| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 3. Договори ренти та довічного змісту з утриманням |
||
|
1. Поняття і розвиток рентних відносин
Рента (нім. - Rente, фр. - Rente, від лат. Reddita - віддана) як економічна категорія означає всякий регулярно одержуваний дохід з капіталу, майна або землі, що не вимагає від своїх одержувачів підприємницької діяльності (1). --- (1) Див: Словник іноземних слів / За ред. І.В. Лехина і Ф.Н. Петрова. М., 1955. С. 603.
Різні правовідносини з виплати та отримання ренти можуть виникати на основі юридичних фактів як внедоговорного, так і договірного характеру. Рента (право на її отримання) може виникнути як форма розрахунку, наприклад, за орендним договором. Так, відповідно до ст. 85 ГК Нідерландів на орендаря може бути покладено обов'язок виплачувати власнику через регулярні та нерегулярні інтервали часу грошову суму - ренту. Рентний борг може обтяжувати нерухоме майно як абстрактного боргу. Як закріплено в § 1199 Німецького цивільного уложення, поземельний борг може бути встановлений таким чином, щоб за рахунок земельної ділянки виплачувалися періодичні платежі у певній грошовій сумі (рентний борг). Для більшості законодавчих систем головним юридичним фактом, що породжує право на отримання ренти, є договір ренти. Договір ренти відомий з середніх століть. У літературі вказуються дві причини появи договору ренти в європейському законодавстві. У якості першої причини, що призвела до появи ренти (рентної оренди), відомий французький цивіліст Л.Ж. Морандьер називав недолік готівки. Він писав, що "власник, який бажав продати своє нерухоме майно, легше знаходив набувача, бажав виплатити йому вічну ренту, ніж такого, який би погодився сплатити капітальну суму, бо достатку готівки не було". Іншу причину появи ренти Л.Ж. Морандьер бачив у тому, що "церква, так само як і світське законодавство, забороняла процентні позики, які таврувалися як лихварські". На його думку, "це був сором'язливий заборона, і люди вправлялися у його обходах. Зокрема, для цього користувалися договором про встановлення ренти. Позичальник, який отримував капітальну суму, приймав на себе не обов'язок сплачувати відсотки на цю суму і повернути її, а невизначену обов'язок виплачувати кредитору щорічну ренту "(1). --- (1) Морандьер Л.Ж. Цивільне право Франції. Кн. 1. М., 1961. С. 253 - 254.
Договірний інститут ренти, закріплений нормами гл. 33 ГК, є новим для російського цивільного законодавства. Цей інститут був відсутній в дореволюційному цивільному законодавстві, хоча був відомий російської цивілістичній науці. К.П. Побєдоносцев писав, що "наше законодавство не має особливого розряду для договору ренти та не згадує про нього. Однак, за загальним правилом статей 1528 та 1530 Зводу законів цивільних, можливо і у нас укладення подібного договору ..." (1). Незадовго до Жовтневої революції мала місце спроба законодавчого закріплення інституту договору ренти. У проекті кн. V Цивільного уложення, внесеному в 1913 р. у Державну Думу, гл. XIX іменувалася "Довічний дохід (рента) і довічне утримання" (2). У ст. 1100 проекту давалися визначення договору про довічне доході (ренті) та договору про довічне утримання як його різновиди. Поняття постійної ренти, відоме сучасному російському законодавству, у проекті було відсутнє. --- (1) Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. 3. Договори і зобов'язання (Серія "Класика російської цивілістики"). М., 2003. С. 341. (2) Див: Герценберг В.Е., Перетерский І.С. Зобов'язальне право. Книга V Цивільного уложення. Проект, внесений 14 жовтня 1913 в Державну Думу. СПб., 1914. С. 199 - 201.
