Головна
Адвокатура Росії / Адвокатура України / Адміністративне право Росії і зарубіжних країн / Адміністративне право України / Арбітражний процес / Бюджетна система / Цивільний процес / Цивільне право / Цивільне право Росії / Договірне право / Житлове право / Земельне право / Конституційне право / Корпоративне право / Криміналістика / Лісове право / Міжнародне право (шпаргалки) / Нотаріат / Оперативно-розшукова діяльність / Правова охорона тваринного світу (контрольні) / Правознавство / Правоохоронні органи / Підприємницьке право / Прокурорський нагляд в Україні / Судова бухгалтерія України / Судова психіатрія / Судова експертиза / Теорія держави і права / Транспортне право / Трудове право України / Кримінальне право Росії / Кримінальне право України / Кримінальний процес / Фінансове право / Господарське право України / Екологічне право (курсові) / Екологічне право (лекції) / Економічні злочини
ГоловнаПравоЦивільне право Росії → 
« Попередня Наступна »
Е. А. Суханов. Цивільне право: У 2 т. Том II. Напівтім 1: Підручник / Відп. ред. проф. Е. А. Суханов. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Видавництво БЕК, 2000. -704с., 2000 - перейти до змісту підручника

1. Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення



До числа принципів регулювання розірвання договору комерційного найму слід віднести обмеження втручання держави (законодавця) у відносини сторін за допомогою імперативних норм, особливо норм, що передбачають підстави для розірвання договору на вимогу однієї зі сторін. Кількість таких норм у ЦК - мінімальне.
До відносин, пов'язаних з розірванням договору комерційного найму, повністю застосуємо принцип стійкості права користування житловим приміщенням, характерний для відносин соціального найму. При комерційному наймі розірвання договору та виселення допускаються у виняткових випадках, які прямо названі в ст. 687 ГК. При цьому особливе значення надається вживанню заходів для того, щоб уникнути виселення. Воно може бути застосоване лише після вичерпання всіх можливостей, наданих законом. При цьому враховується, що на наймодате-ля-власника не можна покладати обов'язок забезпечити наймача, підлягає відповідно до закону виселенню, іншим житловим приміщенням. Таке рішення означало б необгрунтоване обмеження права власності, вторгнення в сферу правомочностей та інтересів власника.
При розірванні договору комерційного найму діє принцип судового розірвання, характерний і для договору соціального найму. Відповідно до ЦК договір комерційного найму може бути розірваний "на вимогу наймодавця" (п. 2 ст. 687) або на вимогу "будь-який з сторін" (п. 3 ст. 687) тільки в судовому порядку.
За одностороннім рішенням наймача договір комерційного найму може бути розірваний у будь-який час. При цьому не потрібно пояснювати причини такого рішення, на наймача не покладено обов'язок відшкодовувати упущену вигоду, викликану одностороннім розірванням договору. Однак наймач зобов'язаний у письмовій формі попередити наймодавця за три місяці про розірвання договору. При недотриманні цієї умови наймодавець має право пред'явити наймачеві як порушила
договір стороні вимогу про відшкодування упущеної вигоди у вигляді неодержаного доходу від здачі приміщення в оренду.
На вимогу будь-якої з сторін договір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку, по-перше, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання і, по-друге, у разі аварійного стану приміщення. Крім двох названих обставин, розірвання договору на вимогу будь-якої з сторін допускається "в інших випадках, передбачених житловим законодавством" (п. 3 ст. 687 ЦК). Поки такі випадки не передбачені.
На вимогу наймодавця договір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку, по-перше, у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший строк, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором терміну платежу. В цій нормі особливо чітко відображено комерційний характер даного виду найму житлового приміщення. Наймодавець, який розраховує на отримання доходу від здачі квартири в оренду (нерідко цей дохід є для нього джерелом існування), зацікавлений порвати стосунки з неплатником і здати квартиру іншому наймачеві.
При регулюванні розірвання договору комерційного найму закон, як випливає зі ст. 687 ГК, розглядає наймача як слабку сторону і передбачає для нього ряд пільг і переваг.
У разі пред'явлення наймодавцем вимоги про розірвання договору з причини руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, суд може замість розірвання договору прийняти рішення про надання наймачеві терміну (не більше року ) для усунення ним зазначених порушень. Якщо протягом призначеного судом строку порушення не будуть усунуті, суд при повторному розгляді вимоги наймодавця повинен буде прийняти рішення про розірвання договору. Але і в цьому випадку суд може на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року (абз. 2 п. 2 ст. 687 ЦК).
Таким чином, наймодавець, незважаючи на доведеність фактів руйнування або псування житлового приміщення наймачем або особами, за дії яких він відповідає, повинен терпіти таке порушення договору та порушення його права власності протягом близько трьох років. Представляється, що при визначенні наслідків руйнування або псування житла принципом справедливості більше відповідало б виселення наймача (хоча він і є слабкою стороною в договорі) з найнятого приміщення без призначення йому настільки тривалих термінів "на виправлення".
