Об'єктом (або "предметом" - по більш стійкою термінології ст . 52 ЖК УРСР) договорів комерційного та соціального найму є ізольоване житлове приміщення.
Приміщення визнається житловим, якщо воно відповідає встановленим санітарним, містобудівним, технічним та протипожежним вимогам і призначене для проживання громадян у всі сезони року. Будинок (будова), в якому знаходиться здається в найм приміщення, повинен бути зареєстрований як житлового в бюро технічної інвентаризації або в іншому уповноваженому на це органі (наприклад, в Москві реєстрацію здійснює Департамент муніципального житла Уряду Москви).
здавали в найм житлове приміщення має бути ізольованим - житловий будинок, квартира, частина будинку і частину квартири, що мають окремий вхід. Отже, не можуть бути самостійним об'єктом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжна кімната). Суміжні кімнати можуть бути об'єктом одного договору найму.
Інші вимоги, що відносяться до об'єктів договорів комерційного та соціального найму, відображають наявні відмінності між цими договорами.
Об'єктом договору комерційного найму може бути квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку незалежно від їх
розміру. Норми житлової площі на ці відносини не поширюються, розмір здається в найм приміщення визначається тільки угодою сторін. Закон не встановлює жорстких вимог до якістю об'єкта цього договору. Мається на увазі, що сторони самі вирішуватимуть, чи відповідає житлове приміщення їх потребам і можливостям. Про це свідчить використане в п. 1 ст. 673 ЦК поняття "приміщення, придатне для постійного проживання". Закон в даному випадку визначає мінімум вимог до житлового приміщення як об'єкта договору, хоча на практиці за договорами комерційного найму, як правило, передаються в користування приміщення, які відповідають (в умовах нашої країни) найвищим вимогам. Однак об'єктом договору комерційного найму може бути і невпорядковане приміщення за умови, що воно відповідає чинним санітарним і технічним вимогам, тобто "таке, в якому допускається розміщення людини без загрози для його здоров'я" 1.
Придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ЦК). До категорії непридатних для проживання у всякому випадку відносяться підвальні та напівпідвальні приміщення, приміщення, що не мають природного освітлення, бараки, аварійні будинки і т. п. Такі приміщення не можуть бути об'єктом договору найму.
Самостійним об'єктом договору комерційного найму не можуть бути підсобні приміщення. Однак при наймі квартири, будинки, частини будинку вони, безумовно, становлять один з істотних елементів об'єкта. Якщо ж найм здається частина квартири (кімната або кілька кімнат), підсобні приміщення знаходитимуться в загальному користуванні всіх наймачів, тобто складають загальний об'єкт.
Об'єктом договору комерційного найму при наймі житлових приміщень у багатоквартирних будинках будуть не тільки житлові та підсобні приміщення , але також майно, що є елементом будинку, знаходиться за межами або всередині квартири і обслуговуюче кілька квартир (більше однієї квартири). До такого майна відносяться несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання (п. 2 ст. 673 і ст. 290 ЦК).
Об'єкт договору соціального найму відрізняється від відповідної умови комерційного найму двома основними особ-
1 Ярошенко К.Б Коментар до глави 35 ГК " наймання житлового приміщення "/ / Коментар частині другій ДК РФ для підприємців. М., 1996. З 82.
ностями: по-перше, він зумовлений ордером і сторони не можуть його змінювати, уточнювати і т . п. Договір може бути укладений тільки на приміщення, вказане в ордері.
По-друге, при соціальному наймі до об'єкта договору закон встановлює більш високі вимоги в порівнянні з комерційним наймом: це приміщення має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту (ст. 40, 52 ЖК РРФСР). Отже, житлові приміщення з низьким рівнем благоустрою (в порівнянні з досягнутим в даному населеному пункті) і не відповідають встановленим санітарним і технічним вимогам не можуть бути об'єктом цього договору. Як і при комерційному наймі, об'єктом договору соціального найму не можуть бути частина кімнати або суміжна кімната. Підсобні приміщення (кухня, хол, комора тощо) не можуть бути самостійним об'єктом договору, але є елементами квартири як об'єкта.
