| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
5. Сторони договору найму житлового приміщення |
||
|
Наймодавцем і при комерційному, і при соціальному наймі виступає власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа. Власник, який має житловий фонд, зазвичай створює для його експлуатації спеціальні житлово-експлуатаційні організації з правами юридичної особи, які наділяються правом укладати договори найму житлових приміщень. Але нерідко власник житла і безпосередньо укладає договори з наймачами. Це зустрічається у випадках, коли власник має невеликою кількістю житлових приміщень, призначених для здачі в оренду. Розглянуті положення відносяться до договорів та комерційного, і соціального найму. Але з ряду питань вони конкретизуються стосовно до кожного з них. В якості наймача і при комерційному, і при соціальному наймі може виступати тільки громадянин, фізична особа, оскільки житлове приміщення, як зазначається у п. 1 ст. 671 ГК, надається "для проживання в ньому". Юридична особа може мати житлове приміщення у володінні та (або) користуванні на підставі договору оренди або іншого договору, а потім надавати його громадянам (як правило, своїм працівникам) для проживання, укладаючи договори найму житлового приміщення, в яких воно виступає як наймодавця. Таким чином, юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян. У договорі комерційного найму в якості наймодавця найчастіше виступає власник житлового приміщення, причому відноситься до будь-якого фонду - приватному, державному, муніципальному. За загальним правилом це приміщення, яке входить в приватний житловий фонд. Наймодавцем за договором найму комерційного власник зазвичай виступає не безпосередньо, а через уповноваженою ним особа (наприклад, через створену ним структуру або через представника). Як правило, в якості наймача у договорі комерційного найму виступає одна людина (фізична особа). Але закон допускає і множинність осіб на стороні наймача. Згідно п. 4 ст. 677 ГК громадяни, що проживають разом з наймачем, можуть укласти з ним договір про те, що всі постійно проживають у житловому приміщенні громадяни несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем. У цьому випадку такі громадяни визнаються сонанімателямі; отже, у зобов'язанні комерційного найму житлового приміщення на стороні наймача будуть брати участь не одне, а одночасно кілька осіб (див. п. 1 ст 308 ЦК). Умовою укладання такого договору є повідомлення наймодавця. Спільно з наймачем звичайно проживають чоловік, діти, батьки та інші члени сім'ї. Але це можуть бути і особи, що не відносяться до членів сім'ї. Укладаючи договір найму житлового приміщення на комерційних засадах, громадянин сам визначає, хто буде проживати спільно з ним в найнятому ним приміщенні. У числі цих осіб може взагалі не бути його родичів. Як зазначено в літературі, "в комерційному наймі може і не бути сімейних чи родинних відносин" 1. Поряд з визнанням за наймачем права вільно вирішувати питання про те, хто буде разом з ним проживати в найнятому житловому приміщенні, закон в інтересах наймодавця передбачає певні межі здійснення цього права. За відсутності таких меж наймач мав би можливість при укладенні договору (і надалі) вселяти в житлове приміщення занадто велика кількість мешканців безвідносно до їх особистим якостям, що призводило б до ущемлення інтересів наймодавця, для якого важливо забезпечити збереження зданого в найм житла і, крім того , дотримання мешканцями вимог правопорядку та правил співжиття. У зв'язку з цим закон встановлює, що в договорі комерційного найму житлового приміщення повинен міститися перелік осіб, які проживатимуть разом з наймачем. Якщо ж у договорі такий перелік відсутній, то постійне проживання громадян разом з наймачем, як випливає зі ст. 679 ЦК, допускається лише за згодою наймодавця. Отже, наймодавець має право не допускати постійного проживання разом з наймачем осіб, якщо їх вселення відбулося без його згоди. При вселенні інших громадян для постійного проживання (крім вселення їх при укладенні договору) потрібна згода наймодавця, наймача та громадян, постійно з ним проживають. Така згода не вимагається лише при вселенні неповнолітніх дітей. Очевидно, маються на увазі діти не тільки наймача, а й осіб, спільно з ним проживають. Певні обмеження при вселенні нових мешканців у найняте житлове приміщення встановлені з метою дотримання сані-тарно-гігієнічних норм і вимог, а також правил обліку населення, тобто в публічних інтересах. Вселення допускається за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину (крім випадків вселення неповнолітніх дітей). Крім того, при вселенні нових громадян для спільного постійного проживання з наймачем потрібне дотримання правил реєстраційного учета2. 