Підстави надання спеціалізованих житлових приміщень

Главою 10 розділу IV Кодексу вперше на федеральному рівні встановлено комплексне правове регулювання режиму надання спеціалізованих житлових приміщень і користування ними. Підстави надання зазначених приміщень (ст. 99), правила про договір найму спеціалізованого житлового приміщення (ст. 100), його розірвання (ст. 101) і припинення (ст. 102), про виселення громадян із спеціалізованих житлових приміщень (ст. 103) є єдиними для всіх житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду незалежно від їх виду та цільового призначення.

При цьому особливості надання службових жилих приміщень (ст. 104), житлових приміщень у гуртожитках (ст. 105), будинках маневреного фонду (ст. 106), системи соціального обслуговування (ст. 107), а також надання житлових приміщень фондів для тимчасового поселення змушених переселенців та біженців (ст. 108) і житлових приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян (ст. 109) встановлені в спеціальних нормах.

Спеціалізовані житлові приміщення надаються на підставі рішень власників таких приміщень (діє від їх імені уповноважених органів державної влади або уповноважених органів місцевого самоврядування) або уповноважених ними осіб за договорами найму спеціалізованих житлових приміщень, за винятком житлових приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян, які надаються за договорами безоплатного користування (див. ч. 1 ст. 99 Кодексу).

Нагадаємо, що в якості спеціалізованих житлових приміщень використовуються житлові приміщення державного і муніципального житлових фондів. Використання житлового приміщення в якості спеціалізованого житлового приміщення, за винятком випадків, передбачених законами, допускається тільки після віднесення його до спеціалізованого житлового фонду рішенням органу, що здійснює управління державним чи муніципальній житловим фондом, відповідно до встановленого порядку та вимог (див. ч. 2 ст. 92 Кодексу), які в даний час визначені Правилами віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду, затвердженими Постановою Уряду РФ від 26.01.2006 N 42.

Юридичними підставами надання всіх видів спеціалізованих житлових приміщень (за договорами найму або безоплатного користування) є рішення власників таких приміщень (діє від їх імені уповноважених органів державної влади чи органів місцевого самоврядування) або уповноважених власниками осіб. Прийняття зазначених рішень та їх належне оформлення за встановленими правилами має передувати укладенню відповідного договору, за яким надається спеціалізоване житлове приміщення (див. також ст. 100 Кодексу).

На федеральному рівні відповідно до Постанови Уряду РФ від 25.03.2010 N 179 "Про повноваження федеральних органів виконавчої влади за розпорядженням житловими приміщеннями житлового фонду Російської Федерації" (1) рішення з питань надання житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду приймають федеральні органи виконавчої влади. Ці ж органи приймають рішення з питань включення жилих приміщень житлового фонду Російської Федерації, закріплених за федеральними органами виконавчої влади на праві оперативного управління, в спеціалізований житловий фонд з віднесенням таких приміщень до певного виду житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду, а також виключення житлових приміщень зі спеціалізованого житлового фонду.

(1) СЗ РФ. 2010. N 13. Ст. 1511.

Визначення порядку надання житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду суб'єкта Російської Федерації відноситься до повноважень органів державної влади суб'єкта Російської Федерації в галузі житлових відносин (див. п. 2 ст. 13 Кодексу).

Визначення порядку надання житлових приміщень муніципального спеціалізованого житлового фонду віднесено до повноважень органів місцевого самоврядування в галузі житлових відносин (див. п. 4 ст. 14 Кодексу).

У подп. "В" п. 41 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" (1) зазначено, що порушення вимог Кодексу та Правил віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду, затверджених Постановою Уряду РФ від 26.01.2006 N 42, при прийнятті рішення про надання громадянину спеціалізованого житлового приміщення з урахуванням положень п. 2 ч. 3 ст. 11 і ч. 2 ст. 99 Кодексу може служити підставою для пред'явлення в судовому порядку зацікавленими особами вимоги про визнання цього рішення, а також укладеного на його підставі договору найму спеціалізованого житлового приміщення недійсними та виселення проживають у житловому приміщенні осіб.

(1) Бюлетень Верховного Суду РФ. 2009. N 9.

Вимоги про визнання недійсними рішення про надання громадянину спеціалізованого житлового приміщення та укладеного на його підставі договору найму спеціалізованого житлового приміщення підлягають вирішенню виходячи з аналогії закону (ч. 1 ст. 7 Кодексу) стосовно до правилами, встановленими ст. 168 ГК РФ, про недійсність угоди, що не відповідає закону або іншим правовим актам, а також пунктом 1 ст. 181 ГК РФ, що передбачають трирічний термін позовної давності на вимогу про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, протягом якого починається з дня, коли почалося виконання цієї угоди.

