| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 1. Договір оренди |
||
|
1. Поняття договору оренди
Договір майнового найму зародився в римському праві як договір найму речей (locatio-conductio rerum) (1). У дореволюційному російському законодавстві поняття договору майнового найму використовувалося поряд з поняттям "оренда майна", без додання спеціального юридичного значення їх одночасного застосування (2). ---
КонсультантПлюс: примітка. Підручник "Римське приватне право" (під ред. І.Б. Новицького, І.С. Перетерского) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - МАУП, 2004.
(1) Див: Римське приватне право / Под ред. І.Б. Новицького і І.С. Перетерского. С. 446. (2) Див: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. Т. 2. С. 145.
Законодавство радянського періоду використовувало термін "оренда" для позначення договорів з передачі в оренду - господарську експлуатацію державних підприємств, хоча Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. (ст. 152) і Цивільний кодекс РРФСР 1964 р. (ст . 277) також оперували поняттям "майновий найм" (1). У подібному значенні термін "оренда" вживався Основами законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 (2). Як зазначалося в ст. 1 Основ про оренду, "оренда є засноване на договорі строкове платне володіння і користування землею, іншими природними ресурсами, підприємствами (об'єднаннями) та іншими майновими комплексами, а також іншим майном, необхідним орендареві для самостійного здійснення господарської чи іншої діяльності". Тут поняття "оренда" використовувалося для позначення особливостей термінового возмездного володіння майном з метою отримання доходів. --- (1) Це мало місце, наприклад, в Декреті РНК СРСР від 18 вересня 1923 (див.: Цивільний кодекс радянських республік. Текст і практичний коментар / За ред. А. Малицького. С. 249. (2) ВПС СРСР. 1989. N 25. Ст. 481 (з послід. зм.).
У деяких зарубіжних правопорядках, наприклад у ФРН і Швейцарії, відмінності понять "майновий найм "і" оренда "надається юридичне значення. Зазвичай під орендою розуміється договір, за яким на відплатних засадах переноситься не тільки право користування річчю, а й право вилучення з неї плодів і доходів. Тому предметом договору оренди оголошується тільки плодоносна річ (§ 581 Німецького цивільного уложення). На умовах оренди здійснюється здача внайми торгово-промислових підприємств (1). --- --- (1) Див: Цивільне право капіталістичних держав / Под ред. Е.А. Васильєва. М., 1993. С. 335.
Легальне визначення договору оренди міститься в ст. 606 ЦК. За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Таким чином, чинне законодавство повністю ототожнює поняття "майновий найм" і "оренда". За юридичною природою договір оренди є консенсуальним, оплатним, взаємним і двостороннім. Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Орендодавцями можуть бути власники, а також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). До їх числа відносяться особи , що володіють правомочностями щодо розпорядження державним і муніципальним майном. Якщо державне або муніципальне майно закріплене за унітарними підприємствами на праві господарського відання чи праві оперативного управління, то орендодавцями такого майна можуть бути самі ці підприємства з дотриманням вимог ст. ст. 294 - 297 ГК, а також ст. 18 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах". Унітарні підприємства, що є суб'єктами права господарського відання, можуть самостійно без згоди власника передавати в оренду закріплене за ними рухоме майно, а нерухоме майно - тільки за згодою власника. Унітарні підприємства, що є суб'єктами права оперативного управління (1), можуть передавати в оренду закріплене за ними як рухоме, так і нерухоме майно тільки за згодою власника. --- --- (1) Згідно п. 1 ст. 298 ГК установи, володіють правом оперативного управління на закріплене за ними майно, ні за яких умов не можуть бути орендодавцями майна, закріпленого за ними власником. Тим часом окремими федеральними законами такі права надані державним освітнім і науковим установам (див., наприклад: п. 11 ст. 39 Закону РФ від 10 липня 1992 р. N 3266-1 "Про освіту" / / Відомості Верховної. 1996. N 3. Ст. 150 (з послід. зм.)).
Земля та інші природні об'єкти, що знаходяться в публічній власності, можуть передаватися в оренду органами публічної влади, зазначеними у природоохоронному законодавстві. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у публічній власності, є їх власники в особі відповідних державних і муніципальних органів (ст. 125 ЦК). При оренді ділянок лісового фонду як орендодавці виступають лісгоспи федерального органу виконавчої влади в галузі лісового господарства або здійснює ведення лісового господарства організація органу виконавчої влади суб'єкта РФ (ст. 31 ЛК) (1). --- --- (1) Див про це більш детально в § 7 цієї глави .