2 Правила реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації, затверджені постановою Уряду РФ від 17 липня 1995 р № 713 / / СЗРФ 1995 № 30. Ст. 2939. При визначенні обсягу прав і обов'язків з користування житловим приміщенням самого наймача і громадян, постійно проживають разом з ним, закон виходить із принципу рівності їхніх прав та обов'язків. Цей принцип не може бути змінений за згодою сторін: відносини між наймачем і постійно проживають разом з ним громадянами згідно імперативній нормі абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК визначаються законом. Разом з тим особи, які постійно проживають разом з наймачем, не перебувають безпосередньо з наймодавцем у правових відносинах з приводу користування житловим приміщенням. За скоєні ними дії, які порушують умови договору найму житлового приміщення, всю відповідальність перед наймодавцем несе наймач. У даному випадку має місце відповідальність боржника за дії третіх осіб (ст. 403 ЦК). Винятком є випадок, коли особи, які постійно проживають разом з наймачем, укладають з ним договір, відповідно до якого всі вони стають сонанімателямі і несуть перед наймодавцем солідарну відповідальність (п. 4 ст. 677 ЦК). Сторони у договорі соціального найму зумовлені заздалегідь в документі, який служить передумовою укладення цього договору, - в ордері. Ордер адресований насамперед майбутньому наймодавцю. Якщо житлове приміщення належить до муніципального житлового фонду, то наймодавцем виступає орган місцевого самоврядування (місцева адміністрація) або муніципальна житлово-ексшгуатаціонная організація - житлово-ек-сплуатаціонная контора (ЖЕК), дирекція експлуатації будівель (ДЕЗ) і т. п. Стороною в договорі може бути також муніципальне підприємство або установа, що мають житловий фонд. Якщо ж під найм здається житлове приміщення в будинку державного житлового фонду, то в якості наймодавця виступає державне підприємство чи установа, на балансі яких як юридичних осіб є житловий фонд, або створена ними житлово-експлуатаційна організація. Наймачем у договорі соціального найму житлового приміщення може виступати тільки громадянин, на ім'я якого видано ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК РРФСР). Отже, переуступка права, що виникло з ордера, неможлива. Однак після укладення договору можлива заміна наймача іншим повнолітнім членом сім'ї. У разі вибуття наймача або його смерті договірні відносини, як правило, не припиняються, оскільки наймачем стає будь-хто з повнолітніх членів сім'ї вибувши- шого - за угодою між ними (див. ст. 88 ЖК РРФСР). Якщо єдиним особою, яка має право на займане жиле приміщення, виявиться неповнолітній, договір укладається від його імені опікуном чи попечітелем1. Договір соціального найму припиняє дію, якщо вибулий наймач проживав один. Правом постійного користування житловим приміщенням за договором соціального найму має не тільки наймач, але і члени його сім'ї. Перелік осіб, вселяються в житлове приміщення як членів сім'ї, міститься в ордері. Всі інші особи, які проживають разом з наймачем, прав постійного користування не мають, вони іменуються тимчасовим мешканцями. У зв'язку з цим поняття "член сім'ї наймача" набуває особливої значімость2. Визначаючи коло членів сім'ї наймача, ЖК УРСР (абз. 2 ст. 53) виділяє, по-перше, осіб, які відносяться до членів сім'ї, і, по-друге, осіб, які можуть бути визнані членами сім'ї. До членів сім'ї відносяться: дружина наймача, їх діти і батьки (тобто спільні діти подружжя і діти кожного з них, а також батьки кожного з подружжя). Їхнє право на користування даним житловим приміщенням засноване на факті зазначеної сімей-но-правового зв'язку і, крім того, на факті спільного проживання з наймачем. Ніяких інших умов не потрібно. Поряд з цим деякі особи можуть бути визнані членами сім'ї (в спірних випадках - за рішенням суду). До їх числа відносяться: інші родичі наймача (а також родичі його дружина) незалежно від ступеня споріднення; непрацездатні утриманці, а у виняткових випадках - і інші особи (зокрема, особи, які перебувають з наймачем або з ким-небудь з членів його сім'ї в фактичних шлюбних відносинах). Для визнання таких 1 Див: п. 10 постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 2 Єдиного поняття "член сім'ї", яке могло б використовуватися в різних галузях законодавства, не існує. Очевидно, вироблення такого універсального поняття неможлива. Тому в окремих галузях законодавства (сімейному, цивільному, трудовому і т. д.) існує пристосоване до їхніх потреб своє поняття члена сім'ї, хоча, безумовно, в основі знаходиться поняття сім'ї в сімейному праві. Що стосується житлового законодавства, то в ньому не міститься визначення поняття "член сім'ї" Закон обмежується зазначенням осіб, яких можна вважати членами сім'ї, в тому числі стосовно договору соціального найму житлового приміщення Громадян членами сім'ї потрібно, крім родинного зв'язку або перебування на утриманні, наявність наступних умов: спільного проживання з наймачем і ведення з ним спільного господарства (спільне витрачання коштів на харчування, придбання речей, ремонт квартири і т . п.). У судовій практиці велике значення надається також особистим стосункам між цими особами (взаємна турбота один про одного, моральна підтримка і т. п.). За відсутності зазначених умов особи, що проживають на площі наймача, членами його сім'ї не визнаються і розглядаються як тимчасові мешканці, які не мають права самостійного користування житловим приміщенням. Склад сім'ї наймача може змінитися. Якщо особа перестає бути членом сім'ї, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, воно зберігає право користування цим приміщенням (зокрема, колишній чоловік наймача або чоловік члена сім'ї в разі розірвання шлюбу). Склад сім'ї змінюється також у випадках вселення наймачем в займане ним і його сім'єю житлове приміщення інших громадян на правах членів сім'ї. Згідно ст. 54 ЖК УРСР наймач вправі вселити в займане ним жиле приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, отримавши на це письмову згоду всіх повнолітніх членів своєї сім'ї. Такої згоди не потрібно при вселенні до батьків їх дітей, які не досягли повноліття. Згідно п. 2 ст. 672 ГК проживають за договором соціального найму житлового приміщення разом з наймачем члени його сім'ї користуються всіма правами і несуть всі обов'язки за договором найму житлового приміщення нарівні з наймачем. Отже, всі вони є сонанімателямі без укладення договора1. При соціальному наймі наймач ніяких переваг перед іншими членами сім'ї з точки зору прав на житлове приміщення не має. Його роль полягає в тому, що він представляє пов'язані з користуванням житловим приміщенням інтереси членів його сім'ї, тобто є їх представником в силу закону (п. 1 ст. 182 ЦК). Принцип рівності прав і обов'язків членів сім'ї має винятки. Маються на увазі передусім випадки, коли при вселенні в житлове приміщення нових членів сім'ї було досягнуто 1 Див. Толстой Ю. К. Житлове право С. 44. угоду (хоча б і в усній формі) між наймачем, членами його сім'ї і вселяє громадянами про порядок користування житловим приміщенням. Наприклад, при вселенні дружини вступило шлюб сина наймача може відбутися угода про те, що молоді подружжя будуть проживати в одній з кімнат квартири, зазначеної в угоді. Якщо надалі виникло б питання про розділ житлової площі, що вселилася дружина сина могла б претендувати лише на частку площі даної кімнати, але не всієї квартири, причому поряд зі своїм чоловіком і проживають з ними дітьми. Відступ від принципу рівності прав і обов'язків членів сім'ї наймача може бути пов'язано з наймом житлового приміщення спеціального призначення. Наприклад, якщо громадянину у зв'язку з його трудовими відносинами з наймодавцем була надана службова квартира і він, втративши трудову зв'язок з наймодавцем, вибув з квартири, то це потягне за собою і припинення прав на проживання в ній і членів його сім'ї (якщо ніхто з них не перебуває у трудових відносинах з наймодавцем). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "5. Сторони договору найму житлового приміщення" |
||
|
||