Поняття, предмет і форма договору соціального найму

Більшість статей гл. 8 Кодексу містять нові норми, що регламентують умови та порядок укладення договору соціального найму, його предмет, а також права та обов'язки сторін та інші основні відносини, що виникають з такого договору. Встановлені в статтях цієї глави правила спрямовані на реалізацію п. 3 ст. 672 ГК РФ, згідно з яким саме в житловому законодавстві повинні бути визначені підстави, умови і порядок укладення договору соціального найму житлового приміщення (про основні відмінності договору соціального найму житлового приміщення від договору комерційного найму та договору найму спеціалізованого житлового приміщення говорилося вище).

Доцільно звернути увагу на те, що деякі правила про договір найму застосовуються до договорів найму житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду (див. ч. 5 ст. 100 Кодексу).

За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного житлового фонду або муніципального житлового фонду (діє від його імені уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і в користування для проживання в ньому на умовах, встановлених Кодексом.

З наведеного визначення договору соціального найму житлового приміщення, встановленого у ч. 1 ст. 60 Кодексу, випливає, що наймодавцем за договором соціального найму може бути власник відповідного житлового приміщення, від імені якого стороною в договорі виступають уповноважений державний орган чи орган місцевого самоврядування або уповноваженою ним особа. Цей перелік сформульований як вичерпний.

Наймачем за вказаним договором є громадянин Російської Федерації, який перебував на житловому обліку за правилами, встановленими в гл. 7 Кодексу, про які говорилося вище (див. також ст. Ст. 51 - 55 Кодексу). На вимогу наймача та членів його сім'ї договір соціального найму може бути укладений з одним із членів сім'ї. У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір укладається з одним із членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні (див. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Стаття 60 Кодексу не містить вказівки на БЕЗОПЛАТНО характер договору соціального найму житлового приміщення. Тому тут необхідно враховувати положення ЦК РФ про відплатних і безоплатних договорах. Так, договір передбачається оплатним, якщо із закону, інших правових актів, змісту або суті договору не випливає інше (п. 3 ст. 423 ГК РФ).

Отже, договір соціального найму житлового приміщення, як правило, носить БЕЗОПЛАТНО характер, тобто наймач за таким договором зобов'язаний вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги, яка в даному випадку включає в себе: а) плату за користування жилим приміщенням (плату за наймання), б) плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги та роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку; в) плату за комунальні послуги (див. ч. 1 ст. 154 Кодексу). Плата за житлове приміщення і комунальні послуги вноситься відповідно до статей розділу VII Кодексу (1).

(1) Див докладно: Оплата житлового приміщення та комунальних послуг: Практичний посібник / За ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011 (http://www.urkniga.ru).

При цьому, як уже зазначалося, з даного правила Кодексом передбачено виключення: житлові приміщення повинні надаватися на умовах соціального найму без внесення плати за користування займаним житловим приміщенням (плати за наймання) особам, визнаним незаможними в установленому порядку (див. ч. 9 ст. 156 Кодексу). Зазначене виключення застосовується тільки щодо тих житлових приміщень, які відносяться до муніципального житлового фонду соціального використання.

Житлове приміщення за договором соціального найму надається громадянинові у володіння і користування для проживання в ньому. Нагадаємо, що володіння - це юридично забезпечена можливість господарського панування власника над річчю. Користування - це юридично забезпечена можливість вилучення з речі корисних властивостей у процесі її особистого або продуктивного споживання. Особливості користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму, визначені у ст. 61 Кодексу (вони будуть розглянуті нижче).

На відміну від договору комерційного найму, договір соціального найму укладається без встановлення строку його дії. Тому відносини, пов'язані з володінням і користуванням житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму, є постійними, безстроковими.

У зв'язку з цим наймач та члени його сім'ї фактично володіють і користуються відповідним житловим приміщенням як своїм власним. Однак це не дозволяє їм придбати житлове приміщення у власність в силу набувальної давності (1). Стати власником житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, наймач може тільки в результаті приватизації цього приміщення до тих пір, поки вона допускається законодавством (2).

(1) Див докладно: Приобретательная давність: Коментарі та судова практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2010 (http://www.urkniga.ru).

(2) Див докладно: Приватизація житлових приміщень: Коментарі, офіційні роз'яснення, судова практика, зразки документів / За ред. М.Ю. Тихомирова.

Договір соціального найму житлового приміщення не може бути розірваний, якщо змінилися підстави та умови, що дають право на укладення такого договору. У ч. 3 ст. 60 Кодексу йдеться про такі випадки, коли, наприклад, поліпшилося матеріальне становище сім'ї наймача або він придбав на праві власності інше житлове приміщення і т.п. Подібні обставини можуть впливати лише на зміну умов оплати житлового приміщення, наданого на умовах соціального найму.

