Об'єкти житлових прав. Види житлових приміщень

У розділі 2 Кодексу визначаються види об'єктів житлових прав, поняття житлового приміщення, його призначення і межі використання, загальні правила державної реєстрації прав на житлові приміщення, дається поняття житлового фонду, закріплені загальні правила державного контролю за використанням і схоронністю житлового фонду, відповідністю житлових приміщень встановленим вимогам.

Об'єктами житлових прав є житлові приміщення. За змістом наведеної імперативної норми ч. 1 ст. 15 об'єктами житлових прав є виключно житлові приміщення. Конкретні види житлових приміщень вичерпним чином визначені у ст. 16 Кодексу, про що докладніше буде сказано нижче. У зв'язку з цим Конституційний Суд РФ правильно вказав на те, що житлове законодавство не розглядає частину кімнати як самостійного об'єкта житлових відносин (див. Постанова Конституційного Суду РФ від 13.03.2008 N 5-П "У справі про перевірку конституційності окремих положень підпунктів 1 і 2 пункту 1 статті 220 Податкового кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян С.І. Анікіна, Н.В. Іванової, А.В. Козлова, В.П. Козлова і Т.Н. Козлової ") (1).

(1) СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183.

Частина 2 ст. 15 Кодексу містить норму-дефініцію, визначальну юридичний зміст поняття "житлове приміщення": житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства (далі - вимоги)).

Принципово важливим є те, що приміщення може визнаватися житловим приміщенням (об'єктом житлових і цивільних прав) тільки за умови, що воно є ізольованим.

Придатність приміщення для постійного проживання громадян визначається відповідністю приміщення вимогам, які встановлені санітарними і технічними правилами і нормами, а також іншим вимогам законодавства. Детальніше про зазначені правилах і нормах говорилося вище.

Житлове приміщення є нерухомим майном. Відповідно до п. 1 ст. 130 ЦК України до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва .

Право власності та інші речові права на житлові приміщення підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених ГК РФ, ФЗ від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (1) і Кодексом (див. ст. 18 Кодексу).

(1) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.

Порядок визнання приміщення житловим приміщенням та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються уповноваженим Урядом РФ федеральним органом виконавчої влади відповідно до Кодексу, іншими федеральними законами (див. ч. 3 ст. 15 Кодексу) .

В даний час порядок визнання приміщення житловим і вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлені в Положенні про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції, затвердженому Постановою Уряду РФ від 28.01.2006 N 47 (1).

(1) СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.

Дія зазначеного Положення поширюється на перебувають в експлуатації житлові приміщення незалежно від форми власності, розташовані на території Російської Федерації. При цьому дія Положення не поширюється на житлові приміщення, розташовані в об'єктах капітального будівництва, введення в експлуатацію яких і постановка на державний облік не здійснені відповідно до ГрК РФ.

Визнання приміщення житловим приміщенням здійснюється міжвідомчою комісією, яка створюється в цих цілях, на підставі оцінки відповідності даного приміщення встановленим в зазначеному Положенні вимогам.

Відповідно до ч. 4 ст. 15 Кодексу жиле приміщення може бути визнано непридатним для проживання на підставах та в порядку, що встановлені уповноваженим Урядом РФ федеральним органом виконавчої влади.

Так, не можуть бути використані в якості житлових приміщення, що не відповідають санітарним і технічним правилам і нормам. Вони можуть бути визнані непридатними для проживання за правилами, встановленими в Положенні про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції, затвердженому Постановою Уряду РФ від 28.01.2006 N 47.

Визнання приміщення непридатним для проживання громадян здійснюється міжвідомчою комісією, яка створюється в цих цілях, на підставі оцінки відповідності цього приміщення встановленим в зазначеному Положенні вимогам. Крім того, враховуються вимоги СанПіН 2.1.2.2645-10 "Санітарно-епідеміологічні вимоги до умов проживання в житлових будівлях та приміщеннях", затверджених Постановою Головного державного санітарного лікаря РФ від 10.06.2010 N 64 "Про затвердження СанПіН 2.1.2.264510".

Відповідно до п. п. 33 - 40 Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції підставою для визнання житлового приміщення непридатним для проживання є наявність виявлених шкідливих факторів середовища проживання людини, які не дозволяють забезпечити безпеку життя і здоров'я громадян внаслідок:

погіршення у зв'язку з фізичним зносом в процесі експлуатації будівлі в цілому або окремих його частин експлуатаційних характеристик, що призводить зниження до неприпустимого рівня надійності будівлі, міцності і стійкості будівельних конструкцій і основ;

зміни навколишнього середовища і параметрів мікроклімату житлового приміщення, що не дозволяють забезпечити дотримання необхідних санітарно-епідеміологічних вимог та гігієнічних нормативів у частині утримання потенційно небезпечних для людини хімічних і біологічних речовин, якості атмосферного повітря, рівня радіаційного фону і фізичних факторів наявності джерел шуму, вібрації, електромагнітних полів.

