Головна
Адвокатура Росії / Адвокатура України / Адміністративне право Росії і зарубіжних країн / Адміністративне право України / Арбітражний процес / Бюджетна система / Цивільний процес / Цивільне право / Цивільне право Росії / Договірне право / Житлове право / Земельне право / Конституційне право / Корпоративне право / Криміналістика / Лісове право / Міжнародне право (шпаргалки) / Нотаріат / Оперативно-розшукова діяльність / Правова охорона тваринного світу (контрольні) / Правознавство / Правоохоронні органи / Підприємницьке право / Прокурорський нагляд в Україні / Судова бухгалтерія України / Судова психіатрія / Судова експертиза / Теорія держави і права / Транспортне право / Трудове право України / Кримінальне право Росії / Кримінальне право України / Кримінальний процес / Фінансове право / Господарське право України / Екологічне право (курсові) / Екологічне право (лекції) / Економічні злочини
ГоловнаПравоЦивільне право Росії → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право: Підручник. 3-е видання, перероблене і доповнене. М. Волтерс Клувер,, 2008 - перейти до змісту підручника

§ 3. Зобов'язання з договору соціального найму житлового приміщення

1. Публічно-правові передумови укладення договору

соціального найму житлового приміщення

В умовах зберігається і при ринковій організації господарства нестачу державного і муніципального житла і неможливості для публічної влади нести витрати по його змістом, а з іншого боку - появи різних нових форм задоволення житлових потреб громадян безкоштовне надання житла в користування стає не основним, як раніше, а винятковим способом вирішення житлового питання, доступним лише для найменш соціально захищених і тому найбільш нужденних категорій громадян. У зв'язку з цим чинне законодавство жорстко нормує умови, порядок надання та використання такого житла, що і створює особливий правовий режим зобов'язань, що складаються на основі аналізованого договору. Перш за все це відноситься до порядку їх виникнення, який обумовлений не вільним взаємним волевиявленням сторін, а наявністю визначених законом адміністративно-правових передумов.

До передумов (умов), за наявності яких громадянин може претендувати на безкоштовне отримання житлового приміщення з державного або муніципального житлового фонду (фонду соціального використання) за договором соціального найму, відносяться, по-перше, визнання його нужденності у житловому приміщенні (ч. ч. 2 і 3 ст. 49 ЖК) і, по-друге, прийняття його на облік органом місцевого самоврядування як потребує житловому приміщенні (ч. 1 ст. 52 ЖК). Нове житлове законодавство не розглядає тепер постійне (а нерідко - ще й тривале) проживання в даному населеному пункті в якості необхідної умови для надання у користування державного або муніципального житла (тим більше в умовах заміни колишніх вимог прописки правилами про реєстрацію свого перебування, необхідної для реального функціонування передбаченого ст. 18 ЦК права громадян обирати місце проживання) (1).

---

(1) Виняток у цьому відношенні складають іноземці (у тому числі громадяни країн ближнього зарубіжжя) та особи без громадянства, які відповідно до ч. 5 ст. 49 ЖК за загальним правилом позбавлені можливості отримати житлові приміщення на підставі договору соціального найму.

Нуждаемость в даному випадку розуміється як гостра потреба в поліпшенні житлових умов даного громадянина та його родини, яка визначається не суб'єктивною оцінкою громадянином своїх житлових умов, а об'єктивними критеріями, передбаченими законодавством. При цьому закон містить вичерпний перелік підстав визнання громадян потребуючими житлових приміщеннях.

До числа таких, по-перше, можуть бути віднесені деякі незаможні громадяни, визнані в цій якості органами місцевого самоврядування з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена їх родини, а також вартості перебуває у їх власності нерухомого і найбільш цінного рухомого майна (що підлягає оподаткуванню) (ч. 2 ст. 49 ЖК). З числа таких незаможних громадян потребуючими житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, відповідно до ч. 1 ст. 51 ЖК зізнаються:

- громадяни, що не мають свого житла, тобто не користуються житлом за договорами соціального найму (в тому числі в якості члена сім'ї наймача) і не мають житла у власності (або не є членами сім'ї власника житла);

- громадяни, які мають гострий недолік житла, тобто хоча і є наймачами житла за договорами соціального найму або власниками житла або членами їх сімей, але забезпечені житлом на одного члена сім'ї менше облікової норми (1);

--- ---

(1) Обліковий норма становить мінімальний розмір забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення (яка згідно ч. 5 ст. 15 ЖК включає в себе площу не тільки житлових, але і всіх допоміжних приміщень, за винятком балконів і т.п.), встановлений відповідним органом місцевого самоврядування з метою прийняття громадян на облік як нужденних (ч. ч. 4 і 5 ст. 50 ЖК). Інакше кажучи, умовою прийняття громадянина на облік є забезпеченість загальної (а не житловий) площею кожного члена його сім'ї в розмірі менше встановленого мінімуму.

- Громадяни, які проживають у приміщеннях, що не відповідають вимогам, встановленим для житлових приміщень;

- громадяни, хоча формально і забезпечені житлом, але проживають у комунальних квартирах ( зайнятих кількома сім'ями) і мають в складі сім'ї важких хронічних хворих, спільне проживання з якими в одній квартирі неможливо (наприклад, при відкритій формі туберкульозу), при відсутності в них іншого житлового приміщення, займаного за договором соціального найму або на праві власності.

По-друге, до числа нужденних у житлових приміщеннях закон відносить інші категорії громадян, спеціально визнаних такими федеральним законом або законом суб'єкта РФ (наприклад, які не є незаможними військовослужбовців чи інших службовців, переведених до нового місця служби ). У цьому випадку вони можуть претендувати на отримання за договором соціального найму житла, за загальним правилом знаходиться в житловому фонді РФ або її суб'єктів, а житло з муніципального житлового фонду може надаватися їм тільки при наявності додатково передбачених законом умов (ч. ч. 3 і 4 ст. 49 ЖК).

За наявності перелічених умов та їх документальному підтвердженні у громадянина виникає право вимагати прийняття на облік як потребує житловому приміщенні. Якщо у нього є кілька підстав для прийняття на облік, громадянин за своїм вибором має право вимагати прийняття його на облік по одному або по декількох (всім) підстав (наприклад, в якості незаможного і одночасно відноситься до однієї з визначених законом інших категорій громадян). Дана вимога у вигляді письмової заяви з доданням необхідних документів адресується органу місцевого самоврядування, який здійснює прийняття на облік.

Останній за результатами розгляду заяви повинен прийняти відповідне рішення (ч. ч. 3 - 6 ст. 52 ЖК). Відмова у прийнятті громадянина на облік як потребує житловому приміщенні згідно ч. 1 ст. 54 ЖК допускається тільки за відсутності у нього необхідних документів (якщо вони не надані або не підтверджують його право перебувати на такому обліку) або при навмисному вчиненні громадянином дій, в результаті яких він може бути визнаний потребують метою постановки на облік (наприклад, при навмисному погіршенні своїх житлових умов шляхом здійснення продажу свого житла або його обміну на гірше або додаткового вселення в нього нових осіб). В останньому випадку громадянин може бути прийнятий на облік, проте не раніше п'яти років з дня вчинення зазначених дій. Рішення про відмову у прийнятті на облік може бути оскаржене громадянином в суді як необгрунтоване.

З моменту прийняття на облік у громадянина виникає право перебувати на обліку (ч. 2 ст. 52 ЖК), що становить елемент відповідного житлового правовідносини, суб'єктами якого є громадянин і орган, що здійснює прийняття на облік. За своєю природою це правовідношення є адміністративно-правовим, але входить в сферу дії комплексного житлового законодавства. Облік полягає в тому, що громадянин, який подав відповідну заяву (з доданням необхідних документів), записується в спеціальну книгу, що містить список осіб, які подали аналогічні заяви.

