Головна
Адвокатура Росії / Адвокатура України / Адміністративне право Росії і зарубіжних країн / Адміністративне право України / Арбітражний процес / Бюджетна система / Цивільний процес / Цивільне право / Цивільне право Росії / Договірне право / Житлове право / Земельне право / Конституційне право / Криміналістика / Лісове право / Міжнародне право (шпаргалки) / Нотаріат / Оперативно-розшукова діяльність / Правова охорона тваринного світу (контрольні) / Правознавство / Правоохоронні органи / Підприємницьке право / Прокурорський нагляд в Україні / Судова бухгалтерія України / Судова психіатрія / Судова експертиза / Теорія держави і права / Транспортне право / Трудове право України / Кримінальне право Росії / Кримінальне право України / Кримінальний процес / Фінансове право / Господарське право України / Екологічне право (курсові) / Екологічне право (лекції) / Економічні злочини
ГоловнаПравоЦивільне право Росії → 
« Попередня Наступна »
Е. А. Суханов. Цивільне право: У 2 т. Том II. Напівтім 1: Підручник / Відп. ред. проф. Е. А. Суханов. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Видавництво БЕК, 2000. -704с., 2000 - перейти до змісту підручника

3. Форма договору продажу нерухомості



Договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність (ст. 550 ЦК). Договір продажу нерухомості (за винятком договору купівлі-продажу житлових приміщень) вважається укладеним з моменту підписання сторонами єдиного документа, в якому сформульовано всі його істотні умови.
Згідно п. 1 ст. 551 ГК перехід права власності1 на нерухомість від продавця до покупця підлягає державній реєстрації. Тому право власності на нерухомість виникає у покупця на основі складного юридичного складу - укладеного договору (угоди) продажу нерухомості та акту державної реєстрації переходу права власності (або договору по житлу). Незважаючи на те, що сам по собі договір продажу нерухомості не породжує у покупця права власності, він, як елемент складного юридичного складу, з моменту укладення юридично пов'язує продавця і покупця. За своєю природою угоду про продаж нерухомості є кон-сенсуального договором. Тому якщо сторони в договорі домовилися щодо умова, що зобов'язання з передачі нерухомості та її оплати повинні бути виконані сторонами до державної
1 Термін "перехід права власності" часто вживається і в юридичній літературі Так, Д. І Мейер вказував: "Для відчуження необхідно тільки, щоб право, наскільки воно переходить до нового суб'єкту, настільки (не менше) відійшло від колишнього, це саме становить істота відчуження права" (Мейер Д. І. Російське громадянське право. В 2 ч Ч. 1 (по виправленому і доповненому 8-му виданню 1902 р.). С. 240). У сучасній літературі коректність використання терміну "перехід права власності" захищалася І. Л. Брауде (див. Брауде І. Л. Перехід права власності на будівлю / / СГіП. 1946 № 7. С. 61-62). Проте видається більш точним твердження професора В П. Грибанова про те, що "перехід майна від продавця до покупця за договором купівлі-продажу не супроводжується також і одночасно" переходом права власності ". У даному випадку має місце одночасне припинення права власності продавця і виникнення права власності покупця на продане майно "(Грибанов В. П. Договір купівлі-продажу по радянському цивільному праву. М, 1956 С. 31).
Реєстрації переходу права власності, то кожна із зацікавлених сторін може вимагати їх виконання.
Згідно п. 2 ст. 551 ГК виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами. Дане положення необхідно розуміти таким чином. Ув'язнений і виконаний договір продажу нерухомості присікає право продавця надалі розпоряджатися проданим об'єктом нерухомості, бо, уклавши договір на відчуження нерухомого майна і передавши це майно покупцеві, продавець вичерпує належало йому як власнику правомочність распоряженія1. Тому будь-яка угода, укладена продавцем з приводу нерухомого майна, переданого покупцеві до моменту державної реєстрації переходу права власності на покупця, повинна визнаватися недійсною, як досконала неуправомо-ченним ліцом2. Аналогічну оцінку подібним угодам дає і судова практіка3.
До державної реєстрації переходу права власності продавець, який виконав зобов'язання з передачі нерухомого об'єкта у володіння покупця, зберігає повноваження на захист права власності. Тому продавець нерухомості може заявляти віндикаційний і негаторний позови.
Покупець, якому нерухомий об'єкт переданий у володіння на виконання договору продажу нерухомості до державної реєстрації переходу права власності, стає
1 Професор Л. А. Кассо більш радикально оцінював подібні ситуації. Він писав, що "отчуждатель якої нерухомості в момент остаточного укладання угоди, як купівлі-продажу або дарування, відмовляється від володіння, яке він безмовно переносить на набувача, і з цього моменту він вже не в праві вважати себе по відношенню до сему останньому самостійним власником Якщо він іноді і зберігає ще якийсь час тримання, то він вже володіє від імені набувача, і якщо між ними на цьому грунті виникне зіткнення, то власницької захист слід надати не отчуждателю, а набувачеві .. одна тільки зміна вольового моменту означає припинення самого володіння "(Кассо Л А. Русское поземельное право. М, 1906. С. 57-58)
2Оценку інших підходів до зазначеної проблеми см / Шершеневич Г. Ф. Підручник російського громадянського права (з видання 1907 р.). С. 182-186; Амфітеатров Г. Н. Права на житлові будови і користування житловими приміщеннями. М., 1948. С. 23; Брауде І. Л. Право на будову і угоди по будовах по радянському цивільному праву Изд. 2-е М, 1954. С. 100
3 См п 14 постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р № 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав"
титульним власником. Але він, не набувши титулу власності, не може розпоряджатися отриманими у володіння нерухомим об'єктом.