Житлові приміщення, розташовані в повнозбірних, цегельних і каменнихдомах, атакож в дерев'яних будинках і будинках з місцевих матеріалів, що мають деформації фундаментів, стін, несучих конструкцій і значний ступінь біологічного пошкодження елементів дерев'яних конструкцій, які свідчать про вичерпанні несучої здатності і небезпеки обвалення, є непридатними для проживання внаслідок визнання багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції.

Житлові приміщення, що знаходяться в житлових будинках, розташованих на територіях, на яких перевищені показники санітарно-епідеміологічної безпеки у частині фізичних факторів (шум, вібрація, електромагнітне і іонізуюче випромінювання), концентрації хімічних і біологічних речовин в атмосферному повітрі та грунті, встановлені в розділі II зазначеного Положення, а також у житлових будинках, розташованих у виробничих зонах, зонах інженерної та транспортної інфраструктур та в санітарно-захисних зонах, слід визнавати непридатними для проживання у випадках, коли інженерними та проектними рішеннями неможливо мінімізувати критерії ризику до допустимого рівня.

Непридатними для проживання слід визнавати житлові приміщення, розташовані в небезпечних зонах зсувів, селевих потоків, снігових лавин, а також на територіях, які щорічно затоплюються паводковими водами і на яких неможливо за допомогою інженерних та проектних рішень запобігти підтопленню території. Багатоквартирні будинки, розташовані у вказаних зонах, визнаються аварійними і підлягають знесенню або реконструкції.

Непридатними для проживання слід визнавати житлові приміщення, розташовані в визначається уповноваженим федеральним органом виконавчої влади зоні ймовірних руйнувань при техногенних аваріях, якщо за допомогою інженерних та проектних рішень неможливо запобігти руйнуванню житлових приміщень. Багатоквартирні будинки, розташовані у вказаних зонах, визнаються аварійними і підлягають знесенню або реконструкції. У зазначеному Положенні під зоною ймовірних руйнувань при техногенних аваріях розуміється територія, в межах якої розташовані житлові приміщення і багатоквартирні будинки, яким загрожує руйнування у зв'язку з сталася техногенною аварією.

Непридатними для проживання слід визнавати житлові приміщення, розташовані на територіях, прилеглих до повітряної лінії електропередачі змінного струму та іншим об'єктам, що створює на висоті 1,8 м від поверхні землі напруженість електричного поля промислової частоти 50 Гц більше 1 кВ / м і індукцію магнітного поля промислової частоти 50 Гц більше 50 мкТл.

Житлові приміщення, розташовані у багатоквартирних будинках, які отримали пошкодження в результаті вибухів, аварій, пожеж, землетрусів, нерівномірної просідання грунтів, а також у результаті інших складних геологічних явищ, слід визнавати непридатними для проживання, якщо проведення відновлювальних робіт технічно неможливо або економічно недоцільно і технічний стан цих будинків і будівельних конструкцій характеризується зниженням несучої здатності та експлуатаційних характеристик, при яких існує небезпека для перебування людей та збереження інженерного обладнання. Зазначені багатоквартирні будинки визнаються аварійними і підлягають знесенню.

Кімнати, вікна яких виходять на магістралі, при рівні шуму вище гранично допустимої норми, зазначеної в п. 26 Положення, слід визнавати непридатними для проживання, якщо за допомогою інженерних та проектних рішень неможливо знизити рівень шуму до допустимого значення.

Житлові приміщення, над якими або суміжно з якими розташований пристрій для промивання сміттєпроводу та його очищення, слід визнавати непридатними для проживання.

Порядок визнання житлового приміщення непридатним для проживання встановлений в розділі IV Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню або реконструкції, затвердженого Постановою Уряду РФ від 28.01.2006 N 47.

Частина 5 ст. 15 Кодексу містить юридичні критерії визначення загальної площі житлового приміщення. Загальна площа житлового приміщення складається із суми площ всіх частин такого приміщення, включаючи площі приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас.

Іншими словами, загальна площа житлового приміщення розраховується як сума площ основних частин такого приміщення (житлових кімнат) і приміщень допоміжного використання (кухні, передпокою та ін.) Не включається в загальну площу житлового приміщення площа балконів, лоджій, веранд і терас.

Види житлових приміщень визначені у ст. 16 Кодексу. Частина 1 цієї статті містить вичерпний перелік видів житлових приміщень, який не підлягає розширювальному тлумаченню. До житлових приміщень належать:

 житловий будинок, частина житлового будинку; 

 квартира, частина квартири; 

 кімната. 