За змістом ч. 1 ст. 62 Кодексу предметом договору соціального найму може бути тільки житлове приміщення (тобто житловий будинок, квартира, частина житлового будинку або квартири). Нормативні визначення понять "житловий будинок", "квартира", "кімната" містяться вч. ч. 2 - 4 ст. 16 Кодексу.

Нагадаємо, що ч. 2 ст. 15 Кодексу містить норму-дефініцію, визначальну юридичний зміст поняття "житлове приміщення". Принципово важливим є те, що приміщення може визнаватися житловим приміщенням (об'єктом житлових і цивільних прав) тільки за умови, що воно є ізольованим. Порядок визнання приміщення житловим і вимоги, яким має отвечатьжілое приміщення, встановлені в Положенні про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції, затвердженому Постановою Уряду РФ від 28.01.2006 N 47 (1).

(1) СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.

Як випливає з встановленого Кодексом визначення поняття "житлове приміщення", приміщення, що надається на умовах соціального найму, має відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства (див. ст. 15 Кодексу).

Встановлення санітарних правил і норм регулюється положеннями спеціального законодавства, зокрема ФЗ від 30.03.1999 N 52-ФЗ "Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення" (1). Відповідно до зазначеного Федерального закону приймаються державні санітарно-епідеміологічні правила і нормативи (звані також санітарними правилами) - нормативні правові акти, що встановлюють санітарно-епідеміологічні вимоги (в тому числі критерії безпеки та (або) нешкідливості факторів середовища існування для людини, гігієнічні та інші нормативи), недотримання яких створює загрозу життю або здоров'ю людини, а також загрозу виникнення і розповсюдження захворювань. Постановою Уряду РФ від 24.07.2000 N 554 було затверджено Положення про санітарно-епідеміологічний нормуванні (2).

(1) СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650; 2002. N 1. Ст. 2; 2003. N 2. Ст. 167; N 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 1. Ст. 10; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 21, 29; N 27. Ст. 3213; N 46. Ст. 5554; N 49. Ст. 6070; 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3418; N 30 (ч. II). Ст. 3616; 2009. N 1. Ст. 17.

(2) СЗ РФ. 2000. N 31. Ст. 3295; 2004. N 8. Ст. 663; N 47. Ст. 4666; 2005. N 39. Ст. 3953.

З 15.08.2010 застосовуються СанПіН 2.1.2.2645-10 "Санітарно-епідеміологічні вимоги до умов проживання в житлових будівлях та приміщеннях", затверджені Постановою Головного державного санітарного лікаря РФ від 10.06.2010 N 64 "Про затвердження СанПіН 2.1.2.2645-10 "(1).

(1) РГ. 2010. 21 липня. N 159.

Технічні правила і норми встановлюються відповідно до ФЗ від 27.12.2002 N 184-ФЗ "Про технічне регулювання" (1). Тут важливу роль грають технічні регламенти - документи, прийняті міжнародним договором Російської Федерації, ратифікованим у порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, або міжурядовою угодою, укладеною в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, або федеральним законом, або указом Президента РФ, чи постановою Уряду РФ , або нормативним правовим актом федерального органу виконавчої влади з технічного регулювання і встановлюють обов'язкові для застосування і виконання вимоги до об'єктів технічного регулювання (продукції, у тому числі будівель, будов і спорудах або до пов'язаних з вимогами до продукції процесів проектування (включаючи вишукування), виробництва , будівництва, монтажу, налагодження, експлуатації, зберігання, перевезення, реалізації та утилізації).

(1) СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. I). Ст. 5140; 2005. N 19. Ст. 1752; 2007. N 19. Ст. 2293; N 49. Ст. 6070; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616; РГ. 2009. 27 листопада.

Технічні правила і норми встановлюються також національними стандартами - стандартами, затвердженими національним органом Російської Федерації по стандартизації.

Не можуть бути використані в якості житлових приміщень і, отже, бути предметом договору соціального найму приміщення, що не відповідають санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства. Такі приміщення можуть бути визнані непридатними для проживання на підставах та в порядку, що встановлені Урядом РФ (див. Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції, затверджене Постановою Уряду РФ від 28.01. 2006 N 47).

У ч. 1 ст. 62 Кодексу маються на увазі квартири в багатоквартирних будинках, житлові будинки, які не є багатоквартирними, одна або декілька ізольованих кімнат у квартирі або житловому будинку. Відзначимо, що відповідно до ЖК 1983 предметом договору найму могло бути ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї чи кількох кімнат.

