|
« Попередня
|
|
Наступна » |
|
|
|
6. Виконання і припинення договору продажу нерухомості
|
Головне зобов'язання, що підлягає виконанню продавцем і покупцем, полягає в передачі нерухомості продавцем і прийняття її покупцем по передавальному акту або іншого документа про передачу (п. 1 ст. 556 ЦК) . Наведена імперативна норма встановлює юридично обов'язкову процедуру передачі нерухомості. Тому передавальний акт або інший документ про передачу на практиці потрібно в якості обов'язкового для реєстрації переходу права власності на продану нерухомість. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти майно.
Підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу поряд з фактичною передачею нерухомого майна є обов'язковою умовою, що дозволяє говорити про виконання зобов'язання з передачі і прийому нерухомого майна. Разом з тим у передбачених договором
або законом випадках це зобов'язання з передачі нерухомого майна буде вважатися виконаним при настанні додаткових фактів (пп. 2 п. 1 ст. 556 ЦК). Наприклад, сторони можуть ввести в договір умову, згідно з яким зобов'язання продавця з передачі майна буде вважатися виконаним, тільки тоді, коли він:
а) підпише передавальний АКГ;
б) фактично передасть нерухоме майно;
1. оплатить витрати з державної реєстрації переходу права власності до покупця.
При передачі складних в інженерно-технічному відношенні будівель і споруд сторони можуть обумовити, що обов'язковою умовою належного виконання зобов'язання з передачі є проведення продавцем за свій рахунок силами спеціалізованої організації контрольних та перевірочних заходів на предмет визначення якісного стану об'єкта нерухомості, інженерних комунікацій, інформаційних мереж і т. п., які обслуговують даний об'єкт.
Сторони договору продажу нерухомості несуть ту ж відповідальність, що і сторони договору продажу рухомого майна, за наступними виключеннями.
По-перше, прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (п. 2 ст. 556 ЦК).
По-друге, при передачі продавцем покупцеві нерухомості з істотним порушенням умов договору про якість нерухомості покупець не має права вимагати заміни неякісної нерухомості на якісну однорідну нерухомість (ст. 557 ЦК). Це виключення пояснюється тим, що об'єктом нерухомості є індивідуально-визначена річ, що виключає можливість її заміни в силу характеру і суті зобов'язання (п. 3 ст. 475 ЦК).
Договір продажу нерухомості може бути розірваний як до державної реєстрації переходу права власності, так і після такої реєстрації. Остання не є перешкодою для розірвання договору продажу нерухомості навіть у тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором з підстав, передбачених ст. 450 ГК, в тому числі і у зв'язку з несплатою покупцем майна 1. У цьому випадку для розірвання договору купівлі-продажу нерухомості недостатньо факту відмови продавця від договору, так як сам по собі такий факт не може служити підставою для реєстрації переходу права власності назад до продавця. Необхідно звернення продавця до суду, в рішенні якого має міститися припис реєструючого органу про реєстрацію переходу права власності від покупця до продавця в силу розірвання договору. Суд може прийняти таке рішення тільки тоді, коли в договорі продажу нерухомості сторони обумовили можливість повернення виконаного до моменту розірвання договору (п. 4 ст. 453 ЦК).
Рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості не означає визнання недійсності попереднього акту державної реєстрації переходу права власності до покупця. Дана реєстраційна запис про перехід права власності від продавця до покупця, як здійснена на законній підставі - договорі продажу нерухомості, залишається в силі. Реєстраційна запис про зворотне переході права власності від покупця до продавця, здійснена на підставі рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості та повернення нерухомого майна продавцю, буде існувати в реєстрі поряд з попередніми записами.