Договір продажу нерухомості як елемент складного юридичного складу породжує зобов'язання сторін зареєструвати перехід права власності. У зміст цього зобов'язання входить право вимагати реєстрації переходу права власності1. Дане зобов'язання підкріплено відповідною санкцією. У п. 3 ст. 551 ЦК закріплено, що у разі, коли одна із сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації.
Наведені положення про співвідношення договору продажу нерухомості та реєстрації переходу права власності стосуються договорів купівлі-продажу нежитлової нерухомості. Для договорів купівлі-продажу житлової нерухомості закон (п. 2 ст. 558 ЦК) встановив інший механізм їх співвідношення з актом державної реєстрації.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3. Форма договору продажу нерухомості "
  1. 39. Форма угод.
    Форма угод може мати місце у випадку переговорів сторін при їх особистій зустрічі, переговорів по телефону, радіо і т.п., що не супроводжуються складанням письмового документа. Згідно ст.43 ЦК угоди, що виконуються при самому їх скоєнні, можуть вчинятися усно, якщо інше не встановлено законодавством. Характерною рисою таких угод є збіг у часі двох стадій їх розвитку -
  2. 58. Форма угод, правові наслідки недотримання форми угод.
    Форма угод може мати місце у випадку переговорів сторін при їх особистій зустрічі, переговорів по телефону, радіо і т.п., що не супроводжуються складанням письмового документа. Згідно ст.43 ЦК угоди, що виконуються при самому їх скоєнні, можуть вчинятися усно, якщо інше не встановлено законодавством. Характерною рисою таких угод є збіг у часі двох стадій їх розвитку -
  3. 110. Неустойка, застава, завдаток як способи забезпечення зобов'язань.
    Форма цивільно-правової відповідальності, але, як правило, на практиці не проводиться розмежування неустойки по цих двох видах. Хоча законодавець проводить таку диференціацію, коли мова йде про законодавче регулювання питань неустойки, то на перший план виступає неустойка як міра відповідальності. У юридичній літературі виділяються функції неустойки залежно від її призначення -
  4. 29. Учасники ринку цінних паперів
    форма цієї особи - закрите акціонерне товариство. ІФ діляться на відкриті та закриті. Різниця між ними визначається за двома критеріями: обов'язки викупу випускаються ними цінних паперів - відкритий ІФ випускає інвестиційні сертифікати з зобов'язанням перед його учасниками про їх викуп, а закритий ІФ - без взяття такого зобов'язання, він здійснює розрахунки за інвестиційними сертифікатами по
  5. 14. Поняття і види інвестиційного договору
    форма інвестицій носить договірний характер. Виняток становить створення підприємств одним засновником, а також створення структурних підрозділів. Договірні форми інвестицій класифікуються на: а) угоди про створення юридичної особи або про пайову участь у підприємстві, неприбуткової організації, б) угоди без створення юридичної особи. Серед угод останньої категорії розрізняються
  6. § 3. Англо-американська система
    формально рівний, виникає за загальним правилом з народження і припиняється у момент смерті. Англоамериканской праву невідомо визнання особи безвісно відсутньою і померлим як самостійні правові інститути. Що ж стосується юридичних осіб, то загальне поняття про них розвинене слабо. Замість універсальної категорії юридичної особи існують два основні різновиди юридичних осіб
  7. § 1. Правоздатність та дієздатність громадян
    форма або державна реєстрація, оскільки ці дії передбачають угоди зі значними об'єктами, наприклад житловим будинком. Ще більші можливості надає закон малолітнім, наділяючи їх правом здійснювати операції за розпорядженням наданими їм коштами. Зазначені угоди відбуваються під непрямим контролем законних представників малолітнього, оскільки кошти надаються
  8. § 2. Умови дійсності угод
    форма, б) вони виконуються при самому їх скоєнні (виняток становлять угоди, потребують нотаріальної форми, а також угоди, для яких недотримання простої письмової форми тягне їх недійсність), в) угода відбувається на виконання письмового договору і є угода сторін про усній формі виконання (ст. 159 ЦК). Всі інші угоди повинні здійснюватися у письмовій формі.
  9. § 2. Зміст і форма договору
    договору. Умови, на яких досягнуто згоди сторін, становлять зміст договору. За своїм юридичним значенням всі умови діляться на істотні, звичайні та випадкові. Істотними визнаються умови, які необхідні і достатні для укладення договору. Для того щоб договір вважався укладеним, необхідно узгодити всі його істотні умови. Договір не буде укладений до
  10. § 2. Дієздатність громадян
    форма вираження їхньої згоди, але, мабуть, вона повинна бути ідентична формі згоди на угоди неповнолітніх, тобто письмовій. При відсутності згоди обох або одного з батьків, усиновителів або піклувальника емансипація проводиться за рішенням суду. У суд оскаржується і відмова органу опіки та піклування. Із заявою про емансипацію в суд вправі звернутися сам неповнолітній, його законні
© 2014-2020  ibib.ltd.ua