У ДК РРФСР 1922 р., як і в інших актах цивільного законодавства того часу, договірні моделі, подібні договором ренти, були відсутні в силу причин ідеологічного порядку, які не допускали взагалі ніякого лихварства. Разом з тим вже в роки непу стали численними випадки укладання договорів продажу житлових будівель під умовою надання продавцю довічного утримання. Такі договори неодноразово розглядалися судами. Орієнтація судів при цьому легко вгадується з роз'яснення відділу Наркомюста N 1103 від 12 жовтня 1923 р., в якому щодо передачі житлових будов під надання утриманні продавцю покупцем говорилося, що або ця угода вдавана і прикриває фактичне дарування, або вона явно невигідна для однієї зі сторін і змушує підозрювати лихварський елемент. Включення в ціну продаваного будинку зобов'язання покупця містити (годувати) продавця до смерті останнього або надання йому на той же невизначений термін безкоштовно приміщення, по-перше, позбавляє елемент ціни якої б то не було точності і визначеності і з цього боку може вважатися таким, що суперечить ст. 180 ЦК РРФСР 1922 р., по-друге, вносить до цивільно-правову сферу абсолютно невластивий їй елемент соціального забезпечення (1). При цьому Верховний Суд РРФСР констатував, що виходячи з побутових економічних умов пережитого періоду судам доводиться в окремих випадках визнавати такі угоди, зокрема в селі, дійсними, оскільки їх розірвання завдало б шкоди слабейшей стороні, яка є продавцем (2). --- (1) Див: Цивільний кодекс з постатейно систематизованими матеріалами. Вид. 3-е. М., 1928. С. 647. (2) Див: Там же. С. 648.
У роки Великої Вітчизняної війни і після неї в умовах зубожіння значної частини населення судова практика знову зіткнулася з необхідністю вирішення спорів, що виникли з договорів з відчуження житлових будівель під умовою надання продавцю довічного утримання. Інша соціально-економічна ситуація, відмінна від тієї, яка існувала в часи непу, спонукала багатьох вчених шукати теоретичне обгрунтування для визнання зазначених договорів дійсними. Їхні аргументи зводилися до того, що, по-перше, в цивільному законодавстві немає вичерпного переліку всіх видів договорів, а тому відсутність у ЦК РРФСР згадки про те чи іншому договорі саме по собі не означає його недійсності, по-друге, договір продажу житлового будівлі під умовою безкоштовного довічного утримання - це тип безіменного возмездного договору: у ньому є і умова про ціну, вираженої у вигляді натурального еквівалента (1). --- (1) Див, наприклад: Рясенцев В.А. Договір про відчуження будівлі на умові довічного користування / / Соціалістична законність. 1945. N 1 - 2. С. 23 - 26. Однак багато вчених аж до прийняття ГК РРФСР 1964 р. послідовно продовжували вважати зазначені договори недійсними угодами (див., наприклад: Брауде І.Л. Право на будову і угоди по будовах по радянському цивільному праву. М., 1954. С. 137 - 139).
Зусилля правознавців не пропали даром. З урахуванням їх думки, а також в силу об'єктивно сформованих суспільних потреб радянський законодавець допустив можливість існування рентних відносин, хоча і в обмеженій сфері. Норми ст. ст. 253 - 254 ЦК РРФСР 1964 р. про договір купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання продавця були засновані на ідеологічних принципах соціалістичної епохи. Вони дозволяли такі відносини тільки для випадків відчуження індивідуальних житлових будинків непрацездатними громадянами іншим громадянам, беруть на себе обов'язки по довічного утримання непрацездатного. Перехід України до ринкових відносин зумовив появу в новітньому цивільному законодавстві інституту договору ренти.
2. Поняття, сторони і предмет договору ренти
За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі (п. 1 ст. 583 ЦК). Згідно п. 2 ст. 583 ЦК за договором ренти допускається встановлення обов'язку виплачувати ренту безстроково (постійна рента) або на термін життя одержувача ренти (довічна рента). Сторонами договору ренти є: а) одержувач ренти (рентний кредитор) - особа, яка передає своє майно у власність іншої особи з метою отримання від останнього протягом тривалого періоду часу доходу (ренти); б) платник ренти (рентний боржник) - особа, яка зобов'язана в обмін на отримане у власність майно виплачувати передавшему його особі протягом тривалого періоду часу дохід (ренту). Одержувачами ренти в договорі довічної ренти та його різновиди - договорі довічного змісту з утриманням - в силу самої сутності цих договорів можуть бути тільки громадяни. У п. 1 ст. 589 ЦК зазначено, що одержувачами постійної ренти можуть бути тільки громадяни, а також некомерційні організації, якщо це не суперечить закону і відповідає цілям їх діяльності. Одержувач ренти може не збігатися з особою, яка передає майно під виплату ренти. Наприклад, довічна рента може бути встановлена одним громадянином на користь іншого громадянина або групи громадян (п. п. 1 і 2 ст. 596 ЦК). Платниками ренти (рентними боржниками) можуть бути будь-які громадяни, комерційні та некомерційні юридичні особи, зацікавлені у придбанні майна, пропонованого одержувачем ренти, і здатні виконати вимоги, що пред'являються законом до змісту договору ренти та забезпечення її виплати (1). Така здатність є властивістю фактичного порядку і визначається в період укладання договору з конкретним суб'єктом. Разом з тим ця здатність може визначатися і юридичними критеріями (наприклад, у випадках, коли статутом юридичної особи заборонена можливість укладання договорів ренти). --- (1) Див: Хохлов С.А. Рента і довічне утримання з утриманням / / Цивільний кодекс РФ. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик. М., 1996. С. 320.
