| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1. Договір піднайму жилого приміщення і договір про вселення тимчасових мешканців |
||
|
До числа суб'єктивних прав наймача, що виникають з договору найму житлового приміщення, відноситься право здачі найнятого приміщення або його частини іншій особі - піднаймачеві шляхом укладення з ним договору піднайму . За договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на строк найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (п. 1 ст. 685 ЦК). Норми ст. 685 ГК поширюються на договір комерційного найму і в значній частині (п. 1-4) на договір соціального найму. Сторонами договору піднайму є, з одного боку, наймач, який займає житлове приміщення за договором комерційного чи соціального найму, і, з іншого боку, піднаймач. Наймач за основним договором виступає в даному випадку в ролі наймодавця. При вселенні поднанимателя повинні дотримуватися діючі правила про реєстрацію громадян за місцем тимчасового проживання. Предметом договору піднайму може бути частина займаного наймачем житлового приміщення, у тому числі частину кімнати, а при тимчасовому виїзді-все приміщення. В останньому випадку відповідальним перед наймодавцем за договором найму залишається наймач, оскільки піднаймач юридично з наймодавцем не пов'язаний. Спеціальних вимог до форми договору піднайму закон не передбачає. У даному випадку повинні дотримуватися загальні правила про форму угод. Представляється, що даний договір може бути здійснений як усно, так і в письмовій формі, а за згодою сторін можливо і його нотаріальне посвідчення. Висновок наймачем договору піднайму можливо при одночасній наявності наступних двох умов (передумов): згода наймодавця і наявність житлової площі, достатньою для того, щоб після вселення поднанимателя на кожного мешканця припадало не менше встановленої норми житлової пло- щади. Названі передумови передбачені ст. 685 ГК і відносяться до обох видів договору найму. Поряд з цим в ЖК УРСР вказані передумови укладення договору піднайму стосовно соціального найму. До їх числа, крім розглянутих передумов, віднесені: 1) згода спільно проживають з наймачем членів сім'ї; 1. згода інших наймачів і повнолітніх членів їх сімей, якщо вподнаем здається житлове приміщення у комунальній квартирі; 2. відсутність у складі сім'ї наймача (і, за змістом ст. 77 ЖК УРСР, у інших наймачів у комунальній квартирі) осіб, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, зазначених у затвердженому переліку. Видається, що останнє з перерахованих умов слід визнати необхідним і при комерційному наймі. Договір піднайму жилого приміщення є реальним, оскільки права та обов'язки виникають у сторін не в момент угоди, а в момент передачі предмета піднайму, тобто вселення поднанимателя в обумовлене приміщення. Це випливає з п. 1 ст. 685 ГК, згідно з яким наймодавець передає жиле приміщення піднаймачеві. Договір піднайму відноситься до числа відплатних договорів. Істотним його умовою є плата за користування жилим приміщенням, яка може бути виражена не тільки у вигляді грошової суми (що зустрічається найбільш часто), але й у формі іншого надання (наприклад, шляхом передачі речей, виконання роботи, надання послуг). Порядок і строки внесення плати за користування житловим приміщенням визначаються угодою сторін. Договір піднайму є терміновим договором: істотним його умовою закон визнає термін, протягом якого піднаймач може проживати в житловому приміщенні. При цьому термін договору піднайму не може перевищувати термін договору комерційного найму житлового приміщення. Умова про строк, як передбачено п. 1 ст. 685 ГК, є обов'язковим (істотним) для обох видів договору найму. У зв'язку з цим втратила чинність ст. 80 ЖК УРСР, згідно з якою допускалося укладення договору піднайму і без зазначення строку. В силу договору піднайму у поднанимателя виникає право користування зайнятим житловим приміщенням. Однак це право не є самостійним, воно є похідним і залежно від прав наймача і має обмежений характер Піднаймач не бере участі в вирішенні питань користування житловим приміщенням, наприклад не потрібно його згоди при вселенні нових постійних користувачів, при вирішенні питання про перебудову житлового приміщення, про ремонт і т. п. Піднаймач не бере також у виконанні обов'язків, які виникають для наймача та членів його сім'ї. Головною підставою