| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 1. Договір продажу нерухомості |
||
|
1. Поняття і предмет договору продажу нерухомості
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це і сплатити за нього певну сторонами ціну (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ЦК). За своєю юридичною природою він є консенсуальним, двостороннім (причому взаємним) і оплатним. Договір продажу нерухомості виділяється як самостійної різновиду договору купівлі-продажу по предмету - нерухомого майна. Згідно п. 1 ст. 549 ГК предметом договору купівлі-продажу нерухомості може бути будь-яке нерухоме майно, вказане в п. 1 ст. 130 ЦК, включаючи повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти, об'єкти незавершеного будівництва. Право власності на новозбудовані (створені) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти підлягає обов'язковій державній реєстрації, після якої зазначені об'єкти набувають статусу нерухомого майна як об'єкта права власності (1) і повинні відчужуватися відповідно до загальних правил про договір продажу нерухомості. --- (1) Реєстрація угод з морськими судами і судами внутрішнього плавання та прав на них здійснюється на підставі ст. ст. 33 - 51 КТМ та ст. ст. 15 - 21 КВВТ. Реєстрація повітряних суден та космічних об'єктів унаслідок відсутності законодавчих актів багато в чому носить обліково-технічний характер і регламентується відомчими нормативними актами.
За правилами про договір продажу нерухомості також здійснюється продаж незавершеного будівництвом об'єкта. Для здійснення такого продажу необхідна попередня державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва. Згідно п. п. 3 та 4 ст. 25 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі документів, що підтверджують його право власності на дану земельну ділянку або право користування даною земельною ділянкою, а також дозволу на будівництво, проектно -кошторисної документації та документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Продаж підприємства як майнового комплексу, визнаного законом (п. 1 ст. 132 ЦК) особливим видом нерухомості, регламентується нормами § 8 гл. 30 ГК "Продаж підприємства". Як у будь-якому договорі купівлі-продажу, предметом даного договору може бути тільки нерухомість, володіє ознаками оборотоздатності (ст. 129 ЦК). Так, за чинним законодавством в числі об'єктів, що становлять природні ресурси, оборотоспособностью володіють лише земельні ділянки, за винятком вилучених з обороту (ст. 27 ЗК). Нерухоме майно, обмежене в обороті, може бути предметом договору продажу нерухомості тільки при дотриманні встановленого законом порядку його відчуження. Так, належать ВАТ "Російські залізниці" малоинтенсивние залізничні лінії, дільниці та станції з усіма розташованими на них спорудами, а також земельні ділянки, на яких розміщені зазначені об'єкти (за винятком малоінтенсивних залізничних ліній, ділянок і станцій, що мають оборонне значення), можуть продаватися тільки за згодою Уряду РФ (1). --- (1) Див: п. 2 ст. 8 Федерального закону від 27 лютого 2003 р. N 29-ФЗ "Про особливості управління і розпорядження майном залізничного транспорту" / / СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 805 (з послід. Зм.).
Норми, які у § 7 гл. 30 ГК "Продаж нерухомості", є спільними. Крім них є спеціальні норми, що регламентують відносини з продажу нерухомого майна. Так, договори продажу нерухомості, які укладаються на торгах, у тому числі на публічних, підпорядковуються правилам ст. ст. 447 - 449 ЦК, ст. ст. 54, 62, 63 Федерального закону "Про виконавче провадження". До договорів продажу нерухомості в процесі приватизації застосовуються норми законодавства про приватизацію. Загальні норми ЦК, що регулюють порядок набуття та припинення права власності на нерухоме майно, застосовуються, якщо законами про приватизацію не передбачено інше (ст. 217 ЦК) (1). --- (1) Див: ст. 3 Федерального закону від 21 грудня 2001 р. N 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" / / Відомості Верховної. 2002. N 4. Ст. 251 (з послід. Зм.) (Далі - Закон про приватизацію державного майна).
