§ 4. Договір оренди будівель і споруд (будов)

За договором оренди будівлі або споруди (будівлі) орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК).

Необхідність виділення даного договору оренди обумовлена особливостями правового режиму будівель і споруд. Традиційно в російській цивілістиці будівлі та споруди позначалися терміном "будова". При цьому під будовою розумілася і розуміється споруда, міцно юридично пов'язана з земельною ділянкою. Тому будова і земельну ділянку під ним розглядаються як якийсь єдиний будівельно-технічний і господарсько-експлуатаційний об'єкт. Юридичні долі будови і земельної ділянки, на якій воно розташоване, завжди взаємопов'язані. Тому передача в оренду будівлі або споруди неможлива без визначення прав орендаря на земельну ділянку, зайнятий будівництвом і необхідний для її використання за призначенням.

За нашим законодавством нерухомістю визнається і будівлю, розташовану на земельній ділянці, що перебуває у власності інших осіб (будова на чужій землі). Тому договір оренди будівель і споруд регламентує як оренду будівель, власники яких є одночасно власниками земельних ділянок, де розташовані ці будівлі, так і оренду будівель, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у власності інших осіб, відмінних від власників будівель (п. 3 ст. 652 ЦК).

Предметом даного договору оренди може виступати тільки будівлю або споруду в цілому. Якщо в оренду здається частина будівлі або споруди (так звані нежитлові приміщення), відносини між орендодавцем та орендарем повинні регламентуватися загальними нормами про договір оренди. При оренді нежитлових приміщень права орендаря на земельну ділянку можуть визначатися лише в договорі. При оренді будівлі або споруди в цілому вид права орендаря на земельну ділянку, його обсяг можуть визначатися не тільки договором, а й законом (п. 2 ст. 652 ЦК).

Предметом договору оренди будівель і споруд можуть бути тільки нежитлові будівлі. Наймання житлових будов (ст. 673 ЦК) регламентується нормами про договір найму житлового приміщення.

Відповідно до п. 1 ст. 651 ЦК договір оренди будівлі або споруди повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність.

Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 651 ЦК). Отже, договір оренди будівлі або споруди на термін до одного року буде вважатися укладеним і без державної реєстрації за наявності відповідної письмової форми.

2. Права на земельну ділянку при оренді будови

Характер взаємозв'язку прав орендаря будови з правами на земельну ділянку виражений в п. 1 ст. 652 ГК, згідно з яким за договором оренди будівлі (споруди) орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Інакше кажучи, наймаючи будова, орендар набуває права на ту частину земельної ділянки, яка функціонально обслуговує його (п. 1 ст. 25 ЗК).

Юридичний характер прав орендаря будови на земельну ділянку залежить від характеру і виду права на земельну ділянку, якою володіє орендодавець. Коли орендодавець будови володіє правом оренди земельної ділянки, на якій розташоване орендоване будова, орендар може отримати право суборенди на частину земельної ділянки, зайняту будовою і необхідну для його використання. Доля земельної ділянки, що не належить орендодавцю будови на праві власності, вирішується незалежно від волі власника даної ділянки. Відповідно до правила п.

У випадках, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду, орендарю надається право оренди чи передбачене договором оренди будівлі або споруди інше право на відповідну частину земельної ділянки (п. 2 ст. 652 ЦК). Інше право на відповідну частину земельної ділянки може обумовлюватися сторонами договору оренди будівлі з урахуванням вимог земельного законодавства. Тут мова може йти про надання орендарю будови в якості іншого права можливості безоплатного термінового користування земельною ділянкою (ст. 24 ЗК).

Можливість надання орендарю будови за угодою з орендодавцем - власником земельної ділянки інших обмежених речових прав на землю виключається чинним земельним законодавством. Якщо договором не визначено передане орендарю право на відповідну земельну ділянку, до нього переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування тією частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання у відповідності з його призначенням (п. 2 ст. 652 ЦК). Подібний вид права на земельну ділянку невідомий ні гл. 17 ЦК, ні гол. IV ЗК, проте його належить визнати легітимним, бо згідно з п. 1 ст. 25 ЗК права на земельні ділянки виникають також з підстав, передбачених цивільним законодавством.

Право користування земельною ділянкою зберігається за орендарем будівлі при його продажу, тобто слід за ним. Згідно ст. 653 ЦК у випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, на умовах, які діяли до продажу земельної ділянки.

3. Істотні умови договору оренди будівлі

До числа істотних умов договору оренди будівлі ставляться умови про предмет оренди та про розмір орендної плати.