 Отже, житлові права та обов'язки можуть виникати лише з приводу об'єктів, прямо названих у розглянутій нормі. У зв'язку з цим, наприклад, частина кімнати не може розглядатися в якості самостійного об'єкта житлових відносин. 

 Частини 2, 3 і 4 ст. 16 Кодексу складаються з норм-дефініцій, що визначають юридичний зміст понять "житловий будинок", "квартира", "кімната" (в житловому будинку чи квартирі). Для порівняння нагадаємо, що в ЖК 1983 р. і Основах дані поняття були відсутні. 

 Житловим будинком визнається індивідуально визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку. 

 Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому відокремленому приміщенні. 

 Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання як місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі. 

 Слід звернути увагу на те, що кімната може бути самостійним об'єктом житлових та цивільно-правових відносин тільки в тому випадку, якщо вона є ізольованою, так як в інших випадках кімната не буде відповідати вимогам ч. 2 ст. 15 Кодексу. 

 Інформація, релевантна "Об'єкти житлових прав. Види житлових приміщень"

1. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ЩОДО ПЕРЕДАЧІ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ
     житлові зобов'язання Цивільно-правові форми задоволення житлової потреби. Право громадян РФ на житло. Житлові відносини та їх правове регулювання. Житлове законодавство. Житлові фонди. Поняття і види договорів найму житлового приміщення. Зобов'язання з договорів соціального найму житлового приміщення. Передумови укладення договору соціального найму
   
2. Умови, при которихобмен не допускається
     житловим законодавством не допускався і обмін житлових приміщень, які знаходяться в гуртожитку або є службовими (п. 5 ст. 73 ЖК 1983 р.). Кодекс в даній главі також не розглядає зазначені приміщення як предмет обміну, оскільки вони не входять до житлового фонду соціального використання і, отже, не можуть бути предметом договору соціального найму житлового приміщення. Ще одне
   
3. Житлові приміщення, що надаються за договорами соціального найму
     об'єктів, прямо названих у ч. 1 ст. 16 Кодексу. У зв'язку з цим, наприклад, частина кімнати не може розглядатися в якості самостійного об'єкта житлових відносин. Слід також звернути увагу на те, що кімната може бути самостійним об'єктом житлових та цивільно-правових відносин тільки в тому випадку, якщо вона є ізольованою, так як в інших випадках кімната не
   
4. Призначення жилих приміщень у гуртожитках
     об'єктів житлового фонду. Тому, як і колись, під гуртожитки повинні надаватися тільки спеціально побудовані або переобладнані для цих цілей будинки (пор. з ч. 2 ст. 109 ЖК 1983 р.) або частини будинків. Зазначене правило встановлено для того, щоб не ущемляти житлові інтереси громадян, що постійно проживають в житловому будинку на підставі права власності, договору соціального наймання та інших
   
5. Надання службових жилих приміщень
     житлових відносин. Як і будь-яке інше жиле приміщення, що надається громадянинові службове жиле приміщення має бути призначеним для проживання і відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства. Категорії громадян, яким надаються службові житлові приміщення, устанавл іваются: 1) органом державної влади
   
6.  § 5. Право на житлові приміщення в будинках житлово-будівельних та житлових кооперативів
     житлово-будівельних та житлових
   
7. 1. Поняття обміну житловими приміщеннями
     житлового права, тісно пов'язаний з іншими його інститутами. Наприклад, можна розглядати його як один з елементів суб'єктивного права наймача житлового приміщення - його право на обмін. Обмін можна трактувати і як один з випадків зміни житлового правовідносини найму житлового приміщення або навіть його припинення. Слід погодитися з висловленою в літературі думкою, що обмін не можна повністю
   
8. 4. Умови дійсності обміну
     житлові умови однією з обмінюються, істотно погіршуються, в результаті чого громадяни стають потребують поліпшення житлових умов 1 См Тимчасове положення про порядок обміну і (або) міни житлових приміщень у м Москві Деякі з перерахованих в ЖК РРФСР умов, коли обмін не допускається, втратили своє значення. Наприклад, практично не застосовується правило про недопущення обміну,
   
9. Структура плати за житлове приміщення і комунальні послуги
     об'єктів спільного майна в багатоквартирному будинку встановлений у ч. 1 ст. 36 Кодексу. Згідно п. 29 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491, плата за утримання і ремонт житлового приміщення встановлюється в розмірі, що забезпечує утримання спільного майна відповідно до вимог законодавства
   
10. 3. Право власності громадян на житлові приміщення
      об'єктами нерухомості повинно здійснюватися у відповідності з цільовим призначенням цих речей (ст. 288 ЦК). Таким чином, не допускається здача житлових приміщень в оренду під різні офіси, контори, склади, розміщення в них промислових, кустарних і інших виробництв, а також їх продаж або інше відчуження для зазначених цілей без попереднього перекладу цих приміщень в категорію нежитлових, тобто без