали акт); дотримуватися правил користування житловими приміщеннями; не виробляти перевлаштування і (або) перепланування житлового приміщення без отримання відповідного погодження, передбаченого житловим законодавством Російської Федерації; переселитися з членами своєї сім'ї у порядку, встановленому Кодексом, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку, в якому він проживає (коли ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача), у надаване наймодавцем житлове приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам; при розірванні договору звільнити у встановлені терміни і здати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, оплатити вартість не зробленого наймачем і входить в його обов'язки ремонту житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, знаходиться в ньому, або провести його за свій рахунок, а також погасити заборгованість з оплати за житлове приміщення і комунальні послуги; допускати у заздалегідь узгоджене сторонами договору час в займане жиле приміщення працівників наймодавця або уповноважених ним осіб, представників органів державного нагляду і контролю для огляду технічного та санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, для виконання необхідних ремонтних робіт, у разі розірвання договору, а для ліквідації аварій - в будь-який час. Юридична відповідальність наймача житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, регулюється загальними правилами ст. 68, іншими статтями Кодексу та іншими нормативними правовими актами, зокрема ГК РФ, КоАП РФ. Згідно ст. 68 Кодексу наймач житлового приміщення за договором соціального найму, що не виконуючий обов'язків, передбачених житловим законодавством і договором соціального найму житлового приміщення, несе відповідальність, передбачену законодавством. Наприклад, ст. 90 Кодексу допускає виселення наймача і проживають разом з ним членів його сім'ї з житлового приміщення з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму у випадках, коли зазначені особи протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги. У таких випадках виселення провадиться в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму, розмір якого відповідає розміру житлового приміщення, встановленому для вселення громадян у гуртожиток. Стаття 91 Кодексу передбачає можливість виселення наймача та (або) проживають разом з ним членів його сім'ї з житлового приміщення без надання іншого жилого приміщення у випадках, якщо наймач і (або) які проживають разом з ним члени його сім'ї використовують житлове приміщення не за призначенням, систематично порушують права і законні інтереси сусідів або безгосподарно звертаються з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування. Юридичні наслідки самовільного перебудови й (або) самовільного перепланування житлового приміщення встановлені в ст. 29 Кодексу. Цивільно-правова відповідальність наймача можлива, наприклад, у випадках: заподіяння їм шкоди життю та здоров'ю сусідів; заподіяння шкоди майну, наданим за договором соціального найму, майну сусідів, загальному майну в багатоквартирному будинку; порушення договірних зобов'язань, передбачених договором соціального найму. У таких випадках заподіяну шкоду відшкодовується, а неустойка (штраф, пені) оплачується за правилами, встановленими ЦК РФ, з урахуванням положень житлового законодавства. Законна неустойка у вигляді пені передбачена ч. 14 ст. 155 Кодексу за порушення договірних зобов'язань з оплати жилого приміщення та комунальних послуг: особи, несвоєчасно та (або) не повністю внесли плату за житлове приміщення і комунальні послуги (боржники), зобов'язані сплатити кредитору пені в розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на моментоплати, від не виплачених у строк сум за кожний день прострочення починаючи з наступного дня після настання встановленого строку оплати по день фактичної виплати включно. Порушення правил користування жилими приміщеннями може тягти адміністративну відповідальність відповідно до ст. 7.21 КоАП РФ. За вказаною статтею відповідальність настає за: а) псування житлових будинків, житлових приміщень, а одно псування їх обладнання, самовільні перевлаштування і (або) перепланування житлових будинків і (або) житлових приміщень або використання їх не за призначенням (у вигляді попередження або накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від однієї тисячі до однієї тисячі п'ятисот рублів), б) самовільне перепланування житлових приміщень у багатоквартирних