2. Сторони договору продажу нерухомості
Продавцями і покупцями за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що спеціальними приписами закону або статутом на юридичну особу можуть накладатися обмеження на придбання та відчуження нерухомого майна. Наприклад, в більшості випадків продаж акціонерним товариством дорогої нерухомості є великою угодою, для здійснення якої продавець повинен дотримати вимоги акціонерного законодавства про таких угодах. За загальним правилом у якості продавця повинен виступати власник нерухомого майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником в силу закону або договору. Як продавців при продажу нерухомого майна, що є об'єктом федеральної державної власності, можуть виступати органи виконавчої влади, наділені Урядом РФ повноваженнями щодо здійснення функцій з приватизації федерального майна. За спеціальним дорученням Уряду РФ від його імені функції з продажу приватизованого федерального майна можуть здійснювати спеціалізовані державні установи (п. 1 ст. 6 Закону про приватизацію державного майна). При продажу майна суб'єктів РФ продавцями виступають особи, уповноважені органами державної влади суб'єктів РФ, а при продажу муніципального майна - продавці, призначені органами місцевого самоврядування (п. 2 ст. 6 Закону про приватизацію державного майна). Унітарні підприємства, які володіють нерухомим майном на праві господарського відання або на праві оперативного управління, можуть здійснювати функції продавця такого майна за умови дотримання ними вимог чинного законодавства та меж своєї спеціальної правоздатності (1). Інакше кажучи, угоди з відчуження нерухомого (як, втім, і рухомого) майна не повинні позбавляти унітарні підприємства можливості здійснювати ту діяльність, цілі, предмет, види якої визначені законом та статутами таких підприємств. Тому, коли угоди унітарного підприємства з відчуження рухомого та нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводять до неможливості виконання ним статутних цілей, такі угоди є недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ГК, незалежно від згоди власника (уповноваженого ним органу) на їх вчинення (2). --- (1) Див: п. 1 ст. 113, ст. ст. 294 - 298 ЦК, ст. ст. 18 - 19 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах". (2) Див: п. 9 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" / / Вісник ВАС РФ. 1998. N 10.
Установи, які мають право на здійснення комерційної діяльності, можуть бути продавцями нерухомого майна, придбаного за рахунок доходів від комерційної діяльності (п. 2 ст. 298 ЦК). Яких-небудь загальних обмежень з приводу можливих покупців нерухомості цивільне законодавство не містить. Закон може встановлювати спеціальні правила, адресовані до покупців нерухомості (наприклад, ст. 5 Закону про приватизацію державного майна). У законодавстві наявні також особливі правила, які одночасно і продавців, і покупців нерухомості. Наприклад, згідно з п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу для здійснення одним з подружжя угоди з розпорядження нерухомістю та угоди, що вимагає нотаріального посвідчення і (або) реєстрації у встановленому законом порядку, необхідно отримати нотаріально завірена згода другого з подружжя. Чоловік, чиє нотаріально завірена згода не було отримано, може вимагати визнання угоди недійсною протягом року з моменту, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення угоди.
3. Форма договору продажу нерухомості
Договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність (ст. 550 ЦК). Договір продажу нерухомості, за винятком договору купівлі-продажу житлових приміщень, вважається укладеним з моменту підписання сторонами єдиного документа, в якому сформульовано всі його істотні умови. Згідно п. 1 ст. 551 ГК перехід права власності на нерухомість від продавця до покупця підлягає державній реєстрації. Тому право власності на нерухомість виникає у покупця на основі складного юридичного складу, а саме: 1) укладеного договору (угоди) продажу нерухомості та 2) акта державної реєстрації переходу права власності. При продажу житлових приміщень у юридичний склад також входить реєстрація самого договору купівлі-продажу, який вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК). Хоча сам по собі договір продажу нерухомості не породжує у покупця права власності, однак, будучи елементом складного юридичного складу, договір юридично пов'язує продавця і покупця вже з моменту його укладення. Оскільки договір продажу нерухомості є консенсуальним, якщо продавець і покупець домовляться, що зобов'язання з передачі нерухомості та її оплати повинні бути виконані до державної реєстрації переходу права власності, кожна із зацікавлених сторін має право вимагати їх виконання. Згідно п. 2 ст. 551 ГК виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами. Це означає, що укладений і виконаний договір продажу нерухомості присікає право продавця розпоряджатися надалі проданим об'єктом нерухомості, бо, уклавши договір за його відчуженню та передавши це майно покупцеві, продавець вичерпує правомочність розпорядження, належало йому як власнику (1). --- (1) Ще більш радикально оцінював подібні ситуації Л.А. Кассо. Він писав, що "отчуждатель якої нерухомості в момент остаточного укладання угоди, як купівлі-продажу або дарування, відмовляється від володіння, яке він безмовно переносить на набувача, і з цього моменту він вже не має права вважати себе по відношенню до сему останньому самостійним власником. Якщо він іноді і зберігає ще якийсь час тримання, то він вже володіє від імені набувача, і якщо між ними на цьому грунті виникне зіткнення, то власницької захист слід надати не отчуждателю, а набувачеві ... одна тільки зміна вольового моменту означає припинення самого володіння "(Кассо Л.А. Російське поземельное право. М., 1906. С. 57 - 58).
