Головна
Адвокатура Росії / Адвокатура України / Адміністративне право Росії і зарубіжних країн / Адміністративне право України / Арбітражний процес / Бюджетна система / Цивільний процес / Цивільне право / Цивільне право Росії / Договірне право / Житлове право / Земельне право / Конституційне право / Криміналістика / Лісове право / Міжнародне право (шпаргалки) / Нотаріат / Оперативно-розшукова діяльність / Правова охорона тваринного світу (контрольні) / Правознавство / Правоохоронні органи / Підприємницьке право / Прокурорський нагляд в Україні / Судова бухгалтерія України / Судова психіатрія / Судова експертиза / Теорія держави і права / Транспортне право / Трудове право України / Кримінальне право Росії / Кримінальне право України / Кримінальний процес / Фінансове право / Господарське право України / Екологічне право (курсові) / Екологічне право (лекції) / Економічні злочини
ГоловнаПравоГромадянське право Росії → 
« Попередня Наступна »
Е. А. Суханов. Цивільне право: У 2 т. Том II. Напівтім 1: Підручник / Відп. ред. проф. Е. А. Суханов. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Видавництво БЕК, 2000. -704с., 2000 - перейти до змісту підручника

1. Укладання договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення



Для укладення договору комерційного найму не вимагаються передумови у вигляді рішення будь-якого органу, видача ордера і т. п.2 В умовах дії принципу свободи договору на жодному з контрагентів не лежить обов'язок вступити в договірні відносини. Чи не діє і передбачене законом виключення, що відноситься до публічних договорів, оскільки договір комерційного найму житлового приміщення не відноситься до числа публічних.
1 Див: п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р № 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" (із змінами і доповненнями, внесеними постановою Пленуму від 29 серпня 1989 № 5, в редакції постанови Пленуму від 21 грудня 1993 р. № І) / / ВПС РРФСР. 1985. № 3; 1989. № 11
2 Дещо інший порядок діє в Москві згідно з розпорядженням мера Москви від 29 жовтня 1998 р. № 1088-РМ укладення договору комерційного найму здійснюється на підставі рішення органу виконавчої влади Уряду Москви Однак це правило застосовується лише у випадках, коду сдаваемое найм приміщення знаходиться у державній та муніципальній власності м. Москви
Істотним для розглянутого договору є умова про предмет, а також інші умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди . Наприклад, майбутній наймач під час переддоговірних контактів з власником будинку запропонував, щоб у договір найму було включено умову про право наймача користуватися частиною земельної ділянки із зазначенням її розміру і меж.
Договір соціального найму укладається тільки на підставі виданого громадянину ордера1. Житлово-експлуатаційна організація не може надати житлове приміщення особі, яка має ордера, і не має права укласти з ним договір найму житлового приміщення. Договір соціального найму укладається на основі Типового договору, який як нормативний акт визначає найбільш важливі умови укладених договоров2.
Питання про співвідношення ордера та договору соціального найму був і залишається спірним у літературі по житловому праву3.
Висловлювалася думка, що правовідносини найму житлового приміщення та право користування житловим приміщенням виникають тільки з ордера, а договір лише оформляє виникло право4. Ця точка зору означає крайнє приниження ролі договору найму житлового приміщення, що суперечить закону і практиці.
Широке поширення набув погляд, згідно з яким право користування житловим приміщенням виникає зі складного фактичного складу, що включає і ордер, і укладений на його основі договір найму житлового помещенія5. Деякі автори включають в цей складний склад та інші юридичні факти: рішення про надання жилого приміщення, видача ордера, вселення ордеродержателя в вказане в ордері приміщення,
1В Москві з 1 січня 1999 видача ордерів припинена, договори найму житлових приміщень укладаються на підставі виписки з рішення органу виконавчої влади Уряду Москви. Див: розпорядження мера Москви від 29 жовтня 1998 р. № 1088-РМ.
2 См - Типовий договір найму жилого приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду в РРФСР, затверджений постановою Ради Міністрів РРФСР від 25 вересня 1985 № 415 (із змінами від 18 січня 1992 р ., від 23 лютого 1993 р.) / / СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31; Саппа РФ. 1993. № 31. Ст. 2860.
1 Аналіз висловлених думок см. в роботах. Васін Ю Г. Питання радянського житлового права Алма-Ата, 1963; Толстой Ю.К Розвиток і вдосконалення житлового законодавства в СРСР / / Правознавство. 1973. № 1.
4 Див: Радянське цивільне право Ч 2 М., 1938; Аскназій СІ Радянське житлове право. М., 1940 С. 62.
5 Див: Аскназій С.І., Брауде ІЛ, Пергамент А.І. Житлове право. М., 1956. З 113-114; МасловВ.Ф. Указ соч С. 221
укладення письмових доювора найму жилою помещенія1. Автори викладеної точки зору припускаються помилки, коли вважають, що перераховані юридичні факти в сукупності породжують одне житлове правовідносини, яке поступово (іноді протягом 15-20 і більше років) формується і наповнюється змістом після настання кожного з юридичних фактів, які входять у складний фактичний склад . Важко погодитися, що з самими цими фактами не пов'язані будь-які юридичні наслідки, і що вони являють собою щось на кшталт "будівельного матеріалу" для досягнення головного результату - народження житлового правовідносини, під яким прихильники викладеного погляду розуміють правовідносини найму житлового приміщення.