Відповідно до п. 1 ст. 609 ЦК договір оренди на термін більше року (а якщо хоча б однією зі сторін договору є юридична особа, то незалежно від терміну) має бути укладений у письмовій формі . Договір оренди нерухомого майна згідно п. 2 ст. 609 ЦК підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. При цьому згідно з п. 1 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна. Договір оренди нерухомого майна, що не пройшов державну реєстрацію, вважається неукладеним. При існуючих процедурах і терміни державної реєстрації було б нелогічним вимагати обов'язкової державної реєстрації договорів оренди вбудованих нежитлових приміщень або їх частини, окремих частин (приміщень), що знаходяться в будівлях (спорудах), укладених на короткі терміни. Тому судова практика і практика органів державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним тлумачить норму п. 2 ст. 609 ЦК системно з положенням норми п. 2 ст. 651 ЦК, згідно з якою державній реєстрації підлягає договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року. Внаслідок цього державної реєстрації підлягає будь-який договір оренди нерухомого майна, укладений на строк не менше одного року < 1>. --- (1) Це випливає з положення п. 2 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. N 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень", згідно з яким, оскільки нежитлове приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язане, а в ГК відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК (див.: Вісник ВАС РФ. 2000. N 7).
Згідно п. 3 ст. 609 ЦК договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (оренда з правом викупу - ст. 624 ГК), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна. Якщо передбачається викуповувати орендоване рухоме майно, то форма договору оренди підпорядковується загальним вимогам (ст. ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ЦК), а якщо викупу підлягатиме орендоване нерухоме майно, то форма договору оренди регламентується правилами ст. 550 і п. 1 ст. 551 ГК (1). --- --- (1) Слід мати на увазі, що згідно з п. 3 ст. 609 ЦК на договори оренди з правом викупу орендованого майна поширюються лише норми про форму договору купівлі-продажу відповідного майна, але не інші норми про договори купівлі-продажу такого майна (п. 2 інформаційного листа ВАС РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою "/ / Вісник ВАС РФ. 2002. N 3).
Договір оренди - це угода, що дозволяє розширити можливості господарського використання майна. Власник майна не відчужує його, а надає в користування іншій особі, витягуючи з цього певний дохід. Користувач майна отримує свою вигоду завдяки експлуатації чужого майна. Види орендних відносин відрізняються великим різноманіттям. Якщо керуватися термінологією закону, то це різноманіття відображається в окремих видах оренди та оренди окремих видів майна (ст. 625 ЦК). Дане розмаїття отримало закріплення і в структурі гл. 34 ЦК, присвяченій регламентації оренди. В ній перший параграф містить норми, що складають загальні положення про оренду, інші п'ять параграфів включають в себе норми, що регулюють прокат, оренду транспортних засобів , оренду будівель і споруд, оренду підприємств, фінансову оренду (лізинг). Всі випадки оренди майна, що не підпадають під дію норм про прокат, оренду транспортних засобів, оренду будівель і споруд, оренду підприємств, фінансову оренду (лізингу), регулюються нормами загальних положень про оренду. У свою чергу норми § 1 гл. 34 ЦК застосовуються до прокату, оренду транспортних засобів, оренду будівель і споруд, оренду підприємств, фінансову оренду (лізингу) субсидиарно, в тих випадках, коли інше не встановлено спеціальними правилами про ці договори. Договори прокату, оренди транспортних засобів, оренди підприємств, фінансової оренди (лізингу) необхідно віднести до окремих видів договорів оренди, так як регулюючі їх норми встановлюють особливий порядок здійснення прав орендаря, що значно відрізняється від загального, передбаченого для всіх інших випадків оренди майна. Договір оренди будівель і споруд - це договір оренди окремого виду майна, а саме нерухомого майна, юридична доля якого знаходиться в нерозривному зв'язку з долею земельної ділянки, на якій воно розташоване. До самостійним видам оренди слід віднести оренду земельних ділянок та оренду ділянок лісового фонду. Земельне та лісове законодавство закріпили з урахуванням особливостей предмета оренди особливий коло прав та обов'язків сторін, своєрідний порядок їх здійснення і виконання. Загальні положення про оренду, передбачені нормами § 1 гл . 34 ГК, застосовуються до договорів оренди земельних ділянок та оренди ділянок лісового фонду лише в тих випадках, коли інше не встановлено земельним і лісовим законодавством.
2. Істотні умови договору оренди
Єдиним істотним умовою договору оренди, що випливають із закону, є умова про предмет оренди (1). Згідно п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди . При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим, а відповідний договір оренди визнається неукладеним. --- ---
КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне).
(1) Радикально іншу оцінку істотних умов договору оренди дає В.В. Витрянский (див.: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна. М., 2004. С. 442 - 449).