Тому будь-яка наступна угода, укладена продавцем після передачі нерухомого майна покупцю на виконання раніше укладеного договору продажу, але до моменту державної реєстрації переходу права власності на покупця, недійсна як досконала неуправомоченним особою (1). --- (1) Про інших підходах до даної проблеми див.: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (з видання 1907 р.). С. 182 - 186; Амфітеатров Г.Н. Права на житлові будови і користування житловими приміщеннями. М., 1948. С. 23; Брауде І.Л. Право на будову і угоди по будовах по радянському цивільному праву. Вид. 2-е. М., 1954. С. 100. (2) Див: п. 14 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав".
До державної реєстрації переходу права власності продавець, який виконав зобов'язання з передачі нерухомого об'єкта у володіння покупця, зберігає повноваження на захист свого права власності. Тому він може заявляти віндикаційний і негаторний позови. Покупець, якому нерухомий об'єкт переданий у володіння на виконання договору продажу нерухомості до державної реєстрації переходу права власності, стає його титульним власником і теж має право захищати своє володіння речове-правовими позовами. Однак, не володіючи титулом власності, він на відміну від продавця не може розпоряджатися отриманими у володіння нерухомим об'єктом. Договір продажу нерухомості як елемент складного юридичного складу породжує цивільно-правове зобов'язання сторін зареєструвати перехід права власності. У зміст цього зобов'язання входить право вимагати реєстрації переходу права власності. Дане зобов'язання підкріплено відповідною санкцією. Згідно п. 3 ст. 551 ЦК у разі, коли одна із сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації. Норма ст. 550 ЦК про те, що договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, є спільною. Спеціальної по відношенню до неї є норма п. 2 ст. 558 ЦК, згідно з якою договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Разом з тим вимога про необхідність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості стосується випадків продажу як нежитловий, так і житлової нерухомості. Тому державна реєстрація договору купівлі-продажу житлової нерухомості не виключає необхідності окремої державної реєстрації переходу права власності за таким договором (1). Якщо договір купівлі-продажу житлового приміщення зареєстрований (тобто укладено) і виконаний до державної реєстрації переходу права власності, то продавець позбавляється юридичної можливості здійснення яких-небудь угод з приводу такого приміщення, переданого за зареєстрованим договором; отже, всі наступні угоди з такими житловими приміщеннями недійсні. --- (1) Це положення вироблено судовою практикою і практикою органів державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, виходячи з системного тлумачення ст. 551 та ст. 558 ГК. Див: Інструкція про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення, затверджена Наказом Міністерства юстиції РФ від 6 серпня 2001 р. N 233 / / Бюлетень нормативних актів органів федеральної виконавчої влади. 2001. N 35 (з послід. Зм.).
4. Зміст договору продажу нерухомості
До числа істотних умов договору продажу нерухомості належать умови про предмет продажу і ціною продаваного нерухомого майна. Закон вимагає, щоб в договорі продажу нерухомості були зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухомого майна, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності в договорі зазначених даних умова про продаваної і підлягає передачі нерухомості вважається неузгодженим, а договір неукладеним (ст. 554 ЦК). Необхідні законом дані про продаваної нерухомості містяться в спеціальних документах. До числа обов'язкових документів, що ідентифікують земельні ділянки, відносяться їх кадастрові плани, що видаються органами, що здійснюють кадастровий облік земельних ділянок. До документів, що містить дані, що дозволяють індивідуалізувати окремо розташована будівля (споруда), відносяться: план земельної ділянки із зазначенням її кадастрового номера, поверхові плани, експлікація приміщень, що перебувають у будинку і т.п. На кожне будівлю і споруду є технічні паспорти з їх планами та зазначенням цільового призначення. Документами, які ідентифікують житлове нерухоме майно, є паспорта таких приміщень, а також відповідні довідки, видані бюро технічної інвентаризації та містять інвентаризаційні відомості та інші дані технічного обліку житлового фонду (план житлового приміщення, його експлікація і т.д.). Перелік і характер документів, що містять дані, дозволяють точно встановити продається нерухоме майно, визначається законодавством про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (ст. ст. 17 і 18 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ") та законодавством про технічному обліку нерухомості (1). --- (1) Див, наприклад: п. п. 8 і 9 Положення про державний облік житлового фонду в Російській Федерації, затвердженого Постановою Уряду РФ від 13 жовтня 1997 р. N 1301 / / СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.
