| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
4. Зміст договору продажу нерухомості |
||
|
До числа істотних умов договору продажу нерухомості належать умови про предмет продажу і ціною продаваного нерухомого майна. Закон вимагає, щоб в договорі продажу нерухомості були зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухомого майна, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності в договорі зазначених даних умова про продаваної і підлягає передачі недвижимо- 1 Тут ми стикаємося з абсолютно іншою ситуацією, ніж та, яка має місце при державній реєстрації угод, що вважаються укладеними з моменту такої реєстрації (п. 3 ст. 433 ЦК). Щодо останніх Л. А. Кассо каже: "Та зі сторін, яка обіцяє представити договір на затвердження цього останнього (мається на увазі старший нотаріус. - В. Є.), не укладає договір про договір, а просто береться зробити відоме необхідну дію: зобов'язання полягає in faciendo, а не in contrahendo "(Кассо Л. А. запродажи і завдаток. М., 1904. С. 21). Сти вважається неузгодженим, а договір неукладеним (ст. 554 ЦК). Необхідні законом дані про продаваної нерухомості містяться в спеціальних документах1. До числа обов'язкових документів, що ідентифікують окремо розташована будівля (споруда), відносяться план земельної ділянки та (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, правами на яке володіє власник будівлі (споруди). На кожне будівлю і споруду є технічні паспорти з їх планами та зазначенням цільового призначення. Документами, які ідентифікують житлове нерухоме майно, є паспорта таких приміщень, а також відповідні довідки, видані бюро технічної інвентаризації та містять інвентаризаційні відомості та інші дані технічного обліку житлового фонду. Перелік і характер документів, що містять дані, дозволяють точно встановити продається нерухоме майно, визначається законодавством про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з нім2 та законодавством про технічному обліку недвіжімості3. Вимога закону про визначеність предмета договору продажу нерухомості означає, що продається нерухомість як індивідуально-визначена річ на момент укладення договору повинна існувати реально (фізично), а права на неї повинні бути зареєстровані в державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з нім4. В іншому разі договір слід визнати неукладеним внаслідок відсутності його предмета (п. 1 ст. 432 ЦК). Якщо ж на момент укладення договору нерухома річ вже не існує (згоріла, зруйнована і т. п.), хоча права на неї як на нерухоме майно не виключені з державного реєстру, договір продажу неможливий, так як право власності на загибле або знищене майно припиняється (п. 1 ст. 235 ЦК). Якщо під виглядом договору 1 См Додаток № 1 до Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженим постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 219 / / СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963. 2 Див: ст. 17, 18 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним / / СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. 'Див, наприклад п. 8, 9 Положення про державний облік житлового фонду в Російській Федерації, затвердженого постановою Уряду РФ від 13 жовтня 1997 р. № 1301 / / СЗ РФ. 1997 № 42. Ст. 4787. продажу нерухомості продається зруйновану будівлю (споруду), то цей договір може прикривати угоду з переуступки прав на земельну ділянку У тих випадках, коли будівлі або споруди зареєстровані в державному реєстрі як об'єктів нерухомості, але продаються на знесення, мова повинна йти не про договір продажу нерухомості, а про договір продажу рухомого майна Для здійснення такого договору необхідно попередньо у встановленому порядку отримати дозвіл на знесення відповідного нерухомого об'єкта. Внаслідок цього призначене до зносу будівлю або споруда придбає правовий режим рухомого майна. Вимога закону про визначеність предмета договору продажу нерухомості має свою специфіку при необхідності продажу частини нерухомого майна. Справа в тому, що всі нерухомі речі (підприємства, будівлі, споруди, земельні ділянки), за винятком багатоквартирних житлових будинків, є неподільними вещамі1 Внаслідок цього при необхідності продажу частини будівлі або споруди мова повинна йти про продаж частки у праві власності на об'єкт нерухомості, визначений за правилами ст. 554 ЦК. У договорі продажу частки у праві власності боку можуть обумовити, яка реальна частину нерухомого майна