До договору слід докладати документи, що дозволяють точно ідентифікувати предмет оренди. Якщо в оренду здається обладнання, до договору повинен бути доданий технічний паспорт на обладнання і пр. Якщо в оренду здається земельну ділянку або її частину, до договору оренди додається кадастровий план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням її частини, що здається в оренду. Коли в оренду здається будівлю, споруду або приміщення, то до договору оренди нерухомого майна слід докладати поверховий план будівлі, споруди, на якій позначається здається в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Інакше кажучи, при оренді земельних ділянок та інших видів нерухомого майна предмет оренди ідентифікується за інформацією, що міститься в документах кадастрового, технічного обліку нерухомого майна, а також у документах державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Згідно ст. 607 ГК в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби, інші речі, які в процесі їх використання не втрачають своїх натуральних властивостей (неспоживна речі). Інакше кажучи, предметом договору оренди можуть бути тільки індивідуально-визначені неспоживна речі, підлягають поверненню. Речі, що володіють родовими ознаками, не можуть бути предметом майнового найму, так як після передачі цих речей вони обезличиваются, змішуючись з майном користувача. Внаслідок цього у особи, що передала користувачеві майно, що володіє родовими ознаками, виникає право вимоги повернення майна того ж роду і в тій же кількості. Не можуть бути предметом договору оренди нематеріальні блага: винаходи, корисні моделі, промислові зразки, службова (комерційна) інформація, товарні знаки, фірмові найменування і пр. Передача прав на їх використання здійснюється на основі ліцензійних угод, що не відносяться до різновидів договору майнового найму. Предметом договору оренди може бути як рухоме, так і нерухоме майно. В якості предмета оренди нерухоме майно має деяку специфіку, зумовлену як самою природою цього майна, так і необхідністю державної реєстрації угод з ним і прав на нього. Нерухоме майно, призначене для проживання людей, не може здаватися в оренду за правилами гл. 34 ЦК, оскільки наймання житлової нерухомості регулюється спеціальними нормами гл. 35 ЦК та Житловим кодексом. Нормами, складовими загальні положення про оренду, регулюється оренда нежитлових приміщень, які не є самостійними будівлями і спорудами. Відносини щодо оренди земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів регламентуються земельним та природоохоронним законодавством. Можливість передачі в оренду водних об'єктів і гірничих відводів водним законодавством і законодавством про надра в даний час не передбачена. Виняток зроблено для відокремлених водних об'єктів, які можуть переходити від однієї особи до іншої в порядку, передбаченому цивільним та земельним законодавством РФ (ст. 22 Водного кодексу РФ (1)). Дане виняток справедливо. З теоретичної точки зору відокремлений водний об'єкт (замкнуте водоймище) - невеликий за площею і непротічних штучна водойма, що не має гідравлічного зв'язку з іншими поверхневими водними об'єктами, являє собою приналежність земельної ділянки, на якій він розташований. Однак безсумнівно, що з подальшим розвитком ринкових відносин інші водні об'єкти та гірничі відводи будуть з дозволу законодавця передаватися в оренду. --- (1) СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471 (з послід. Зм.).
Законом можуть бути встановлені й інші види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. До такого майна відносяться, наприклад, атомні електростанції, озброєння, залізні дороги загального користування та пр. Термін в договорі оренди не належить до його істотних умов. Якщо термін оренди в договорі не визначений, то договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (п. п. 1, 2 ст. 610 ЦК). Однак навіть у цьому випадку договір оренди зберігає риси договору, укладеного на час. Адже при укладанні договору на невизначений термін кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Можливість припинення договору, укладеного на невизначений строк, в будь-який час за бажанням однієї сторони свідчить про тимчасову обмеженості таких договорів (1). Тому закон (ст. 606 ЦК) говорить про те, що майно передається орендарю у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. --- (1) У зв'язку з цим Д.І. Мейер висловив думку, що "з наукової точки зору договір найму, в якому не означено терміну, не можна вважати недійсним: якщо в окремому договорі термін не визначено, то це не означає, що договір укладений безстроково. Це означає, що термін договору настає тоді, коли та чи інша з договірних сторін зажадає його припинення, так що, отже, термін тільки не визначений точно при самому його укладанні, а контрагенти надали собі визначити його згодом "(див.: Мейер Д.І. Російське громадянське право. Ч. 2 . С. 262).
Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди конкретних видів майна. Наприклад, максимальний термін договору прокату в силу вказівки ст.