будинках (у вигляді накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від двох тисяч до двох тисяч п'ятисот рублів). Права і обов'язки членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму визначаються за правилами ст. 69 Кодексу. Відповідно до ч. 1 зазначеної статті до членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму відносяться які проживають разом з ним його чоловік, а також діти і батьки даного наймача. Інші родичі, непрацездатні утриманці визнаються членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, якщо вони вселені наймачем в якості членів його сім'ї і ведуть з ним спільне господарство. У виняткових випадках інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму в судовому порядку. Коло членів сім'ї, пов'язаних правами і обов'язками, по-різному визначається залежно від цілей правового регулювання в різних галузях права - сімейному, цивільному, трудовому і т.д. Він різний і в різних правових інститутах однієї галузі права (наприклад, в житловому і спадковому праві) (1). Кодекс в якості загального правила відносить до членів сім'ї наймача за договором соціального найму житлового приміщення проживають разом з ним в такому приміщенні його дітей, батьків і чоловіка (дружину). (1) Див коментар до ст. 2 СК РФ / / Коментар до Сімейного кодексу Російської Федерації / Відп. ред. І.М. Кузнецова. М.: БЕК. 1996. Членами сім'ї наймача можуть бути визнані також інші родичі, непрацездатні утриманці. Це допускав і РК 1983 за умови, що такі особи "проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство" (ст. 53). Кодекс інакше формулює умову для визнання інших, крім проживають з наймачем, родичів і непрацездатних утриманців членами сім'ї. Вони повинні не просто проживати разом з наймачем, а й бути вселити наймачем в якості членів своєї сім'ї і вести з ним спільне господарство. Порядок реалізації права наймача на вселення в займане ним жиле приміщення за договором соціального найму інших громадян як членів своєї сім'ї регламентований ст. 70 Кодексу. У п. 25 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" (1) вказано на те, що до інших родичів можуть бути віднесені будь родичі як самого наймача , так і членів його сім'ї незалежно від ступеня споріднення як по висхідній, так і по низхідній лінії. (1) Бюлетень Верховного Суду РФ. 2009. N 9. При визначенні кола осіб, які належать до непрацездатних утриманцям, судам належить керуватися п. п. 2, 3 ст. 9 ФЗ від 17.12.2001 N 173-ФЗ "Про трудові пенсії в Російській Федерації" (1), що містять перелік непрацездатних осіб, а також поняття перебування особи на утриманні. (1) СЗ РФ. 2001. N 52 (ч. I). Ст. 4920; 2002. N 30. Ст. 3033; 2003. N 1. Ст. 13; N 48. Ст. 4587; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 8. Ст. 605; 2006. N 23. Ст. 2377, 2384; 2007. N 40. Ст. 4711; N 45. Ст. 5421; N 49. Ст. 6072; 2008. N 18. Ст. 1942; N 30 (ч. I). Ст. 3602, 3612; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152; N 27. Ст. 3265; N 30. Ст. 3739; РГ. 2009. 30 грудня. Під веденням спільного господарства, що є обов'язковою умовою визнання членами сім'ї наймача інших родичів і непрацездатних утриманців, слід, зокрема, розуміти наявність у наймача і зазначених осіб спільного бюджету, загальних витрат на придбання продуктів харчування, майна для спільного користування тощо Для визнання інших родичів і непрацездатних утриманців членами сім'ї наймача потрібно також з'ясувати зміст волевиявлення наймача (інших членів його сім'ї) щодо їх вселення в житлове приміщення: вселялися вони для проживання в житловому приміщенні як члени сім'ї наймача, або житлове приміщення надано їм для проживання з інших підстав (договір піднайму, тимчасові мешканці). У разі спору факт вселення особи як члена сім'ї наймача або на іншій підставі може бути підтверджений будь-якими доказами (ст. 55 ЦПК РФ). У судовому порядку членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, крім зазначених вище, однак це можливо лише у виняткових випадках. Йдеться про громадян, які не є непрацездатними утриманцями наймача і не перебувають з ним у родинних стосунках. Які саме випадки можуть розглядатися в якості виняткових, Кодекс не визначає. Тому слід вважати, що зміст даного поняття буде визначати суд при розгляді конкретної цивільної справи. Вирішуючи питання про можливість визнання інших осіб членами сім'ї наймача (наприклад, особи, що проживає разом з наймачем без реєстрації шлюбу), суду необхідно з'ясувати, чи були ці особи