|
- § 3. Структурні особливості обмежених речових прав
об'єкт володіння і користування. Аналогічної думки з того ж приводу дотримується Е.А. Крашенинников. Критикуючи формулювання ст. 187 проекту ЦК РФ, яка дослівно відтворюється в останньому реченні ст. 305 ЦК РФ, автор пише: "Остання пропозиція ст. 187 проекту ... сформульовано невдало і не узгоджується з заголовком статті. Закладена тут думка, що право на захист надається
- § 2. Строки здійснення цивільних прав і виконання цивільних обов'язків
об'єкта приурочується до моменту отримання товару покупцем, дню введення виробу в експлуатацію і деяким іншим моментам. Гарантійний характер носять і деякі інші передбачені законом терміни, наприклад, терміни придатності, зберігання, реалізації, транспортабельності та ін У зв'язку з цим вони зазвичай не виділяються в окремі групи і розглядаються в літературі як різновидів
- § 3. Підстави виникнення і припинення права власності
об'єкти соціально-культурного призначення з власності держави, національно-державних, адміністративно-територіальних і муніципальних утворень переходять у власність юридичних і фізичних осіб. З іншого, спостерігається і зворотне, коли у державну чи муніципальну власність надходить майно, що раніше належало громадянам, кооперативним, громадським та іншим
- § 5. Зміна і розірвання договору
об'єкта суди відносять відмову покупця від внесення платежу за придбаний ним об'єкт приватизації, а також порушення умов, на яких об'єкт приватизації придбаний за конкурсом. Істотна зміна обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору, тільки в тому випадку є підставою для зміни або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором або
- § 3. Структура галузі цивільного права. Функції цивільного права
об'єкта або юридичного факту і т.д. Подібні норми об'єднані в окремі структурні комплекси загальних положень: інститут галузевого режиму юридичних фактів, інститути правосуб'єктності громадян, юридичних осіб, держави, муніципальних утворень, інститут угод як засобів індивідуального регулювання, інститути представництва, правового режиму об'єктів, інститути термінів і позовної
- 2. Поняття договору оренди будівлі або споруди
об'єкта оренди. При відсутності цих даних умова про предмет оренди вважається неузгодженим, а договір - неукладеним. У зв'язку з цим до договору оренди будівлі або споруди повинні додаватися документи, що ідентифікують окремо розташована будівля (споруда) : план земельної ділянки та (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, правами на який
- 2. Сфера застосування договору позички і його відмежування від близьких договорів
об'єкти і т. п. До перелічених і подібним до відносин повинні застосовуватися спеціальні норми, що містяться в законодавстві, що регулює відповідні речові права. Риси подібності виявляються між договором позики житлового приміщення та договором найму житлового приміщення. Згідно п. 1 ст. 671ГК договір найму житлового приміщення є відплатою-ної угодою. Внаслідок цього передача житлового
- 1. Надання жилого приміщення з фонду соціального використання
об'єкт. Вселення в житлове приміщення відбувається на підставі ордера, а не домовилися. Сам ордер як документ має адміністративно-правову природу (слово "ордер" означає наказ). Незважаючи на це, що виникло з ордера право на вселення в житлове приміщення має майнове зміст і тому має розглядатися як суб'єктивне цивільне полномочіе1. Правовідносини, що виникло з ордера,
- 1. Укладання договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення
об'єкті, про плату за житлове приміщення і ін, то вони передбачені заздалегідь ордером, законодавством, Типовим договором найму житлового приміщення. У практиці зустрічаються і випадки укладення письмового договору до вселення ордеродержателя в житлове приміщення. Представляється, що письмова форма повинна бути впроваджена і в практику укладення договорів соціального найму з урахуванням її переваг.
- 4 . Цивільний кодекс України (загальна характеристика).
об'єктів права. Велика частина їх розміщена в тих чи інших главах розділу "Право власності". Зате в "Загальних положеннях" значна увага приділена угодам. Більш детально регламентована форма угод, а також підстави і наслідки визнання угод недійсними. Крім того, розділ I доповнено положеннями про представництво і довіреності. Розділ "Право власності" дуже характерний
|