буде перебувати в користуванні покупця. Відчуження частки у праві власності на нерухому річ може вести до режимів нероздільної, роздільного та відокремленого здійснення правомочностей володіння, користування і розпорядження нерухомістю, що знаходиться в частковій власності. При режимі нероздільної користування будівлю , споруда чи інша будова розглядається як нероздільний об'єкт загального користування без виділення співвласникам конкретного приміщення. При режимі роздільного користування кожному сособствен-нику виділяється приміщення, причому розміри виділених приміщень можуть і не відповідати розмірам часток учасників 1В доктрині дореволюційного російського права безумовно неподільними об'єктами нерухомості вважалися, наприклад підприємства як майнові комплекси Але в оцінці інших об'єктів нерухомості існували різні думки Зокрема, будівлі одними авторами зізнавалися неподільними речами (см Побєдоносцев До Курс цивільного права Ч 1 Вотчинні права СПб, 1892 З 47 - 48), а іншими - ділимими речами (см Шершеневич Г Ф Підручник російського громадянського права (з видання 1907 г) З 104) Не було єдності поглядів з даного питання в юридичній літературі радянського періоду (см Брауде І Л Право на будови і угоди по будовах по радянському цивільному праву Изд 2-е З 108-112) спільної власності При режимі відокремленого користування кожному співвласнику виділяється приміщення, розмір якого відповідає частці в загальній власності на об'єкт нерухомості Необхідно враховувати, що нашому правопорядку відомі так звані вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення в житловому будинку, які реєструються в державному реєстрі як самостійного об'єкта нерухомості Крім того, до набрання чинності Федерального закону "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "в якості самостійних об'єктів нерухомості були зареєстровані частині приватизованих будівель (споруд) - окремі поверхи, під'їзди У зазначених випадках, коли частина будівлі (споруди) зареєстрована в державному реєстрі як окремого об'єкта нерухомості, операції з такою частиною слід визнати законними як операції з самостійним об'єктом нерухомості. При відсутності умови про ціну договір продажу нерухомості вважається неукладеним (п. 1 ст. 555 ЦК). За загальним правилом узгоджена сторонами ціна нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини ділянки землі або права на неї (п. 2 ст. 555 ЦК). Однак дане правило ДІСП-зітівно. Крім того, законом можуть бути встановлені інші правила про співвідношенні ціни нерухомого майна та ціни переданої з нерухомістю відповідної частини ділянки землі та прав на неї Ціна нерухомості в договорі продажу нерухомості може визначатися сторонами різними способами. У тих випадках, коли ціна нерухомості встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п 3 ст. 555 ЦК). 1 Докладніше про це див Харрісон Генрі З Оцінка нерухомості М, 1994 См також Федеральний закон від 29 липня 1998 р "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" / / СЗ РФ 1998 № 31 Ст 3813 Головним обов'язком покупця за договором продажу нерухомості поряд з обов'язком прийняти куплену нерухомість є обов'язок по її оплаті. Форма, порядок і спосіб оплати визначаються сторонами договору самостійно. Законом допускається оплата купленої нерухомості на виплат і в кредит, а також попередня оплата. При продажу нерухомості в кредит відповідно до норми п. 5 ст. 488 ЦК така нерухомість визнається що знаходиться в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем зобов'язань з оплати товару. Іпотека, що виникла на підставі норми п. 5 ст. 488 ЦК, як право (речове обтяження) на нерухоме майно повинна реєструватися на підставі заяви власника - покупця нерухомого майна або продавця, на користь якої п. 5 ст. 488 ГК встановлена іпотека, за умови настання обставин, зазначених у п. 5 ст. 488 ЦК. За відсутності в договорі умови про розподіл витрат по державній реєстрації переходу права власності ці витрати повинні бути покладені на продавця, бо на ньому лежить обов'язок передати предмет продажу у власність покупця. Покладання на продавця тягаря витрат по реєстрації можна розглядати як наслідок наявності у нього обов'язку забезпечити виникнення у покупця права власності на продане імущество1. Однак практика російського ринку нерухомості йде в протилежному напрямку. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "4. Зміст договору продажу нерухомості " |
||
|
||