Предмет договору ренти визначений у п. 1 ст. 583 ЦК як майно. Точно названий лише предмет договору ренти з умовою довічного змісту з утриманням, яким оголошено нерухоме майно (п. 1 ст. 601 ЦК). За точному змісту п. 1 ст. 583 ГК одержувач ренти передає платнику ренти майно у власність. Оскільки об'єктом права власності є тільки індивідуально-визначені речі, предметом договору ренти можуть бути речі (як рухомі, так і нерухомі), готівкові гроші та документарні цінні папери. Безготівкові гроші, що є правами вимоги, бездокументарні цінні папери, що представляють собою спосіб фіксації прав, так само як і інші майнові права, не можуть бути об'єктами права власності, а відповідно, предметом договору ренти (1). З цієї ж причини в якості предмета договору ренти не можуть виступати роботи, послуги, інформація, виняткові права на засоби індивідуалізації підприємства і його продукції (послуг), виняткові права на результати творчої діяльності, нематеріальні блага. --- (1) Проблема можливості передачі під виплату ренти безготівкових грошей і бездокументарних цінних паперів вимагає подальшого обговорення, так як в даний час теоретичні питання про поняття об'єкта права власності, про природу і сутність безготівкових грошей і бездокументарних цінних паперів є предметом численних дискусій.
Разом з тим немає теоретичних перешкод для закріплення в законодавстві можливості передачі під виплату ренти майнових прав, інформації, виняткових прав на засоби індивідуалізації підприємства і його продукції (послуг), виняткових прав на результати творчої діяльності, виконання робіт і надання послуг з цією ж метою. Як приклад можна привести норму цивільного законодавства Японії, яка передбачає можливість встановлення ренти у формі довічного утримання громадянину, який пропрацював тривалий час на користь платника (1). --- (1) Див: Сакае В., Тору А. Цивільне право Японії. Кн. 2. М., 1983. С. 122.
Конструкція договору ренти може бути змодельована і без вказівки на те, що майно передається у власність платника ренти. Саме так вирішено питання в ст. 2367 Цивільного кодексу Квебека. У ній сказано, що угодою, що стверджують ренту, є договір, за яким одна особа зобов'язується безоплатно або в обмін на відчуження капіталу на його користь здійснювати періодичні платежі іншій особі, одержувачу ренти, протягом певного терміну (1). --- (1) Див: Цивільний кодекс Квебеку / Под ред. О.М. Козир і А.А. Маковської. М., 1999. С. 349.
Відмінності в правовому режимі майна, яке може бути предметом договору ренти, зумовлюють особливості порядку передачі (відчуження) того чи іншого майна під виплату ренти. Так, оплатне відчуження під виплату ренти нерухомого майна потребують дотримання норм про порядок передачі нерухомого майна на виконання договору продажу нерухомості, передбачених ст. 556 ГК; відчуження під виплату ренти цінних паперів вимагатиме дотримання приписів ст. 146 ГК про порядок передачі прав за цінним папером і т.д. Відповідно до ст. 584 ЦК договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає також державній реєстрації. Рентне обтяження має реєструватися на підставі п. 6 ст. 12 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" як обтяження права власності в аркуші записи про інших обмеженнях відповідно до п. --- (1) Затверджено Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. N 219 / / СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963 (з послід. Зм.).
Якщо сторони порушать вимоги про нотаріальне посвідчення договору ренти, такий договір буде вважатися недійсним (п. 1 ст. 165, ст. 584 ЦК). Якщо ж договір про передачу під ренту нерухомого майна буде нотаріально посвідчений, але не підданий державної реєстрації, він буде вважатися в силу п. 3 ст. 433 ГК неукладеним, так як ст. 584 ЦК не містить вказівки на його недійсність. Підвищені вимоги законодавця до оформлення договору ренти покликані максимально гарантувати інтереси одержувача ренти.
