| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 5. Договір оренди підприємства |
||
|
1. Поняття договору оренди підприємства
За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будинками, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також поступитися йому право вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства (п. 1 ст. 656 ЦК). Предметом договору оренди є підприємство в цілому, тобто весь майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Промислове або торговельне підприємство, як давно було помічено, що не тілесна річ і не сукупність речей. Не будучи в той же час і яким-небудь єдиним правом, воно являє собою господарське єдність ряду майнових, правових і фактичних цінностей. Їх зв'язаність перетворює підприємство у можливий об'єкт відчуження і робить можливим його оренду як якогось замкнутого, здатного до принесення доходів господарського цілого (1). Інакше кажучи, оренда підприємства є не що інше, як оренда живого підприємницької справи - бізнесу (2). --- (1) Див: Флейшиц Е.А. Указ. соч. С. 52. (2) Про підприємстві як бізнесі див. § 3 гл. 43 цього томи підручника.
Договір оренди підприємства переслідує такі цілі. По-перше, отримання орендарем у користування матеріальних цінностей, що становлять основні фонди підприємства, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання тощо, а також матеріальних цінностей, які відносяться до оборотних засобів підприємства: запасів сировини, матеріалів, палива та т . п. По-друге, придбання орендарем можливості здійснення майнових прав та виконання обов'язків, що належали орендодавцю (1). Орендарю підприємства можуть передаватися належать орендодавцю права володіння і користування землею, водою та іншими природними ресурсами. Права на будівлі, споруди та обладнання, транспортні засоби, що є власністю третіх осіб, але знаходяться в титульному володінні та користуванні орендодавця. На орендаря підприємства також переводяться права вимоги і борги, що входять до складу орендованого підприємства (ст. 657 ЦК). По-третє, отримання орендарем права на використання виключних прав орендодавця (інтелектуальної власності) на результати інтелектуальної діяльності і прирівняні до них засоби індивідуалізації юридичної особи, індивідуалізації продукції, виконуваних робіт і послуг (фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування тощо). По-четверте, отримання в користування таких нематеріальних активів, як реноме (ділової репутації) підприємства і його "клієнтели". --- (1) Подібне правове явище в юридичній літературі часто називають "своєрідною юридичною фігурою" - орендою права, інакше кажучи, заснованим на договорі оплатним тимчасовим здійсненням чужого права (див.: Флейшиц Е.А. Указ. соч. С. 52).
Склад майнових і немайнових активів, що передаються орендодавцем орендарю за договором оренди підприємства, дозволяє говорити про нього як складному договірному освіті. У ньому мають місце: а) елементи класичного договору оренди (передача у складі основних фондів підприємства індивідуально-визначених неспоживна речей: будівель, споруд, земельних ділянок, обладнання); б) елементи договору позики (передача в складі підприємства оборотних коштів: сировини, матеріалів, грошових коштів і т.п. - речей, визначених родовими ознаками); в) елементи договору цесії і переведення боргу (переклад на орендаря прав вимоги і боргів орендодавця); г) елементи договору комерційної концесії - франчайзингу (надання орендарю права користування виключними правами та іншими об'єктами інтелектуальної власності). Разом з тим договір оренди підприємства являє собою не змішаний договір, а особливий самостійний вид договору оренди, регламентований нормами § 5 гл. 34 ГК. Відповідно до норми п. 2 ст. 650 ГК до оренди підприємства застосовуються норми про оренду будівель і споруд, якщо інше не передбачено правилами про оренду підприємства. Загальні норми про оренду застосовуються до оренди підприємства в частині, що не суперечить приписам про оренду підприємства і про оренду будівель і споруд. Орендодавцем підприємства може бути його власник - юридична особа або громадянин-підприємець. Унітарні підприємства не можуть здійснювати операції з передачі в оренду майнових комплексів, що належать їм на праві господарського відання або оперативного управління, навіть за згодою власника в особі органів, які мають правомочностями щодо розпорядження державним і муніципальним майном. В силу спеціальної (цільової) правоздатності унітарних підприємств (ст. 49 ЦК) дії цих підприємств за розпорядженням закріпленим за ними майном власника повинні визначатися насамперед завданнями їх статутної діяльності і цільовим призначенням наданої для виконання цих завдань майна. Відчуження всього майнового комплексу позбавляє унітарні підприємства майна, що служило базою їх спеціальної правосуб'єктності, призводить до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням. Внаслідок цього угоди, зроблені унітарними підприємствами за правилами договору оренди підприємства, є нікчемними згідно ст. 168 ГК незалежно від того, чи вчинені вони за згодою власника (уповноваженого ним органу) або самостійно підприємством (1). --- (1) Таку ж позицію займає і судова практика (див.: п. 9 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав").