Право громадянина перебувати на обліку як потребує житловому приміщенні охороняється законом. Воно зберігається за громадянином до отримання ним житлового приміщення або до виявлення передбачених законом підстав для зняття його з обліку. Зняття з обліку допускається тільки у випадках, передбачених ч. 1 ст. 56 ЖК. При необгрунтованому зняття з обліку громадянин має право звернутися до суду зі скаргою на неправомірні дії органів місцевого самоврядування, які допустили порушення.

2. Надання жилого приміщення за договором

соціального найму

За наявності охарактеризованих вище передумов житлові приміщення надаються за договорами соціального найму перебувають на обліку нужденним громадянам у порядку черговості, виходячи з часу їх прийняття на облік і, зрозуміло, наявності відповідних житлових приміщень. Лише трьом категоріям громадян відповідно до ч. 2 ст. 57 ЖК житлові приміщення за договорами соціального найму надаються позачергово (і, як правило, навіть без їх прийняття на облік в якості нужденних):

1) громадянам, житлові приміщення яких визнані непридатними для проживання і не підлягають ремонту або реконструкції (наприклад, в результаті стихійного лиха) (1);

--- ---

(1) Це правило повинне, очевидно, поширюватися і на випадки, коли житло взагалі перестало існувати.

2) дітям-сиротам і залишилися без піклування батьків, а також дорослим особам з їх числа після закінчення їх перебування в освітніх та інших установах, у тому числі в установах соціального обслуговування, прийомних сім'ях, при припиненні встановленої над ними опіки та піклування, закінчення служби в Збройних Силах РФ тощо;

3) громадянам, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, при яких спільне проживання з ними в одній квартирі неможливо.

Рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму, прийняте органом місцевого самоврядування, тягне припинення житлового (адміністративного) правовідносини, що виник з факту прийняття громадянина на облік потребуючих житлових приміщеннях. Одночасно воно стає і підставою для укладання у встановлений ним термін договору соціального найму (ч. 4 ст. 57 ЖК), в силу якого у наймодавця виникає обов'язок передати громадянину-наймачеві відповідне житло. У цій якості більше не виступає "ордер на зайняття жилого приміщення" - адміністративно-правовий документ, раніше оформляється на підставі рішення про надання державного або муніципального житла і традиційно вважався єдиною підставою для його заняття (вселення) та укладення договору житлового найму (1).

---

(1) Разом з скасуванням ордера відпали і особливі житлові права на отримання ордера і на вселення громадянина-ордеродержателя в зазначене в ордері жиле приміщення, що складали найважливіші елементи відповідних видів житлових правовідносин, що істотно спростило структуру останніх. Відповідно, і місце судових спорів про визнання ордера недійсним зайняли суперечки про недійсність укладеного договору житлового (соціального) найму, що розглядаються за загальними нормами цивільного права про недійсність угод.

Житлове приміщення, що надається громадянам за договорами соціального найму, має бути, по-перше, ізольованим і, по-друге, придатним для постійного проживання (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 62 ЖК, п. 1 ст. 673 ЦК).

Це насамперед означає, що предмет даного договору становлять лише житлові квартири та їх частини, що мають окремий вхід. У цій якості не може виступати неізольоване житлове приміщення: частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжна, тобто прохідна або "запроходная" кімната) (ч. 2 ст. 62 ЖК). Разом з тим суміжні кімнати в сукупності можуть бути предметом одного договору найму.

Більше того, навіть окремі (ізольовані) житлові кімнати в житлових квартирах ("частини квартир") можуть бути самостійним предметом договору соціального найму лише у двох прямо передбачених законом випадках:

а) при звільненні такої кімнати в комунальній квартирі (ч. 6 ст. 57, ч. 4 ст. 59 ЖК);

б) при перевищенні встановленої норми надання житла за даним договором (ч . 2 ст. 58 ЖК).

У першому випадку звільнилися в комунальних квартирах кімнати надаються за договором соціального найму насамперед іншим мешканцям цих же квартир. Спочатку вони надаються тим мешканцям (наймачам або навіть власникам своїх кімнат), які виходячи з названих вище критеріїв визнані або можуть бути визнані незаможними й нужденними в житлових приміщеннях. За відсутності таких громадян звільнилася кімната може бути надана за даним договором тим малозабезпеченим мешканцям квартири, які забезпечені житлом менше норми надання (більшою, ніж облікова норма) на одну людину. За відсутності і таких претендентів на звільнену кімнату вона може бути продана за договором купівлі-продажу мешканцям, які не є незаможними, але забезпеченим житлом менш норми надання на одну людину. Лише за відсутності і таких осіб звільнилася кімната заселяється на підставі договору соціального найму сторонньою особою (ст. 59 ЖК).

 У другому випадку справа стосується ситуацій, коли житлове приміщення за договором соціального найму вимушено надається громадянинові з перевищенням норми надання (наприклад, житло надається самотній людині або громадянину, страждаючому однією з важких форм хронічних захворювань, при якій спільне проживання з ним неможливо). Оскільки норма надання житла на одну людину тут не може бути перевищена більш ніж в два рази (ч. 2 ст. 58 ЖК), йому може бути надана не окрема квартира, а лише ізольована кімната. 

 Водночас без згоди громадян не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі (крім подружжя), причому незалежно від їх віку (ч. 1 ст. 58 ЖК). Це становить істотну пільгу громадянам, в силу якої, наприклад, самотня мати, що має малолітнього сина, може претендувати на надання їй двокімнатної квартири незалежно від розміру виникає при цьому перевищення норми надання житла. 

 Норма надання житла за договором соціального найму являє собою мінімальний розмір загальної площі житлового приміщення, встановлений органом місцевого самоврядування залежно від досягнутого у відповідному муніципальному освіту рівня забезпеченості житловими приміщеннями та інших факторів (ч. ч. 1 і 2 ст. 50 ЖК). У всіх випадках надання житла за договором соціального найму загальна площа на одну людину не повинна бути менше зазначеної норми. У цьому і полягає її юридичне (цивільно-правове) значення (1). Норма надання житла зазвичай перевищує облікову норму, застосовувану для визначення нужденності при постановці на облік. Громадянам, які перебувають на обліку на підставі федеральних законів і законів суб'єктів РФ не як незаможні, зазначеними законами можуть бути встановлені інші норми надання житла з державного житлового фонду за договорами соціального найму (ч. 3 ст. 50 ЖК). 

 --- 

 (1) Але цим воно і вичерпується, бо закон не передбачає більш надання окремим категоріям громадян за договором соціального найму додаткового житла (понад встановлені норми) або підвищеної оплати його надлишків (за їх наявності ст. 81 ЖК надає наймачам право просити наймодавця про надання житла меншого розміру). 

 При цьому житло надається громадянам за місцем їх проживання (згідно з ч. 5 ст. 57 ЖК - в межах відповідного населеного пункту, що не виключає, наприклад, переселення громадян з його центру на околицю). 

 Придатність житлового приміщення для постійного проживання громадян визначається житловим законодавством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, ч. 2 ст. 15 ЖК), яке виходить з відповідності житла встановленим санітарним і технічним нормам і іншим вимогам законодавства, у тому числі що належать до його благоустрою. Вона не зводиться, отже, тільки до певної площі (розміром) житла, а стосується комплексу різних його параметрів: капітальний характер споруди, призначеної для проживання громадян в усі сезони року; наявність централізованого опалення, гарячого водопостачання та інших комунальних зручностей і т.д. Разом з тим закон говорить про впорядкованості "стосовно до умов відповідного населеного пункту" (СР ч. 1 ст. 89 ЖК), тим самим розглядаючи його як відносну, а не абсолютну характеристику наданого житла. З цієї точки зору до категорії непридатних для проживання, у всякому разі, належать приміщення в бараках і аварійних будинках; підвальні та напівпідвальні приміщення; приміщення, що не мають природного освітлення; приміщення допоміжного використання (холи, кухні, коридори, комори і тому подібне ) та інші аналогічні приміщення, які не можуть бути об'єктом договору житлового найму. 

