Наймання житлових приміщень: основи правового регулювання

Розділ III Кодексу містить два розділи, в яких визначаються підстави і порядок надання житлового приміщення за договором соціального найму, а також встановлюються основні правила про такий договір, що конкретизують відповідні положення ЦК РФ. Нагадаємо, що ГК РФ (ст. ст. 671 - 688 гол. 35) містить норми про наймання житлових приміщень, які (за винятком ст. 672) використовуються при укладанні договорів найму щодо об'єктів, що відносяться до всіх видів житлового фонду, які виділяються в Залежно від форми власності на такі об'єкти, - приватному, державному, муніципальному (див. також гол. 2 розділу I Кодексу).

За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому (п.

1 ст. 671 ГК РФ). Наймачем за таким договором може бути тільки фізична особа (громадянин Російської Федерації, іноземний громадянин, особа без громадянства). Що стосується юридичних осіб, то їм жиле приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору. При цьому юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян (див. п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Наведене визначення договору найму житлового приміщення є універсальним і охоплює три різновиди такого договору.

Перша - договір комерційного найму, предметом якого є об'єкти житлового фонду, що знаходяться в приватній, державній або муніципальній власності і належить до житлового фонду комерційного використання (відповідно до цільової класифікацією видів житлового фонду, встановленої у ст . 19 Кодексу). Даному виду договору найму присвячені ст. ст. 671, 673 - 688 ГК РФ.

Друга - договір найму спеціалізованого житлового приміщення (див. ч. 1 ст. 100 Кодексу), згідно з яким власник спеціалізованого житлового приміщення (діючий від його імені уповноважений орган державної влади або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачу) дане житлове приміщення за плату у володіння і користування для тимчасового проживання в ньому. Види спеціалізованих житлових приміщень визначені в розділі IV Кодексу.

Третій різновид зазначеного договору - договір соціального найму, що укладається тільки щодо тих об'єктів, які входять до складу державного або муніципального житлового фонду та відносяться до житлового фонду соціального використання (про класифікацію видів житлового фонду в залежності від цілей використання див. ст. 19 Кодексу). Соціальному наймом в ГК РФ присвячена ст. 672, якою, зокрема, встановлено, що такий договір укладається з підстав, на умовах і в порядку, які передбачені житловим законодавством.

У зв'язку з цим в Кодексі досить детально врегульовані відносини, пов'язані з соціальним наймом. Відносини, подібні тим, які регламентовані розділом III Кодексу, перш регулювалися гол. 1 і 2 розділу III ЖК 1983 р. і Основами (ст. ст. 11 - 14, 20, 21 та ін.) У цих правових актах поняття "найм житлового приміщення", "договір найму житлового приміщення" використовувалися не в тому загальному значенні, яке встановлено в даний час ГК РФ, і в основному відповідали сучасному поняттю "договір соціального найму житлового приміщення" (див. ст. 60 Кодексу).

Виходячи з наведених вище положень ЦК РФ, Кодекс усунув дану термінологічну неточність і оперує поняттям "договір соціального найму". Крім того, багато житлові відносини, що випливають з соціального найму, в Кодексі регламентовані принципово інакше, ніж було раніше, відповідно з новою системою соціальних, економічних і правових відносин, що сформувалися в Росії за останнє десятиліття.

Інформація, релевантна " Наймання житлових приміщень: основи правового регулювання "

1. Розділ III. СОЦІАЛЬНИЙ наймання житлових приміщень
   Розділ III. СОЦІАЛЬНИЙ НАЙМАННЯ ЖИТЛОВИХ
   
2. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ЩОДО ПЕРЕДАЧІ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ
   житлових приміщень. Передумови укладення договору найму спеціалізованих житлових приміщень. Зміст зобов'язань з договору найму спеціалізованих житлових приміщень; особливості та наслідки їх припинення. Зобов'язання з договору комерційного найму житлового приміщення. Виконання зобов'язань з договору комерційного найму житлового приміщення; особливості та наслідки їх припинення.
   
3. Надання житлових приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян
   житлових приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян за договорами безоплатного користування здійснюється в порядку і на умовах, які встановлені федеральним законодавством , законодавством суб'єктів Російської Федерації (див. ст. 109 Кодексу). Житлові приміщення для спеціальної соціального захисту окремих категорій громадян надаються не за договором найму
   
4. Структура плати за житлове приміщення і комунальні послуги
   наймання житлового приміщення визначалася відповідно до ч. ч . 11 - 13 ст. 1 Основ в редакції ФЗ від 06.05.2003. Кодекс в ст. 154 визначив зміст понять "плата за житлове приміщення" і "плата за комунальні послуги", а також структуру цих видів плати для кожної групи платників - наймачів і власників. Плата за житлове приміщення і комунальні послуги для наймача житлового
   
5. Умови, при которихобмен не допускається
   житлових приміщень у цьому будинку; 6) у результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин , що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у передбаченому п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодексу переліку. Перший, третій, четвертий і п'ятий випадки у зміненій редакції відтворюють відповідні положення ЖК 1983 Другий і шостий випадки безпосередньо в ЖК 1983 не Надання службових житлових приміщень
   
6. житлових приміщень норма надання площі житлового приміщення (див. ст. 50 Кодексу) визначається з урахуванням виду житлового приміщення, зазначеного в ч. 1 ст. 104 Кодексу - в будь-якому випадку надається або житловий будинок, або окрема квартира. Можливість надання в якості службового житлового приміщення кімнати в комунальній квартирі і тим більше нежитлового приміщення виключена в силу імперативного
   4. Умови дійсності обміну
   