3. Зміст і виконання договору оренди
Будучи консенсуальной угодою, договір оренди породжує обов'язок орендодавця надати орендарю певне в договорі майно. Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК). Це буде мати місце в тих випадках, коли майно придатне для користування, зазначеного в договорі або звичайного для даного роду майна. Наприклад, якщо напрокат береться автомобіль з великим пробігом, він повинен бути технічно справний і забезпечувати необхідну безпеку. Однак до старій машині з урахуванням зносу, що знижує комфорт від її використання, не можна пред'являти такі ж вимоги, що й до нового автомобіля. Майно повинно здаватися в оренду разом з усіма його приладдям (запасним колесом для автомобіля, лініями зв'язку в будівлі тощо) і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи не будуть передані, а без них орендар не зможе користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі втратить того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, то він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК). Майно, передане орендарю, вважається не відповідним умовам договору оренди і своєму призначенню тоді, коли в ньому відсутні звичайні або обумовлені договором якості або присутні такі властивості, які перешкоджають його нормальному використанню. До їх числа відносяться не тільки матеріальні (фактичні) дефекти, а й юридичні вади орендованої речі. Прикладом матеріального дефекту може служити недостатня потужність тягача для буксирування об'єкта, що унеможливлює його використання за призначенням. До юридичних вадам, що перешкоджає використанню орендарем речі за призначенням, можна віднести наявність прав третіх осіб на орендоване майно (сервітут, право застави тощо). Тому закон вимагає, щоб при укладанні договору оренди орендодавець попереджав орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613 ЦК). При передачі в оренду майна з недоліками орендар може застосувати до орендодавця заходи відповідальності та захисту, передбачені ст. 612 ЦК: а) вимагати від орендодавця за своїм вибором: - Або безоплатного усунення недоліків майна, - Або відповідного зменшення орендної плати, - Або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна; б) безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця; в) вимагати дострокового розірвання договору; г) вимагати відшкодування непокритою частини збитків у випадках, коли задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків з орендної плати не покриває завданих орендарю збитків. Відповідальність орендодавця за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, настає незалежно від того, знав він чи не знав про ці недоліки під час укладення договору оренди (п. 1 ст. 612 ЦК). Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди, або були заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (п. 2 ст. 612 ЦК). Виходячи з принципів розумності та добросовісності, закон надає орендодавцю, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, право без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна (абз . 5 п. 1 ст. 612 ЦК). Майно повинно надаватися орендарю своєчасно, в строк, зазначений у договорі, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, - в розумний строк (п. 3 ст. 611 ЦК). Розумність строку означає необхідність надання майна до втрати орендарем господарського інтересу в ньому. Так, надання орендарю бурякозбирального комбайна після закінчення збирання врожаю буряків рівнозначно ненадання комбайна і повинно тягнути наслідки, передбачені нормою п. 3 ст. 611 ГК на випадок невиконання орендодавцем обов'язки з передачі в користування предмета оренди. Обов'язок орендодавця передати предмет оренди кореспондує з правом орендаря вимагати такої передачі. Якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм річ в термін, зазначений у договорі оренди, орендар має право вимагати відібрання цієї речі у орендодавця і передачі йому цієї речі на умовах договору оренди (ст. 398 ЦК), а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням. У ряді різновидів договорів оренди на орендаря покладається обов'язок вжити орендоване майно. Згідно абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК орендар будівлі (споруди) зобов'язаний прийняти орендований будинок (споруду). Аналогічна обов'язок лежить на орендарі підприємства. Порушення цього обов'язку орендарем означає незаконний, одностороння відмова від виконання зобов'язання з усіма витікаючими з цього юридичними наслідками (ст. 310 ЦК). Закон наказує орендареві використовувати орендоване майно відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначені - відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ЦК). При використанні орендованого майна орендар повинен проявляти ту ж ступінь дбайливості, яку він проявляє до власного майна. Згідно п. 2 ст. 616 ГК орендар зобов'язаний нести витрати на утримання майна (комунальні платежі, витрати з підтримання чистоти, з охорони та пр.), підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт, якщо інше не встановлено законом або договором оренди. Під поточним ремонтом слід розуміти виправлення пошкоджень або природних погіршень майна, які не порушили його цілісності, не спричинили руйнування або псування його істотних частин, які можуть бути усунені за рахунок витрат, пропорційних вигодам, що приносяться орендарю цим найнятим майном. На відміну від поточного капітальний ремонт означає відновлення цілісності майна, його істотних частин, що вимагає значних витрат, нерозмірних з доходами, одержуваними орендарем за рахунок цього найнятого майна. За загальним правилом орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п. 1 ст. 616 ЦК). Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю - в розумний термін. Перелік робіт, які відносяться до поточного чи капітального ремонту, визначається нормативно-технічною документацією, що регламентує умови використання та експлуатації конкретних видів майна, угодою сторін. Суперечка про характер ремонту може бути дозволений з урахуванням висновку експертів. Щоб уникнути подібних суперечок, сторонам договору оренди необхідно в його тексті узгодити перелік робіт, що відносяться до поточного або капітального ремонту. Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, допускає його погіршення, то орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615, ст. 619 ЦК). При порушенні орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту орендар має право за своїм вибором: а) провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати; б) вимагати відповідного зменшення орендної плати; в) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. В силу возмездного характеру договору оренди на орендарі лежить обов'язок вносити орендодавцю орендні платежі. Цей обов'язок є найважливіший елемент орендного зобов'язання. Разом з тим умова про орендні платежі, яке опрацьовує цей обов'язок, не є суттєвим - і при його відсутності договір оренди вважається укладеним. Як свідчить абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК, порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. Якщо вони не визначені договором, вважається, що встановлені порядок, умови і терміни, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Для договору оренди не має істотного значення характер винагороди, що надається орендодавцю, - воно може бути виражене як у грошах, так і в іншій матеріальній формі (1). --- (1) З часів римського права побутує сумнів у тому, чи є віддача частини продукції, плодів, доходів платою за наймання майна. Багато юристів схильні бачити при такому розрахунку спільне користування річчю - товариство (договір про спільну діяльність). Детальніше про це див: Розумів В. Договір найму майн за римським правом і новітнім іноземним законодавствам. М., 1872. С. 118.