 3. Укладення договору соціального найму житлового приміщення 

 і виникнення права на житлову площу 

 Договір соціального найму укладається на підставі адміністративно-правового рішення про надання житла з житлового фонду соціального використання (ч. 1 ст. 63 ЖК). Він може бути укладений тільки на приміщення, вказане у рішенні про його надання та відповідне названим раніше правилам житлового законодавства. Тому предмет даного договору не узгоджується його сторонами, а також не може бути змінений або уточнено ними. Точно так само і умови користування наданим за договором соціального найму жилим приміщенням імперативно визначаються житловим законодавством, а не угодою (взаємної волею) сторін. Таким чином, саме цивільно-правова угода сторін про укладення цього договору можливе лише за наявності адміністративно-правового рішення про надання житла. При цьому майбутній наймодавець пов'язаний названим рішенням насамперед у сенсі неможливості відмови від укладення договору соціального найму з зазначеним у вирішенні громадянином, а останній, вільно погоджуючись на укладення договору, пов'язаний адміністративно-правовим рішенням в сенсі неможливості зміни запропонованого предмета і ряду інших істотних умов договору, що ним договору. 

 Укладена в результаті цього угода підлягає обов'язковому письмовому оформленню (ст. 674 ЦК) за типовою формою. Типовий договір соціального найму житлового приміщення являє собою не тільки його обов'язкову проформу, а відповідно до ч. 2 ст. 63 ЖК затверджується федеральним урядом як нормативного акта (1), який в нормативному порядку і зумовлює зміст істотних умов даного договору. 

 --- 

 (1) Див: Типовий договір найму жилого приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду в РРФСР, затверджений Постановою Ради Міністрів РРФСР від 25 вересня 1985 N 415 / / СП РФ. 1992. N 6. Ст. 31 (з послід. Зм.). В даний час втратив чинність. 

 Разом з тим слід визнати, що правовідносини найму конкретного житлового приміщення і, відповідно, право користування громадян цим житловим приміщенням виникають тільки з договору найму житлового приміщення. Рішення про надання жилого приміщення спричиняє виникнення самостійного, комплексного житлового правовідносини щодо укладення договору соціального найму (зі своїм суб'єктним складом, змістом і всіма іншими атрибутами) (1). Адже поки договір соціального найму не укладено, правовідносини найму житлового приміщення не виникає; у громадянина, незважаючи на рішення про надання житла, немає права користування зазначеним у ньому приміщенням, немає обов'язку вносити плату за користування ним і т.д. Всі ці права та обов'язки можуть купуватися тільки з моменту укладення договору. 

 --- 

 (1) Раніше це питання через наявність ордера і пов'язаних з ним особливих житлових правовідносин викликав різноманітні дискусії в літературі. Викладений підхід до його вирішення вперше був запропонований учнем С.М. Корнєєва Ю.А. Мехтієва (див.: Мехтієв Ю.А. Юридичні гарантії прав громадян при розподілі жилих приміщень у будинках державного фонду / / Вісник Московського університету. Серія 11. Право. 1986. N 6). 

 Надається за договором соціального найму з державного або муніципального житлового фонду приміщення переходить в цільове володіння і користування його наймача (ч. 1 ст. 60 ЖК). Власне кажучи, заради придбання цих можливостей громадянином-наймачем і полягає даний договір. Зміст цих правомочностей полягає у можливості проживання у житловому приміщенні самого наймача, а також членів його сім'ї. Разом з тим наймач, уклавши договір, набуває і певні елементи права розпорядження, наприклад право обміну найнятого приміщення, здачі його в піднайм та ін (СР ч. 1 ст. 67 ЖК). У сукупності правомочності володіння і користування найнятим жилим приміщенням (з урахуванням елементів права розпорядження) нерідко називають правом на житлову площу. 

 За своєю сутністю це право являє собою виникло з договору право наймача (і членів його сім'ї) на річ, що належить іншій особі, тобто право використовувати чуже нерухоме майно (житлове приміщення) в межах, передбачених законом і договором. Раніше з цього іноді робився досить поспішний висновок про природу даного права як обмеженого речового права, незважаючи на відсутність у нього деяких необхідних ознак речових прав (абсолютного характеру і речове-правового захисту взаємин наймодавця і наймача; державної реєстрації даного права, відповідної характерному для речових прав "принципом публічності", та ін.) 

 Головне, однак, полягає в тому, що імперативно визначене законом право на житлову площу за своїм юридичним змістом і соціально-економічному характеру насправді являє собою правовий спосіб безкоштовного розподілу серед незаможних та інших громадян дефіцитного державного та муніципального житла, а не цивільно-правове оформлення об'єктивно необхідних економічних відносин з використання чужого (приватного) нерухомого майна (1). Тому з цивільно-правових позицій його можна охарактеризувати як виникає на основі адміністративно-правових передумов зобов'язальне право користування громадським майном, зміст якого імперативно визначено законом. 

 --- 

 (1) Детальніше про цивільно-правове оформлення речових прав на нерухомість див. § 2 гл. 11 т. I, § 1 гл. 18, § 1 і 2 гл. 23 т. II цього підручника. 

 Викладеним цілком пояснюється і строго цільовий характер права на житлову площу, також відрізняє його від традиційних речових прав. Житлове приміщення надається наймачеві та членам його сім'ї для проживання в ньому, тобто для задоволення своєї житлової потреби (ч. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ЦК). Наймач за договором соціального найму зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, він не має права перекладати її в нежитлове приміщення для використання в інших цілях без дотримання спеціально передбачених законом умов (ст. ст. 22 - 24 ЖК). Не допускається розміщення у житлових приміщеннях торговельних підприємств, офісів юридичних осіб, використання їх для потреб промислового характеру, для складів і т.п. Використання житлового приміщення не за призначенням стає (при дотриманні передбачених законом умов) підставою для розірвання договору найму житлового приміщення без надання іншого житла (ч. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ЦК). 

 4. Поняття і зміст договору соціального найму 

 житлового приміщення 

 За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - наймодавець (публічний власник, уповноважений ним орган чи уповноваженою ним особа) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і користування для проживання в ньому на умовах, встановлених законом (ч. 1 ст. 60 ЖК). 

 За своєю юридичною природою цей договір є консенсуальним і взаємним (сіналлагматіческій); він може бути як оплатним, так і безоплатним (у передбачених законом випадках звільнення наймача від плати за наймання). Важливу особливість договору соціального найму складає його безстроковий характер, оскільки в нього навмисно, в інтересах наймача не включається умова про термін (а його розірвання з мотивів, пов'язаних із закінченням терміну, не допускається) (1). 

 --- 

 (1) Разом з тим шляхом встановлення строку цих договорів і їх періодичного (наприклад, раз на п'ять років) переукладення можна було б забезпечити перевірку виконання сторонами договірних зобов'язань, що сприяло б виявленню випадків їх порушення, зокрема обов'язків житлових організацій щодо капітального ремонту , усунення несправностей сантехнічного та іншого обладнання тощо, а також обов'язків наймачів з виконання поточного ремонту, використання жилих приміщень за прямим призначенням і т.д. У підсумку могло б відбутися підвищення авторитету договору соціального наймання та його ролі в забезпеченні житлових прав громадян та збереження житлового фонду. 

 Наймодавцем при соціальному наймі виступає публічний власник житлового приміщення або діє від його імені державний орган чи орган місцевого самоврядування (публічної влади). Для експлуатації належного йому житлового фонду він зазвичай створює спеціальні житлово-експлуатаційні організації з правами юридичної особи (житлово-експлуатаційні контори (ЖЕКи), дирекції експлуатації будівель (ДЕЗи) і т.п.), які наділяє правом укладати договори найму житлових приміщень. В якості наймодавця (уповноваженої на це публічним власником або органом публічної влади) у розглянутому договорі може також виступати унітарне підприємство чи установа, на балансі яких як юридичних осіб є житловий фонд, або створена ними житлово-експлуатаційна організація. 

