Головна
Адвокатура Росії / Адвокатура України / Адміністративне право Росії і зарубіжних країн / Адміністративне право України / Арбітражний процес / Бюджетна система / Цивільний процес / Цивільне право / Цивільне право Росії / Договірне право / Житлове право / Земельне право / Конституційне право / Корпоративне право / Криміналістика / Лісове право / Міжнародне право (шпаргалки) / Нотаріат / Оперативно-розшукова діяльність / Правова охорона тваринного світу (контрольні) / Правознавство / Правоохоронні органи / Підприємницьке право / Прокурорський нагляд в Україні / Судова бухгалтерія України / Судова психіатрія / Судова експертиза / Теорія держави і права / Транспортне право / Трудове право України / Кримінальне право Росії / Кримінальне право України / Кримінальний процес / Фінансове право / Господарське право України / Екологічне право (курсові) / Екологічне право (лекції) / Економічні злочини
ГоловнаПравоЦивільне право Росії → 
« Попередня Наступна »
Е. А. Суханов. Цивільне право: У 2 т. Том II. Напівтім 1: Підручник / Відп. ред. проф. Е. А. Суханов. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Видавництво БЕК, 2000. -704с., 2000 - перейти до змісту підручника

3. Розірвання договору найму жилого приміщення



Поняття "розірвання договору найму житлового приміщення" нерозривно пов'язане з поняттям "припинення правовідносин найму житлового приміщення".
Припинення даного правовідносини означає закінчення правового зв'язку, яка існувала між його учасниками, або внаслідок її примусового розриву, або в результаті події, не залежної від волі учасників, або за згодою між ними або з волі одного з них.
Закон передбачає для зобов'язання найму житлового приміщення особливі підстави його припинення. Загальні підстави припинення зобов'язань, передбачені ЦК (ст. 407-419), до найму житлових приміщень застосовуються лише в рідкісних випадках (наприклад, ст. 418 ЦК, присвячена припиненню зобов'язань смертю громадянина).
До числа підстав припинення правовідносини найму житлового приміщення в першу чергу належить розірвання договору.
I
Розірвання договору можна визначити як розрив правовідносини найму житлового приміщення за одностороннім волевиявленням наймача, а у випадках, передбачених законом, - за іскунаймодателя.
Наслідком розірвання договору найму житлового приміщення або втрати права на проживання з інших підстав або відсутності у особи такого права (наприклад, при самовільному занятті приміщення) є обов'язок звільнення житлового приміщення. Воно може відбуватися у добровільному порядку, без застосування заходів примусу, або в примусовому порядку. В останньому випадку має місце виселення.
(
Виселення - примусове звільнення житлового примі-I
домлення від займають його осіб і від їх майна, тобто ви-I
двореніе з житлового приміщення. |
Виселення в першу чергу застосовується щодо осіб, які відмовилися звільнити житлове приміщення після набрання законної сили рішення суду за позовом наймодавця про розірвання договору найму. Подібні позови завжди містять вимогу і про розірвання договору, і про виселення. Але виселення іноді не пов'язано з припиненням правовідносини найму, наприклад у випадку застосування цього заходу до обличчя, самоправно зайняли жиле приміщення, оскільки тут правовідносини найму не виникало.
Припинення правовідносини соціального та комерційного найму житлового приміщення може настати з підстав, не пов'язаних з волевиявленням його учасників або рішенням суду. Так, загибель житлового приміщення - предмета найму може наступити внаслідок події (пожежа, повінь і т. п.), внаслідок протиправних дій сторонніх осіб або з інших причин. У даному випадку відбувається припинення зобов'язання в силу неможливості виконання (ст. 416 ЦК). Припинення зобов'язання найму житлового приміщення відбувається у зв'язку зі смертю наймача. По даній підставі зобов'язання припиняється, якщо наймач жив один, без сім'ї. Це випливає з самої суті даного зобов'язання, оскільки в ньому виконання призначене особисто для кредитора (п. 2 ст. 418 ЦК). Якщо після смерті наймача у житловому приміщенні залишилися жити члени його сім'ї, зобов'язання соціального найму не припиняється, оскільки в такому випадку наймачем стає один із членів сім'ї (абз. 1 ст. 88 ЖК УРСР), а при комерційному наймі - один з громадян, постійно проживають з колишнім наймачем, за спільною згодою між цими громадянами (п. 2 ст. 686 ЦК).
