| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1. Права та обов'язки учасників зобов'язання найму житлового приміщення |
||
|
З точки зору співвідношення прав і обов'язків сторін, що утворюють зміст зобов'язання найму житлового приміщення, воно є взаємним: кожна зі сторін - і наймодавець і наймач мають як права, так і кореспондуючі їм обов'язки, тобто виступають одночасно в ролі кредитора і боржника. Наймодавець за договором найму житлового приміщення (як комерційного, так і соціального) зобов'язаний надати іншій стороні - наймачу житлове приміщення для проживання в ньому (п. 1 ст. 671 ЦК). Ця загальна обов'язок конкретизується стосовно договору комерційного найму і до договору соціального найму. Спеціально обов'язків наймодавця за договором комерційного найму присвячена ст. 676 ГК. Права наймодавця полягають у можливості вимагати від наймача виконання обов'язків, передбачених договором, законом та іншими правовими актами. Згідно ст. 678 ЦК наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати його збереження і підтримувати його в належному стані, а також своєчасно вносити плату за житлове приміщення, а якщо договором не встановлено інше - самостійно вносити комунальні платежі. Зазначені обов'язки наймача розкриваються і конкретизуються в укладених договорах, а для соціального найму - в Правилах користування житловими приміщеннями, утримання жило- го будинку та прибудинкової території в РРФСР і Типовому договорі найму житлового приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду в РСФСР1. Права наймача у зобов'язанні найму житлового приміщення стосовно до комерційного найму визначаються значною мірою договором, а при соціальному наймі - головним чином законами та іншими правовими актами. У такому ж порядку визначаються права осіб, які спільно проживають з наймачем (при комерційному наймі), і права членів сім'ї наймача (при соціальному наймі). Основними правами наймача, заради придбання яких і укладається договір найму житлового приміщення, є права володіння та користування ним. Зміст цих правомочностей полягає в можливості проживання у житловому приміщенні самого наймача, а також осіб, зазначених у договорі комерційного найму, або членів сім'ї (для договору соціального найму). Наймач, уклавши договір, набуває і певні елементи права розпорядження, наприклад право обміну найнятого приміщення, здачі його вподнаем та ін Це відноситься і до комерційного, і до соціального найму. У сукупності правомочності володіння і користування найнятим жилим приміщенням (з урахуванням елементів права розпорядження) нерідко називають правом на житлову площу. Право на житлову площу по своїй суті є що виник з договору найму житлового приміщення право наймача на річ, що належить іншій особі, тобто право на чуже майно (житлове приміщення) 2. Це право належить наймачу (а при укладенні договору соціального найму - і членам його сім'ї) в межах, передбачених законом і договором. Вхідні в його склад правомочності мають речовий характер. Тому право на житлоплощу слід віднести до категорії речових прав, причому воно являє собою обмежене речове право3. Можна відзначити, що це право за певних умов, особливо у разі приватизації житлового приміщення, переходить в іншу якість - в право власності. 1 Затверджені постановою Ради Міністрів РРФСР від 25 вересня 1985 № 415 (із змінами від 18 січня 1992 р., 23 липня 1993) / / СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31; Саппа РФ. 1993. № 31. Ст. 2860. 2 Див: Басін Ю.Г. Указ. соч. С. 118-119. 3 Див: Суханов Е.А. Лекції про право власності. М., 1991. С. 201-202. Речовий характер прав наймача рядом авторів заперечується. Див: Аскназій С.І., Брау-де І.Л., Пергамент А.І. Указ. соч. С. 88; Чшір В.Ф. Радянське житлове право. С. 51. Найважливішою ознакою права на житлову площу, що відрізняє його від інших суб'єктивних прав речової природи, є його цільовий характер. Житлове приміщення надається наймачеві для проживання в ньому, тобто для задоволення його житлової потреби. Згідно ст. 678 ЦК наймач та за договором комерційного, і за договором соціального найму зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, він не має права проводити його перевлаштування і переобладнання для використання в інших цілях без згоди наймодавця. Аналогічні положення містяться і в ЖК РРФСР (ст. 7). Законом не допускається розміщення у житлових приміщеннях торговельних підприємств, офісів юридичних осіб, використання їх для потреб промислового характеру, для складів тощо Використання житлового приміщення не за призначенням є (при дотриманні передбачених законом умов) підставою для розірвання договору найму житлового приміщення (абз. 2 п. 4 ст. 687 ЦК). ЖК УРСР спочатку містив загальне правило, згідно з яким при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї житлове приміщення зберігається за ним протягом шести місяців. Зазначений строк не є пресекательним: передбачалося, що, якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього міг бути продовжений наймодавцем, а в разі спору - судом (абз. 5 ст. 60 ЖК РРФСР) . При цьому име- лось на увазі лише тимчасова відсутність, оскільки у разі виїзду на постійне проживання в інше місце договір найму і, отже, право на житлову площу припиняється з дня виїзду (ч. 2 ст. 89 ЖК РРФСР). Для визнання громадянина таким, що втратив право на житлову площу було потрібно також встановити, що відсутність була безперервним - протягом усього 6-місячного терміну. Викладені положення ЖК УРСР зазнали значних змін у зв'язку з постановою Конституційного Суду РФ від 23 червня 1995 р., який визнав що не відповідають Конституції РФ положення ч. 1 ст. 60 ЖК УРСР про шестимісячному терміні, на який зберігається право на житлове приміщення при тимчасовій відсутності громадянина, і п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК УРСР, яким передбачалася втрата права на житлоплощу особами, засудженими до позбавлення волі на строк понад шість місяців. Це означає, що названі норми втратили силу. Як вказується в постанові Конституційного Суду РФ, тимчасова відсутність наймача або членів його сім'ї саме по собі не може служити підставою для позбавлення їх права користування житловим помещеніем1. Для застосування такої міри, як випливає з постанови Конституційного Суду РФ, повинні бути інші підстави, передбачені законом (наприклад, руйнування або псування житлового приміщення у зв'язку з тривалим його невикористанням). Особливі випадки, коли житлове приміщення зберігається за відсутнім на термін більше шести місяців, передбачені ч. 2 ст. 60 ЖК УРСР, яка зберігає свою силу, оскільки не згадана в названому постанові Конституційного Суду як суперечить Конституції РФ. До числа таких випадків, зокрема, належать: - призов на військову службу; 1. тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами і характером роботи (екіпажі суден, працівники геологічних, вишукувальних партій, експедицій тощо), а також у зв'язку з відрядженням за кордон або з навчанням (студенти, аспіранти і т п.); 2. приміщення дітей на виховання в державний заклад, до родичів або опікунам (піклувальникам); - виїзд для лікування в лікувально-профілактичний заклад; 1. взяття під варту (на весь час перебування під слідством чи судом). 1 У літературі відзначені досить серйозні негативні наслідки скасування ч 1 ст 60 ЖК УРСР См Толстой Ю К Житлове право З 97-98 За наявності зазначених поважних причин (причому їх перелік може бути розширений законодавством) право на житлову площу зберігається за тимчасово відсутнім громадянином не тільки на термін їх дії, але і понад те ще на шість місяців (ч. 4 ст. 60 ЖК РРФСР). Використання бронювання обмежене: громадянин може вимагати видачі охоронного свідоцтва (броні) лише у випадках, встановлених законом. До їх числа належать: направлення на роботу за кордон, виїзд на роботу в райони Крайньої Півночі і прирівняні до них місцевості та ін (див. ст. 62 ЖК РРФСР). Деякі житлові приміщення не можуть бути заброньовані. Зокрема, не бронюються житлові приміщення за особами, що проживають на службовій житлової площі і в гуртожитках; за тимчасовими мешканцями і піднаймачеві; за наймачами в будинках житлово-будівельних кооперативів; за наймачами в будинках, що належать громадянам на праві власності, і в деяких інших випадках . Однак за членами сім'ї власника житлового будинку або квартири і членами сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу житлові приміщення бронюються на загальних підставах. Самому власнику або члену кооперативу бронювати приміщення немає необхідності, оскільки їх право на житло не може бути втрачено з причини тривалої відсутності. Броня видається за дорученням місцевої адміністрації житловим органом за місцем знаходження броньованого житлового приміщення незалежно від того, в будинку якого фонду проживає громадянин, що має право на бронювання. Відмова у видачі броні може бути оскаржена до суду. Рівним чином видана гражда- 1 Порядок бронювання встановлено Інструкцією про порядок бронювання житлового приміщення, затвердженої постановою Ради Міністрів РРФСР від 31 липня 1984 р № 36 (діє із змінами та доповненнями, внесеними постановою Уряду РФ від 18 січня 1992 р. № 34 / / СП РФ 1992 № 6 З 31) 2 См Седугин П І Указ соч З 135 нину броня може бути визнана недійсною тільки рішенням суду. З тривалою відсутністю наймача або членів його сім'ї, як було показано, пов'язані певні юридичні наслідки. Принципове значення має положення про те, що сам по собі факт їх відсутності понад встановлені строки, в тому числі і понад термін дії броні, не тягне втрату права на житлову площу: це право може бути визнано втраченим тільки в судовому порядку (ст. 61 ЖК РРФСР). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 1. Права та обов'язки учасників зобов'язання найму житлового приміщення " |
||
|
||