7. житлових приміщень не допускається, зазначені у ст. 73 ЖК УРСР. До їх числа, зокрема, належать випадки: 1. якщо наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму житлового приміщення; 2. якщо будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом, підлягає знесенню або переобладнанню для використання в інших цілях або передається для державних або громадських потреб, 3. якщо будинок підлягає
   Житлові приміщення, що надаються за договорами соціального найму
   
8. житлових приміщень за договорами соціального найму малозабезпеченим і іншим громадянам, визнаним нужденними в житлових приміщеннях, критеріїв і підстав, за наявності яких це можливо, а також обліку таких громадян та інших важливих відносин. Як вже зазначалося, предметом договору соціального найму можуть бути тільки ті житлові приміщення, які відносяться до державного або муніципального
   Оформлення обміну житловими приміщеннями
   
9. житлових приміщень. Кількість учасників такого договору Кодекс не обмежує. Договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного наймачами - сторонами договору. Дане правило встановлено в імперативній нормі, яка виключає застосування положень п. 2 ст. 434 ГК РФ про те, що договір у письмовій формі може бути укладений шляхом обміну документами за допомогою
   Договір найму спеціалізованого житлового приміщення
   
10. найм. Природно, що такі житлові приміщення не можуть бути також передані наймачем іншій особі за договорами оренди, довірчого управління тощо, так як відповідні правомочності можуть належати тільки власнику (уповноваженій ним особі). Відповідно до ч. 5 ст. 100 Кодексу до користування спеціалізованими житловими приміщеннями за договорами найму таких житлових приміщень
    2. Сторони та предмет договору обміну
    
11. житлових приміщень можуть бути громадяни (фізичні особи), які мають у самостійному користуванні або у власності житлове приміщення - квартиру, кімнату, будинок, частину будинку і т. п. Тимчасові мешканці, піднаймачеві, особи, що проживають в готелях та гуртожитках, самостійного права на житлове приміщення не мають і тому учасниками обміну займаних приміщень бути не можуть. Сторонами в договорі обміну
    Надання звільнилися кімнат у комунальній квартирі
    
12. житлових приміщеннях. Таким чином, в першу чергу підлягають задоволенню вимоги тих претендентів на звільнену житлову площу, які на дату звільнення відповідного житлового приміщення фактично визнані або можуть бути визнані незаможними й нужденними в житлових приміщеннях (про це див ст. Ст. 49, 51 Кодексу). Звернемо увагу, що в даному випадку мова йде не про будь
    1. Поняття обміну житловими приміщеннями
    
13. житлових приміщень - досить складний інститут житлового права, тісно пов'язаний з іншими його інститутами. Наприклад, можна розглядати його як один з елементів суб'єктивного права наймача житлового приміщення - його право на обмін. Обмін можна трактувати і як один з випадків зміни житлового правовідносини найму житлового приміщення або навіть його припинення. Слід погодитися з висловленою в
    Призначення житлових приміщень у гуртожитках
    
14. житлових приміщень у гуртожитках вимагає їх відокремлення від інших об'єктів житлового фонду. Тому, як і колись, під гуртожитки повинні надаватися тільки спеціально побудовані або переобладнані для цих цілей будинки (пор. з ч. 2 ст. 109 ЖК 1983 р.) або частини будинків. Зазначене правило встановлено для того, щоб не ущемляти житлові інтереси громадян, що постійно проживають в житловому будинку на
    7. Особливості продажу житлових приміщень
    
15. житлових приміщень схильне ряду обмежень. Так, продаж житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, допускається тільки за згодою органу опіки та піклування (п. 4 ст. 292 ЦК). А відповідно до ст. 19 Закону РФ від 24 грудня 1992 р. (в редакції від 10 лютого 1999 р.) "Про основи федеральної житлової політики" не допускається продаж іншим особам
    Призначення службових житлових приміщень
    
16. житлових приміщень. Крім того, службові житлові приміщення можуть надаватися громадянам у вигляді житлового будинку (ч. 1 ст. 104 Кодексу). Під службові жилі приміщення в багатоквартирному будинку можуть використовуватися як усі житлові приміщення (квартири) такого будинку, так і частина житлових приміщень у цьому будинку. Службові жилі приміщення не підлягають приватизації, проте власники житлового фонду та
    Типовий договір найму житлового приміщення фонду для тимчасового поселення змушених переселенців;
    
17. житлових приміщень і житлових приміщень у гуртожитках. Перехід права власності на службове жиле приміщення або житлове приміщення у гуртожитку, а також передача такого житлового приміщення у господарське відання або оперативне управління іншій юридичній особі тягнуть за собою припинення договору найму такого житлового приміщення, за винятком випадків, якщо новий власник такого житлового
    Розмір плати за житлове приміщення
    
18. наймання), плати за утримання і ремонт житлового приміщення для наймачів житлових приміщень за договорами соціального найму і договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду визначається виходячи з займаної загальної площі (в окремих кімнатах у гуртожитках виходячи з площі цих кімнат) житлового приміщення (ч. 2 ст. 156 Кодексу). Таким чином, законодавець ставить
    наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения (ч. 2 ст. 156 Кодекса). Таким образом, законодатель ставит