вселити в житлове приміщення як члена сім'ї наймача або в іншій якості, вели вони з наймачем спільне господарство, протягом якого часу вони проживають у житловому приміщенні, чи мають вони право на інше жиле приміщення і не втрачено чи ними таке право. Члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму мають рівні з наймачем права і обов'язки. Дієздатні і обмежені судом у дієздатності члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму (див. ч. 2 ст. 69 Кодексу). Відзначимо, що права і обов'язки членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму регламентовані Кодексом практично так само, як це було зроблено в ЖК 1983: визнається рівність житлових прав і обов'язків наймача та членів його сім'ї. Права наймача жилого приміщення за договором соціального найму були розглянуті вище (див. також ст. 67 Кодексу). Крім того, члени сім'ї наймача мають такі права: безстроково користуватися житловим приміщенням (ч. 2 ст. 60); зберігати право користування житловим приміщенням у разі тимчасової відсутності (ст. 71); брати участь у вирішенні питань: перебудови та перепланування житлового приміщення (п . 5 ч. 2 ст. 26), вселення в установленому порядку в житлове приміщення інших осіб (ст. 70), обміну житлового приміщення (ст. 72), здачі житлового приміщення в піднайом (ст. 76), вселення тимчасових мешканців (ст . 80), переселення в житлове приміщення меншого розміру (ст. 81), зміни договору соціального найму (ст. 82), розірвання договору соціального найму (ч. 2 ст. 83 Кодексу) та ін При цьому необхідно мати на увазі, що Кодекс не містить норм про право члена сім'ї наймача жилого приміщення зажадати від наймодавця зміни договору соціального найму шляхом укладення з ним окремого договору соціального найму. У зв'язку з цим вимога члена сім'ї наймача про укладення з ним окремого договору найму житлового приміщення (в тому числі з урахуванням положень ст. 5 введеного закону і щодо житлового приміщення, наданого за договором соціального найму до 01.03.2005), виходячи з обсягу житлових прав наймача та членів його сім'ї, визначених ст. 67 Кодексу та п. 6 Типового договору соціального найму житлового приміщення, затвердженого Постановою Уряду РФ від 21.05.2005 N 315, задоволенню не підлягає (див. п. 31 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації "). Зберегло свою дію правило колишнього житлового законодавства про солідарну відповідальність дієздатних членів сім'ї наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму. Кодекс поширив правило про солідарну відповідальність також на обмежених судом у дієздатності членів сім'ї наймача. Слід звернути увагу на те, що члени сім'ї наймача солідарно з ним відповідають тільки за тими зобов'язаннями, які випливають з договору соціального найму житлового приміщення. Це, зокрема, зобов'язання щодо забезпечення збереження житлового приміщення та підтримання його в належному стані, по здійсненню поточного ремонту житлового приміщення, по внесенню плати за житлове приміщення і комунальні послуги. Про обов'язки наймача жилого приміщення за договором соціального найму див. також ст. 67 Кодексу. Якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, але продовжує проживати в цьому житловому приміщенні, то він перестає бути суб'єктом солідарної з наймачем відповідальності і самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями (див. ч. 4 ст. 69 Кодексу). Члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму повинні бути зазначені в договорі соціального найму житлового приміщення. Наведене правило ч. 3 ст. 69 Кодексу раніше житловому законодавству не було відомо. Це правило повинне виконуватися і при укладенні договору, і згодом. Тому якщо в період дії договору соціального найму в житлове приміщення вселився небудь особа в якості члена сім'ї наймача за правилами ст. 70 Кодексу, то в такий договір повинні бути внесені зміни, пов'язані із зазначенням нового члена сім'ї. Згідно ч. 4 ст. 69 Кодексу, якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї. Вказаний громадянин самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями, що випливають з відповідного договору соціального найму. Отже, припинення сімейних відносин з наймачем житлового приміщення за договором соціального найму не впливає на обсяг прав і обов'язків проживає спільно з ним колишнього члена сім'ї. Право користування колишнього члена сім'ї наданим наймачеві житловим приміщенням і спільним майном в багатоквартирному будинку зберігається. Однак у