 Зміна власника (або відповідно суб'єкта права господарського відання або оперативного управління), тобто наймодавця житлового приміщення, згідно з правилом ст. 64 ЖК (ст. 675 ЦК) не тягне за собою ні розірвання, ні зміни умов договору соціального найму. У даному випадку традиційне для найманих відносин "право слідування" наймача (орендаря) стає також важливою гарантією дотримання житлових прав та інтересів громадян. 

 Наймачем у договорі соціального найму житлового приміщення може виступати тільки громадянин, щодо якого прийнято рішення про надання йому житла. Адміністративно-правовий характер такого рішення виключає поступку права на отримання житла (укладення договору соціального найму). Однак після укладення договору можлива заміна наймача іншим дієздатним членом сім'ї (ч. 2 ст. 82 ЖК). 

 Наймодавець за договором соціального найму зобов'язаний передати наймачеві предмет договору - житлове приміщення, що відповідає вимогам житлового законодавства і вільне від прав інших осіб (пп. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК). Слід вважати, що при цьому маються на увазі не тільки можливі обтяження права на надаване приміщення (включаючи права сервітутного типу), але й обов'язки щодо його змісту (ремонту, оплати комунальних послуг тощо). 

 Згідно ч. 2 ст. 65 ЖК в обов'язки наймодавця за даним договором входить також здійснення капітального ремонту житлового приміщення та забезпечення надання наймачеві необхідних комунальних послуг (підключення його до водо-, електро-і (або) газопостачанню), а також участь в утриманні та ремонті спільного майна багатоквартирного будинку, в якому знаходиться здане в найм приміщення (1). В силу вказівок житлового законодавства або договору соціального найму на наймодавця можуть бути покладені й інші обов'язки. 

 --- 

 (1) Ця остання "обов'язок" наймодавця, по суті, є визнаною законом спробою перекласти на наймачів частина лежачого на власника-наймодателе звичайного тягаря з утримання належного йому спільного майна будинку з метою спонукати мешканців до його більш дбайливому і акуратному використання. 

 У разі невиконання або неналежного виконання наймодавцем свого обов'язку з капітального ремонту житлового приміщення чи іншого майна будинку, в якому воно знаходиться, наймач має право за своїм вибором: вимагати зменшення плати за користування відповідним майном, або усунути відповідні недоліки з відшкодуванням витрат за рахунок наймодавця, або стягнути з нього завдані збитки (ч. 2 ст. 66 ЖК). 

 Права наймодавця полягають у можливості вимагати від наймача своєчасного внесення плати за житло та комунальні послуги, а також виконання інших обов'язків, передбачених житловим законодавством.

 Наймач за договором соціального найму зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати його збереження і підтримувати його в належному стані, проводити його поточний ремонт, а також своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги і, крім того, інформувати наймодавця про зміни основ і умов права користування житлом за даним договором, наприклад про зміни складу проживають з ним громадян (ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ЦК). Федеральними законами або договором можуть передбачатися й інші обов'язки наймача. 

 Права наймача у зобов'язанні соціального найму житлового приміщення визначаються законом. Він має право вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту займаного ним житла, "належної участі" у змісті спільного майна багатоквартирного будинку, а також надання необхідних комунальних послуг (пп. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК). Він має право користуватися спільним майном будинку, в якому розташоване надане йому приміщення (ліфтами, сходовими майданчиками, підвалами та горищами, прибудинковою територією і т.п.). 

 У випадках тимчасової відсутності наймача (а також проживають з ним членів сім'ї або всіх цих громадян разом) у житловому приміщенні за ним зберігаються всі права та обов'язки, що випливають із зобов'язань соціального найму (ст. 71 ЖК), незалежно від причин такої відсутності (наприклад, в силу призову на службу в Збройні Сили РФ, тривалого відрядження, перебування в іншому місці з інших причин, включаючи і відбування кримінального покарання в місцях позбавлення волі). 

 Раніше житлове законодавство передбачало граничні терміни такої відсутності, після закінчення яких громадяни могли бути в судовому порядку визнані такими, що втратили право на дане житлове приміщення, а також перелік поважних причин, за наявності яких відсутність громадян у їх житло допускалося понад визначені законом строків. Встановлення граничного терміну, протягом якого житлове приміщення зберігається за відсутніми громадянами, було з самого початку (з 1930-х рр..) Обумовлено насамперед крайнім недоліком жител. Враховувалося також, що тривале невикористання житла для проживання могло спричинити його руйнування (1). Законодавчу скасування даного терміну слід розглядати як один з випадків посилення гарантій житлових прав громадян. У зв'язку з цим відпала також доцільність отримання громадянами в деяких випадках їх тимчасової відсутності спеціального свідоцтва на займане житлове приміщення - броні, оформлення якої спричиняло виникнення особливих житлових правовідносин з бронювання житлового приміщення (в силу яких у наймодавця виникала адміністративно-правова обов'язок не заселяти заброньоване приміщення і тим самим забезпечувати його збереження). 

 --- 

 (1) У 1995 р. норми про зазначений граничний термін, включаючи передбачену ними можливість втрати права на житлоплощу особами, засудженими до позбавлення волі на період понад такого терміну, були визнані неконституційними (Постанова Конституційного Суду РФ від 23 червня 1995 р. N 8 - П "У справі про перевірку конституційності частини першої та пункту 8 частини другої статті 60 Житлового кодексу РРФСР у зв'язку із запитом Муромського міського народного суду Володимирській області та скаргами громадян Є.Р. Такнова, Е.А. Оглобліна, А.Н. Ващука" / / СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622), бо тимчасова відсутність наймача або членів його сім'ї саме по собі не може служити підставою для позбавлення їх права користування житловим приміщенням. Для застосування такої міри повинні бути інші підстави, наприклад руйнування або псування житлового приміщення у зв'язку з тривалим його невикористанням. 

 Крім того, наймачеві належать і деякі прямо передбачені законом можливості розпорядження займаним їм житлом у вигляді прав на: 

 - Вселення інших осіб; 

 - Здачу приміщення в піднайом; 

 - Дозвіл проживати в займаному ним приміщенні тимчасовим мешканцям; 

 - Обмін або заміну займаного приміщення. 

 Федеральними законами та договором соціального найму можуть передбачатися й інші права наймача. 

 5. Правове становище членів сім'ї наймача 

 Правом постійного користування житловим приміщенням за договором соціального найму має не тільки наймач, але і члени його сім'ї, оскільки вони набувають рівні з наймачем права і обов'язки за даним договором (ч. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ЦК), тим самим стаючи та учасниками виникають на його основі зобов'язальних відносин з використання житлового приміщення. Дієздатні члени сім'ї наймача в силу закону несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму. Таким чином, всі члени сім'ї наймача, по суті, є сонанімателямі, а тому повинні бути зазначені в договорі соціального найму (ч. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ЦК). Всі інші особи, які проживають разом з наймачем, прав постійного користування не мають, потрапляючи в категорію "тимчасових мешканців". У зв'язку з цим поняття "член сім'ї наймача" набуває особливої ??значущості (1). 

 --- 

 (1) Єдиного поняття "член сім'ї", яке могло б використовуватися в різних галузях законодавства, не існує. Очевидно, вироблення такого універсального поняття неможлива. Тому в окремих галузях законодавства (сімейному, цивільному, трудовому і т.д.) існує пристосоване до їхніх потреб своє поняття члена сім'ї, хоча, безумовно, в основі знаходиться поняття сім'ї в сімейному праві. Що стосується житлового законодавства, то в ньому не міститься визначення поняття "член сім'ї". Закон обмежується зазначенням осіб, яких можна вважати членами сім'ї, в тому числі стосовно договору соціального найму житлового приміщення. Аналіз висловлених у літературі поглядів з цього питання див: Мананкова Р.П. Правовий статус сім'ї за радянським законодавством. Томськ, 1991. 