3. Юридична природа договору ренти
Договір ренти є самостійним видом договору. Від договору дарування він відрізняється тим, що особа, яка провела відчуження майна у власність іншої, має право вимагати надання зустрічного задоволення - рентного доходу. Від договорів купівлі-продажу та міни договір ренти відрізняється характером зустрічного задоволення. Обсяг належних одержувачу рентних платежів є невизначеним, бо зобов'язання з виплати ренти діє або безстроково (постійна рента), або на термін життя одержувача (довічна рента). Тому договір ренти відноситься до групи алеаторних (ризикових) договорів. Елемент ризику, прийнятого на себе кожної зі сторін, полягає у ймовірності того, що або один, або інший контрагент фактично отримає зустрічне задоволення меншого обсягу, ніж ним самим надане (1). --- (1) Див: Іоффе О.С. Зобов'язальне право. С. 295; Французький цивільний кодекс 1804 / Пер. І.С. Перетерского. М., 1941.
Алеаторного характер договору ренти обгрунтований у французькій юридичній літературі і законодавчо закріплений ст. 1964 Французького цивільного кодексу (1). Водночас алеаторного характер договору постійної ренти піддається сумніву (2). --- (1) Див: Годеме Е. Загальна теорія зобов'язань. М., 1948. С. 32; Морандьер Л.Ж. Цивільне право Франції. Кн. 3. С. 333 - 338; Сават Р. Теорія зобов'язань. Юридичний та економічний нарис. М., 1972. С. 223 - 225. (2) Див, наприклад: Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. 3: Договори і зобов'язання. С. 340 - 341.
До договору ренти можливе застосування в субсидіарної порядку норм про договори купівлі-продажу та дарування, якщо це не суперечить суті даного договору (п. 2 ст. 585 ЦК). Це пояснюється тим, що відчуження майна під виплату ренти може бути здійснено або за плату (за моделлю відносин купівлі-продажу), або безкоштовно (за моделлю відносин дарування). Дана обставина необхідно враховувати при вирішенні питання про реальність або консенсуальності договору ренти. Договір ренти є реальним при передачі (відчуженні) рухомого майна під виплату ренти у власність платника ренти безкоштовно, так як в цих випадках до відносин з передачі застосовуються норми гл. 32 ГК про договір дарування, в більшості випадків є реальним договором. Договір ренти є консенсуальним у випадках, коли передача рухомого майна у власність платника ренти здійснюється за плату, так як в цих випадках до відносин з передачі застосовуються норми гл. 30 ГК про консенсуальної договорі купівлі-продажу. Таким чином, договори ренти, укладені під відчуження рухомого майна, можуть володіти реальним і консенсуальних характером в залежності від того, за плату або безкоштовно відчужене рухоме майно під виплату ренти (1). ---
КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне).
(1) Іншої думки дотримується М.І. Брагінський, який відстоює реальність договору ренти (див.: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна. М., 2004. С. 630 - 633).
Відповідно, договори ренти можуть мати односторонній або взаємний характер. Реальні договори ренти, за якими передача рухомого майна здійснюється за моделлю договору дарування, є односторонніми, а консенсуальні договори ренти, коли передача рухомого майна здійснюється за моделлю договору купівлі-продажу, є взаємними. Якщо під виплату ренти передається нерухоме майно, про консенсуальності або реальності договору говорити не доводиться (1), оскільки правообразующей сила договору ренти може мати місце тільки у взаємозв'язку з актом державної реєстрації. Тому навіть якщо нерухоме майно було відчужене під виплату ренти безоплатно, платник ренти має право вимагати його передання, як і при безкоштовне відчуження (2). --- (1) В.П. Грибанов, аналізуючи співвідношення договору купівлі-продажу будівель та акта його державної реєстрації, ще в 1956 р. прийшов до важливого висновку про те, що договори, які підлягають державній реєстрації та вважаються укладеними з цього моменту, не можна віднести до числа консенсуальним в силу того, що ця традиційна класифікація договорів виявляється в даному випадку непридатною (див.: Грибанов В.П. Договір купівлі-продажу по радянському цивільному праву. М., 1956. С. 13). (2) У зв'язку з цим О.С. Іоффе, относивший державну реєстрацію угоди до її формі, вважав, що договір дарування житлового будівлі, який підлягає державній реєстрації, як і договір довічного утримання, укладений під відчуження житлового будинку, є консесуальними договорами (див.: Іоффе О.С. Зобов'язальне право. З . 293, 397).
Договір ренти є оплатним. Це проявляється у необхідності надання платником ренти її одержувачу рентних платежів (ренти, рентного доходу) замість майна, отриманого у власність. Право на рентні платежі (ренту, рентний дохід) виникає у одержувача ренти тільки після передачі майна під виплату ренти. З цього ж моменту виникає обов'язок з виплати рентних платежів у платника ренти.