Вимога закону про визначеність предмета договору продажу нерухомості означає, що продається нерухомість як індивідуально-визначена річ на момент укладення договору повинна існувати реально (фізично), а права на неї повинні бути зареєстровані в державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (1) . --- (1) Див: Брауде І.Л. Указ. соч. С. 94; Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика. М., 1998. С. 294.
Адже якщо на момент укладення договору нерухома річ не існує (згоріла, зруйнована і пр.), хоча права на неї як на нерухоме майно не виключені з державного реєстру, договір продажу неможливий, так як право власності на загибле або знищене майно припиняється (п. 1 ст. 235 ЦК). При цьому слід мати на увазі, що згідно ст. 39 ЗК при руйнуванні будівлі (споруди) від старості, пожежі, стихійних лих права на земельну ділянку, надану для їх обслуговування, зберігаються за особами, які володіють їм на праві постійного (безстрокового) користування або довічного успадкованого володіння, за умови, що відновлення в установленому порядку будівлі (споруди) почнеться протягом трьох років. Виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування має право продовжити цей термін. Тому якщо під виглядом договору продажу нерухомості продається зруйновану будівлю (споруду), такий договір може прикривати угоду купівлі-продажу земельної ділянки. У випадках, коли будівлі або споруди зареєстровані в державному реєстрі як об'єктів нерухомості, але продаються на знесення, згідно з чинним законодавством мова йде про договори продажу нерухомості. Якщо будівля або споруда купується для зносу з метою побудови нової будови, то знесення будівель і споруд має бути дозволений відповідним державним чи муніципальним органом виконавчої влади. Згідно ч. 7 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ (1) для отримання дозволу на будівництво нової будівлі (споруди), пов'язаного зі знесенням існуючих капітальних будівель, необхідно представити проект організації робіт по знесенню або демонтажу об'єктів капітального будівництва, їх частин. Отже, у зазначеному випадку схвалення відповідним державним чи муніципальним органом виконавчої влади проекту організації робіт по знесенню або демонтажу купленого на знесення будівлі (споруди) - це елемент змісту дозволу на будівництво нового будови натомість зноситься. --- (1) Федеральний закон від 29 грудня 2004 р. N 190-ФЗ / / СЗ РФ. 2005. N 1 (частина I). Ст. 16.
Якщо будівля або споруда купується для зносу з метою продажу будматеріалів, отриманих від їх розбирання (демонтажу), то за змістом ст. 51 Містобудівного кодексу дозволу відповідного державного або муніципальним органу виконавчої влади на такий знесення будівлі (споруди) не потрібно. При цьому компоненти будівлі (споруди) у вигляді будівельних конструкцій і матеріалів можуть бути продані в якості рухомих речей тільки після їх відділення від будівлі (споруди). На відміну від договору купівлі-продажу рухомого майна договір продажу нерухомості повинен містити узгоджене сторонами у письмовій формі умова про ціну нерухомості. При відсутності умови про ціну договір продажу нерухомості вважається неукладеним (п. 1 ст. 555 ЦК). Оцінка нерухомості - явище багатофакторне і складне. Тому на ринку нерухомості оцінку нерухомого майна здійснюють професійні оцінювачі (1). За загальним правилом, узгоджена сторонами ціна нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини ділянки землі або права на неї (п. 2 ст. 555 ЦК). Однак дане правило диспозитивно. Крім того, законом можуть бути встановлені інші правила про співвідношення ціни нерухомого майна та ціни переданої з нерухомістю відповідної частини ділянки землі та прав на неї. --- (1) Див: Федеральний закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації". Детальніше про це див: Харрісон Генрі С. Оцінка нерухомості. М., 1994.