Рішення про надання спеціалізованого житлового приміщення і, відповідно, договір найму спеціалізованого житлового приміщення можуть бути визнані недійсними, якщо буде встановлено, що порушено вимоги, що пред'являються до форми та порядку прийняття зазначеного рішення, а також якщо відсутні необхідні підстави для укладення договору спеціалізованого найму житлового приміщення (наприклад, громадянин надав не відповідають дійсності відомості про укладення трудового договору або призначення на посаду, у громадянина мається інше житлове приміщення в даному населеному пункті, громадянин не віднесений законом до категорій громадян, які мають право на отримання спеціалізованого житлового приміщення).

За договорами найму відповідних спеціалізованих житлових приміщень, як правило, надаються всі види житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду. Виняток з цього правила становлять житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян, які надаються безкоштовно - за договорами безоплатного користування (див. ст. Ст. 98, 109 Кодексу).

Нагадаємо, що безоплатне користування майном регулюється ст. ст. 689 - 701 гол. 36 ГК РФ. За договором безоплатного користування (договору позички) одна сторона (позикодавець) зобов'язується передати або передає річ у безоплатне тимчасове користування другій стороні (ссудополучателя), а остання зобов'язується повернути ту ж річ у тому стані, в якому вона її отримала, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (п.

Типові договори найму спеціалізованих житлових приміщень затверджені Постановою Уряду РФ від 26.01.2006 N 42 "Про затвердження Правил віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду та типових договорів найму спеціалізованих житлових приміщень" (1).

(1) СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

При наданні деяких спеціалізованих житлових приміщень застосовуються спеціальні правила про норму надання житлової площі. Для випадків надання спеціалізованих житлових приміщень у гуртожитках і будинках маневреного фонду встановлена спеціальна норма надання - не менше шести квадратних метрів житлової площі на одноголюдини (див. ст. Ст. 105, 106 Кодексу). Для служебнихжілих приміщень збережений особливий норматив надання - такі приміщення завжди надаються у вигляді окремої квартири або житлового будинку (див. ст. 104 Кодексу). Порядок і умови надання інших видів спеціалізованих житлових приміщень визначаються спеціальним законодавством (див. ст. Ст. 107 - 109 Кодексу).

Згідно ч. 2 ст. 99 Кодексу спеціалізовані житлові приміщення надаються за встановленими Кодексом підстав громадянам, які не забезпеченим житловими приміщеннями у відповідному населеному пункті.

Іншими словами, для всіх видів спеціалізованих житлових приміщень, що надаються як на оплатній, так і на безоплатній основі, передбачено, що вони надаються за встановленими Кодексом підстав не будь-яким громадянам, а тільки тим з них, які не забезпечені житловими приміщеннями в даному населеному пункті. Тому за загальним правилом ч. 2 ст. 99 Кодексу громадян, які володіють у відповідному населеному пункті жилим приміщенням за будь-якого правового підставі (право власності, соціальний або комерційний найм, безоплатне користування тощо), спеціалізовані житлові приміщення не повинні надаватися.

Підкреслимо, що незабезпеченість громадянина житловим приміщенням у відповідному населеному пункті не завжди є необхідною умовою для надання спеціалізованого житлового приміщення, незважаючи на те що розглянута правова норма сформульована як імперативна. Так, відповідно до ч. 1 ст. 88 Кодексу при проведенні капітального ремонту або реконструкції будинку, якщо такий ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачеві та членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту або реконструкції інше житлове приміщення без розірвання договору соціального найму житлового приміщення, що знаходиться в зазначеному будинку. На зазначений час надається жиле приміщення маневреного фонду.

У зв'язку з цим видається, що законодавцю доцільно виправити дефект правової норми, встановленої в ч. 2 ст. 99 Кодексу, сформулювавши її в якості загального правила.

Інформація, релевантна " підстави надання спеціалізованих житлових приміщень "

1. Призначення житлових приміщень маневреного фонду
   наданого юридичною особою на придбання житлового приміщення, і закладені в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, якщо на момент звернення стягнення такі житлові приміщення є для них єдиними; 3) громадян, у яких єдині житлові приміщення стали непридатними для проживання внаслідок надзвичайних обставин; 4) інших громадян у випадках, передбачених
   
2. Надання житлових приміщень для соціальної захисту окремих категорій громадян
   надання. Водночас за загальними правилами ст. 695 ГК РФ ссудополучатель зобов'язаний підтримувати річ (житлове приміщення), отриману у безоплатне користування, у справному стані, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту, і нести всі витрати на її утримання. Ці загальні правила не застосовуються тільки в тому випадку, якщо інші умови будуть передбачені договором безоплатного
   
3. Надання житлових приміщень фондів для тимчасового поселення змушених переселенців та біженців
   надання житлових приміщень з зазначеного фонду, порядок укладення та розірвання договору найму, права та обов'язки осіб, яким надано відповідні житлові приміщення. Діє також Типове положення про центр тимчасового розміщення змушених переселенців. СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562. Утв. Постановою Уряду РФ від 22.01.1997 N 53 (СЗ РФ. 1997. N 4. Ст. 550;
   
4. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення
   підставі рішення про надання такого приміщення. Таким чином, юридичною підставою для укладення будь-якого договору найму спеціалізованого житлового приміщення є адміністративний акт - рішення про надання громадянину відповідного житлового приміщення, прийняте з урахуванням положень ст. 99 Кодексу, про які йшлося вище. За відсутності зазначеного підстави (рішення) договір найму
   
5. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ЩОДО ПЕРЕДАЧІ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ
     наданими за договорами соціального найму. Зміна та припинення зобов'язань з договору соціального найму житла. Випадки виселення наймача та членів його сім'ї. Зобов'язання з договору найму спеціалізованих житлових приміщень. Передумови укладення договору найму спеціалізованих житлових приміщень. Зміст зобов'язань з договору найму спеціалізованих житлових приміщень;
   
6. Види житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду
     підставі рішень органу, що здійснює управління державним чи муніципальній житловим фондом. Питання про те, чи є те чи інше житлове приміщення спеціалізованим (зокрема, службовим, гуртожитком, житлом для тимчасового поселення змушених переселенців або осіб, визнаних біженцями), вирішується, в силу ст. 5 ФЗ від 29.12.2004 N 189-ФЗ "Про введення в дію Житлового кодексу
   
7. Самовільні перевлаштування і (або) перепланування житлового приміщення
     підстави, передбаченого ч. 6 ст. 26 Кодексу, або з порушенням проекту перебудови й (або) перепланування, який представлявся відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 26 Кодексу. Іншими словами, самовільними можуть бути визнані перевлаштування і (або) перепланування житлового приміщення, які вироблені за відсутності документа про погодження цих дій, виданого уповноваженим органом, або з
   
8. Типовий договір найму житлового приміщення фонду для тимчасового поселення змушених переселенців;
     підстав припинення такого договору. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення може бути розірваний у будь-який час за згодою сторін. Розірвання договору найму спеціалізованого житлового приміщення можливо: а) за угодою, тобто взаємною згодою, наймодавця і наймача, б) з ініціативи наймача; в) з ініціативи наймодавця. В останньому випадку розірвання
   
9. Надання службових жилих приміщень
     підстави видачі ордера на службове жиле приміщення, а не в якості підстави укладення договору (ст. ст. 105, 106). Кодекс взагалі не згадує про такий адміністративному акті, як ордер на житлове приміщення, і підсилює роль договорів у регулюванні житлових відносин. Як і будь-яке інше жиле приміщення, що надається громадянинові службове жиле приміщення має бути призначеним для
   
10. Житлові приміщення, що надаються за договорами соціального найму
      підстав, за наявності яких це можливо, а також обліку таких громадян та інших важливих відносин. Як вже зазначалося, предметом договору соціального найму можуть бути тільки ті житлові приміщення, що відносяться до державного або муніципального житлового фонду (див. також ч. 1 ст. 49 Кодексу). При цьому у власності держави і державних утворень (Російської Федерації і її
    
11. Виселення громадян із спеціалізованих житлових приміщень
      підставах, то у наймодавця виникає правова підстава для звернення до суду з позовом про виселення відповідного громадянина та членів його сім'ї без надання іншого житлового приміщення. Якщо наймачами є громадяни, зазначені в ч. 2 ст. 103 Кодексу, то наймодавець також має право вимагати їх виселення в судовому порядку, але з обов'язковим наданням іншого житлового приміщення.
    
12. Призначення жилих приміщень у гуртожитках
      підставі права власності, договору соціального наймання та інших законних підставах, не створювати їм незручності при проживанні. Будинки, надані під гуртожитки (як спеціально побудовані, так і переобладнані), повинні мати відповідні їх цільовому призначенню санітарно-гігієнічні та побутові зручності. У таких будинках поряд з житловими кімнатами повинні бути передбачені приміщення
    
13. Надання звільнилися кімнат у комунальній квартирі
      підставі їх заяви надається за договором соціального найму проживають у цій квартирі наймачам і (або) власникам, якщо вони на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути у встановленому порядку визнані незаможними й нужденними в житлових приміщеннях. Таким чином, в першу чергу підлягають задоволенню вимоги тих претендентів на звільнену житлову
    
14. Надання житлових приміщень маневреного фонду
      підставі рішення про надання відповідного житлового приміщення, прийнятого суб'єктом, зазначеним вч. 1 ст. 99 Кодексу. Норма надання площі житлового приміщення маневреного фонду, встановлена в ч. 1 ст. 106 Кодексу, збігається з нормою надання, передбаченої для гуртожитків (див. ст. 105 Кодексу). Наймачами за вказаним договором можуть бути громадяни Російської