Представляється правильною розроблена в літературі концепція, згідно з якою правовідносини найму житлового приміщення і, відповідно, право користування житловим приміщенням виникають тільки з договору найму житлового приміщення. Що ж до таких фактів, як рішення про надання жилого приміщення, ордер, вселення в житлове приміщення, то кожен з них (особливо ордер), як було показано, спричиняє виникнення самостійного житлового правовідносини, яке має свій суб'єктний склад, свій зміст і все інші атрибути. У літературі таке рішення даного питання вперше було запропоновано Ю.А. Мехтіевим2.
Слід визнати, що поки договір соціального найму не укладено, правовідносини найму житлового приміщення не виникає; у громадянина, незважаючи на наявність у нього ордера, немає права користування зазначеним в ордері приміщенням, немає обов'язку вносити плату за користування ним і т. д. Зазначені права та обов'язки він набуває тільки з моменту укладення договору.
Разом з тим слід мати на увазі, що ордер - породження житлової потреби. В умовах крайнього дефіциту житла він використовувався для легітимації того, хто з тисяч потребують поліпшення житлових умов громадян може отримати житлове приміщення і укласти договір на користування ним. З переходом до ринкових відносин у житловій сфері ордер буде викорис-
1 См ЧігірВФ Радянське житлове право Мінськ, 1968 З 61, Толстой Ю К Радянське житлове законодавство Л, 1974 З 21, СедугінПІ Указ соч З 118
'См Мехтієв Ю А Юридичні гарантії прав громадян при розподілі житлових приміщенні в будинках державного фонду / Вісник МГУ Серія 11 Право I486 № 6
позіхали лише при наданні житла малозабезпеченим та іншим соціально незахищеним категоріям громадян, тобто в досить рідкісних випадках.
Договори і комерційного, і соціального найму згідно ст. 674 та п. 3 ст. 672 ГК повинні укладатися в письмовій формі. Практика показує, що зазначена вимога більш послідовно дотримується при укладанні договорів комерційного найму, оскільки сторони самі визначають і намагаються зафіксувати на папері всі умови досягнутої угоди.
Що стосується договору соціального найму, то на практиці він, як правило, полягає в усній формі і шляхом вчинення конклюдентних дій: громадянин здає житлово-експлуатаційної організації ордер, отримує ключі від квартири і вселяється в неї. Ці дії свідчать про відбувся між сторонами угоді з приводу найму житлового приміщення. Що ж до умов договору, в тому числі умов про об'єкт, про плату за житлове приміщення і ін, то вони передбачені заздалегідь ордером, законодавством, Типовим договором найму жилого приміщення. У практиці зустрічаються і випадки укладення письмового договору до вселення ордеродержателя в житлове приміщення.
Представляється, що письмова форма повинна бути впроваджена і в практику укладення договорів соціального найму з урахуванням її переваг.
Недотримання продиктованої законом простої письмової форми договору найму житлового приміщення (як комерційного, так і соціального) не тягне недійсності договору. Таке наслідок настає лише у випадках, прямо зазначених у законі або в угоді сторін (п. 1 і 2 ст. 162 ЦК).
Термін у договорі найму житлового приміщення визначається по-різному для договорів комерческого та соціального найму.
Згідно п 1 ст. 683 ЦК договір комерційного найму укладається на строк, що не перевищує п'яти років. Однак строк не є істотною умовою даного договору, сторони можуть взагалі не згадати про нього. У цьому випадку договір вважається укладеним на п'ять років.
Якщо договір укладений на строк до одного року, він вважається короткостроковим і на нього не поширюються зазначені в п. 2 ст. 683 ГК правила, які стосуються договору з терміном більше одного року. Зокрема, на короткостроковий договір не поширюється норма про переважне право наймача на укладення договору на новий строк (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684).
Переважне право на укладення договору комерційного найму на новий строк (після закінчення терміну укладеного договору) закон визнає за наймачем. Однак реалізація цього права передбачає певні дії наймодавця. Не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору він зобов'язаний або запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах, або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду протягом не менше одного року. Невиконання наймодавцем цього обов'язку (за відсутності відмови наймача від продовження) тягне наступне наслідок: договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін. Певні наслідки передбачені і на випадок недотримання наймодавцем свого рішення не здавати приміщення в оренду протягом року, використаного ним для відмови продовжити договір: наймач має право вимагати визнання недійсним договору, укладеного наймодавцем з іншою особою і (або) відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір (ч. 4 ст. 684 ЦК).