Відповідно до п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди будівлі або споруди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яке будівлю (споруду) підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних умова про предмет оренди вважається неузгодженим, а договір - неукладеним. У зв'язку з цим до договору оренди будівлі або споруди повинні додаватися документи, що ідентифікують окремо розташована будівля (споруда): план земельної ділянки та (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, правами на який володіє орендодавець - власник будівлі (споруди) . На кожне будівлю і споруду є технічні паспорти з їх планами і з зазначенням цільового призначення цих об'єктів.

Будівля (споруда), що є предметом договору оренди, має збігатися з будівлею (спорудою) як об'єктом державної реєстрації прав на нього та угод з ним (1). Справа в тому, що державній реєстрації підлягають також права на будівлі (споруди), що грають другорядну, обслуговуючу роль стосовно чільним за призначенням будівель або споруд. Наприклад, на гаражі, котельні, віадуки тощо Такі будівлі та споруди, зареєстровані в якості самостійних об'єктів нерухомості, але не зазначені в якості предмета договору, не можуть розглядатися в якості включених до його складу за правилом про юридичну долю речей, приладдя. Норма ст. 135 ГК тут непридатна.

---

(1) Див: п. п. 24 - 36 Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998

Відповідно до п. 1 ст. 654 ЦК договір оренди будівлі або споруди повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ЦК, не застосовуються. Встановлена в договорі оренди будівлі або споруди плата за користування будівлею або спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, або відповідної частиною ділянки, переданої разом з ним. Це правило може бути змінено угодою сторін або приписом закону (п. 2 ст. 654 ЦК). Способи визначення розміру орендної плати можуть бути різними. Але в тих випадках, коли плата за оренду будівлі або споруди встановлена в договорі на одиницю площі будівлі (споруди) або іншого показника його розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди (п. 3 ст. 654 ЦК).

4. Виконання договору оренди будівлі

Передача будівлі (споруди) орендодавцем і прийняття його орендарем повинні здійснюватися за передавальним актом або іншого документа про передачу, підписуються сторонами (абз. 1 п. 1 ст. 655 ЦК). Передавальний акт або інший документ про передачу потрібно на практиці в якості обов'язкового для реєстрації права оренди і, відповідно, договору оренди. Необхідність виконання зобов'язання з передачі будівлі (споруди) в оренду з обов'язковим оформленням передавального акту або іншого документа про передачу випливає також з вказівки абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК. Згідно з цією нормою ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі (споруди) на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно орендодавця від виконання обов'язку передати майно, а орендаря - від обов'язку прийняти майно.

Підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу поряд з фактичною передачею будівлі (споруди) є обов'язковою умовою, що дозволяє говорити про належне виконання зобов'язання з передачі і прийому будівлі (споруди) в оренду. Разом з тим у випадках, передбачених договором або законом, це зобов'язання вважатиметься належно виконаним тільки при настанні додаткових фактів (абз. 2 п. 1 ст. 655 ЦК). Наприклад, сторони можуть ввести в договір умову, згідно з яким зобов'язання орендодавця за передачу будівлі (споруди) буде вважатися виконаним тільки тоді, коли він:

а) підпише передавальний акт;

б) фактично передасть будівлю (споруду);

в) оплатить витрати з державної реєстрації права оренди тощо

При передачі складних в інженерно-технічному відношенні будівель (споруд) сторони можуть домовитися і про умови, додатково гарантують інтереси орендаря. Наприклад, про те, що обов'язковою умовою належного виконання зобов'язання з передачі є проведення орендодавцем за свій рахунок силами спеціалізованої організації контрольних та перевірочних заходів на предмет визначення якісного стану будівлі (споруди), інженерних комунікацій, інформаційних мереж, які обслуговують даний будинок (споруду) і т . п.

При припиненні договору орендоване будова має бути повернуто орендодавцю в порядку, аналогічному порядку передачі будівлі або споруди орендарю, тобто необхідне складання та підписання акта передачі чи іншого документа про передачу. Можливі й додаткові дії з перевірки якісного стану будівель і споруд тощо Відмова якоїсь сторони від підписання акта передачі чи іншого документа, що свідчить про повернення будівлі або споруди, буде розглядатися як відмова від виконання зобов'язань з повернення предмета оренди.