 В якості членів сім'ї наймача житла за договором соціального найму громадяни зазвичай вселяються у відповідне житлове приміщення на підставі рішення про його надання. Крім того, відповідно до ст. 70 ЖК наймач при визначених законом умовах вправі вселити в займане ним жиле приміщення інших громадян як членів своєї сім'ї, що тягне і відповідні зміни в договорі соціального найму. Визначаючи коло членів сім'ї наймача, ЖК в ч. 1 ст. 69 виділяє, по-перше, осіб, які відносяться до членів сім'ї за прямою вказівкою закону, і, по-друге, осіб, які можуть бути визнані членами сім'ї, в спірних випадках - на підставі судового рішення. 

 До членів сім'ї наймача закон відносить тільки дружина наймача, його дітей і батьків. У порівнянні з колишнім житловим законодавством їх коло звужений: членами сім'ї наймача в силу закону тепер не є діти та батьки її чоловіка. Право названих вище громадян на користування даним житловим приміщенням засноване на факті зазначеної сімейно-правового зв'язку і, крім того, на факті спільного проживання з наймачем. Ніяких інших умов для визнання їх членами сім'ї наймача та суб'єктами відповідних зобов'язальних відносин не потрібно. 

 Поряд з цим деякі особи можуть бути визнані членами сім'ї (в спірних випадках - за рішенням суду). До їх числа належать: 

 - Інші родичі наймача (в тому числі родичі його дружина) незалежно від ступеня споріднення; 

 - Непрацездатні утриманці; 

 - У виняткових випадках - і інші особи (зокрема, особи, які перебувають з наймачем або з ким-небудь з членів його сім'ї у фактичних шлюбних відносинах). 

 Для визнання будь-якого з названих громадян членом сім'ї крім родинного зв'язку або перебування на утриманні потрібно не тільки наявність спільного проживання з наймачем, а й ведення з ним спільного господарства (спільне витрачання коштів на харчування, придбання речей, ремонт квартири і оплату комунальних послуг і т. п.). У судовій практиці велике значення надається також особистим стосункам між цими особами (взаємна турбота один про одного, моральна підтримка і т.п.). За відсутності зазначених умов особи, що проживають на площі наймача, членами його сім'ї не визнаються і розглядаються як тимчасові мешканці, які не мають права самостійного користування житловим приміщенням. 

 Склад сім'ї наймача може змінитися. Якщо особа перестає бути членом сім'ї, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, воно зберігає право користування цим приміщенням на тих же умовах (зокрема, колишній чоловік наймача або чоловік члена сім'ї в разі розірвання шлюбу). Одночасно воно несе і самостійну (а не солідарну, як раніше) відповідальність за своїми зобов'язаннями з договору соціального найму (по оплаті відповідної частини комунальних послуг та житла, його ремонту і т.д.) (ч. 4 ст. 69 ЖК). 

 Склад сім'ї змінюється також у випадках вселення наймачем в займане ним і його сім'єю житлове приміщення інших громадян на правах членів сім'ї. Згідно ч. 1 ст. 70 ЖК наймач має право за письмовою згодою всіх членів своєї сім'ї (включаючи тимчасово відсутніх) вселити в займане ним жиле приміщення свого чоловіка, дітей і батьків, а за наявності додатково письмової згоди наймодавця - також і інших громадян як спільно з ним проживають членів своєї сім'ї . Такої згоди не потрібно лише при вселенні до батьків їх неповнолітніх дітей. 

 Разом з тим при вселенні нових мешканців у найняте житлове приміщення встановлено певні обмеження з метою дотримання санітарно-гігієнічних норм і вимог, а також правил обліку громадян у якості нужденних у житлових приміщеннях (з тим щоб штучно не збільшувати чергу громадян, які перебувають на такому обліку - СР ст. 53 ЖК). Тому наймодавець може заборонити вселення громадян як членів сім'ї наймача, якщо в результаті цього загальна площа житлового приміщення на одного члена сім'ї складе менше облікової норми. Крім того, при вселенні нових громадян для спільного постійного проживання з наймачем потрібне дотримання правил реєстраційного обліку (1). 

 --- 

 (1) Див: Правила реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації, затверджені Постановою Уряду РФ від 17 липня 1995 р. N 713 / / СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939 (з послід. Зм.). 

 При визначенні обсягу прав і обов'язків з користування житловим приміщенням самого наймача і громадян, постійно проживають разом з ним в якості членів його сім'ї, закон виходить із принципу рівності їхніх прав та обов'язків. Цей принцип не може бути змінений за згодою сторін: відносини між наймачем і постійно проживають разом з ним громадянами згідно імперативним нормам ч. 2 ст. 69 ЖК і абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК визначаються законом. Наймач за договором соціального найму не має жодних переваг перед іншими членами своєї сім'ї з точки зору прав на житлове приміщення. Його роль полягає в тому, що він представляє пов'язані з користуванням житловим приміщенням інтереси членів його сім'ї, тобто є їх представником в силу закону (п. 1 ст. 182 ЦК) (1). 

 --- 

 КонсультантПлюс: примітка. 

 Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне). 

 (1) Див: Гонгало Б.М. Структура житлового зобов'язання / / Проблеми зобов'язального права. Свердловськ, 1989. С. 131; Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 701 - 702. 

 Однак принцип рівності прав і обов'язків членів сім'ї наймача за договором соціального найму має винятки. Перш за все мова йде про випадки, коли при вселенні в житлове приміщення нових членів сім'ї між наймачем, членами його сім'ї і вселяє громадянами було досягнуто згоди (хоча б і в усній формі) про порядок користування житловим приміщенням. Наприклад, при вселенні дружини вступило шлюб сина наймача може відбутися угода про те, що молоді подружжя будуть проживати в одній з кімнат квартири, зазначеної в угоді. Якщо надалі виникло б питання про розділ житлової площі, що вселилася дружина сина могла б претендувати лише на частку площі даної кімнати, але не всієї квартири, причому поряд зі своїм чоловіком і проживають з ними дітьми. 

 6. Договір піднайму жилого приміщення 

 До числа суб'єктивних прав наймача, що виникають з договору соціального найму житлового приміщення, відноситься право здачі найнятого ним жилого приміщення або його частини іншій особі - піднаймачеві шляхом укладення з ним договору піднайму. 

 За договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (п. 1 ст. 685 ЦК, ч. 1 ст. 76 ЖК). 

 Сторонами договору піднайму є наймач, який займає житлове приміщення за договором соціального найму, і піднаймач. Наймач за основним договором соціального найму виступає в даному випадку в ролі наймодавця. 

 Предметом договору піднайму на відміну від договору соціального найму може бути частина займаного наймачем житлового приміщення, у тому числі частину кімнати, а при тимчасовому виїзді - все приміщення. У будь-якому разі, відповідальним перед наймодавцем за договором соціального найму залишається наймач (ч. 3 ст. 76 ЖК), оскільки піднаймач юридично з наймодавцем не пов'язаний. Разом з тим у договорі піднайму повинні бути вказані всі громадяни, вселяти в житлове приміщення спільно з піднаймачів. 

 За своєю юридичною природою договір піднайму є двостороннім, реальним, оплатним і строковим. Права та обов'язки виникають у сторін не в момент угоди, а в момент передачі предмета піднайму, тобто вселення поднанимателя в обумовлене приміщення. Істотною умовою цього договору є плата за користування жилим приміщенням, яка може бути виражена не тільки у вигляді грошової суми (що зустрічається найбільш часто), але й у формі іншого надання (наприклад, шляхом передачі речей, виконання роботи, надання послуг). Розмір, порядок, строки та умови внесення плати за користування житловим приміщенням визначаються угодою сторін (ч. 2 ст. 78 ЖК). Іншим істотним його умовою закон визнає термін, протягом якого піднаймач може проживати в житловому приміщенні. Якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, він вважається укладеним на один рік (ч. 3 ст. 77 ЖК). Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, має бути укладений у письмовій формі, причому примірник такого договору підлягає передачі наймодавцю (ч. 1 ст. 77 ЖК). 