Як і колись, самостійним предметом договору соціального найму не можуть бути неізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання (СР зі ст. 52 ЖК 1983 р.). Новелою є те, що Кодекс доповнив цей перелік загальним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку (про правовий режим такого майна див. статті гол. 6 Кодексу).

Під неізольованими житловими приміщеннями слід розуміти передусім кімнати квартир і житлових будинків, пов'язані спільним входом і т.п., а також частини кімнат. Приміщеннями допоміжного використання (тобто підсобними приміщеннями - за термінологією колишнього житлового законодавства) традиційно вважаються такі, наприклад, приміщення, як кухні, коридори, санвузли та інші приміщення, що мають допоміжне призначення.

Договір соціального найму житлового приміщення укладається у письмовій формі на підставі рішення про надання жилого приміщення житлового фонду соціального використання.

Неважко помітити, що, встановлюючи правила про форму договору соціального найму,

 Кодекс у ч. 1 ст. 63 відтворює правило ст. 674 ГК РФ про те, що такий договір укладається у письмовій формі. Мається на увазі проста письмова форма (див. ст. 161 ГК РФ). При цьому також передбачено, що зазначений договір укладається на підставі рішення про надання жилого приміщення соціального використання. Про юридичному значенні такого рішення говорилося вище (див. також ч. 4 ст. 57 Кодексу). Отже, якщо договір соціального найму укладений у письмовій формі за відсутності вказаного рішення, то вимоги до форми договору не можна вважати дотриманими. 

 Недотримання простої письмової форми угоди тягне її недійсність лише у випадках, прямо вказаних у законі чи угоді сторін (див. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Тому при недотриманні письмової форми договору соціального найму діють правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: у такому випадку сторони позбавляються права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але при цьому має право приводити письмові та інші докази. 

 Необхідно звернути увагу на те, що в практиці застосування житлового законодавства, що діяв до введення в дію Кодексу, були широко поширені випадки недодержання письмової форми договору соціального найму. Такий договір і перш укладався на підставі адміністративного акта (ордера), причому саме цьому акту наймодавці житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді та правозастосовні органи нерідко надавали значення документа, що підтверджує письмову форму відповідного договору. Такому положенню в чималому ступені сприяло і яке містилося в ст. 47 ЖК 1983 правило, згідно з яким ордер на житлове приміщення визнавався єдиною підставою для вселення в надане житлове приміщення. 

 Тим часом договір соціального найму і рішення про надання жилого приміщення - це документи, принципово різні за своєю юридичною природою. Договір регулює цивільно-правові та житлово-правові відносини сторін, а рішення - це ненормативний (індивідуальний) правовий акт, прийнятий уповноваженим органом, що тягне обов'язкові наслідки для зазначених у ньому осіб. Тому після введення в дію Кодексу оформлення договору соціального найму у вигляді окремого документа повинне обов'язково здійснюватися на практиці. 

 При виробленні умов конкретних договорів соціального найму житлових приміщень на практиці необхідно керуватися Типовим договором соціального найму житлового приміщення, затвердженим Постановою Уряду РФ від 21.05.2005 N 315 (1). Крім того, зазначеною Постановою Уряду РФ встановлено, що договори соціального найму житлового приміщення, укладені до набрання чинності цієї Постанови, переоформленню не підлягають. 

 (1) СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126. 

 З метою надання додаткової стабільності відносин, що виникають з соціального найму, ст. 64 Кодексу введено правило, згідно з яким перехід права власності на займане за договором соціального найму житлове приміщення, права господарського відання або права оперативного управління таким житловим приміщенням не тягне за собою розірвання або зміни умов договору соціального найму житлового приміщення. 

 Таким чином, договір соціального найму не підлягає зміні або розірванню 

 навіть у тих випадках, коли відбувається зміна власника житлового приміщення, що є його предметом. Крім того, зазначений договір зберігається в незмінному вигляді і тоді, коли право господарського відання або право оперативного управління на таке житлове приміщення переходить до іншого суб'єкта. 

 На праві господарського відання житлове приміщення може належати державному або муніципальному унітарному підприємству, яке володіє, користується і розпоряджається цим нерухомим майном у межах, що визначаються відповідно до ГК РФ (див. ст. Ст. 294, 295 та ін ГК РФ). 

 На праві оперативного управління житлове приміщення може належати казенному підприємству та установі, які володіють, користуються і розпоряджаються цим майном в межах, встановлених законом, відповідно до цілей своєї діяльності, завданнями власника майна і призначенням цього майна (див. ст. Ст. 296 - 298 та ін ГК РФ). 

