| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 6. Користування жилими приміщеннями в будинках житлово-будівельних та житлових кооперативів |
||
|
1. Житлово-будівельні та житлові кооперативи і задоволення житлових потреб громадян
Житлова кооперація існує у двох різновидах. По-перше, це - житлово-будівельні кооперативи, які створюються для будівництва багатоквартирних будинків та їх подальшої експлуатації, а також для придбання (купівлі) житлових будинків, що підлягають капітальному ремонту та реконструкції. Другий вид житлової кооперації - житлові кооперативи, які створюються для придбання (купівлі) у різних юридичних осіб, муніципальних утворень і інших власників належних їм нових або капітально відремонтованих багатоквартирних житлових будинків та їх подальшої експлуатації. Житлово-будівельні (ЖБК) та житлові (РК) кооперативи в 50 - 80-х роках минулого століття мали в нашій країні значного поширення. Вони створювалися і функціонували як добровільні об'єднання громадян, створені ними з метою поліпшення своїх житлових умов за рахунок власних коштів і при менш жорстких вимогах держави до визначення нужденності і норм надання житла. У зв'язку з появою різних можливостей задоволення житлової потреби шляхом використання грошових коштів громадян для безпосереднього придбання ними житла у власність, в тому числі за допомогою безоплатних субсидій, іпотечних кредитів тощо, обсяги житлово- кооперативного будівництва та створення нових кооперативів скоротилися. Крім того, п. 4 ст. 218 ГК (а раніше - нормами законів про власність) встановлено правило про те, що член житлового або житлово-будівельного кооперативу, повністю виплатив пайовий внесок за квартиру, стає її власником (одночасно набуваючи також частку в праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку). У результаті саме існування таких споживчих кооперативів придбало тимчасовий характер. Тому раніше діючим Законом РФ від 15 червня 1996 р. N 72-ФЗ "Про товариства власників житла" було передбачено перетворення житлових та житлово-будівельних кооперативів у зазначені товариства, якщо в кооперативі хоча б один його член виплатив пай і став власником квартири. У літературі з'явилося навіть думку про те, що товариства власників житла, як "більш сучасне юридичну освіту, відповідне нинішнім ринковим відносинам", повинні повністю замінити собою житлові кооперативи (1). --- (1) Див: Кічіхін А.Н., Мартковіч І.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 71.
Проте насправді всі ці нововведення не зробили принципового впливу на існування наявних ЖБК. Житлові кооперативи збереглися в якості однієї з організаційно-правових форм об'єднання громадян, які бажають поліпшити свої житлові умови за рахунок власних коштів. Невипадково панівним в літературі став більш обережний підхід, згідно з яким "житлові відносини в кооперативі зберігаються" ще на дуже довгий час (1). Підтвердженням обгрунтованості цієї позиції стало і розгорнуте регулювання правового становища житлових кооперативів та їх учасників (членів) в новому ЖК. --- (1) Див: Толстой Ю.К. Житлове право. С. 35.
Для сучасних ЖК і ЖБК збереглося правило про те, що член такого кооперативу, повністю виплатив пайовий внесок, набуває право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку і стає учасником спільної власності щодо спільного майна такого будинку (ст. 129 ЖК, п. 4 ст. 218 ЦК). Однак створення при цьому товариства власників житла або перетворення в цю організаційно-правову форму житлового кооперативу тепер не є обов'язковим: члени кооперативу, які стали власниками приміщень у багатоквартирному будинку, за своїм вибором можуть реорганізувати його в товариство власників житла, але має право також керувати ним як безпосередньо , так і шляхом створення для цих цілей споживчого кооперативу (у тому числі житлового, з чого прямо випливає можливість збереження колишнього кооперативу при відповідному видоизменении цілей його діяльності) або укладення договору з керуючою організацією (ст. 122, ч. 2 ст. 161 ЖК) . З точки зору житлових відносин тут в будь-якому випадку необхідно мати на увазі важливе значення моменту повної сплати пайового внеску членом житлового (житлово-будівельного) кооперативу: до його настання член кооперативу має право володіння і користування (а почасти - і розпорядження) наданим йому житлом, тоді як після цього він стає власником житлового приміщення, а правовідносини користування кооперативним житлом припиняються (1). Отже, дані житлові правовідносини завжди носять тимчасовий (терміновий) характер. --- (1) За своєю юридичною природою право володіння і користування члена кооперативу наданим йому кооперативним житловим приміщенням є не речовим, а корпоративним, бо має не абсолютний, а відносний характер, і подібно праву наймача житла за договором найму комерційного не відповідає іншим необхідним ознаками речових прав - див. § 1 гл. 18 і § 1 гл. 23 т. II цього підручника.