Органи, що володіють правомочностями щодо розпорядження державним і муніципальним майном і представляють власників майна, закріпленого за унітарними підприємствами, також не можуть бути орендодавцями за договором оренди підприємства. Вони не наділені правом розпорядження майном, що належить унітарним підприємствам на праві господарського відання чи праві оперативного управління (1). --- (1) Див: п. 40 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму ВАС РФ від 1 липня 1996 р. N 6/8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу РФ".
Орендарями підприємства можуть бути суб'єкти, що мають відповідно до чинного законодавства право на здійснення комерційної (підприємницької) діяльності, так як оренда підприємства переслідує підприємницькі цілі.
2. Зміст договору оренди підприємства
Такий договір є взаємним (двостороннім) і оплатним. У силу цього сторони мають один перед одним ряд кореспондуючих прав та обов'язків. Основний обов'язок орендодавця - надати орендарю підприємство в змозі, відповідає умовам договору і дає орендареві можливість досягнення комерційних цілей, заради яких він набуває його у користування. Зміст розглянутої обов'язки визначається приписами ст. 611 ЦК та особливостями підприємства як майнового комплексу. Належний стан підприємства, що відповідає умовам договору, є результат належного стану його матеріальних елементів, дійсності належних їй майнових і виняткових прав і не дискредитованого реноме (не спаплюжений ділової репутації). Основне право орендодавця - це можливість отримання орендних платежів. Визначення розміру орендних платежів обов'язково, так як в силу п. 2 ст. 650 та п. 1 ст. 654 ЦК умова про орендні платежі є тут істотним. Тому за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди підприємства вважається неукладеним, а правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ЦК, не застосовуються. Визначення розміру орендної плати - це економічна операція, що лежить в площині оціночної діяльності, заснованої на загальній теорії оцінки нерухомості і, зокрема, на теорії оцінки бізнесу (1). У договорі оренди підприємства можуть використовуватися будь-які форми платежу та розрахунків, передбачені в ст. 614 ГК. --- (1) Детальніше про це див: Харрісон Генрі С. Указ. соч. С. 402.
Нормами ст. 660 ГК орендарю надаються широкі повноваження щодо використання майна орендованого підприємства. Орендар має право без згоди орендодавця: а) продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства; б) здавати їх в суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо таких цінностей іншій особі. Зазначені розпорядчі дії орендаря не повинні спричиняти зменшення вартості підприємства або порушувати інші положення договору оренди підприємства. Подібні розпорядчі дії неможливі щодо землі та інших природних ресурсів, а також по відношенню до іншого майна, зазначеного в законі. Орендар, якщо інше не передбачено договором, має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість. Повноваження орендаря підприємства щодо розпорядження майном, що входять до його складу, можуть бути обмежені в договорі, наприклад, умовою про неможливість відчуження нерухомого майна, що входить до складу орендованого підприємства. Головне у змісті прав орендаря - це можливість розпорядження майном, переданим йому в складі орендованого підприємства. Межі зазначеного права розпорядження обмежуються необхідністю збереження орендарем вартості підприємства та дотримання обмежень, передбачених у договорі. Тому право оренди підприємства за своєю юридичною суттю є правом на підприємницьке використання майнового комплексу, іменованого підприємством. Серед норм § 5 гл. 34 ГК відсутні норми, спрямовані на запобігання конкурентних дій орендаря підприємства по відношенню до орендодавця. Разом з тим права орендодавця повинні бути захищені. Адже найчастіше орендар підприємства, який отримав право використання виключних прав та ділової репутації орендодавця, починає випускати продукцію, однорідну продукції, що випускається орендодавцем і при цьому гіршої якості. У зв'язку з цим сторони в договорі оренди підприємства можуть обумовити умови, що обмежують права орендаря, за аналогією з обмеженнями прав сторін за договором комерційної концесії (ст. 1033 ЦК). Зокрема, сторони можуть передбачити, що орендар підприємства не буде конкурувати з орендодавцем - власником виключних прав на певній території і погоджуватиме місця розташування торгових точок для збуту продукції, аналогічної продукції, що випускається орендодавцем. У договорі оренди підприємства орендодавець також може, використовуючи норму ст. 1034 ЦК, обумовити умова, що виключає його субсидіарну відповідальність за вимогами про невідповідність якості товарів (робіт, послуг), що продаються орендарем з використанням виключних прав, переданих орендодавцем. У цьому випадку договір оренди підприємства набуде характеру змішаного договору, до якого застосовні норми п. 3 ст. 421 ГК. Орендар підприємства має повноваження по внесенню поліпшень в орендоване підприємство. При цьому права орендаря підприємства на отримання відшкодування за зроблені поліпшення значно ширше, ніж права орендарів іншого майна, передбачені ст. 623 ГК. Згідно з нормою ст. 662 ЦК, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства, орендар має право на відшкодування йому вартості невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення. Орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодування вартості таких поліпшень. Для цього він повинен довести, що витрати орендаря на ці поліпшення збільшують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості та (або) експлуатаційних властивостей або що при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи сумлінності і розумності. Під поліпшенням орендованого підприємства чинний закон розуміє лише якісна зміна його речових елементів або їх приріст. Безсумнівно, що орендар може поліпшити і ділову репутацію (реноме) орендованого підприємства. Однак з точки зору нашого законодавства таке поліпшення не має вартісного вираження. Тому збільшення прибутковості підприємства, досягнуте орендарем за рахунок корінних змін в принципах керівництва ним, поліпшення іміджу фірми, підняття ділової репутації підприємства на ринку можуть вважатися поліпшеннями в орендованому підприємстві за умови, що можливість такого визнання передбачена договором. Орендар підприємства зобов'язаний виплачувати орендодавцю орендну плату. Крім зазначеної обов'язки на орендаря підприємства покладаються обов'язки з утримання підприємства, оплаті витрат на його експлуатацію і з повернення орендованого підприємства. Згідно ст. 661 ГК орендар підприємства зобов'язаний протягом усього терміну дії договору підтримувати підприємство в належному технічному стані, в тому числі здійснювати його поточний і капітальний ремонт (маючи на увазі ремонт індивідуально-визначених речей, що входять до складу підприємства). Обов'язок орендаря щодо підтримання підприємства протягом усього терміну оренди в належному технічному стані означає також збереження функціональної цілісності підприємства, здатності його до функціонування: випуску продукції, надання послуг. Проведення поточного та капітального ремонту речових елементів підприємства є лише одним із способів виконання зазначеного обов'язку. Для збереження належного технічного стану орендованого підприємства велике значення має діяльність орендаря з оновлення обладнання і технологій.
3. Висновок та оформлення договору оренди підприємства
Перед укладенням даного договору сторони повинні здійснити обов'язкові попередні дії по посвідченню складу переданого підприємства, аудиторську перевірку. На їх підставі сторонами до підписання договору оренди підприємства повинні бути складені або розглянуті: - Акт інвентаризації; - Бухгалтерський баланс; - Висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства; - Перелік боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимог. Посвідчення складу продаваного підприємства є не що інше, як його повна інвентаризація. У ході інвентаризації, по-перше, перевіряється фактична наявність значаться на балансі цінностей (матеріальних і нематеріальних активів) підприємства, їх збереження, опис основних ознак і визначення поточного стану, по-друге, оцінка складу підприємства. Інвентаризація повинна проводитися відповідно до встановлених правил (1). Інвентаризація є однією з підстав для визначення розміру орендної плати. --- (1) В даний час діють Методичні вказівки по інвентаризації майна і фінансових зобов'язань, затверджені Наказом Міністерства фінансів РФ від 13 червня 1995
Акт інвентаризації доповнюється висновком незалежного аудитора про склад і фінансовий стан підприємства. Мета зовнішньої аудиторської перевірки двояка: по-перше, перевірка відповідності (достовірності) фінансової звітності встановленим критеріям, по-друге, перевірка законності здійснених господарських операцій (1). Аудиторська перевірка підтверджує достовірність бухгалтерського балансу підприємства. При укладанні договору оренди підприємства необхідно керуватися бухгалтерським балансом, прийнятим податковими органами. Розподіл обов'язків і витрат з проведення інвентаризації та аудиторської перевірки має грунтуватися на угоді сторін (2). --- (1) Див: ст. 1 Федерального закону "Про аудиторську діяльність". (2) Докладніше про порядок інвентаризації підприємства, його аудиторської перевірки й оцінки див. § 3 гл. 43 цього томи підручника.