Відповідно до п. 2 ст. 614 ЦК орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді: а) грошових платежів, встановлених у твердій сумі і вносяться періодично або одноразово; б) певної частки продукції, плодів або доходів, отриманих в результаті використання орендованого майна; в) надання орендарем певних послуг; г) передачі орендарем орендодавцю у власність або в оренду конкретної речі, обумовленої договором; д) покладання на орендаря узгоджених сторонами витрат на поліпшення орендованого майна. Даний перелік форм розрахунків орендаря з орендодавцем не є вичерпним. Орендні платежі повинні вноситися в порядку і в строки, передбачені договором. Якщо інше не передбачено договором, то в разі істотного порушення строків внесення орендної плати орендодавець крім стягнення збитків і сплати відсотків, передбачених ст. 395 ГК, має право вимагати від орендаря дострокового внесення орендної плати у строк, встановлений орендодавцем. При цьому орендодавець не може вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль (п. 5 ст. 614 ЦК). Розмір і терміни платежів повинні мати стабільний характер. Тому, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (п. 3 ст. 614 ЦК). При здачі в оренду об'єктів публічної власності, включаючи природні об'єкти, законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також мінімальні ставки орендних платежів для оренди деяких видів майна. Законом допускається можливість для орендаря вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ЦК).
4. Зміст і здійснення прав орендаря по користуванню найнятим майном
У багатьох випадках для досягнення цілей договору оренди досить надання майна лише у користування орендаря без передачі в його володіння. Так, згідно зі ст. 50 УЖТ на підставі договору про надання послуг з використання інфраструктури для здійснення перевезень власник інфраструктури може надавати перевізнику права на використання залізничних шляхів чи інших об'єктів, що належать власнику інфраструктури. Аналогічну природу має так звана оренда супутників зв'язку, каналів телевізійного мовлення, ліній радіозв'язку та ін (див., наприклад, ст. 76 Повітряного кодексу РФ (1)). Такий же характер притаманний і побутовим відносинам з надання в користування орендарю в строго певний час дорогого музичного інструменту, що знаходиться в квартирі орендодавця. --- (1) СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383 (з послід. Зм.) (Далі - ВК).
Між тим у більшості випадків надання майна в користування неможливо без його передачі у володіння орендарю. У результаті такої передачі орендар стає титульним власником орендованого майна і може захищати свої права, в тому числі за допомогою речове-правових позовів. Орендар має право: - Витребувати орендоване майно з чужого незаконного володіння; - Вимагати усунення перешкод у користуванні орендованим майном; - Вимагати відшкодування збитків, завданих орендованому майну, від будь-якої особи, включаючи самого орендодавця. Зміст права оренди, що належить орендарю як титульного власнику, вельми багатогранно. У багатьох випадках межі цього права визначаються особливостями предмета оренди. Орендарі земельних ділянок можуть у встановленому порядку використовувати для своїх господарських потреб загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, прісні підземні води, наявні на земельній ділянці; зводити на ній житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди. Орендарі ділянок лісового фонду мають право на здійснення видобутку лісових ресурсів. Очевидно, що зазначені правомочності орендарів зумовлені самим призначенням земельних ділянок та ділянок лісового фонду. Багато повноважень, що входять до зміст права оренди, можуть визначатися сторонами договору, а ряд повноважень орендаря випливає безпосередньо з дозволений закону. Здійснюючи користування орендованим майном, орендар має право вносити в нього поліпшення. Під ними слід розуміти зміни в стані майна, що підвищують ефективність його використання, що розширюють можливості його застосування або іншим чином підвищують вартість майна, зданого в найм (1). Такі, наприклад, установка на орендований верстат нового програмного забезпечення, що збільшує продуктивність верстата; надбудова над орендованим виробничим корпусом, що призвела розширення виробничих площ, і пр. --- (1) Див: Коментар до Цивільного кодексу РРФСР / Под ред. С.Н. Братуся і О.Н. Садикова. С. 334 (автор коментаря - Е.А. Павлодский).