Крім того, членами житлових (житлово-будівельних) кооперативів можуть ставати не тільки громадяни, а й юридичні особи (ч. 1 ст. 110, ч. 1 ст. 111 ЖК). Але при цьому зберігається встановлене законом цільове призначення житлових приміщень, які можуть використовуватися лише для проживання громадян. Таким чином, і юридичні особи як члени названих споживчих кооперативів (а після виплати ними пайових внесків - і як власники житла) можуть використовувати отримані ними житлові приміщення виключно для цих цілей, тобто шляхом подальшого надання їх громадянам за договорами житлового найму або безоплатного користування (у тому числі, наприклад, своїм працівникам за трудовими договорами). Для членства в житловому (житлово-будівельному) кооперативі закон не встановлює більш-яких адміністративно-правових передумов (зокрема, у вигляді потреби в наданні житла та стану на житловому обліку або у формі згоди органу місцевого самоврядування або якого-небудь іншого органу публічної влади). Необхідно лише заяву про прийом в члени кооперативу та позитивне рішення про це спочатку правління кооперативу, а потім затвердження цього рішення загальними зборами, а також сплата вступного внеску (ст. 121 ЖК). Але оскільки члени такого кооперативу своїми коштами беруть участь у будівництві (реконструкції) або придбання багатоквартирного житлового будинку, а також у його подальшому утриманні, ця форма задоволення житлових потреб залишається доступною для порівняно забезпечених громадян. За деякими категоріями громадян закон визнає переважне право на вступ до житлові кооперативи, створені за сприяння органів публічної влади (ч. 2 ст. 111 ЖК).
2. Право на житлові приміщення в будинках житлових кооперативів
Громадянину чи юридичній особі, прийнятій до членів житлового кооперативу, на підставі рішення загальних зборів надається жиле приміщення відповідно до розміру внесеного ним пайового внеску. Цей останній зазвичай сплачується членом кооперативу лише частково, а частина, що залишилася потім погашається певними періодичними платежами (в розстрочку) у порядку і на умовах, визначених статутом кооперативу (ч. 1 ст. 125 ЖК). Дане положення становить головну привабливу для громадян рису цієї форми задоволення їх житлових потреб. Згідно закону саме рішення загальних зборів членів кооперативу є підставою для вселення громадянина в житлове приміщення в кооперативному будинку, тоді як підставою володіння, користування і обмеженого розпорядження цим житлом є його членство в кооперативі (ст. 124 ЖК). Ніяких договорів про використання (найманні) наданого житлового приміщення між житловим кооперативом і його членами не укладається. Таким чином, між житловим кооперативом і його членом, що використовують для проживання надане йому кооперативне житло, виникають корпоративні (членські), а не зобов'язальні (договірні) відносини. Ця обставина становить головну юридичну особливість житлових правовідносин, що складаються в багатоквартирних кооперативних будинках. Права члена кооперативу на житлове приміщення досить широкі. Він має право не тільки володіти і користуватися (проживати зі своєю сім'єю) наданої йому квартирою, а й у певних межах розпоряджатися нею. Так, за згодою спільно проживають членів сім'ї та правління кооперативу член кооперативу може здати частину займаного ним житлового приміщення (а при тимчасовому вибутті - все житлове приміщення) в оренду за плату (ч. 1 ст. 128 ЖК), тобто передати його у користування третіх осіб на умовах