Інтереси наймача забезпечуються і в разі виникнення необхідності розірвання договору та виселення його або інших громадян, за дії яких він відповідає, якщо вони використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. У таких випадках наймодавець, як передбачено п. 4 ст. 687, "може попередити наймача про необхідність усунення порушень". Дана стадія є обов'язковою для наймодавця, який вирішив розірвати договір (абз. 2 п. 4 ст. 687 ЦК). У цьому випадку на наймача поширюються розглянуті вище пільги: надання за рішенням суду строку (не більше року) на усунення порушень та відстрочка за рішенням суду прийнятого ним рішення про розгляд договору на термін не більше року.
У разі розірвання договору комерційного найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору, підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду. Виселення як примусовий захід застосовується, якщо зазначені особи відмовляються добровільно звільнити житлове приміщення.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 1. Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення "
  1. 1. Укладання договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення
    розірвання договору соціального найму з мотивів, пов'язаних із закінченням терміну, не допускається, а переукладання договорів, як показала практика минулих років, коли законом передбачався термін договору найму, було б простою формальністю. Але шляхом встановлення строку договору соціального наймання та переукладення цих договорів кожні п'ять років можна було б забезпечити перевірку виконання
  2. 5. Сторони договору найму житлового приміщення
    розірвання шлюбу). Склад сім'ї змінюється також у випадках вселення наймачем в займане ним і його сім'єю житлове приміщення інших громадян на правах членів сім'ї. Згідно ст. 54 ЖК УРСР наймач вправі вселити в займане ним жиле приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, отримавши на це письмову згоду всіх
  3. 1. Права та обов'язки учасників зобов'язання найму житлового приміщення
    розірвання договору найму житлового приміщення (абз. 2 п. 4 ст. 687 ЦК). Стосовно до договору соціального найму право на житлову площу включає правомочність наймача та членів його сім'ї на збереження протягом визначених законом строків житлового приміщення у разі тимчасової їх непроживання в ньому. Після закінчення зазначених строків громадяни можуть бути в судовому порядку визнані такими, що втратили право на
  4. 1. Договір піднайму жилого приміщення і договір про вселення тимчасових мешканців
    розірвання договору піднайму та виселення піднаймачів з зазначених підстав допустимо також і при комерційному наймі. Піднаймач має право в будь-який час відмовитися від договору і звільнити займане приміщення за умови внесення плати за прожитий час, якщо інше не було передбачено договором. Цей висновок можна обгрунтувати шляхом застосування за аналогією норми абз. 1 ст. 89 ЖК УРСР,
  5. 1. Окремі випадки зміни договору соціального житлового найму
    розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. Представляється, що в даному випадку не змінюються умови укладеного договору. Проте змінюється один із суб'єктів - наймодавець. Їм стає новий власник, і, незважаючи на незмінність умов договору, наймач неминуче відчує дію нових порядків і звичаїв у виконанні наймодавцем своїх обов'язків і в пред'явленні ним
  6. 3. Розірвання договору найму жилого приміщення
    розірвання договору найму житлового приміщення "нерозривно пов'язане з поняттям" припинення правовідносин найму житлового приміщення ". Припинення даного правовідносини означає закінчення правового зв'язку, яка існувала між його учасниками, або внаслідок її примусового розриву, або в результаті події, не залежної від волі учасників, або за згодою між ними або з волі одного з
  7. 4. Випадки виселення наймача і членів його сім'ї
    розірванням договору найму і виселенням наймача. ЖК УРСР (ч. 5 ст. 82 і ст. 83) виділяє наступні випадки: - по-перше, наймодавець, якщо ремонт не може бути проведено без виселення наймача, зобов'язаний надати наймачеві та членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту інше жиле приміщення (як правило, в будинку маневреного фонду) У цьому випадку договір найму на
  8. § 3. Підстави виникнення і припинення права власності
    договором житлового найму у громадянина виникає право власності на квартиру (до, яке він може здійснювати на свій розсуд. З особливостями виникнення і припинення інших, крім права власності, речових прав ми будемо знайомитися в міру їх вивчення. Нинішній перехідний період характеризується складним переплетінням самих різних способів набуття та припинення права
  9. Вільні і обов'язкові договори.
    розірвання або зміни договору, якщо договір приєднання хоча і не суперечить закону та іншим правовим актам, але позбавляє цю сторону прав , що зазвичай надаються за договорами такого виду, виключає чи обмежує відповідальність іншої сторони за порушення зобов'язань, або містить інші явно обтяжливі для приєдналася боку умови, які вона, виходячи зі своїх розумно
  10. § 5. Зміна і розірвання договору
    розірвання договору. Укладені договори повинні виконуватися на тих умовах, на яких було досягнуто згоди сторін, і не повинні змінюватися. Таке загальне правило надає стійкість цивільного обороту. Це правило застосовується і тоді, коли після укладення договору прийнятий закон, що встановлює обов'язкові для сторін правила, інші, ніж ті, які діяли при укладенні договору.