|
| « Попередня |
|
Наступна » |
|
= Перейти до змісту підручника = |
|
|
Інформація, релевантна " 6. Виконання і припинення договору продажу нерухомості " |
- 1. КОМПЕТЕНЦІЯ арбітражних судів В РОСІЙСЬКІЙ ФЕДЕРАЦІЇ У СПРАВАХ ЗА УЧАСТЮ ІНОЗЕМНИХ ОСІБ. Виключна компетенція. УГОДА ПРО ВИЗНАЧЕННЯ КОМПЕТЕНЦІЇ арбітражних судів РФ. СУДОВИЙ ІМУНІТЕТ
виконання повинно мати місце або мала місце на території Російської Федерації; вимога виникла із заподіяння шкоди майну дією чи іншим обставиною, що мали місце на території Російської Федерації, або при настанні шкоди на території Російської Федерації; суперечка виникла з безпідставного збагачення, що мав місце на території Російської Федерації; позивач по справі про захист
- 1. Поняття позову у арбітражному процесі, його елементи і види
виконанням взаємних зобов'язань. Позови на захист публічних інтересів спрямовані в основному на захист майнових прав держави або інтересів суспільства, коли неможливо виділити конкретного вигодонабувача, наприклад позови прокурора або уповноважених органів виконавчої влади про визнання угоди приватизації недійсною в інтересах держави. Позови на захист інтересів інших осіб
- 39. Форма угод.
Виконання. Звичайно мова йде про угоди, які здійснюються на невелику суму чи з приводу яких рідко виникають суперечки. Це угоди громадян між собою на суму, що не перевищує трикратний розмір мінімальної заробітної плати; угоди з будь-яким суб'єктним складом і незалежно від суми, але виконуються при самому їх скоєнні, як, наприклад, договір купівлі-продажу за готівку. У цьому випадку
- 58. Форма угод, правові наслідки недотримання форми угод.
Виконання. Звичайно мова йде про угоди, які здійснюються на невелику суму чи з приводу яких рідко виникають суперечки. Це угоди громадян між собою на суму, що не перевищує трикратний розмір мінімальної заробітної плати; угоди з будь-яким суб'єктним складом і незалежно від суми, але виконуються при самому їх скоєнні, як, наприклад, договір купівлі-продажу за готівку. У цьому випадку
- § 1. Правоздатність та дієздатність громадян
виконанням такого обіцянки його правоздатність? Ні, оскільки він має право як залишитися проживати в тому ж місті, так і переїхати в інший за власним бажанням. Можливість вибору місця проживання для нього гарантована, і ніхто не має права примушувати його до цього юридичними заходами. Зрозуміло, закон не може заборонити його колишній дружині використовувати заходи морального порядку, однак, якщо він не
- § 2. Форми участі держави у цивільному обороті
виконання нього інших нормативних актів. Ця відповідальність конкретизована в "Положенні про порядок повернення громадянам незаконно конфіскованого, вилученого або вийшов іншим шляхом з володіння у зв'язку з політичними репресіями майна, відшкодування його вартості або виплати грошової компенсації", затвердженому постановою Уряду РФ від 12 серпня 1994 р. № 926. Сфера дії цього
- § 2. Умови дійсності угод
виконання письмового договору і є угода сторін про усній формі виконання (ст. 159 ЦК). Всі інші угоди повинні здійснюватися у письмовій формі. Письмова форма буває простою і нотаріальною. Письмова форма являє собою вираження волі учасників угоди шляхом складання документа, що відображає зміст угоди та підписаного особами, які здійснюють угоду. Нотаріальна форма
- Конкретні способи захисту.
Виконання обов'язку в натурі, нерідко іменоване в літературі ще реальним виконанням, як самостійний спосіб захисту цивільних прав характеризується тим, що порушник на вимогу потерпілого повинен реально виконати ті дії, які він зобов'язаний вчинити в силу зобов'язання, зв'язує сторони. Виконання обов'язку в натурі звичайно протиставляється виплаті грошової
- Наслідки безгосподарного утримання культурних цінностей
виконання судового рішення. Оскільки власникові передається виручена від продажу житлового приміщення з торгів сума, він, якщо йдеться про громадянина, може бути виселений із цього приміщення без надання житлової площі, хоча б і не був забезпечений іншим житлом. Одним з похідних способів набуття права власності є викуп домашніх тварин при неналежному поводженні з ними
- Звернення стягнення на заставлене майно.
Виконання зобов'язання боржником вправі одержати переважне перед іншими кредиторами задоволення з вартості заставленого майна. Але не всяке невиконання або неналежне виконання зобов'язання боржником надає кредитору право на реалізацію застави. Стягнення на заставлене майно може бути звернено у разі невиконання або неналежного виконання боржником
|