цьому випадку спеціальна норма ч. 4 ст. 69 Кодексу виключає застосування правил ч. 2 даної статті про солідарну з наймачем відповідальності за зобов'язаннями, що випливають з відповідного договору соціального найму. Колишній член сім'ї наймача несе самостійну майнову відповідальність. У зв'язку з цим у п. п. 29 і 30 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" роз'яснено, що, якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача житлового приміщення за договором соціального найму (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу, припиненням ведення спільного господарства), але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї, в тому числі: право безстроково користуватися житловим приміщенням (ч. 2 ст. 60), зберігати право користування житловим приміщенням у разі тимчасової відсутності (ст. 71), право вселяти в житлове приміщення інших осіб з дотриманням правил ст. 70, право вимагати примусового обміну жилого приміщення в судовому порядку (ст. 72), право укладати договір піднайму з дотриманням правил ст. 76 Кодексу та ін Оскільки за колишнім членом сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, які продовжують проживати в житловому приміщенні, зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї, то для вселення наймачем свого чоловіка, своїх повнолітніх дітей та батьків, інших громадян як членів своєї сім'ї потрібне отримання письмової згоди названого колишнього члена сім'ї наймача (ч. 1 ст. 70 Кодексу). Отримання згоди колишнього члена сім'ї наймача у встановленій законом формі потрібно також і в інших випадках здійснення наймачем правомочностей за договором соціального найму (обмін житлового приміщення, передача його в піднайм, вселення тимчасових мешканців, заміна житлового приміщення, перепланування і перевлаштування житлового приміщення, зміна або розірвання договору). У зв'язку з тим що ч. 4 ст. 69 Кодексу встановлена самостійна відповідальність колишнього члена сім'ї наймача, він має право вимагати від наймодавця і наймача укладення з ним окремого угоди, що визначає порядок і розмір його участі у витратах по внесенню плати за наймання житлового приміщення і комунальні послуги, ремонт і утримання житлового приміщення. Пропозиція про укладення такої угоди може виходити також від наймача. Спори, що виникають у зв'язку з відмовою наймодавця і (або) наймача укласти таку угоду або у зв'язку з недосягненням угоди між сторонами щодо його змісту, вирішуються в судовому порядку. Суд, розглядаючи названі суперечки, вправі стосовно положень ч. ч. 4 і 5 ст. 155, ст. 156 Кодексу та ст. 249 ГК РФ визначити порядок і розмір участі колишнього члена сім'ї наймача у витратах на оплату житлового приміщення та комунальних послуг, виходячи з припадає на нього частки загальної площі житлового приміщення, з покладанням на наймодавця (керуючу організацію) обов'язку укласти з колишнім членом сім'ї наймача відповідну угоду і видати йому окремий платіжний документ на оплату житлового приміщення та комунальних послуг. Якщо між особами, що проживають у житловому приміщенні за договором соціального найму, є угода про визначення порядку користування цим житловим приміщенням (наприклад, колишній член сім'ї наймача користується окремою кімнатою в квартирі), то вищеназвані витрати можуть бути визначені судом з урахуванням даної обставини. У ст. 70 Кодексу встановлено правила вселення в займане наймачем жиле приміщення, надане за договором соціального найму, інших громадян як членів сім'ї наймача. Наймач за згодою у письмовій формі членів своєї сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх членів своєї сім'ї, вправі вселити в займане ним жиле приміщення за договором соціального найму свого чоловіка, своїх дітей і батьків або за згодою у письмовій формі членів своєї сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх членів своєї сім'ї, і наймодавця - інших громадян як проживають разом з ним членів своєї сім'ї. Поняття "інші громадяни" в ч. 1 ст. 70 Кодексу позначає насамперед наступних громадян, які не є наймачами даного житлового приміщення: чоловіка (дружину) наймача, його дітей і батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців. Крім того, зазначене поняття позначає будь-яких інших громадян, визнаних членами сім'ї наймача за рішенням суду (див. ч. 1 ст. 69 Кодексу). Для вселення чоловіка, своїх дітей і батьків наймач повинен отримати письмову згоду членів своєї сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, а для вселення інших