 Висновок наймачем договору піднайму можливе лише при одночасній наявності наступних умов (передумов), передбачених ст. 76 ЖК: 

 - Письмова згода наймодавця; 

 - Письмова згода спільно проживають з наймачем членів його сім'ї; 

 - При здачі в піднайом житлового приміщення у комунальній квартирі - згода всіх інших наймачів і проживають з ними членів їх сімей (а при наявності в такій квартирі приватизованих житлових приміщень - всіх власників і проживають з ними членів їх сімей); 

 - Загальна площа житлового приміщення повинна бути достатньою для того, щоб після вселення поднанимателя на одного проживаючого припадало не менше облікової норми, а в комунальній квартирі - не менше норми надання; 

 - Відсутність у складі сім'ї наймача (а в комунальній квартирі - і серед всіх інших проживаючих у ній громадян) осіб, які страждають однією з важких форм деяких хронічних захворювань, зазначених у затвердженому федеральним урядом переліку (такою особою, зрозуміло, не може бути і піднаймач або вселятися спільно з ним громадяни), а також відсутність інших заборон, передбачених федеральними законами. 

 При вселенні поднанимателя повинні також дотримуватися діючі правила про реєстрацію громадян за місцем тимчасового проживання. 

 В силу договору піднайму у поднанимателя виникає право користування зайнятим житловим приміщенням. Однак це право не є самостійним (ч. 3 ст. 76 ЖК), воно є похідним і залежно від прав наймача і має обмежений характер. Піднаймач не бере участі в вирішенні питань користування житловим приміщенням, наприклад не потрібно його згоди при вселенні нових постійних користувачів, при вирішенні питання про перебудову житлового приміщення, про ремонт і т.п. Піднаймач не бере також у виконанні обов'язків, які виникають для наймача та членів його сім'ї. 

 Головною підставою припинення договору піднайму є закінчення терміну дії договору. У цьому випадку піднаймач зобов'язаний звільнити житлове приміщення, а при відмові він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого приміщення (ч. 5 ст. 79 ЖК). У такому ж порядку він виселяється і в разі якщо достроково припинилося право самого наймача на приміщення, яке він займав за договором соціального найму (наприклад, у зв'язку з його виїздом в інше місце проживання, смертю і т.п.), оскільки у разі припинення договору найму по будь-якої підстави піднаймач не має жодних правових підстав займати приміщення, яке було предметом піднайму. 

 Розірвання договору піднайму та виселення піднаймачів при соціальному наймі можливо також за згодою сторін або при порушенні піднаймачів умов договору піднайму. Якщо піднаймач або спільно проживають з ним особи використовують отримане житлове приміщення не за призначенням, систематично порушують права і законні інтереси сусідів або безгосподарно звертаються з займаним житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, наймач може попередити їх про необхідність усунення допущених порушень, включаючи здійснення необхідного ремонту, а при невиконанні цих вимог і (або) продовження таких дій має право розірвати договір піднайму і виселити поднанимателя і всесвітів спільно з ним громадян (ч. 4 ст. 79 ЖК). Піднаймач має право в будь-який час відмовитися від договору і звільнити займане приміщення за умови внесення плати за прожитий час, якщо інше не було передбачено договором. Цей висновок можна обгрунтувати шляхом застосування за аналогією норми ч. 2 ст. 83 ЖК, що відноситься до соціального найму. 

 7. Договір про вселення тимчасових мешканців 

 Одним з елементів права розпорядження наймача, входить до складу її права на житлову площу, є визнана за ним можливість вселяти в житлове приміщення не тільки піднаймачів, а й інших осіб - тимчасових мешканців (користувачів). Зазвичай в цій якості вселяються родичі наймача та членів його сім'ї, їх знайомі і т.д. Правове становище тимчасових мешканців визначається ст. 80 ЖК і ст. 680 ГК. Вселення тимчасового мешканця відбувається з дозволу наймача і проживають разом з ним членів його сім'ї. Отже, є прохання громадянина дозволити йому тимчасове проживання і у відповідь на неї - згода (дозвіл) наймача і проживають разом з ним осіб, тобто оферта і акцепт. Таким чином, вселення тимчасового мешканця і його проживання у житловому приміщенні наймача відбувається на підставі договору. 

 Договір про вселення тимчасових мешканців є двостороннім, консенсуальним, безоплатним і терміновим. Закон не встановлює спеціальних вимог до форми даного договору, з чого випливає застосування до нього загальних правил про форму угод. 

 Передумовами укладення даного договору і вселення тимчасових мешканців є попереднє повідомлення наймодавця і наявність такої загальної площі житлового приміщення, щоб після вселення тимчасових мешканців на кожного мешканця в окремій квартирі доводилося б не менше облікової норми, а в комунальній квартирі - не менше площі надання. Закон не передбачає необхідності отримання прямої згоди наймодавця на вселення наймачем тимчасових мешканців. Однак за відсутності в користуванні наймача зазначеної кількості загальної площі наймодавець має право заборонити проживання тимчасових мешканців, тобто перешкодити укладенню договору. 

 Тимчасові мешканці набувають на підставі укладеного договору право тимчасового користування житловим приміщенням наймача. Це право, як і аналогічне право поднанимателя, є залежним від права наймача, не самостійним правом (ч. 3 ст. 80 ЖК). За їх дії перед наймодавцем відповідає наймач. Разом з тим дане право відрізняється від права поднанимателя: для тимчасових мешканців встановлено граничний термін їх проживання в приміщенні наймача - не більше шести місяців підряд (ч. 2 ст. 80 ЖК, ч. 1 ст. 680 ЦК). Після закінчення цього терміну наймодавець може заборонити їх подальше проживання. 

 Якщо сторонами був узгоджений термін проживання тимчасових мешканців (в межах шестимісячного терміну), вони після закінчення цього терміну зобов'язані звільнити житлове приміщення. За відсутності узгодженого терміну проживання вони зобов'язані звільнити жиле приміщення на вимогу наймача або спільно з ним проживає члена його сім'ї (правда, не негайно, як передбачалося раніше, а не пізніше ніж через сім днів з дня пред'явлення відповідної вимоги). У разі відмови звільнити жиле приміщення за наявності зазначених вище обставин тимчасові жильці на вимогу наймача або осіб, спільно з ним проживають, підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення (ч. 5 ст. 80 ЖК). Аналогічні наслідки для тимчасових мешканців настають і в разі припинення договору соціального найму, оскільки ніякого самостійного права на займане ними жиле приміщення вони не набувають. 

 8. Договір обміну житловими приміщеннями, наданими 

 за договорами соціального найму 

 Наймач житлового приміщення за договором соціального найму має право здійснити обмін цього приміщення на житлове приміщення, надане за договором соціального найму іншому наймачеві (ч. 1 ст. 72 ЖК). Метою такого обміну зазвичай є зміна (поліпшення) житлових умов наймача та (або) членів його сім'ї: наближення житла до місця роботи або проживання інших родичів і близьких осіб, зміна поверху, на якому розташоване житлове приміщення в багатоквартирному будинку, зміна району проживання за іншими міркувань і т.д. 

 У колишньому правопорядок, коли житлові потреби переважної більшості городян задовольнялися шляхом безкоштовного надання їм державного житла за договором житлового найму, обмін представляв собою важливий додатковий спосіб поліпшення житлових умов громадян. Воно досягалося, наприклад, за допомогою переселення сформованих чи сімей, що розпалися в окремі житлові приміщення, шляхом деякого збільшення розміру займаного житла при обміні на велику житлову площу і т.п. Сприяючи цьому процесу, держава поступово стало допускати можливість обміну наданого їм громадянам у користування житла на житло, що належить на праві власності іншим громадянам або житловим (житлово-будівельним) кооперативам, тобто допустило обмін житловими приміщеннями, що відносяться до різних житловим фондам. У зв'язку з цим розширювалося значення договору обміну, норми про який склалися в відособлений інститут житлового права. 