4. Захист інтересів одержувача ренти
Рентні платежі можуть здійснюватися у формі грошових виплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ЦК), а також у формі надання утримання, що включає забезпечення потреб у житлі, харчуванні, одязі та ін (п. 1 ст. 602 ЦК). Закон може визначати мінімальний розмір довічної ренти (п. 2 ст. 597 ЦК) і мінімальну вартість загального обсягу змісту з утриманням (п. 2 ст. 602 ЦК). Мета подібних законодавчих приписів - захист інтересів рентного кредитора і встановлення об'єктивних критеріїв відмежування удаваних угод ренти, що прикривають інші угоди (1). Незалежно від форми всі рентні платежі повинні мати відповідну грошову оцінку. --- (1) Передбачається, що менший обсяг змісту не забезпечує цілей договору, перетворює його або у удаваний, що прикриває іншу угоду (наприклад, дарування), або в кабальний для одержувача (див.: Хохлов С.А. Рента і довічне утримання з утриманням / / Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик / За ред. О.М. Козир, А.Л. Маковського, С.А. Хохлова. С. 328).
Зобов'язання з виплати рентних платежів є триваючим і підлягає систематичному виконанню. Тому закон встановлює ряд правил про форму і способи забезпечення виконання зобов'язання з виплати ренти. Згідно п. 2 ст. 587 ГК істотною умовою договору, який передбачає передачу під виплату ренти грошової суми або іншого рухомого майна, є умова, що забезпечує інтереси одержувача ренти. З нього повинна витікати обов'язок платника ренти або надати забезпечення виконання його зобов'язань з виплати ренти, або застрахувати ризик відповідальності за невиконання або неналежне виконання платником ренти зобов'язань з її виплати за правилами ст. 932 ГК на користь одержувача ренти. Зобов'язання з виплати можуть забезпечуватися будь-якими передбаченими законом або договором способами забезпечення виконання зобов'язань: заставою, утриманням майна, поручительством, банківською гарантією, завдатком та ін При невиконанні платником ренти зазначених забезпечувальних обов'язків, а також у разі втрати забезпечення або погіршення його умов за обставинами, за які одержувач ренти не відповідає, останній має право розірвати договір і вимагати відшкодування збитків (п. 3 ст. 587 ЦК). При передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язань платника ренти набуває право застави (іпотеки) на це майно. Звідси випливає, що відчуження обтяженого рентою нерухомого майна можливе тільки за згодою одержувача рентних платежів як заставодержателя. Таке право застави, що виникло в силу вказівки закону, по праву прямування зберігається при відчуженні платником ренти нерухомого майна, переданого під виплату ренти. Право іпотеки, що виникає в одержувача ренти на підставі п. 1 ст. 587 ГК, підлягає реєстрації в державному реєстрі прав на нерухоме майно за правилами ст. 20 Закону про іпотеку. Більшість правових систем при захисті інтересів рентного кредитора обмежується встановленням права слідування рентного обтяження за нерухомим майном. За російським законодавством рентне обтяження пов'язує не тільки нерухоме майно, але і всіх осіб, у власності яких побувало це майно, будучи обтяженим рентою. Згідно п. 2 ст. 586 ГК платник ренти, який передав обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, несе субсидіарну з ним відповідальність за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти, якщо законом або договором не передбачена солідарна відповідальність за цим зобов'язанням. В якості особливої заходи захисту інтересів одержувача ренти ст. 588 ЦК передбачає відповідальність платника ренти за прострочення виплати ренти. Вона встановлена у вигляді обов'язку платника сплачувати одержувачеві ренти проценти, визначені ст. 395 ЦК, якщо інший розмір процентів не зазначений в договорі ренти.
5. Договір постійної ренти
Головною ознакою постійної ренти є безстроковий характер зобов'язання платника щодо виплати ренти. Це означає, що його існування не обмежується будь-яким періодом часу, в тому числі терміном життя або існування одержувача. Одержувачами постійної ренти можуть бути тільки громадяни, а також некомерційні організації, якщо це не суперечить закону і відповідає цілям їх діяльності (п. 1 ст. 589 ЦК). Некомерційні організації, створені на певний строк або до досягнення певних цілей, закріплених в установчих документах, не можуть бути отримувачами постійної ренти, оскільки вони не можуть вступати у безстрокові відносини. Такі некомерційні організації, як установи, за загальним правилом не можуть бути отримувачами постійної ренти, тому що закон (п. 1 ст. 298 ЦК) забороняє їм відчужувати або іншим способом розпоряджатися закріпленим за ними майном. Вони також не можуть відчужувати для отримання постійної ренти майно, яким вони мають право самостійно розпоряджатися як придбаним за рахунок дозволеної їм дохідної діяльності (п. 2 ст. 298 ЦК). Адже при здійсненні дозволеної комерційної діяльності установи переслідують підприємницькі цілі. Тому щодо них починає діяти загальна заборона на отримання постійної (як і будь-якій іншій) ренти комерційними юридичними особами. Комерційні юридичні особи не можуть бути отримувачами ренти. Статус комерційного юридичної особи як суб'єкта підприємницької діяльності нерозривно пов'язаний з оборотом майна і тому несумісний з положенням рантьє, "що живе на дохід, до створення якого він не залучений" (1). Дане обмеження випливає із самої сутності ренти. --- (1) Хохлов С.А. Указ. соч. С. 320.