Покращення поділяються на віддільні і невіддільні. Нове програмне забезпечення для верстата буде віддільним поліпшенням, бо його можна зняти (відокремити) без шкоди для орендованого верстата. Надбудова над виробничим корпусом - це невіддільне поліпшення, так як її неможливо відокремити від корпусу без заподіяння йому шкоди. Згідно ст. 623 ГК вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі, коли орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, що не віддільні без шкоди для майна, орендар має право на відшкодування вартості цих поліпшень після припинення договору оренди, якщо інше не передбачено самим договором. Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, не підлягає відшкодуванню, якщо інше не передбачено законом. Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця. Покращення орендованого майна необхідно відрізняти від реконструкції (перепланування), переобладнання (переоснащення) предмета оренди, які можуть мати місце тільки за згодою орендодавця, а щодо нерухомого майна - також за дозволом відповідних органів публічної влади. Реконструкція (перепланування) приміщення художньої майстерні під банківський офіс, заміна обладнання (переобладнання) в орендованому цеху і т.п. не є поліпшеннями орендованого майна, бо за своєю суттю вони тягнуть заміну предмета оренди. Орендарю належить право власності на плоди, продукцію та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору (ч. 2 ст. 606 ЦК). В цій нормі найбільш яскраво проявляється підприємницька спрямованість договору оренди, його здатність бути інструментом регулювання ринкових відносин. У період володіння і користування орендованим майном орендарю надається можливість обмеженого розпорядження предметом оренди та правом оренди. Згідно п. 2 ст. 615 ЦК, якщо інше не встановлено спеціальними нормами ЦК чи інших правових актів, орендар має право за згодою орендодавця: а) здавати орендоване майно в суборенду (піднайм); б) передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала); в) надавати орендоване майно у безоплатне користування; г) віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив. У всіх зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар. Будучи формою розпорядження орендованим майном, перенала фактично означає заміну орендаря у зобов'язанні, що виникло з договору оренди. Тому перенала підпорядковується загальним правилам про цесії та переведення боргу (гл. 24 ЦК). На відміну від перенайма при суборенді (піднайм - sublocatio) орендар залишається стороною в договорі оренди. Він лише за згодою орендодавця передає здійснення права користування суборендарю і тому залишається відповідальним перед орендодавцем. Користування суборендаря є формою здійснення права оренди, що належить орендарю. Тому орендодавець не має жодних прав стосовно субарендаторам. Він навіть не може вимагати від суборендарів внесення орендних платежів при їх ненадходження від орендаря через недобросовісність суборендарів. У свою чергу, суборендарі позбавлені можливості пред'являти які-небудь вимоги до орендодавця з посиланнями на орендний договір. Тому, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами, до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди (абз. 3 п. 2 ст. 615 ЦК). Зокрема, форма договору піднайму повинна відповідати загальним вимогам, що пред'являються до форми договору найму (ст. 609 ЦК), а сам договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди. З тієї ж причини нікчемність договору оренди тягне недійсність укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 2 ст. 618 ЦК). Питання про необхідність державної реєстрації права суборенди на нерухому річ залишається спірним. Якщо виходити з того, що встановлення суборендних відносин є реалізація орендарем своїх прав в рамках зареєстрованої оренди, не обтяжує додатково право власності орендодавця, то реєстрація права суборенди не потрібно. Однак якщо розглядати суборенду як обмеження (обтяження) у відповідності зі ст. 1 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і констатувати факт відсутності в законодавстві норм, що виключають для договорів суборенди застосування вимоги про державну реєстрацію, то можна зробити висновок про необхідність такої реєстрації (1). --- (1) Саме так вважає і сучасна судова практика (п. 19 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою").
Право оренди слід за орендованим майном. Згідно п. 1 ст. 617 ЦК перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. Право оренди слід як за рухомим, так і за нерухомим майном (1). Як встановлено п. 2 ст. 617 ЦК, у разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо інше не передбачено законом або договором. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, крім випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. --- (1) Право слідування як елемент права оренди початок визнаватися дореволюційної судовою практикою (див.: Шершеневич Г.Ф. Указ. Соч. С. 158). У вітчизняному законодавстві право слідування за правом оренди було вперше визнано в ст. 169 ЦК РРФСР 1922 р.