На відміну від договору комерційного найму договір соціального найму є безстроковим, тобто не містить умови про термін. На перший погляд це правило є розумним, оскільки розірвання договору соціального найму з мотивів, пов'язаних із закінченням терміну, не допускається, а переукладання договорів, як показала практика минулих років, коли законом передбачався термін договору найму, було б простою формальністю. Але шляхом встановлення строку договору соціального наймання та переукладення цих договорів кожні п'ять років можна було б забезпечити перевірку виконання сторонами договірних зобов'язань, що сприяло б виявленню випадків їх порушення, наприклад обов'язків житлових організацій щодо ремонту житлового фонду, усунення несправностей сантехнічного та іншого обладнання та т . д., а також обов'язків наймачів з виконання поточного ремонту, використання жилих приміщень за прямим призначенням і т. д. У результаті сталося б підвищення авторитету договору соціального наймання та його ролі в забезпеченні житлових прав громадян та збереження житлового фонду.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 1. Укладання договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення "
  1. § 3. Підстави виникнення і припинення права власності
    укладення між власником майна і шукачем скарбів цивільно-правового договору, в якому на одну зі сторін покладено пошук скарбу, а на іншу виплата обумовленої винагороди, якщо скарб буде виявлений. Розмір винагороди може бути визначений за правилами абз. 1 п. 1 ст. 232 ГК. Особливі правила встановлені на випадок виявлення скарбу, що відноситься до пам'яток історії або культури.
  2. 1. Система зобов'язань
    укладення договору соціального найму житлового приміщення), або як позадоговірні (деліктні). Однак такий розподіл не є всеохоплюючим. Зокрема, за його рамками залишаються зобов'язання, що виникають з односторонніх угод і з юридичних вчинків та подій. Спроби збереження традиційної двучленной основи систематизації за рахунок розширення категорії позадоговірних (правоохоронних)
  3. 3. Цивільно-правові форми задоволення житлової потреби
    укладення договору найму житлового приміщення. Цей договір і його види - договори соціального та комерційного найму - розглядаються в наступних параграфах цього розділу. Серед цивільно-правових форм задоволення житлової потреби зберігає певне місце отримання громадянами в користування приміщень у будинках житлових і житлово-будівельних кооперативів. Необхідною умовою отримання
  4. 5. Житлові фонди
      укладеними договорами найму в будинках державного і громадського житлових фондів, повністю зберігаються права, що виникли з цих договорів незалежно від площі займаного житлового приміщення (див. абз. 2 ст. 14 Основ федеральної житлової політики). Звідси випливає, що зазначені громадяни повинні розглядатися як суб'єкти договору соціального найму, хоча вони свого часу укладали звичайний
  5. 1. Поняття та види договору найму житлового приміщення
      укладений тільки на житлове приміщення, що відноситься до фонду соціального використання, і за наявності у громадянина певних передумов для його укладення: нуждаемость поліпшення житлових умов, постійне проживання в даному населеному пункті, стан на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, наявність рішення відповідного органу про надання жилого приміщення даного
  6. 5. Сторони договору найму житлового приміщення
      укладення такого договору є повідомлення наймодавця. Спільно з наймачем звичайно проживають чоловік, діти, батьки та інші члени сім'ї. Але це можуть бути і особи, що не відносяться до членів сім'ї. Укладаючи договір найму житлового приміщення на комерційних засадах, громадянин сам визначає, хто буде проживати спільно з ним в найнятому ним приміщенні. У числі цих осіб може взагалі не бути його
  7. 1. Права та обов'язки учасників зобов'язання найму житлового приміщення
      укладенні договору соціального найму - і членам його сім'ї) в межах, передбачених законом і договором. Вхідні в його склад правомочності мають речовий характер. Тому право на житлоплощу слід віднести до категорії речових прав, причому воно являє собою обмежене речове право3. Можна відзначити, що це право за певних умов, особливо у разі приватизації житлового
  8. 1. Договір піднайму жилого приміщення і договір про вселення тимчасових мешканців
      укладення з ним договору піднайму. За договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на строк найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (п. 1 ст. 685 ЦК). Норми ст. 685 ГК поширюються на договір комерційного найму і в значній частині (п. 1-4) на договір соціального найму. Сторонами договору піднайму є, з одного боку, наймач, який займає житлове приміщення за
  9. 3. Висновок і оформлення договору обміну
      укладення даного договору є отримання згоди осіб, на права та інтереси яких обмін може зробити істотний вплив. Так, якщо предметом обме-на є житлове приміщення, займане за договором найму, то наймач може укласти договір обміну лише за умови отримання згоди всіх повнолітніх членів сім'ї (якщо мова йде про договір соціального найму) або осіб, які постійно
  10. 1. Окремі випадки зміни договору соціального житлового найму
      укладення з ним окремого договору найму на виділене йому ізольоване житлове приміщення. Розділу житлового приміщення може, очевидно, вимагати і сам наймач. При розділі житлових приміщень змінюється предмет договору. Наприклад, був договір на використання окремої 3-кімнатної квартири, а після розділу предметом самостійних договорів стали дві кімнати - для однієї частини сім'ї та одна
© 2014-2020  ibib.ltd.ua