Іншою ознакою договору постійної ренти є можливість передачі прав одержувача ренти в результаті уступки вимоги та можливість їх переходу в спадщину або в порядку правонаступництва при реорганізації юридичних осіб. Права одержувача постійної ренти можуть бути передані громадянам, а також некомерційним організаціям, що мають право виступати в якості одержувачів постійної ренти. Дана можливість може бути заборонена законом або договором (п. 2 ст. 589 ЦК). Але при будь-яких обставин заборони на передачу прав або на їх перехід, встановлені законом або угодою сторін, не повинні позбавляти договір постійної ренти безстрокового характеру. Тому неможливо одночасно погодити в договорі умову про заборону громадянину передавати права одержувача постійної ренти і умова про те, що ці права не можуть перейти до інших осіб у порядку спадкування. Якщо подібне допустити, то постійна рента трансформується в довічну, а платник ренти виявиться пов'язаним лише на період життя громадянина - одержувача постійної ренти. Розмір рентних платежів є істотною умовою договору постійної ренти, що зумовлено його ризиковим характером. Отже, розмір рентних платежів в обов'язковому порядку повинен бути визначений угодою сторін. З метою захисту інтересів одержувача постійної ренти встановлено, що її розмір збільшується пропорційно збільшенню встановленого законом мінімального розміру оплати праці, якщо інше не передбачено договором (п. Основною формою рентних платежів при постійній ренті є грошова. Разом з тим договором постійної ренти може бути передбачена виплата ренти шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти (п. 1 ст. 590 ЦК). Якщо інше не встановлено договором постійної ренти, то постійна рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу (ст. 591 ЦК). У тривають зобов'язання, що виникають на основі договору постійної ренти, особливого значення набуває питання про розподіл між сторонами ризику випадкової загибелі майна, переданого під виплату постійної ренти. Якщо випадково гине або випадково пошкоджується майно, передане безкоштовно під виплату постійної ренти, то ризик несе платник ренти (як особа, що отримала це майно у власність безоплатно). Тому він зобов'язаний продовжувати виконувати зобов'язання з виплати ренти незалежно від загибелі або псування майна. Якщо випадково гине або випадково пошкоджується майно, передане за плату під виплату постійної ренти, то платник як особа, яка зазнала витрати з придбання цього майна у власність, має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати (ст. 595 ЦК). Припинення договору постійної ренти можливе як з загальних підставах, передбаченим правилами гл. 26 ГК, так і по спеціальних підстав, зазначених у нормах, що стосуються договору постійної ренти. Однак припинення рентного зобов'язання, що виникло на базі передачі в ренту нерухомого майна, з таких підстав, як смерть громадянина (ст. 418 ЦК) і ліквідація юридичної особи, неможливо тому, що рента в порядку проходження обтяжує нерухоме майно, передане в ренту. Спеціальним підставою припинення зобов'язань з договору постійної ренти є її викуп. Згідно п. 1 ст. 592 ГК платник безстрокової ренти має право відмовитися від подальшої виплати ренти шляхом її викупу. Будь-яка умова договору постійної ренти про відмову платника постійної ренти від права на її викуп мізерно. У договорі сторони можуть передбачити лише одне обмеження на викуп ренти, а саме неможливість здійснення цього права за життя одержувача ренти або протягом іншого терміну, не перевищує 30 років з моменту укладення договору (п. 3 ст. 592 ЦК). Договори постійної ренти, що містять зазначені обмеження, зберігають ризиковий (алеаторного) характер. Договори постійної ренти, в яких відсутні розглядаються тимчасові обмеження, не володіють рисами ризикових договорів. Викуп ренти означає виплату платником постійної ренти її одержувачу замість рентних платежів викупної ціни, визначеної сторонами в договорі. При відсутності умови про викупну ціну в договорі викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти (п. 2 ст. 594 ЦК). У таких випадках до складу викупної ціни не включається вартість майна, переданого під виплату ренти, внаслідок того, що одержувач ренти справив його відчуження як продавець, отримавши при цьому за нього плату, еквівалентну продажною ціною. При відсутності в договорі умови про викупну ціну в неї поряд з річною сумою рентних платежів включається ціна переданого майна, що визначається за