 Інформація, релевантна "Поняття, предмет і форма договору соціального найму"

1. 1. Поняття та умови зміни договору житлового найму
     предмет, суб'єкти, права та обов'язки сторін, і відбуватися з різних юридичних підстав: згодою сторін, одностороннім волевиявленням однієї з них та ін Зміна правовідносини найму житлового приміщення найбільш часто зустрічається при соціальному наймі. Для зміни договору житлового найму необхідна згода всіх осіб, на яких поширюється його дія, - наймача, членів його
   
2. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ЩОДО ПЕРЕДАЧІ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ
     договорів оренди, лізингу та позики Договір оренди, його основні елементи та зміст. Предмет договору оренди. Обов'язки сторін договору по ремонту орендованого майна. Орендна плата. Виконання і припинення договору оренди. Можливість викупу орендованого майна. Договір прокату. Побутовий прокат. Прокат технічних засобів. Договір оренди транспортних
   
3. Припинення договору піднайму
     договором соціального найму, припиняється після закінчення строку, на який його було укладено. При припиненні договору соціального найму житлового приміщення припиняється договір піднайму такого житлового приміщення (див. ч. ч. 1 і 2 ст. 79 Кодексу). Таким чином, Кодекс вказує на дві підстави припинення договору піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму: а)
   
4. Наймання житлових приміщень: основи правового регулювання
     поняття "найм житлового приміщення", "договір найму житлового приміщення" використовувалися не в тому загальному значенні, яке встановлено в даний час ГК РФ, і в основному відповідали сучасному поняттю "договір соціального найму житлового приміщення" (див. ст. 60 Кодексу). Виходячи з наведених вище положень ЦК РФ, Кодекс усунув дану термінологічну неточність і оперує поняттям "договір
   
5. 1. Поняття та види договору найму житлового приміщення
     поняття (договору найму житлового приміщення) названі договори мають певні спільні риси. І той і інший опосередковують відносини з надання житлових приміщень у користування за плату. Сторони в обох договорах іменуються "наймодавець" і "наймач". У ЦК містяться однакові вимоги до форми цих договорів (ст. 674), одноманітно визначені обов'язки наймача (ст. 678) і обов'язки
   
6. 1. Поняття договору оренди
     поняття договору майнового найму, не надаючи будь-якого спеціального юридичного значення одночасного застосування поняття "оренда майна" 2. Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. в ст. 152 і Цивільний кодекс 1964 р. в ст. 277 також оперували поняттям "майновий найм", хоча і в той час термін "оренда" використовувався в законодавстві для позначення договорів з передачі в найм -
   
7. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення
     предмет договору, права та обов'язки сторін з користування спеціалізованим житловим приміщенням. Конкретні договори найму спеціалізованих інших приміщень повинні розроблятися відповідно стіповимі договорами, затвердженими Урядом РФ (див. ч. 8 ст. 100 Кодексу). Звернемо увагу, що Кодекс не містить положень про зміну договору найму спеціалізованого житлового
   
8. 6. Об'єкт договору найму житлового приміщення
     поняття "приміщення, придатне для постійного проживання". Закон у даному випадку визначає мінімум вимог до житлового приміщення як об'єкта договору, хоча на практиці за договорами комерційного найму, як правило, передаються в користування приміщення, які відповідають (в умовах нашої країни) найвищим вимогам. Однак об'єктом договору комерційного найму може бути і невпорядковане
   
9.  § 2. Договір найму житлового приміщення
     найму житлового
   
10. Типовий договір найму житлового приміщення фонду для тимчасового поселення змушених переселенців;
      предметом договору, і з інших підстав, передбачених Кодексом. Йдеться, зокрема, про випадок, названому на ч. 2 ст. 102. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення припиняється також у випадках його розірвання за правилами ст. 101 Кодексу, про які йшлося вище. Крім того, згаданими у ч. 1 ст. 102 Кодексу іншими підставами припинення відповідного договору можуть
    
11. Передмова
      договір Глава 31. Договір купівлі-продажу Глава 32. Договори поставки товарів, контрактації і енергопостачання Глава 33. Договори міни, дарування, ренти Глава 34. Договори оренди, лізингу, позички Глава 35. Договір найму житлового приміщення та інші житлові зобов'язання Глава 36. Договір підряду Глава 37. Договори будівельного підряду та підряду на виконання проектних та вишукувальних робіт Глава 38.
    
12.  1. 4. Зміна та припинення договору найму житлового приміщення
      договору найму житлового
    
13.  Глава 2. ДОГОВІР найму житла
      Глава 2. Договір найму
    
14.  Глава 2. ДОГОВІР найму спеціалізованого житлового ПРИМІЩЕННЯ
      Глава 2. ДОГОВІР найму спеціалізованого житлового
    
15.  1. 35. Договір найму житлового приміщення та інші житлові зобов'язання
      найму житлового приміщення та інші житлові