припинення договору піднайму є закінчення терміну дії договору. У цьому випадку піднаймач зобов'язаний звільнити житлове приміщення, а при відмові він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого приміщення (ст. 80 ЖК РРФСР). У такому ж порядку він виселяється і у випадку, якщо достроково припинилося право самого наймача на приміщення, яке він займав за договором соціального найму (наприклад, у зв'язку з його виїздом в інше місце проживання, смертю і т. п.). Ці положення відносяться до договору піднайму, Ув'язненому при соціальному наймі. Представляється, що вони можуть застосовуватися за аналогією і при комерційному наймі, оскільки у разі припинення договору піднайму по будь-якої підстави піднаймач не має жодних правових підстав займати приміщення, яке було предметом піднайму. Розірвання договору піднайму та виселення піднаймачів при соціальному наймі можливо також з підстав, передбачених ст. 65 і 98 ЖК УРСР, зокрема якщо піднаймач і спільно проживають з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням, а також якщо вони систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному домі. Представляється, що розірвання договору піднайму та виселення піднаймачів з зазначених підстав допустимо також і при комерційному наймі. Піднаймач має право в будь-який час відмовитися від договору і звільнити займане приміщення за умови внесення плати за прожитий час, якщо інше не було передбачено договором. Цей висновок можна обгрунтувати шляхом застосування за аналогією норми абз. 1 ст. 89 ЖК УРСР, що відноситься до соціального найму. Але вона цілком може бути використана і при комерційному наймі. Одним з елементів права розпорядження наймача, входить до складу її права на житлову площу, є визнана за ним можливість вселяти в житлове приміщення не тільки піднаймачів, а й інших осіб - тимчасових мешканців (користувачів). Зазвичай в цій якості вселяються родичі нанімате- Вселення тимчасового мешканця відбувається з дозволу наймача і громадян, постійно з ним проживають. Отже, є прохання громадянина дозволити йому тимчасове проживання і у відповідь на неї - згода (дозвіл) наймача і проживають разом з ним осіб, тобто оферта і акцепт. Таким чином, вселення тимчасового мешканця і його проживання у житловому приміщенні наймача відбувається на підставі договору. Це - безплатний договір, який, як правило, полягає в усній формі. Передумовами укладення даного договору і вселення тимчасових мешканців є попереднє повідомлення найму-дателя і дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину. Згода наймодавця на вселення тимчасових мешканців ні при комерційному, ні при соціальному наймі не передбачено. Однак за відсутності названих передумов він має право заборонити проживання тимчасових мешканців, тобто перешкодити укладенню договору. Тимчасові мешканці набувають на підставі укладеного договору право тимчасового користування житловим приміщенням наймача. Це право, як і аналогічне право поднанимателя, є залежним, не самостійним правом. Разом з тим воно істотно відрізняється від права поднанимателя. По-перше, для тимчасових мешканців встановлено граничний термін їх проживання в приміщенні наймача - шість місяців (ч. 1 ст. 680 ЦК). Після закінчення цього терміну наймодавець може заборонити їх подальше проживання. Якщо сторонами був узгоджений термін проживання тимчасових мешканців (в межах шестимісячного терміну), вони після закінчення цього терміну зобов'язані звільнити житлове приміщення. За відсутності узгодженого терміну проживання вони зобов'язані звільнити жиле приміщення на вимогу наймача або будь-якого громадянина, спільно з ним проживає (правда, не негайно, як передбачалося ст. 81 ЖК УРСР, а після закінчення семи днів з дня пред'явлення відповідної вимоги). У разі відмови звільнити жиле приміщення за наявності зазначених вище обставин тимчасові жильці на вимогу наймача або осіб, спільно з ним проживають, підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення. ГК спеціально не передбачив таку міру, але її застосування може бути обгрунтовано правилами, що визначають судовий захист цивільних прав та способи їх зашиті (ст. 11 і 12 ЦК). Стосовно соціального найму можливе посилання і на ст. 81 ЖК УРСР. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 1. Договір піднайму жилого приміщення і договір про вселення тимчасових мешканців " |
||
|
||