Ціна нерухомості в договорі продажу нерухомості може визначатися сторонами різними способами. У тих випадках, коли ціна нерухомості встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ЦК). При відсутності в договорі умови про розподіл витрат по державній реєстрації договору купівлі-продажу житлової нерухомості та реєстрації переходу права власності ці витрати повинні бути покладені на продавця, бо на ньому лежить обов'язок передати предмет продажу у власність покупця. Покладання на продавця тягаря витрат по реєстрації можна розглядати як наслідок наявності у нього обов'язку забезпечити виникнення у покупця права власності на продане майно (1). Однак практика російського ринку нерухомості йде в протилежному напрямку. --- (1) Див
5. Права на земельну ділянку при продажу знаходиться на ньому нерухомості
Традиційно в російській цивілістиці будівлі та споруди позначалися терміном "будова". При цьому під будовою розумілася і розуміється споруда, юридично міцно пов'язана з земельною ділянкою. Тому будова і земельну ділянку під ним розглядаються як якийсь єдиний будівельно-технічний і господарсько-експлуатаційний об'єкт. Для нормальної технічної та господарської експлуатації будови необхідна земельна ділянка не тільки в габаритах самої будови, але й навколо нього (1). --- (1) Див: Брауде І.Л. Указ. соч. С. 14.
Юридичні долі будови і земельної ділянки, на якій воно розташоване, завжди взаємопов'язані. Тому продаж будівлі або споруди неможлива без визначення прав покупця на земельну ділянку, зайнятий продаваної нерухомістю, який необхідний для використання останньої за призначенням. За нашим законодавством нерухомістю визнається також будівлю, розташовану на земельній ділянці, що перебуває у власності інших осіб (будова на чужій землі). У зв'язку з цим законодавство регламентує юридичну долю земельних ділянок як при продажу будівель, власники яких є одночасно власниками земельних ділянок, де розташовані ці будівлі, так і при продажу будівель, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у власності інших осіб, відмінних від власників нерухомості, що продається . За загальним правилом при переході права власності на будівлі, споруди та іншу нерухомість до покупця переходять і права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята проданої нерухомістю і необхідна для її використання (п. 1 ст. 552 ЦК). Взаємозв'язок переходу права власності на будівлю або споруду і права на відповідну частину земельної ділянки буває різною залежно від виду прав продавця нерухомості на земельну ділянку, на якій вона розташована. Коли продавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки, згідно з п. 4 ст. 35 ЗК відчуження будови проводиться разом із земельною ділянкою. Виняток становить відчуження частини будови, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки, або відчуження будівлі, що знаходиться на земельній ділянці, вилученому з обігу відповідно до правил ст. 27 ЗК. Відчуження будівлі, що знаходиться на земельній ділянці, обмеженій в обороті і належить продавцеві будови на праві власності, проводиться разом із земельною ділянкою, якщо федеральним законом дозволено надавати таку земельну ділянку у власність громадян та юридичних осіб. Отже, у випадках, коли продавець будови є одночасно власником земельної ділянки, він не вправі надати покупцю за договором продажу будівлі (споруди) право на земельну ділянку, що відрізняється від права власності, наприклад право оренди. Це пояснюється загальним принципом земельного законодавства, спрямованого на збереження єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній будови (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Однак така можливість передбачена ст. 273 та п. 2 ст. 552 ЦК, відповідно до яких продавець будови, що є власником земельної ділянки, на якій воно знаходиться, вправі надати покупцю право оренди чи інше передбачене договором продажу нерухомості право на відповідну частину земельної ділянки. Зазначене протиріччя між нормами земельного та цивільного законодавства знімається судовою практикою на користь норм земельного законодавства як спеціальних (1). --- (1) Див, наприклад: Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду РФ за третій квартал 2003 року, затверджений Постановами Президії Верховного Суду РФ від 3 і від 24 грудня 2003 р. / / БВС РФ. 2004. N 3.
Якщо ж продавець будівлі або споруди не є власником земельної ділянки, на якій воно розташоване, то покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК). Отже, якщо продавець володів правом оренди земельної ділянки, то і покупець буде користуватися цією ділянкою на праві оренди. При визначенні долі чужої земельної ділянки при продажу розташованої на ньому нерухомості норми цивільного (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ЦК) і земельного (п. 1 ст. 35 ЗК) законодавства збігаються за змістом. Продаж нерухомості, що знаходиться на чужій земельній ділянці, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором (п. 3 ст. 552 ЦК). Покупець будови на чужій землі при його експлуатації у всіх випадках повинен враховувати цільове призначення земельної ділянки. Купивши будівля, що перебуває на чужій земельній ділянці, покупець як власник будови набуває переважне право купівлі або оренди зазначеної земельної ділянки (п. 3 ст. 35 ЗК). Крім цього, якщо земельна ділянка знаходиться в державній або муніципальній власності, покупець будови набуває виключне право на приватизацію земельної ділянки чи набуття права оренди на неї (п. 1 ст. 36 ЗК).