 Проте в даний час роль обміну житлом, що перебуває у договірному користуванні громадян, значно скоротилася. З одного боку, наймачами за договором соціального найму тепер можуть стати, як правило, лише незаможні громадяни, що не мають можливості придбати житло у власність (у тому числі в порядку перестала бути безкоштовною приватизації) та нести постійно збільшується тягар його змісту. Тим більше вони не в змозі також сплатити і решту внеску за придбану в порядку обміну кооперативну квартиру. З іншого боку, для відносно забезпечених людей, які не вправі претендувати на безкоштовне отримання у користування житла за договором соціального найму, з'явилися нові різноманітні можливості його придбання у власність з розстрочкою оплати (зокрема, шляхом отримання іпотечного кредиту під заставу майбутнього житла) і, навпаки, втрачено можливості приватизації житла, отриманого при обміні. Все це не тільки істотно знижує привабливість обміну житловими приміщеннями, що відносяться до різних житловим фондам, але й змушує державу скоротити сферу його застосування. 

 В результаті чинне житлове законодавство тепер допускає обмін житлових приміщень, займаних громадянами за договорами соціального найму, тільки між їх наймачами за даними договорами - у межах житлового фонду соціального використання, тобто виключно в рамках державного і муніципального житла (1). Чи не передбачається більш можливості обміну житлового приміщення, використовуваного за договором соціального найму, на житлове приміщення, що перебуває у приватній власності (включаючи кооперативне житло, за яку не повністю виплачений відповідний пайовий внесок). Обмін же житловими приміщеннями між їх власниками оформляється традиційним цивільно-правовим договором міни (2), а не розглядаються договором обміну житловими приміщеннями. 

 --- 

 (1) Обмін жилого приміщення, використовуваного за договором соціального найму, на спеціалізоване (зокрема, "відомче") житлове приміщення, також надане за договором його найму (ч. 1 ст. 100 ЖК), виключається з причин цільового та тимчасового (термінового ) характеру відносин найму спеціалізованих житлових приміщень. Терміновий характер носить і договір комерційного найму (ч. 1 ст. 683 ЦК), не кажучи вже про розмір оплати комерційного житла, що також виключає можливість його обміну на житло, надане за договором соціального найму. 

 (2) Детальніше про це договорі див. § 1 гл. 44 цього томи підручника. 

 Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму (далі - обмін житловими приміщеннями), можна розглядати як один з елементів суб'єктивного права наймача житлового приміщення - його право на обмін. Обмін можна трактувати і як один з випадків зміни зобов'язального відносини соціального найму житлового приміщення або навіть його припинення. Слід погодитися з висловленою в літературі думкою, що обмін не можна повністю підвести ні під один з цих випадків (1). 

 --- 

 (1) Див: Толстой Ю.К. Житлове право. С. 64. 

 Договір обміну житлових приміщень - це угода їх наймачів, відповідно до якого наймач за договором соціального найму зобов'язується передати займане ним жиле приміщення іншому аналогічному наймачеві, який в свою чергу зобов'язується передати першому натомість займане ним жиле приміщення. 

 Отже, при такому обміні від одних наймачів до інших передаються займані ними за договорами соціального найму житлові приміщення. Але разом з тим обмін передбачає і взаємну передачу відповідних прав і обов'язків на ці приміщення. При цьому припинення прав на житлове приміщення у одних учасників обміну означає їх одночасне виникнення у інших учасників. 

 Обидві зазначені боку обміну нерозривно пов'язані: не можна передати за договором обміну тільки житлове приміщення без передачі прав на нього, але рівним чином неможливо передати і одні права - без передачі житлового приміщення. Якщо, наприклад, після взаємної передачі сторонами документально підтверджених прав і обов'язків виявиться, що одного з обмінюваних приміщень не існує в натурі, це спричинить визнання угоди обміну недійсною через відсутність предмета договору, незважаючи на що відбулася передачу прав і обов'язків. Викладене дозволяє не погодитися з широко поширеним поглядом на обмін як на угоду про взаємну передачу його учасниками один одному своїх прав і обов'язків з користування житловими приміщеннями (1): в кожному угоді про обмін в першу чергу визначається, які житлові приміщення повинні бути передані одним учасником обміну іншому, що і характеризує предмет цього договору. 

 --- 

 (1) Див, наприклад: Аскназій С.

 І., Брауде І.Л., Пергамент А.І. Житлове право. М., 1956. С. 145; Чигир В.Ф. Радянське житлове право. Мінськ, 1968. С. 144; Мартковіч І.Б. Житлове право. Закон і практика. М., 1990. С. 210; Кічіхін А.І., Мартковіч І.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 263. 

 Сторонами договору обміну житловими приміщеннями є тільки громадяни - наймачі житла за договорами соціального найму. У цій якості не можуть виступати не тільки піднаймачеві і тимчасові мешканці, що не мають самостійного права на житлове приміщення, а й члени сім'ї наймача. Останні лише дають наймачеві свою згоду на обмін, а також має право вимагати від нього примусового обміну (розміну) займаного ними житлового приміщення на інші житлові приміщення, що знаходяться в різних будинках або квартирах (ч. ч. 1 - 3 ст. 72 ЖК). 

 Предметом договору обміну можуть бути житлові приміщення, розташовані як в одному, так і в різних населених пунктах на території РФ, причому кількість учасників обміну не обмежується (ч. 5 ст. 72 ЖК) - важливо лише, щоб усі вони були наймачами житла за договорами соціального найму. 

 Як виняток предметом договору обміну за певних умов може бути не тільки окрема квартира або кімната, але і частка загальної площі житлового приміщення (тобто по суті, наприклад, частина кімнати). Згідно з раніше діючим житловим законодавством (ст. 70 ЖК РРФСР) повнолітній член сім'ї наймача був вправі з письмової згоди наймача та інших членів сім'ї обміняти що припадає на його частку житлову площу на житлову площу іншої особи за умови, що в'їжджає в порядку обміну вселяється як член сім'ї наймача цього приміщення. Такий обмін отримав в практиці назву "спорідненого" або "внутрісімейного". Представляється, що такий обмін не виключається і новим житловим законодавством. 

 Головною передумовою укладення даного договору є отримання письмової згоди осіб, на житлові права та інтереси яких обмін може зробити істотний вплив. Йдеться насамперед про які проживають спільно з обмінюються наймачами членах їхні сім'ї (включаючи і тимчасово відсутніх, оскільки за ними також зберігається право на житлове приміщення). Якщо серед останніх є неповнолітні, недієздатні або частково дієздатні громадяни, то необхідно попередню згоду на обмін органів опіки та піклування (навіть за наявності у таких осіб законних представників, наприклад батьків). На вчинення обміну необхідно також письмову згоду наймодавця. Іншою передумовою обміну є наявність в користуванні у обмінюються учасників житлових приміщень такої площі, щоб у результаті обміну на одного члена сім'ї кожного з наймачів припадала б площа житлового приміщення не менше облікової норми (тобто не відбувалося б навмисного погіршення житлових умов з метою придбання права перебувати на обліку в якості потребують отримання житла). 

 Закон вичерпним чином передбачає умови, за яких обмін жилими приміщеннями між їх наймачами не допускається (ст. 73 ЖК). Мова йде про випадки, коли: 

 - До наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору соціального найму житлового приміщення; 

 - Право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку; 

 - Обмінюване житлове приміщення в установленому порядку визнано непридатним для проживання; 

 - Житловий будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або переобладнанню ("реконструкції") для використання в інших цілях; 

 - Житловий будинок, в якому знаходиться обмінюване житлове приміщення, підлягає капітальному ремонту з перебудовою і (або) переплануванням знаходяться в ньому житлових приміщень; 

 - В результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у переліку, затвердженому федеральним урядом. 