комерційного найму. Не виключається і можливість обміну займаного ним житлового приміщення з іншим членом кооперативу, а також з власником або наймачем іншого жилого приміщення за договором найму комерційного за умови згоди на це спільно проживають з пайовиком членів його сім'ї (в тому числі що мають лише право користування таким приміщенням, оскільки при цьому можуть бути порушені їх законні інтереси). При обміні кооперативного житла на житлове приміщення, що належить іншому кооперативу або іншому власнику, в тому числі на житло, використовуване наймачем за договором найму комерційного, необхідне прийняття коїть обмін контрагента пайовика у члени кооперативу, що вимагає згоди правління і загальних зборів, одержуваного в порядку, передбаченому ст. 121 ЖК (а в останньому випадку - також і згоди наймодавця-власника). Разом з тим нове житлове законодавство не передбачає більш можливості примусового обміну ("розміну") кооперативного житла в судовому порядку на вимогу особи, яка має право на пай. Члени житлового кооперативу мають і інші корпоративні права, що випливають із членства в кооперативі, зокрема право брати участь в управлінні його справами. У той же час вони зобов'язані виконувати вимоги статуту кооперативу: використовувати отриману квартиру в відповідно до її призначення; вносити передбачені статутом внески за надане в користування житлове приміщення, на утримання багатоквартирного будинку та інші кооперативні потреби; дотримуватися правила користування жилими приміщеннями та ін Право на житлове приміщення в багатоквартирному будинку житлового кооперативу нерозривно пов'язане з наявним у члена такого кооперативу правом на пай, яке виражає наявність у нього корпоративних відносин з кооперативом і в результаті забезпечує йому володіння, користування і певне розпорядження виділеної квартирою (житловим приміщенням). За своєю юридичною природою пай аналогічний частці учасника господарського товариства або товариства у статутному або спільному капіталі, будучи корпоративним правом вимоги учасника кооперативу (пайовика) до кооперативу в цілому, що включає в себе поряд з правомочием на участь в управлінні справами кооперативу також і право на отримання та використання відповідного житлового приміщення, належного кооперативу. Під паєм нерідко розуміється і конкретне майно - пайовий внесок (вклад) члена житлового кооперативу, що становить частину пайового фонду (СР п. п. 1 і 2 ст. 116 ЦК). Оскільки член кооперативу зазвичай сплачує пайовий внесок не відразу, а певними частинами (в розстрочку), конкретний розмір виплачених ним сум, які не досягли суми пайового внеску, називають "паєнагромадженнях". У таких випадках прийнято говорити про "право на пай (паєнагромадження)" або про "право на частину паю", маючи на увазі під ними не тільки право на конкретну грошову суму, а й сукупність корпоративних прав члена-пайовика житлового кооперативу або аналогічних прав інших осіб, брали участь в оплаті пайового внеску (паенакопления) за рахунок свого майна (1). --- (1) Дана термінологія в основному склалася до встановлення законом правила про те, що в житлових кооперативах повна виплата всієї суми паю тягне припинення корпоративних відносин, тобто самого права на пай, і перетворення члена-пайовика у власника наданого йому житла. Тому в період існування корпоративних (кооперативних) відносин у цьому сенсі точніше було б говорити не про "право на пай", а про "право на паєнагромадження" (або на його частину - частку).