Орендарю надається переважне право на укладення договору оренди на новий термін. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, за інших рівних умов орендар, який належно виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Він зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти цей договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений - в розумний строк до закінчення дії договору (п. 1 ст. 621 ЦК). Переважне право орендаря може бути реалізовано їм у разі, коли він погоджується з умовами, запропонованими орендодавцем іншій особі, включаючи умову про розмір та порядок внесення орендних платежів. Саме про це говорить закон, вказуючи, що орендареві, належно виконують свої зобов'язання, належить переважне перед іншими особами право на укладення договору на новий термін за інших рівних умов. З тією ж метою в п. 1 ст. 621 ЦК закріплено, що при укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за згодою сторін. Укладення договору оренди на новий термін у результаті реалізації орендарем свого переважного права є по суті висновком нового договору. Тому сторони вважаються не пов'язаними умовами раніше діючого договору (1). --- (1) Див про це: п. 32 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою".
Переважне право орендаря на укладення нового договору може бути нейтралізовано законом або договором, тобто в законі можуть міститися норми, а в договорі умови, що позбавляють орендаря права на переважне укладення договору. Отже, дане право орендаря має кілька обмежений характер у порівнянні з правом переважної купівлі, що належить учаснику часткової власності (ст. 250 ЦК), яке не може бути усунуто договором, в силу імперативного характеру норми п. 1 ст. 250 ГК. Проте переважне право орендаря на укладення договору має ознаками права на чужу річ. Вони виявляються в тому, що якщо орендодавець відмовить орендарю у поновленні договору на новий термін, але при цьому протягом року з дня закінчення строку договору укладе договір оренди з іншою особою, то орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків (абз. 3 п. 1 ст. 621 ЦК). Законом або договором орендарю може бути надано право викупу орендованого майна. Згідно п. 1 ст. 624 ГК в законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну (п. 2 ст. 624 ЦК). Законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна. Таким чином, право орендаря на користування найнятим майном (право оренди) має деякі ознаки абсолютності: воно у всіх випадках має властивість проходження за найнятим майном; його суб'єкту може бути надано переважне право на укладення договору оренди з приводу найнятої (чужий) речі, а також повноваження на її викуп. Незважаючи на це, право, яке належить орендарю щодо орендованого майна, має зобов'язальних природу, бо, по-перше, воно завжди є правом, наданим на певний час, а по-друге, його зміст визначається і змінюється угодою сторін (1). Тому передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на орендоване майно (ч. 1 ст. 613 ЦК). --- (1) У сучасній літературі порівняно рідко право оренди відносять до речове-правовим (див., наприклад: Цивільне право: Підручник. Ч. 2 / За ред. А.П. Сергєєва і Ю.К. Толстого. С. 152. Автор глави - А.А. Іванов). У дореволюційній юридичній літературі в більшості випадків право користування орендованим майном визнавалося зобов'язальним (див.: Покровський І.А. Указ. Соч. С. 320). Іноді воно визнавалося речовим, бо при "наймі, як і купівлі-продажу, наймач купує від господаря право власності на вигоди з найманого майна" (див.: Змірлов К. Договір найму майна за нашими законами / / Журнал цивільного і кримінального права. СПб ., 1884. Книга друга. С. 58 - 59). У деяких випадках право користування орендованим майном кваліфікувалося як змішане, двоїсте - речове-зобов'язальне (див.: Кавелін К.Д. Права та обов'язки за майна і зобов'язаннями в застосуванні до російського законодавства. СПб., 1879. С. 66). В даний час з урахуванням визначилися ознак речових прав (див.: § 1 гл. 18 і § 1 гл. 23 т. II цього підручника) це питання, безумовно, повинен бути вирішений на користь першої з названих позицій.
5. Припинення договору оренди
Головною підставою припинення зобов'язань з договору оренди є закінчення його терміну. Однак якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, то за відсутності заперечень з боку орендодавця договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (п. 2 ст. 621 ЦК) (1). --- (1) Відзначаючи нелогічність цього правила, Д.І. Мейер вказував, що якщо договір поновлюється на тих же умовах, то і умова про термін має бути відновлена в новому договорі (див.: Мейер Д.І. Російське громадянське право. Ч. 2. С. 270).