Відповідно до п. 1 ст. 658 ЦК договір оренди підприємства повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434). Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність (п. 3 ст. 658 ЦК). Договір оренди підприємства як угода з нерухомим майном підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Порядок реєстрації договору оренди підприємства визначено ст. 22 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
4. Виконання і припинення договору оренди підприємства
Передача орендованого підприємства від орендодавця орендарю здійснюється за передавальним актом (ст. 659 ЦК). З істоти самої угоди випливає, що до передавальним актом обов'язково повинні бути додані акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, а також перелік боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і термінів їх вимог. Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акта, є обов'язком орендодавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства (ст. 659 ЦК). Передача підприємства в оренду вважається доконаний тільки після підписання передавального акта орендарем та орендодавцем. Крім передавального акта сторони договору оренди підприємства повинні в належному порядку оформити передачу цілого ряду окремих елементів, складових підприємство як майновий комплекс. Внаслідок цього передача підприємства повинна носити комплексний характер. Положення, викладені у § 3 гл. 43 цього томи підручника та стосуються природи і порядку комплексного відчуження підприємства при виконанні договору продажу підприємства, справедливі і для договору оренди. Передача у складі орендованого підприємства нерухомого майна повинна оформлятися відповідними документами про передачу конкретного об'єкта нерухомості в оренду. Відповідно до п. 2 ст. 22 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" зареєстроване право оренди підприємства є підставою для внесення записів про обтяження права на кожен об'єкт нерухомого майна, що входить до складу підприємства як майнового комплексу. При цьому запис має вноситися до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним за місцем знаходження об'єкта нерухомого майна. Передача у складі орендованого підприємства виняткових прав (інтелектуальної власності) вимагає оформлення відповідних ліцензійних угод та інших договорів з їх подальшою державною реєстрацією. Саме в зазначених угодах повинні визначатися межі прав орендаря підприємства по використанню виключних прав, що входять до складу підприємства. Переклад боргів, що входять до складу орендованого підприємства, здійснюється з дотриманням прав кредиторів, визначених у ст. 657 ГК. При оренді підприємства кредитори за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, повинні бути письмово повідомлені орендодавцем про передачу підприємства в оренду до його передачі орендарю. Кредитор, який письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків. Кредитор, який не був повідомлений про передачу підприємства в оренду, може пред'явити позов про припинення або дострокове виконання зобов'язання та відшкодування завданих цим збитків протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду. Після передачі підприємства в оренду орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргах, які були переведені на орендаря без згоди кредитора (1). --- (1) Аналогічно правилами ст. 562 ГК. Див. § 3 гл. 43 цього томи підручника.
За загальним правилом права та обов'язки орендодавця по відношенню до його працівникам при здачі підприємства в оренду переходять до орендаря в порядку, аналогічному для переходу таких прав і обов'язків у випадках зміни власника майна організації, зміни підвідомчості організації, її реорганізації (див. ст. 75 Трудового кодексу РФ (1)). --- (1) СЗ РФ. 2002. N 1 (частина I). Ст. 3 (з послід. Зм.) (Далі - ТК).
Згідно з нормою ст. 664 ЦК при припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю. Повернення підприємства орендарем орендодавцеві вимагає здійснення ряду спеціальних дій. Передані орендарю орендодавцем права володіння і користування які у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, повинні бути переведені на орендодавця в порядку, передбаченому законом або іншими правовими актами (п. 1 ст. 656 ЦК). До передачі возвращаемого підприємства орендодавцю кредитори за зобов'язаннями, що входять до складу підприємства, повинні бути повідомлені орендарем про повернення підприємства орендодавцю. При цьому права кредиторів регламентуються нормами ст. 657 ГК. Орендар, якщо інше не передбачено договором, також зобов'язаний вчинити дії по підготовці підприємства до передачі орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акту. Оренда підприємства пов'язана з безліччю соціальних проблем, що стосуються інтересів людей, що працюють на даному підприємстві, наслідків монополізації ринку товарів і послуг та інших аспектів, що виникають у зв'язку з діяльністю орендованого підприємства. З цієї причини правила цивільного законодавства про наслідки недійсності угод і про зміну або про розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до учасників договору оренди підприємства обмежено. Такі наслідки можуть мати місце, якщо вони істотно не порушують права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам (ст. 663 ЦК).
|
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 5. Договір оренди підприємства" |
||
|
||