громадян (інших родичів, непрацездатних утриманців, громадян, визнаних членами сім'ї наймача за рішенням суду) - також письмова згода наймодавця. При цьому вселення до батьків їх неповнолітніх дітей здійснюється незалежно від наявності згоди як членів сім'ї наймача, так і наймодавця. У п. п. 26 і 28 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" звернуто увагу судів на те, що, за змістом знаходяться в нормативному єдності положень ст. 69 і ч. 1 ст. 70 Кодексу, особи, всесвіти наймачем житлового приміщення за договором соціального найму в якості членів його сім'ї, набувають рівних з наймачем права та обов'язки за умови, що вони вселити в житлове приміщення з дотриманням передбаченого ч. 1 ст. 70 Кодексу порядку реалізації наймачем права на вселення в житлове приміщення інших осіб як членів своєї сім'ї. З метою забезпечення права неповнолітніх дітей жити і виховуватися в сім'ї (ст. 54 СК РФ) частиною 1 ст. 70 Кодексу встановлено, що не потрібно згоди інших членів сім'ї наймача і наймодавця для вселення до батьків їх неповнолітніх дітей (це можуть бути діти як самого наймача, так і інших членів його сім'ї, що проживають у житловому приміщенні). Судам також слід мати на увазі, що ч. 1 ст. 70 Кодексу не передбачає можливості обмеження угодою сторін права користування житловим приміщенням за договором соціального найму всесвітів члена сім'ї наймача. Відмова наймодавця в дачі згоди на вселення інших осіб у житлове приміщення може бути оскаржений у судовому порядку. Водночас причини, за якими члени сім'ї наймача відмовляють в дачі згоди на вселення в житлове приміщення інших осіб, не мають правового значення, а тому їх відмова в такій згоді не може бути визнаний судом неправомірним. Якщо на вселення особи в житлове приміщення не було отримано письмової згоди наймача та (або) членів сім'ї наймача, а також згоди наймодавця, коли воно необхідне (ч. 1 ст. 70 Кодексу), то таке вселення слід розглядати як незаконне і не породжує у особи прав члена сім'ї наймача на житлове приміщення. У такому випадку наймодавець, наймач і (або) член сім'ї наймача має право пред'явити до вселився особі вимогу про усунення порушень їх житлових прав та відновлення становища, яке існувало до їх порушення (п. 2 ч. 3 ст. 11 Кодексу), на яке виходячи з аналогії закону (ч. 1 ст. 7 Кодексу) стосовно до правил, передбачених ст. 208 ГК РФ, позовна давність не поширюється. При задоволенні названого вимоги особа, незаконно вселилися в житлове приміщення, підлягає виселенню без надання іншого житлового приміщення. На практиці виникали питання, якою нормою права необхідно керуватися при розгляді вимог про визнання колишнього члена сім'ї (колишнього чоловіка) наймача житлового приміщення за договором соціального найму не придбали право користування житловим приміщенням, якщо він був вселив в житлове приміщення після укладення договору соціального найму? Чи має юридичне значення та обставина, що відповідач не має власного житлового приміщення? Відповідаючи на них, Президія Верховного Суду РФ вказав наступне. Відповідно до ст. 67 Кодексу, яка передбачає права і обов'язки наймача жилого приміщення за договором соціального найму, наймач житлового приміщення в установленому законом порядку має право вселяти в займане жиле приміщення інших осіб, перелік яких встановлений ч. 1 ст. 70 Кодексу. Порядок і правові наслідки вселення в житлове приміщення, займане наймачем за договором соціального найму, передбачені ст. 70 Кодексу. Виходячи з викладеного якщо колишній член сім'ї наймача вселявся в житлове приміщення з дотриманням вимог, встановлених ст. 70 Кодексу, то він вважається придбала право користування житловим приміщенням, отже, він має рівні з наймачем права і обов'язки; якщо ж він не вселявся в житлове приміщення або вселявся з порушенням вимог зазначеної статті, то його не можна вважати придбала право користування житловим приміщенням. Та обставина, що відповідач не має власного житлового приміщення, при вирішенні даного питання правового значення не має (див. Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду РФ за четвертий квартал 2005 р., затверджений Постановою Президії Верховного Суду РФ від 01.03.2006 (1)). (1) Бюлетень Верховного Суду РФ. 2006. N 5. Відповідно до ч. 2 ст. 70 Кодексу вселення в житлове приміщення громадян як членів сім'ї наймача тягне за собою зміну відповідного договору соціального найму житлового приміщення в частині необхідності зазначення в даному договорі нового члена сім'ї наймача. Таким чином, якщо з дотриманням правил ч. 1 ст. 70 Кодексу в житлове приміщення, надане наймачеві за договором соціального найму, вселені будь громадяни, то у вказаний договір повинні бути внесені зміни, передбачені ч. 2 цієї статті (див. також ч. 3 ст. 69 Кодексу). Кодекс не містить вказівки про строк, протягом якого в договір повинні бути внесені зміни, однак представляється, що це має бути зроблено безпосередньо після завершення всіх необхідних погоджень, передбачених у ч. 1 ст. 70 Кодексу. Недотримання правила про внесення відповідних змін у раніше укладений договір соціального найму саме по собі не є підставою для визнання всесвітів члена сім'ї наймача не придбали права на житлове приміщення при дотриманні встановленого ч. 1 ст. 70 Кодексу порядку вселення наймачем в житлове приміщення інших громадян як членів своєї сім'ї (див. п. 27 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації"). Стаття 71 Кодексу, визначаючи права і обов'язки тимчасово відсутніх наймача та членів його сім'ї, гарантує незмінність правового становища наймача житлового приміщення за договором соціального найму і проживають разом з ним членів його сім'ї у разі тимчасового вибуття вказаних осіб із займаного приміщення. Тимчасова відсутність наймача житлового приміщення за договором соціального найму, кого-небудь з проживаючих разом з ним членів його сім'ї або всіх цих громадян не тягне за собою зміну їх прав та обов'язків за договором соціального найму. Причини тимчасової відсутності зазначених громадян також не впливають на обсяг і зміст їх прав та обов'язків за договором соціального найму. Слід звернути увагу на те, що в разі тимчасової відсутності зберігають свою дію не тільки всі права, але і всі обов'язки відповідних осіб, зокрема обов'язок своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги (про структуру такої плати і порядку її внесення див. ст . ст. 154, 155 Кодексу). У п. 32 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" зазначається, що якщо відсутність у житловому приміщенні зазначених осіб не носить тимчасового характеру, то зацікавлені особи (наймодавець, наймач, члени сім'ї наймача) має право вимагати в судовому порядку визнання їх такими, що втратили право на житлове приміщення на підставі ч. 3 ст. 83 Кодексу у зв'язку з виїздом в інше місце проживання та розірвання тим самим договору соціального найму. Вирішуючи спори про визнання наймача, члена сім'ї наймача або колишнього члена сім'ї наймача жилого приміщення такими, що втратили право користування житловим приміщенням за договором соціального найму внаслідок їх постійної відсутності в житловому приміщенні з причини виїзду з нього, судам належить з'ясовувати: з якої причини і як довго відповідач відсутній в житловому приміщенні, чи носить його виїзд з житлового приміщення вимушений характер (конфліктні стосунки в сім'ї, розірвання шлюбу), або добровільний, тимчасовий (робота, навчання, лікування тощо), або постійний (вивіз свої речі, переїхав в інше населений пункт, вступив у новий шлюб і проживає з новою сім'єю в іншому житловому приміщенні тощо), що не чинилися йому перешкоди в користуванні житловим приміщенням з боку інших осіб, які проживають в ньому, чи придбав відповідач право користування іншим житловим приміщенням в новому місці проживання, чи виконує він обов'язки за договором з оплати жилого приміщення та коммунальнихуслуг та ін При встановленні судом обставин, що свідчать про добровільний виїзд відповідача з житлового приміщення в інше місце проживання та про відсутність перешкод у користуванні житловим приміщенням, а також про його відмову в односторонньому порядку від прав та обов'язків за договором соціального найму, позов про визнання його таким, що втратив право на житлове приміщення підлягає задоволенню на підставі ч. 3 ст. 83 Кодексу у зв'язку з розірванням відповідачем щодо себе договору соціального найму. Відсутність же у громадянина, добровільно виїхав з житлового приміщення в інше місце проживання, в новому місці проживання права користування житловим приміщенням за договором соціального найму або права власності на житлове приміщення саме по собі не може бути підставою для визнання відсутності цього громадянина в спірному житловому приміщенні тимчасовим, оскільки згідно ч. 2 ст. 1 Кодексу громадяни на свій розсуд і в своїх інтересах здійснюють належні їм житлові права. Намір громадянина відмовитися від користування житловим приміщенням за договором соціального найму може підтверджуватися різними доказами, в тому числі і певними діями, в сукупності свідчать про такий волевиявленні громадянина як сторони у договорі найму житлового приміщення. Право наймача житлового приміщення на вселення тимчасових мешканців передбачено ст. 80 Кодексу. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму і проживають разом з ним члени його сім'ї за взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця вправі дозволити безоплатне проживання в займаному ними житловому приміщенні за договором соціального найму іншим громадянам в якості тимчасово проживають (тимчасовим мешканцям). Наймодавець має право заборонити проживання тимчасових мешканців у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на кожного мешканця складе для окремої квартири менше облікової норми, а для комунальної квартири - менше норми надання. Тимчасові мешканці не мають самостійним правом користування відповідним житловим приміщенням. Відповідальність за їх дії перед наймодавцем несе наймач. Правила про тимчасові мешканцях, встановлені в ст. 80 Кодексу, відтворюють більшість положень ст. 680 ГК РФ, що містить аналогічні норми. Під тимчасовими мешканцями слід розуміти всіх інших громадян, крім наймача і спільно проживають з ним членів його сім'ї (всесвітів в житлове приміщення за правилами ст. 70 Кодексу), незалежно від наявності родинних відносин з наймачем. Вселення тимчасових мешканців можливо з дотриманням двох умов: а) взаємної згоди (тобто одностайності з цього питання) наймача і проживають разом з ним членів його сім'ї; б) попереднього повідомлення наймодавця. Формальні вимоги до повідомлення наймодавця Кодекс не встановлює. Видається, що найбільш доцільно здійснювати таке повідомлення у письмовій формі, так як надалі відповідний документ може мати доказове значення. Новелою в порівнянні з РК 1983 є правило про те, що наймодавець має право заборонити проживання тимчасових мешканців, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення, що припадає на одного члена сім'ї та тимчасових мешканців, буде для окремої квартири менше облікової норми, а для комунальної квартири - менше норми надання (про зазначених нормах житлової площі див. ст. 50 Кодексу). Нагадаємо, що в загальну площу житлового приміщення не включаються площі балконів, лоджій, веранд і терас (див. ст. 15 Кодексу). Слід вважати, що якщо в розумний строк (тобто об'єктивно необхідний для прийняття відповідного рішення) після отримання повідомлення наймодавець не заборонила проживання тимчасових мешканців, то умова про повідомлення наймодавця можна вважати виконаним. У цьому випадку наймач, отримавши згоду всіх спільно з ним проживають членів сім'ї, вправі вселити тимчасових мешканців у надане йому приміщення. З моменту вселення таких мешканців наймач приймає на себе відповідальність за їхні дії перед наймодавцем. Введено правило, згідно з яким термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шести місяців поспіль (ч. 2 ст. 80 Кодексу). Раніше такий граничний строк не був передбачений, діяло лише правило про те, що вселення тимчасових мешканців на строк понад півтора місяця допускається за умови дотримання встановленої норми житлової площі (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 р.). Наймач житлового приміщення за договором соціального найму надає займане ним жиле приміщення тимчасовим мешканцям (користувачам) для безоплатного проживання, що відрізняє відповідні відносини від договору піднайму жилого приміщення. Однак це не означає, що цивільно-правові відносини наймача і тимчасових мешканців не можуть бути врегульовані в договірному порядку. Наприклад, зазначені особи мають право укласти договір безоплатного користування житловим приміщенням за правилами, встановленими ст. ст. 689 - 701 ГК РФ, на строк не більше шести місяців (1). (1) Див докладно: Тихомиров М.Ю. Договір безоплатного користування квартирою: Зразки документів з коментарями. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2010 (http://www.urkniga.ru). При цьому слід мати на увазі, що плата за комунальні послуги, що надаються тимчасовим мешканцям, вноситься наймачем житлового приміщення відповідно до додаткової угоди з наймодавцем, укладеним на строк проживання тимчасових мешканців (див. ч. 12 ст. 155 Кодексу). Тимчасові мешканці зобов'язані звільнити відповідне житлове приміщення після закінчення погодженого з ними строку проживання, а в разі, якщо термін не погоджений, не пізніше ніж через сім днів з дня пред'явлення відповідної вимоги наймачем або спільно проживають з ним членом його сім'ї. У разі припинення договору найму житла, а також у разі відмови тимчасових мешканців звільнити житлове приміщення після закінчення погодженого з ними строку проживання або пред'явлення зазначеного в ч. 4 ст. 80 Кодексу вимоги тимчасові мешканці підлягають виселенню з житлового приміщення в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення. Таким чином, закінчення терміну проживання тимчасових мешканців обумовлює виникнення юридичного обов'язку зазначених осіб звільнити надане їм у користування житлове приміщення. Якщо такий строк не погоджений, то цей обов'язок може виникнути на підставі вимоги наймача або будь-якого спільно проживає з ним члена його сім'ї про звільнення відповідного приміщення. У всіх випадках, передбачених ч. ч. 4 і 5 ст. 80 Кодексу, тимчасові мешканці підлягають виселенню без надання їм іншого житлового приміщення. Право наймача житлового приміщення за договором соціального найму на надання йому жилого приміщення меншого розміру передбачено ст. 81 Кодексу. Дана стаття містить правила заміни житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму, здійснення якої може знадобитися громадянам, наприклад, в цілях зменшення розміру плати за житлове приміщення і комунальні послуги. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму, загальна площа якого на одного члена сім'ї перевищує норму надання, за згодою проживаючих разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх членів його сім'ї, має право звернутися до наймодавцю з проханням про надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного жилого приміщення. Наймодавець на підставі заяви наймача житлового приміщення про заміну житлового приміщення зобов'язаний надати наймачеві за погодженням з ним інше жиле приміщення протягом трьох місяців з дня подання відповідної заяви. Отже, підставами заміни житлового приміщення є: а) встановлений факт перевищення загальної житлової площі житлового приміщення на одного члена сім'ї норми надання (про норму надання див. ч. ч. 1 - 3 ст. 50 Кодексу), б) згода наймача і спільно з ним проживають членів його сім'ї (у тому числі тимчасово відсутніх) на заміну житлового приміщення. Без згоди хоча б одного із зазначених осіб заміна громадянам житлового приміщення неможлива. Якщо наймач житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, за наявності підстав, зазначених у ч. 1 ст. 81 Кодексу, звернувся до наймодавцю із заявою про заміну відповідного приміщення, то у наймодавця автоматично виникає юридична обов'язок надати наймачеві інше жиле приміщення за погодженням з наймачем. На виконання наймодавцем зазначеного обов'язку Кодекс відводить обмежений термін - три місяці з дня подання відповідної заяви. Підкреслимо, що в такому випадку наймодавець не вирішує питання про надання згоди або відмову в дачі згоди на заміну житлового приміщення, а просто вишукує можливість у встановлений термін здійснити таку заміну. У той же час на практиці замість заміни житлового приміщення за правилами ст. 81 Кодексу наймач цілком може самостійно замінити надане йому за договором соціального найму житлове приміщення на житлове приміщення меншої площі, отримавши при цьому матеріальну вигоду. Для цього досить, наприклад, приватизувати відповідне житлове приміщення, потім провести його відчуження за цивільно-правової угоди (наприклад, в результаті купівлі-продажу) та придбати у власність житлове приміщення меншої площі за меншу ціну. Названі вище підстави заміни житлових приміщень не є винятковими. Федеральним законодавством і законодавством суб'єктів Російської Федерації можуть бути передбачені крім встановлених ч. 1 ст. 81 Кодексу інші підстави заміни громадянам жилих приміщень. Наприклад, ст. 40 Закону м. Москви від 14.06.2006 N 29 "Про забезпечення права жителів міста Москви на житлові приміщення" (1) передбачає право жителів міста Москви на заміну житлового приміщення за станом здоров'я. (1) Вісник мера і уряду Москви. 2006. N 42; 2007. N 10; 2008. N 39; 2008. Спеціальний випуск. 2010. 13 жовтня. N 11. При цьому слід враховувати, що відповідні акти федерального законодавства і законодавства суб'єктів Російської Федерації не можуть у своїх нормах виключити або обмежити застосування підстав заміни житлових приміщень, встановлених у ст. 81 Кодексу.
|
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "Користування житловим приміщенням. Права, обов'язки та відповідальність сторін " |
||
|
||