При цьому член житлового кооперативу має право за згодою кооперативу передати свій пай будь-кому постійно проживає разом з ним дієздатній члену сім'ї. Останній у цьому випадку повинен бути прийнятий в члени кооперативу, а колишній пайовик перестає бути його учасником, тобто відбувається заміна члена кооперативу як учасника корпоративних житлових правовідносин (за відомою аналогією з заміною наймача житлового приміщення за договором). Відповідно до ч. 2 ст. 125 ЖК пай у житловому кооперативі може належати як одному, так і декільком громадянам (чи юридичним особам), наприклад дружину члена-пайовика кооперативу, якщо пайовий внесок був повністю або частково внесений із загальних коштів подружжя. У такому випадку можна говорити про "сочленстве" таких осіб у житловому кооперативі, яке надає їм право на кооперативне житлове приміщення і єдиний голос в управлінні справами кооперативу (а після повної виплати паю спричиняє появу правовідносин спільної власності на дане житлове приміщення). Право на частину паю (або право на частку в паєнагромадженні) можуть мати й інші члени сім'ї пайовика, якщо вони брали участь у виплаті пайового внеску за рахунок свого майна. Воно означає, що мають його особи також знаходяться в корпоративних відносинах з житловим кооперативом, а не тільки у правовідносинах з його пайовиком. Тому їх право на кооперативне житлове приміщення є самостійним, а не похідним, залежним від права пайовика (члена кооперативу). У силу цього вони отримують певні можливості не тільки з використання, але і за розпорядженням кооперативним житловим приміщенням, наданим кооперативом своєму пайовику. Насамперед особи, які мають таке право, відповідно до ч. 1 ст. 127 ЖК можуть здійснити розділ кооперативного житлового приміщення між собою за умови, що кожному з них може бути виділено ізольоване жиле приміщення (або таке приміщення може бути створене в кооперативній квартирі в результаті перебудови або перепланування неізольованих житлових приміщень). Мова, наприклад, може йти про колишнього дружині або про інше члені сім'ї пайовика, що має право на частину паєнагромадження і постійно проживає в кооперативній квартирі. У судовій практиці при розділі кооперативного житла звичайно враховується розмір належної кожному з громадян частки паєнагромадження, а також інтереси інших членів сім'ї, які мають право користування цим житловим приміщенням, і фактично сформований порядок користування ним. При розбіжності виділяється приміщення і частки в паєнагромадженні може застосовуватися грошовий перерахунок. Можливі при цьому спори вирішуються в судовому порядку, інакше кажучи, право на розділ кооперативного житла між особами, що мають право на частину паю на нього, користується судовим захистом. Крім того, у разі смерті члена кооперативу, який не встиг повністю внести пайовий внесок за квартиру, члени його сім'ї, які мали право на частину паю (паенакопления) і проживали разом з ним, будучи одночасно його спадкоємцями за законом чи за заповітом, отримують переважне перед іншими спадкоємцями право на вступ замість нього в члени житлового кооперативу і відповідно - на придбання права на кооперативне житлове приміщення, надане спадкодавцеві (ч. 2 ст. 131 ЖК) (1). --- (1) Оскільки закон говорить про спадкоємців члена кооперативу, відсутність у таких осіб права спадкування, наприклад, з підстав, передбачених ст. 1117 або п. 1 ст. 1119 ЦК, позбавляє їх і переважного права на вступ у члени кооперативу. Але, зберігаючи своє право на частину паю (одержане ними не в якості спадкоємців), такі особи можуть претендувати на вступ до кооперативу (тобто на все кооперативне житлове приміщення) при відсутності всіх інших категорій громадян, перелічених у ст. 131 ЖК (або у разі їх відмови від вступу в члени кооперативу) або вимагати розділу кооперативного житла за правилами ст. 127 ЖК від спадкоємців, які прийняли спадщину у вигляді паю.
Таким чином, серед членів сім'ї, які постійно проживають з членом житлового кооперативу в наданому йому кооперативному житловому приміщенні, необхідно виділяти тих, хто має право на частину паю (на частку в паєнагромадженні), оскільки їх право на житлове приміщення не зводиться тільки до можливості користування ним (проживання). На відміну від них інші члени сім'ї пайовика, що не мають права на частину паю і тому не беруть участь у корпоративних відносинах з житловим кооперативом, складаються в житлових відносинах тільки з членом кооперативу (пайовиком). У силу цього вони мають право лише проживати в наданому йому житловому приміщенні, тобто тільки користуватися, але не розпоряджатися ним, оскільки їх право користування кооперативним житловим приміщенням носить не самостійний, а залежний, похідний від прав пайовика характер. Разом з тим, переставши бути членами сім'ї пайовика, ці особи автоматично втрачають право проживання в кооперативній квартирі, тобто зберігають своє право користування цим житловим приміщенням. За своєю юридичною природою воно є виникають за вказівкою закону зобов'язальним правом, подібним аналогічного праву члена сім'ї наймача жилого приміщення. Поняття члена сім'ї стосовно до кооперативним відносинам у законі спеціально не дається. У судовій практиці традиційно використовується то поняття члена сім'ї, який передбачено житловим законодавством для відносин найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів (СР ч. 1 ст. 69 ЖК).