Інформація, релевантна " § 4. Договір оренди будівель і споруд (будов) "

1. § 3. Структурні особливості обмежених речових прав
     договором найму житлового приміщення, а також на права орендаря за договором оренди та ссудополучателя за договором безоплатного користування щодо майна, переданого в найм (оренду, тимчасове користування), право слідування (п. 1 ст. 617, ст. 675, п. 1 ст. 700 ГК РФ), яке, як відомо, не притаманне зобов'язальним прав 51. Зазначені права орендаря (наймача) захищаються за допомогою
   
2. § 3. Підстави виникнення і припинення права власності
     договором житлового найму у громадянина виникає право власності на квартиру (до, яке він може здійснювати на свій розсуд. З особливостями виникнення і припинення інших, крім права власності, речових прав ми будемо знайомитися в міру їх вивчення. Нинішній перехідний період характеризується складним переплетінням самих різних способів набуття та припинення права
   
3. 2. Види обмежених речових прав
     договору) учасників майнового обороту неможливо. Ця обставина важливо мати на увазі також і з урахуванням частих і серйозних змін, яким поки схильне формується російське законодавство. До речових прав юридичних осіб на господарювання з майном власника відносяться право господарського відання і право оперативного управління, які виражають специфіку російського
   
4. 1. Права на земельну ділянку при оренді будови
     договір оренди будівель і споруд регламентує як оренду будівель, власники яких є одночасно власниками земельних ділянок, на яких розташовані ці будівлі, так і оренду будівель, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у власності інших осіб, відмінних від власників будівель (п. 3 ст. 652 ЦК). Взаємозв'язок прав орендаря будівлі або споруди з правами
   
5. 2. Поняття договору оренди будівлі або споруди
     договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (ст. 650 ЦК). Це вид договору оренди, самостійне існування якого обумовлена особливостями правового режиму такої нерухомості, як будівлі і споруди. Предметом договору оренди може виступати тільки будівлю або
   
6. Глава 21. Злочини проти власності
     договірних зобов'язань: ("засуджені не звернули на свою користь або на користь третіх осіб суми отриманого кредиту, погасити своєчасно заборгованість не мали можливості у зв'язку з відсутністю грошових коштів з причини невмілого і невдалого ведення своїх справ") тягне цивільно-правову відповідальність "(БВС РФ. 2001. N 8. С. 11). 9. "Якщо особа отримує від кого-небудь гроші або інші
   
7. Екологічні злочини
     договорів у сфері екології (наприклад, при забрудненні морського середовища - ст. 252 КК РФ - Конвенції по запобіганню забруднення моря скидами відходів та інших матеріалів 1972 р.). Стаття 246. Порушення правил охорони навколишнього середовища при виробництві робіт Про практику застосування судами законодавства про відповідальність за вчинення злочину, передбаченого статтею 246
   
8. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ЩОДО ПЕРЕДАЧІ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ
     договорів оренди, лізингу та позики Договір оренди, його основні елементи та зміст. Предмет договору оренди. Обов'язки сторін договору по ремонту орендованого майна. Орендна плата. Виконання і припинення договору оренди. Можливість викупу орендованого майна. Договір прокату. Побутовий прокат. Прокат технічних засобів. Договір оренди транспортних
   
9. § 6. Застава
     договором про заставу дійсна, якщо тій же особі відступлені права вимоги до боржника за основним зобов'язанням, забезпеченим заставою. З перекладом на іншу особу боргу за зобов'язанням, забезпеченим заставою, застава припиняється, якщо заставодавець не дав кредитору згоди відповідати за нового боржника. Якщо не доведено інше, відступлення прав за договором про іпотеку (заставу нерухомості) означає і
   
10. § 1. Договір продажу нерухомості
      договору продажу нерухомості За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну сторонами ціну (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ЦК). За
    
11. § 1. Договір оренди
      договору оренди Договір майнового найму зародився в римському праві як договір найму речей (locatio-conductio rerum). У дореволюційному російському законодавстві поняття договору майнового найму використовувалося поряд з поняттям "оренда майна", без додання спеціального юридичного значення їх одночасного застосування. ---
    
12. § 7. Договори оренди земельних ділянок і ділянок лісового фонду
      договору оренди земельної ділянки Предметом договору оренди земельної ділянки можуть бути земельні ділянки, за винятком вилучених з обороту (зазначених у п. 4 ст. 27 ЗК), а також частини земельних ділянок (ст. 6 ЗК). Здача земельної ділянки в оренду на термін більше року можлива тільки після його кадастрового обліку відповідно до чинного законодавства. Дані
    
13. § 1. Поняття договору будівельного підряду
      договору будівельного підряду За договором будівельного підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а інша сторона (замовник) зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат і сплатити обумовлену ціну (ст. 740
    
14. Алфавітно-предметний покажчик
      договору, то відповідно з посиланням покажчика - "Тлумачення договору VIII, 38, § 3 (3) - с. 193 - 195" - з ним можна ознайомитися на сторінках 193 - 195 пункту третього параграфа третього тридцять восьмої глави восьмого розділу. Якщо термін являє собою лише один з синонімів словесного позначення поняття, то щоб уникнути дублювання інформації користувач відсилається до потрібного