Від договору, укладеного на невизначений строк, орендодавець і орендар має право відмовитися у будь-який час, попередивши про це іншу сторону при оренді рухомого майна за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці (п. 2 ст. 610 ЦК). Для окремих видів договорів оренди законодавець може встановити інші строки. Наприклад, орендар має право відмовитися від договору прокату в будь-який час, письмово попередивши про свій намір орендодавця не менше ніж за 10 днів (п. 3 ст. 627 ЦК). Попередження про відмову від договору має бути адресовано контрагенту і дійсно лише тоді, коли воно їм отримано. Воно дійсно і в тому випадку, якщо не дійшло до контрагента не з вини застережливого особи (1). У законі (п. 2 ст. 610 ЦК) нічого не говориться про форму, в якій повинні здійснювати попередження про відмову від договору його сторони. Тому вона повинна підкорятися загальним нормам про форму угоди та наслідки її порушення (ст. ст. 158 - 163 ЦК), а також п. 1 ст. 609 ЦК про форму договору оренди. --- (1) Див: Цивільний кодекс радянських республік. Текст і практичний коментар / За ред. А. Малицького. С. 255 (автор коментаря - А.Є. Семенова).
Якщо орендар, не попередивши в належному порядку орендодавця, фактичними діями (наприклад, виїздом з орендованого приміщення, припиненням експлуатації устаткування і ін) припиняє договір, то за відсутності згоди орендодавця на таке припинення орендар залишається пов'язаним усіма орендними зобов'язаннями, зокрема зобов'язанням по внесенню орендних платежів протягом вищезгаданих термінів - місячного або тримісячного. Якщо орендодавець, не попередивши в належному порядку орендаря, фактичними діями (наприклад, вилученням орендованого обладнання, здачею приміщення іншій особі тощо) припиняє договір оренди, то за відсутності згоди орендаря на таке припинення орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю всі викликані цим збитки і виплатити неустойку , передбачену договором. При цьому орендар має право вимагати від орендодавця надання йому можливості використовувати предмет оренди протягом вищевказаних місячного або тримісячного строків. Договір оренди, укладений на певний строк, як термінова угода може бути розірваний тільки з підстав, передбачених законом або визначеним у договорі відповідно до закону. Згідно ст. 619 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендодавця у випадках, коли орендар: 1) користується майном, допускаючи істотні або неодноразові порушення умов договору або призначення майна; 2) істотно погіршує майно; 3) не вносить орендну плату більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу; 4) не виробляє капітального ремонту майна у строки, встановлені договором оренди, а за їх відсутності в договорі - в розумні терміни, у випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря. Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Згідно ст. 620 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендаря у випадках, коли: 1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна; 2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору; 3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни; 4) в силу обставин, за які орендар не відповідає, майно виявиться в стані, непридатному для використання. Наведений перелік підстав дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін не є вичерпним. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ЦК) допускає, що договором оренди можуть бути встановлені інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця або орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ГК. За загальним правилом, підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін, встановлені в ньому відповідно до ч. 2 ст. 619 та ч. 2 ст. 620 ГК, можуть бути і не пов'язані з будь-якими порушеннями, допущеними іншою стороною (1). Разом з тим якщо договір оренди укладається на певний строк з метою здійснення його сторонами підприємницької діяльності, то умови його дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін, встановлені в ньому відповідно до ч. 2 ст. 619 та ч. 2 ст. 620 ГК, не повинні суперечити суті цього договору як термінової угоди (ст. 310 ЦК). Тому якщо в такому договорі буде присутній умова, що орендар чи орендодавець має право в односторонньому порядку, завчасно, у визначені терміни, попередивши контрагента, відмовитися від договору, то така умова потрібно визнати нікчемним як суперечить сутності термінового зобов'язання, що переслідує підприємницькі цілі. --- (1) Судова практика вважає, що підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, встановлені в договорі відповідно до ч. 2 ст. 619 ГК, можуть бути і не пов'язані з якими порушеннями з боку орендаря (п. 25 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою").
За загальним правилом, якщо інше не передбачено договором, при достроковому припиненні договору оренди припиняється і укладений відповідно з ним договір суборенди. У цьому випадку суборендар має право вимагати від орендодавця укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди (п. 1 ст. 618 ЦК). При припиненні орендних зобов'язань також припиняються заставу права оренди та зобов'язальні відносини, що виникли у зв'язку з внесенням права оренди до статутного капіталу юридичної особи (в силу зникнення предмета цих угод). Коли договір оренди припиняється, то відповідно до норм ст. 622 ГК орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У разі коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Якщо за несвоєчасне повернення орендованого майна сторони встановили неустойку, то збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойки, якщо інше не передбачено договором. Тобто неустойка за несвоєчасне повернення орендованого майна, за загальним правилом, носить штрафний характер.
|
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 1. Договір оренди" |
||
|
||