правилами, передбаченими п. 3 ст. 424 ГК. Про викуп ренти її платник зобов'язаний заявити в письмовій формі не пізніше ніж за три місяці до припинення виплати ренти або за більш тривалий термін, передбачений договором. При цьому зобов'язання щодо виплати ренти буде вважатися припиненим лише з моменту отримання всієї суми викупу одержувачем ренти, якщо інший порядок викупу не передбачений договором. Зобов'язання з договору постійної ренти можуть бути припинені шляхом викупу постійної ренти платником на вимогу одержувача ренти. Одержувач ренти має право вимагати викупу ренти платником (ст. 593 ЦК) у випадках, коли: а) платник ренти прострочив її виплату більш ніж на один рік, якщо інше не передбачено договором постійної ренти; б) платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти (ст. 587 ЦК); в) платник ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, очевидно свідчать, що рента не виплачуватиметься ним у розмірі і в строки, які встановлені договором; г) нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у спільну власність або поділене між кількома особами; д) в інших випадках, передбачених договором.
6. Договір довічної ренти
Цей вид договору ренти породжує термінові зобов'язання з виплати рентних платежів. Вони встановлюються на період життя одержувача ренти. Інакше кажучи, смерть одержувача ренти припиняє зобов'язання з виплати довічної ренти. Права одержувача довічної ренти непередавані, так як нерозривно пов'язані з його особистістю. Довічна рента може бути встановлена на період життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, або на період життя іншої вказаної ним громадянина. Довічна рента може бути встановлена на користь кількох громадян, частки яких у праві на отримання ренти вважаються рівними, якщо інше не передбачено договором довічної ренти. При цьому у разі смерті одного з одержувачів ренти його частка у праві на отримання ренти переходить до пережили його одержувачам ренти, якщо інше не передбачено договором довічної ренти, а в разі смерті останнього одержувача ренти зобов'язання виплати ренти припиняється (п. 2 ст. 596 ГК). Якщо довічна рента встановлена на період життя іншого громадянина, зазначеного особою, що передали майно під виплату ренти, а громадянин, на користь якої укладено договір ренти, до цього часу помер, такий договір нікчемний як встановлює довічну ренту на користь громадянина, який помер до моменту його укладення (1). --- (1) Цікаво, що Французький цивільний кодекс визнає нікчемним договір довічної ренти, укладений "на користь особи, ураженого хворобою, від якої ця особа померло не пізніше 20 днів з дня укладення договору". Таке положення є засобом боротьби із зловживаннями при використанні рентних договорів в непристойних цілях (див.: Морандьер Л.Ж. Цивільне право Франції. Кн. 3. С. 334).
Формою виплати довічної ренти може бути тільки грошова сума, періодично виплачувана одержувачеві ренти протягом усього його життя. Довічна рента виплачується після закінчення кожного календарного місяця, якщо інше не передбачено договором. Наприклад, у договорі довічної ренти може бути зазначено, що рентні платежі вносяться авансом за певний період часу. Розмір довічної ренти визначається сторонами в договорі. При цьому в розрахунку на місяць він повинен бути не менше мінімального розміру оплати праці, встановленого законом. При збільшенні встановленого законом мінімального розміру плати праці розмір довічної ренти підлягає пропорційного збільшення (ст. 597 ЦК). Договір довічної ренти - термінова угода. Отже, зобов'язання, що виникли з цього договору, можуть бути припинені платником ренти тільки на загальних підставах. Навіть випадкова загибель або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти, не звільняють платника від зобов'язання виплачувати ренту на умовах, передбачених договором довічної ренти (ст. 600 ЦК). На відміну від платника довічної ренти її одержувач наділяється правом припинити зобов'язання з договору довічної ренти. У разі істотного порушення платником умов договору одержувач довічної ренти має право вимагати від платника викупу ренти на умовах, передбачених ст. 594 ГК, або розірвання договору та відшкодування збитків. Більш того, якщо під виплату довічної ренти квартира, житловий будинок або інше майно було відчужено безкоштовно, то при істотному порушенні платником умов договору одержувач ренти має право вимагати повернення цього майна із заліком його вартості в рахунок викупної ціни ренти (ст. 599 ЦК).