У виняток з правила про неприпустимість одностороннього розірвання цивільно-правового договору наймачеві за договором соціального найму надано право за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму (ч. 1 ст. 89 ЖК РРФСР). Така дія наймача є за юридичною природою односторонньою угодою. Воля наймача часто виражається при цьому у формі фактичних дій, без звернення до наймодавцю з відповідною заявою, оскільки його згоди на це не потрібно.
Однак наймач за договором найму комерційного, який вирішив розірвати договір, зобов'язаний попередити наймодавця за три місяці (п. 1 ст. 687 ЦК). Для комерційних відносин це має істотне значення: наймодавець протягом зазначеного строку зможе знайти нового наймача на місце вибуває і тим самим уникнути збитків.
Одностороннє розірвання договору наймачем передбачає добровільне звільнення ним житлового приміщення, а також повне виконання договірних зобов'язань, в тому числі щодо внесення плати за користування житловим приміщенням, поточному ремонту та ін
Розірвання договору соціального найму на вимогу най-модателя, заснованому на законі, може відбуватися шляхом добровільного виконання наймачем такого вимоги, тобто без застосування до нього примусових заходів. Наприклад, у разі знесення будинку багато наймачі погоджуються розірвати договір і переїхати у надаване благоустроєне жиле приміщення, оскільки воно їх повністю влаштовує.
Але якщо наймач з тих чи інших причин відмовляється від виконання заснованого на законі вимоги наймодавця про звільнення займаного жилого приміщення, доводиться застосовувати до нього таку міру, як розірвання договору та виселення в судовому порядку. При цьому закон передбачає ряд заходів, покликаних гарантувати житлові права та інтереси наймача та членів його сім'ї, які можна вважати принципами, що лежать в основі регулювання розірвання договору соціального найму.
Закон віддає перевагу наймачеві як слабкій стороні зобов'язання найму житлового помещенія1. Це виявляється в тому, що йому надані додаткові права, а для його контрагента - наймодавця встановлені чіткі межі здійснення своїх прав і передбачені заходи контролю за законністю їх здійснення (зокрема, шляхом встановлення судового порядку виселення).
Перший принцип, який лежить в основі правових норм, що регулюють розірвання договору соціального найму житлового приміщення на вимогу наймодавця, можна назвати принципом стійкості права користування житловим приміщенням. Він отримав вираження в ч. 1 ст. 40 Конституції РФ: "Ніхто не може бути безпідставно позбавлений житла". Згідно ст. 10 ЖК УРСР ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення інакше як з підстав і в порядку, передбаченому законом.
Закон містить вичерпний перелік підстав, за наявності яких допускається виселення з житлового приміщення. Для будинків державного і муніципального фондів підстави виселення передбачені ст. 62,83,91,94,95,98-100 ЖК УРСР.
1См Брагінський М І, Вітрянскіп В.В Указ, соч З 641-650
Особливо обумовлюються випадки виселення з службових жилих приміщень (ст. 107, 108 ЖК УРСР ) і гуртожитку (ст. 110 ЖК УРСР). Ніякими підзаконними актами цей перелік не може бути розширений.
Другий принцип, який має основне значення у регулюванні відносин, пов'язаних з розірванням договору соціального найму житлового приміщення на вимогу наймода-теля, полягає в наступному: договір найму житлового приміщення за відсутності згоди наймача може бути розірваний тільки судом. Це означає, що наймодавець навіть у самих, здавалося б, безперечних випадках не вправі своїм рішенням розірвати договір з наймачем і виселити його разом з членами сім'ї з житлового приміщення. Він повинен звернутися з позовом до суду, який при розгляді справи з'ясовує, чи передбачено законом виселення за підставі, зазначеному позивачем, і чи є передбачені в законі умови розірвання договору по даній підставі.
Спрощений порядок виселення громадян з житлових приміщень в адміністративному порядку (з санкції прокурора), що широко застосовувався в минулі роки, практично ліквідовано.