3. Зміна та припинення права на житлове приміщення в будинку житлового кооперативу
Зміна та припинення права на житлове приміщення в будинку житлового кооперативу тісно пов'язане з відповідною зміною та припиненням корпоративних (членських) правовідносин. Останні змінюються при розділі кооперативного житлового приміщення між особами, що мають право на пай (частку в паєнагромадженні), а також при його обміні або при спадкуванні після смерті громадянина, що був членом житлового кооперативу (або реорганізації юридичної особи - члена кооперативу). Членство в житловому кооперативі відповідно до ч. 1 ст. 130 ЖК припиняється у випадках: - Добровільного виходу з кооперативу; - Виключення з кооперативу за рішенням його загальних зборів; - Смерті члена кооперативу; - Ліквідації юридичної особи, яка є членом кооперативу; - Ліквідації самого житлового кооперативу як юридичної особи. Член житлового кооперативу має право в будь-який час добровільно вийти з його складу, отримавши свої паенакопления в порядку, передбаченому статутом кооперативу. По суті, мова при цьому йде про відмову від права на кооперативне житло. Звільнилося житлове приміщення потім передається новим членам кооперативу (прийнятим у нього в установленому порядку та сплатили відповідний пайовий внесок), а до цього моменту може бути здано кооперативом найм третім особам за плату за правилами про договір піднайму жилого приміщення (ч. ч. 2 і 3 ст. 128 ЖК). Виняток пайовика з кооперативу тягне втрату ним і членами його сім'ї права користування квартирою та виселення їх у судовому порядку з дому кооперативу без надання іншої житлової площі. Згідно ч. 3 ст. 130 ЖК воно допускається лише в разі грубого невиконання членом кооперативу без поважних причин своїх обов'язків, передбачених статутом і житловим законодавством (щодо своєчасної оплати встановлених кооперативом внесків, а також комунальних послуг; щодо цільового використання житлового приміщення; щодо забезпечення його збереження і схоронності кооперативного майна; з дотримання прав та інтересів сусідів - інших членів кооперативу тощо). Під грубим невиконанням членом кооперативу своїх обов'язків слід розуміти їх неодноразове та умисне або грубо необережне невиконання, а наявність поважних причин для цього (наприклад, при систематичній затримці сплати чергових внесків) може стати підставою для винесення такого пайовику попередження та призначення розумного строку для усунення допущених ним порушень. У разі смерті члена кооперативу, який не встиг повністю сплатити пайовий внесок, відбувається спадкування його паю (паенакопления) за нормами спадкового права (після повної сплати пайового внеску до спадкоємців переходить нерухоме майно у вигляді житлового приміщення, а не пай або право на неї). При цьому його спадкоємець або спадкоємці отримують право на пай (або його частина) і повинні бути прийняті у члени житлового кооперативу (п. 1 ст. 1177 ЦК) (1). Однак деякі особи, в тому числі мали право на пай (частку паєнагромадження) ще за життя члена кооперативу, отримують переважне право вступу до житлового кооперативу (і відповідно - право на кооперативне житлове приміщення), що виключає право на вступ до житлового кооперативу для інших осіб. --- (1) Пункт 2 ст. 1177 ЦК виходить з необхідності прийняття в кооператив лише одного з таких спадкоємців, тоді як ст. 127 ЖК дає право на розділ кооперативного житла (і відповідно - на прийняття в члени кооперативу та на отримане в його результаті ізольоване житлове приміщення) будь-якій особі, яка має право на пай (або на його частину), в тому числі, отже, і будь-якому спадкоємцю .