6. Виконання і припинення договору продажу нерухомості
Головне зобов'язання, що підлягає виконанню продавцем і покупцем, полягає в передачі нерухомості продавцем і прийняття її покупцем по передавальному акту або іншого документа про передачу (п. 1 ст. 556 ЦК). Наведена імперативна норма встановлює юридично обов'язкову процедуру передачі нерухомості. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти майно. Підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу поряд з фактичною передачею нерухомого майна є обов'язковою умовою, що дозволяє говорити про виконання зобов'язання з передачі і прийому нерухомого майна. Разом з тим у випадках, передбачених законом або договором, це зобов'язання з передачі нерухомого майна буде вважатися виконаним при настанні додаткових юридичних фактів (абз. 2 п. 1 ст. 556 ЦК). Наприклад, сторони можуть включити в договір умову, згідно з яким зобов'язання продавця з передачі майна буде вважатися виконаним, тільки коли він: а) підпише передавальний акт; б) фактично передасть нерухоме майно; в) оплатить витрати з державної реєстрації переходу права власності до покупця. При передачі складних в інженерно-технічному відношенні будівель (споруд), квартир сторони можуть обумовити, що обов'язковою умовою належного виконання зобов'язання з передачі є проведення продавцем за свій рахунок силами спеціалізованої організації контрольних та перевірочних заходів на предмет визначення якісного стану об'єкта нерухомості, інженерних комунікацій, інформаційних мереж, які обслуговують даний об'єкт, і пр. Поряд з обов'язком прийняти куплену нерухомість головним обов'язком покупця за договором продажу нерухомості є обов'язок по її оплаті. Форма, порядок і спосіб оплати визначаються сторонами договору самостійно. Законом допускається оплата купленої нерухомості на виплат і в кредит, а також попередня оплата. При продажу нерухомості в кредит відповідно до п. 5 ст. 488 ЦК така нерухомість визнається що знаходиться в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем зобов'язань щодо її оплаті. Згідно ст. 20 Закону про іпотеку іпотека, що виникла на підставі п. 5 ст. 488 ГК, реєструється без подання окремого заяви одночасно з державною реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою. Сторони договору продажу нерухомості несуть ту ж взаємну майнову відповідальність, що і сторони договору продажу рухомого майна, за наступними виключеннями. По-перше, прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (п. 2 ст. 556 ЦК) . По-друге, при передачі продавцем покупцеві нерухомості з істотним порушенням умов договору про якість нерухомості покупець не має права вимагати заміни неякісної нерухомості на якісну однорідну нерухомість (ст. 557 ЦК). Це виключення пояснюється тим, що об'єктом нерухомості є індивідуально-визначена річ, що виключає можливість її заміни в силу характеру і суті зобов'язання (п. 3 ст. 475 ЦК). Договір продажу нерухомості може бути розірваний як до моменту державної реєстрації переходу права власності, так і після такої реєстрації за умови, що він не виконаний сторонами в повному обсязі. Державна реєстрація переходу права власності не є перешкодою для розірвання виконаного договору продажу нерухомості в тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами з підстав, передбачених ст. 450 ГК, в тому числі у зв'язку з несплатою покупцем майна (1). --- (1) Див: п. 15 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав".
Для розірвання договору купівлі-продажу нерухомості недостатньо факту відмови продавця або покупця від договору, так як сам по собі такий факт не може служити підставою для реєстрації зворотного переходу права власності до продавця. Необхідно звернення до суду, який має прийняти рішення, що містить припис реєструючого органу про реєстрацію переходу права власності від покупця до продавця в силу розірвання договору. Суд може винести таке рішення тільки у випадку, коли в договорі продажу нерухомості сторони обумовили можливість повернення виконаного до моменту розірвання договору (п. 4 ст. 453 ЦК). Рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості не означає визнання недійсним попереднього акту державної реєстрації переходу права власності до покупця. Дана реєстраційна запис про перехід права власності від продавця до покупця, як здійснена на законній підставі - договорі продажу нерухомості, залишається в силі. Реєстраційна запис про зворотне переході права власності від покупця до продавця, здійснена на підставі рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості та повернення нерухомого майна продавцю, буде існувати в реєстрі поряд з попередніми записами.
|
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 1. Договір продажу нерухомості" |
||
|
||