Третій принцип, яким визначається охорона прав та інтересів наймача при розірванні договору соціального найму на вимогу наймодавця, можна сформулювати наступним чином: виселення наймача і його сім'ї з житлового приміщення у зв'язку з розірванням договору найму допускається, як правило, за умови надання яких виселяють іншого жилого приміщення. При цьому закон визначає, яким вимогам має відповідати це приміщення, і зобов'язує враховувати індивідуальні особливості кого виселяють (абз. 3 ст, 90, ст. 96, 97 ЖК РРФСР). Таким чином, виселення наймача і його сім'ї з приміщення в будинку державного або муніципального фонду означає найчастіше його переселення в інше приміщення.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3. Розірвання договору найму житлового приміщення "
  1. 1. Права та обов'язки учасників зобов'язання найму житлового приміщення
    З точки зору співвідношення прав і обов'язків сторін, що утворюють зміст зобов'язання найму житлового приміщення, воно є взаємним: кожна зі сторін - і наймодавець і наймач мають як права, так і кореспондуючі їм обов'язки, тобто виступають одночасно в ролі кредитора і боржника. Наймодавець за договором найму житлового приміщення (як комерційного, так і соціального) зобов'язаний
  2. § 5. Зміна і розірвання договору
    Підстави зміни і розірвання договору. Укладені договори повинні виконуватися на тих умовах, на яких було досягнуто згоди сторін, і не повинні змінюватися. Таке загальне правило надає стійкість цивільного обороту. Це правило застосовується і тоді, коли після укладення договору прийнятий закон, що встановлює обов'язкові для сторін правила, інші, ніж ті, які діяли при
  3. 3. Громадянин як суб'єкт цивільного права
    Людина - суб'єкт безлічі прав та обов'язків, у тому числі і цивільних. Однак цивільне законодавство Російської Федерації для позначення людини як суб'єкта цивільних прав і обов'язків вживає інше поняття - "громадянин". Видається, що це поняття характеризує людину не як "члена людської сім'ї", а як особа, що перебуває в певному зв'язку з державою.
  4. 1. Способи розірвання та зміни договору
    Підставами для розірвання (зміни) договору служать угода сторін, істотне порушення договору або інші обставини, передбачені законом або договором. Розірвати або змінити можна тільки такий договір, який визнається дійсним і ув'язненим. Основним способом розірвання (зміни) договору є його розірвання або зміну за угодою сторін (ст. 450 ЦК).
  5. 7. Особливості продажу житлових приміщень
    Істотною умовою договору продажу будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, іншого житла, в якому проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (п. 1 ст. 558 ЦК). У зазначений перелік включаються такі суб'єкти: 1.
  6. 1. Укладання договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення
    Для укладення договору комерційного найму не вимагаються передумови у вигляді рішення будь-якого органу, видача ордера і т. п.2 В умовах дії принципу свободи договору на жодному з контрагентів не лежить обов'язок вступити в договірні відносини. Чи не діє і передбачене законом виключення, що відноситься до публічних договорів, оскільки договір комерційного найму житлового приміщення не
  7. 5. Сторони договору найму житлового приміщення
    Наймодавцем і при комерційному, і при соціальному наймі виступає власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа. Власник, який має житловий фонд, зазвичай створює для його експлуатації спеціальні житлово-експлуатаційні організації з правами юридичної особи, які наділяються правом укладати договори найму житлових приміщень. Але нерідко власник житла і безпосередньо укладає
  8. 1. Договір піднайму жилого приміщення і договір про вселення тимчасових мешканців
    До числа суб'єктивних прав наймача, що виникають з договору найму житлового приміщення, відноситься право здачі найнятого приміщення або його частини іншій особі - піднаймачеві шляхом укладення з ним договору піднайму . За договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на строк найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (п. 1 ст. 685 ЦК). Норми ст. 685 ГК поширюються на договір
  9.  4. Умови дійсності обміну
      Умови, за яких обмін жилих приміщень не допускається, зазначені у ст. 73 ЖК УРСР. До їх числа, зокрема, належать випадки: 1. якщо наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму житлового приміщення; 2. якщо будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом, підлягає знесенню або переобладнанню для використання в інших цілях або передається для державних або громадських потреб,
  10.  1. Окремі випадки зміни договору соціального житлового найму
      Розділ житлових приміщень - найбільш поширений випадок зміни договору соціального найму житлового приміщення. Сутність його полягає в тому, що повнолітній член сім'ї наймача вправі вимагати укладення з ним окремого договору найму на виділене йому ізольоване житлове приміщення. Розділу житлового приміщення може, очевидно, вимагати і сам наймач. При розділі житлових приміщень