7. Договір довічного змісту з утриманням
За договором довічного змісту з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) вказаної ним третьої особи (осіб) (п. 1 ст. 601 ЦК). При розмежуванні довічної ренти та довічного змісту з утриманням традиційно вказується на дві істотні відмінності. По-перше, предметом договору довічної ренти служить будь-яке майно, тоді як предметом договору довічного змісту з утриманням може бути тільки нерухомість. По-друге, в договорі довічної ренти допускається лише грошова форма рентних платежів, а в договорі довічної ренти з утриманням рента представляється у формі забезпечення потреб одержувача ренти в житло, харчуванні, одязі, а якщо необхідно в силу стану його здоров'я - також і у догляді за ним. Нерідко договір передбачає також оплату платником ренти та ритуальних послуг. Лише як виняток договір довічного змісту з утриманням встановлює можливість заміни надання утримання в натурі виплатою протягом життя громадянина періодичних платежів у грошах (ст. 603 ЦК). Крім того, на відміну від договору довічної ренти в договорі довічного змісту з утриманням загальний обсяг місячного утримання повинен бути не менше двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом (п. 2 ст. 602 ЦК). Однак головна ознака для розмежування розглянутих договорів полягає в особливому характері відносин між одержувачем ренти та особою, яка надає довічне утримання і утримання. Цей специфічний характер обумовлений соціальною сутністю і призначенням договору довічного змісту з утриманням. Припустимо, необхідність у догляді може виникнути після укладення договору. Але, як тільки вона виникає, то стає обов'язком платника ренти і повинна бути виконана з урахуванням обставин, що склалися і зазвичай пропонованих вимог. Тому при вирішенні спору між сторонами про обсяг змісту, що надається або має надаватися громадянину, суд буде керуватися принципами сумлінності та розумності (п. 3 ст. 602 ЦК). Знаходження громадянина на довічне утримання платника ренти, надає громадянину утримання, житло і догляд, припускає наявність між ними особисто-довірчих відносин. Тому моральне насильство, кепське, образливе ставлення платника ренти до громадянина - одержувачу ренти, що знаходиться в матеріальній залежності від нього, має розглядатися як істотне порушення платником ренти своїх зобов'язань. Подібне порушення дає одержувачу ренти право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати йому викупної ціни на умовах, встановлених законом (ст. 594 ЦК). Інтереси громадянина - одержувача ренти гарантуються різними способами. По-перше, платник ренти - власник нерухомого майна, придбаного за цим договором, має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати таке майно тільки з попередньої згоди одержувача ренти (ст. 604 ЦК). Це слідство не стільки довірчого характеру відносин сторін договору довічного змісту з утриманням, скільки наявності у громадянина - одержувача ренти заставного (іпотечного) права на нерухоме майно (п. 1 ст. 587 ЦК). По-друге, платник ренти зобов'язаний вживати необхідних заходів для того, щоб в період надання довічного змісту з утриманням використання зазначеного майна не призвело до зниження вартості цього майна. У випадках, коли за умовами договору громадянину - одержувачу ренти надається право на проживання у певному житловому приміщенні, дане право має речове-правовим характером і зберігається при відчуженні житлової нерухомості у власність третьої особи. Якщо право користування житловим приміщенням буде надано громадянину в житловій нерухомості, переданої в ренту їм самим, то крім зазначеного речового права користування житловим приміщенням у нього в силу закону (п. 1 ст. 587 ЦК) також виникає і право застави (іпотеки), яке є речове-правовим обтяженням переданої в ренту житлової нерухомості. До договору довічного змісту з утриманням застосовуються правила про довічну ренту, зокрема, правила про терміни виплати грошової частини утриманні, про наслідки випадкової загибелі предмета ренти та ін (п. 2 ст. 601 ЦК).
Додаткова література
КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне).
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. М., 2000. Ем В.С. Договір ренти / / Законодавство. 1999. N 5. Комаров А.С. Правові питання товарообмінних угод. М., 1994. Маковський А.Л. Дарування (гл. 32) / / Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик / За ред. О.М. Козир, А.Л. Маковського, С.А. Хохлова. М., 1996. Хохлов С.А. Мена (гл. 31). Рента і довічне утримання з утриманням (гл. 33) / / Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик / За ред. О.М. Козир, А.Л. Маковського, С.А. Хохлова. М., 1996.
|
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 3. Договори ренти та довічного змісту з утриманням" |
||
|
||