Перш за все це пережив чоловік члена кооперативу, що має право на частину паю, який отримує переважне право на вступ у члени житлового кооперативу перед усіма іншими особами (включаючи спадкоємців, які мають право на частину паю) (1). Якщо ж цей чоловік не мав права на частину паю або не побажав скористатися своїм переважним правом вступу до кооперативу, таке право отримує проживав разом з померлим пайовиком його спадкоємець (за законом чи за заповітом), що має право на частину паю (ч. ч. 1 і 2 ст. 131 ЖК). --- (1) З тексту ч. 1 ст. 131 ЖК випливає, що пережив чоловік члена житлового кооперативу отримує переважне право на вступ до кооперативу тільки за наявності у нього права на частину паю, тобто навіть за відсутності спільного проживання з померлим і не будучи також його спадкоємцем за законом чи за заповітом. Отже, позбавлення пережив чоловіка права спадкування з підстав, передбачених ст. 1117 або п. 1 ст. 1119 ЦК, проте не позбавляє його зазначеного переважного права. У разі реалізації цього права пережили чоловіком, які не є спадкоємцем, за спадкоємцями, які отримали право на частину паю, залишається визнати лише право на грошову компенсацію або розділ кооперативного житлового приміщення за правилами ст. 127 ЖК, оскільки в силу правил ст. 1177 ЦК хоча б один з них повинен бути прийнятий в члени житлового кооперативу.
За відсутності і таких спадкоємців або їх відмову від свого переважного права дане право відповідно до ч. 3 ст. 131 ЖК тепер набуває спадкоємець померлого пайовика за законом чи за заповітом, що не проживав разом із спадкодавцем, оскільки до нього повністю або в частині переходить і право померлого на пай. Раніше такий спадкоємець в силу дефіциту кооперативного житла, також надається лише нужденним громадянам у порядку черговості, міг отримати лише грошову компенсацію за яке перейшло до нього право на пай, але не право на вступ до кооперативу та користування кооперативним житловим приміщенням (1). --- (1) За наявності декількох спадкоємців з однаковим переважним правом на вступ до житлового кооперативу має діяти правило п. 2 ст. 1177 ЦК, згідно з яким у члени кооперативу приймається один з таких спадкоємців, що визначається згідно з нормами законів про споживчі кооперативи та положеннями статуту конкретного житлового кооперативу.
Нарешті, за відсутності будь-яких з вищеназваних спадкоємців або їх відмову від свого переважного права таке право отримує спільно проживав зі спадкодавцем член його сім'ї, який не є його спадкоємцем (ні за законом, ні за заповітом) і не має права на пай (паєнагромадження) - при умови внесення ним відповідного пайового внеску (ч. 4 ст. 131 ЖК). В результаті застосування цих правил право на кооперативну квартиру в разі смерті члена житлового кооперативу найчастіше зберігається або за його пережили чоловіком і (або) членами сім'ї, що проживали спільно з ним в даному житловому приміщенні (у тому числі не є його спадкоємцями ні за законом, ні за заповітом), або за іншими його спадкоємцями. Дане положення є наслідком поширення відносин спадкового спадкоємства не тільки на речові і зобов'язальні, а й на корпоративні житлові відносини, в тому числі на корпоративні права та обов'язки громадян - членів житлових кооперативів.
Додаткова література
Актуальні проблеми житлового права: Збірник пам'яті П.І. Седугін. М., 2003. Кічіхін А.Н., Мартковіч І.Б., Щербакова Н.А. Житлове право. Користування та власність. М., 1997. Корнєєв С.М. Основні тенденції розвитку житлового права в умовах становлення ринкової економіки / / Цивільне право Росії при переході до ринку. М., 1995.
КонсультантПлюс: примітка. Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації).
Крашенинников П.В. Житлове право. 3-е изд. М., 2004. Седугин П.І. Житлове право. М., 1997. Толстой Ю.К. Житлове право. М., 1996.
|
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 6. Користування жилими приміщеннями в будинках житлово-будівельних та житлових кооперативів " |
||
|
||