 При наявності будь-якого з названих умов наймодавець може відмовити у згоді на вчинення обміну, причому його відмова в будь-якому випадку може бути оскаржено в суді. 

 Договір про обмін житловими приміщеннями укладається у письмовій формі шляхом складання та підписання наймачами єдиного документа (ч. 2 ст. 74 ЖК). Кожному з наймодавців надається примірник договору для отримання їх згоди на здійснення обміну. При наявності згоди наймодавців раніше укладені ними з обмінюються громадянами договори соціального найму расторгаются і одночасно полягають нові договори соціального найму з відповідними наймачами, зазначеними у договорі обміну житловими приміщеннями. Ніяких обмінних ордерів або винесення наймодавцями спеціального спільного вирішення про обмін житловими приміщеннями закон не передбачає. 

 Разом з тим відбувся договір обміну, як і всяка цивільно-правова угода, може бути визнаний недійсним на підставі загальних правил цивільного права про дійсність угод, у тому числі в разі його вчинення з порушенням вимог Житлового кодексу (ч. 1 ст. 75 ЖК) . Так, в практиці є випадки визнання договорів обміну житловими приміщеннями недійсними як скоєних під впливом помилки, що має істотне значення (ст. 178 ЦК), або під впливом обману, насильства, погрози (ст. 179 ЦК). Учасники договору обміну, визнаного недійсним, повертаються в початкове положення, тобто підлягають переселенню в раніше займані ними житлові приміщення. Якщо ж договір обміну визнаний недійсним внаслідок неправомірних дій однієї зі сторін, на неї відповідно до ч. 3 ст. 75 ЖК покладається обов'язок відшкодувати іншій стороні збитки, що виникли у зв'язку з недійсністю обміну (наприклад, витрати по переїзду, ремонту та перебудови квартири тощо). 

 9. Зміна зобов'язань з договору соціального найму 

 житлового приміщення 

 У житловому правовідношенні, що виникло з договору соціального найму житлового приміщення, в період його дії можуть відбуватися зміни (трансформація) окремих його елементів при збереженні самого правовідносини. Такі випадки прийнято трактувати як зміна договору соціального найму. Зміна розглянутого житлового правовідносини може стосуватися таких його елементів, як предмет, суб'єкти, права та обов'язки сторін, і відбуватися з різних юридичних підстав: згодою сторін, одностороннім волевиявленням однієї з них та ін Разом з тим для зміни договору житлового найму необхідна згода всіх осіб , на яких поширюється його дія, - наймача, членів його сім'ї і наймодавця. Проте законом передбачено випадки, коли наймач та члени його сім'ї мають право вимагати зміни договору і без згоди наймодавця. Іноді договір може бути змінений і з ініціативи наймодавця при дотриманні встановлених гарантій прав громадян, які проживають в даному приміщенні. 

 Зміна договору соціального найму можливо на вимогу громадян, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об'єднання їх в одну сім'ю (наприклад, при вступі в шлюб, усиновлення) (ч. 1 ст. 82 ЖК) . Зміна правовідносини найму виражається тут у тому, що замість кількох договорів найму з будь-ким з членів сім'ї (за їх згодою) полягає один договір на всі займані ними приміщення (через часте в колишньої практики відсутності письмового договору житлового найму ця ситуація отримала назву "об'єднання особових рахунків"). При цьому змінюються суб'єкти, предмет і, можливо, деякі умови договору найму. Відмова наймодавця в укладенні одного договору найму може бути оскаржений у судовому порядку. 

 Допускається зміна договору найму шляхом заміни наймача в раніше укладеному договорі дієздатним членом його сім'ї (наприклад, батько бажає перевести права наймача на свого сина). Для такої зміни договору потрібна згода наймача та інших членів його сім'ї, а також згода наймодавця (ч. 2 ст. 82 ЖК). У разі вибуття наймача або його смерті зобов'язальні відносини теж, як правило, не припиняються, оскільки наймачем стає будь-хто з дієздатних членів його сім'ї. Якщо єдиним особою, яка має право на займане жиле приміщення, виявиться неповнолітній, договір укладається від його імені опікуном чи піклувальником (1). Заміна наймача в принципі не впливає на обсяг прав і обов'язків членів сім'ї, бо всі вони як учасники житлового правовідносини мають однакові права і обов'язки. Однак якщо наймач помер або вибув, може змінитися розмір плати за користування житловим приміщенням. 

 --- 

 (1) Див: п. 10 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 N 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" / / БВС РРФСР. 1985. N 3 (з послід. Зм.). Діти-сироти та залишилися без піклування батьків можуть бути поміщені для проживання в різні освітні та соціальні заклади, по виході з яких вони отримують позачергове право на надання за договором соціального найму раніше займався ними житла (пп. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК) . 

 Правовідносини соціального найму може змінитися в результаті перебудови та перепланування житлового приміщення з ініціативи наймача або наймодавця. У першому випадку вони допускаються лише за згодою наймодавця (ч. 2 ст. 678 ЦК) і на підставі позитивного рішення органу місцевого самоврядування, відмова якого може бути оскаржений у суді (ч. 1 ст. 26 і ч. 3 ст. 27 ЖК) . Самовільне перебудова або перепланування житла, проведені за відсутності рішення органу місцевого самоврядування або з порушенням їх проекту, затвердженого в установленому порядку, тягнуть для наймача обов'язок привести житлове приміщення в попередній стан. У свою чергу, її невиконання стає підставою для судового розірвання договору соціального найму і виселення наймача і членів його сім'ї (якщо тільки суд з урахуванням прав і законних інтересів громадян та відсутності загрози їх життю або здоров'ю не прийме рішення про збереження житлового приміщення в перебудовані або перепланованому стані). 

 З ініціативи наймодавця можливе проведення капітального ремонту або реконструкції житлового будинку. При цьому на час проведення відповідних робіт може знадобитися переселення наймачів та членів їх сімей в інші житлові приміщення без розірвання укладених з ними договорів соціального найму. У цьому випадку їм за договором найму спеціалізованого житла на час ремонту або реконструкції надаються житлові приміщення маневреного фонду (ч. 2 ст. 106 ЖК), причому їх переселення в ці житлові приміщення і назад здійснюється за рахунок наймодавця (при відмові від переселення воно може бути здійснено за рішенням суду в примусовому порядку) (ч. 1 ст. 88 ЖК, пп. 1 ст. 95 ЖК). За згодою наймача та членів його сім'ї можливо і надання їм іншого благоустроєного жилого приміщення з укладенням нового договору соціального наймання та розірванням договору щодо раніше займаного приміщення. 

 Після завершення капітального ремонту або реконструкції житлового будинку раніше займане наймачем і членами його сім'ї житлове приміщення може не тільки зберегтися в покращеному вигляді, але і змінитися за площею як у бік збільшення, так і убік зменшення або навіть зовсім зникнути. Якщо площа даного приміщення зменшиться настільки, що наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, або, навпаки, істотно перевищить норму надання на кожного члена сім'ї наймача або дане приміщення взагалі не буде збережено, наймачу та членам його сім'ї ще до початку капітального ремонту або реконструкції має бути надано інше житлове приміщення з укладенням нового договору соціального найму. Однак наймач та члени його сім'ї, з яких-небудь причин побажали проживати в колишньому будинку, має право вселитися в уменьшившееся за загальною площею житлове приміщення (ч. 4 ст. 88 ЖК), що також спричинить певну зміну правовідносини соціального найму (у частині предмета, розміру оплати тощо). 

 До числа інших випадків зміни правовідносини найму житлового приміщення можна віднести зміну суб'єктного складу цього правовідносини, а також окремих прав і обов'язків внаслідок вселення в житлове приміщення нових членів сім'ї і, навпаки, в результаті вибуття членів сім'ї на постійне проживання в інше місце. 

 Одним з поширених випадків зміни договору соціального найму житлового приміщення раніше був розділ житлових приміщень, оскільки повнолітній член сім'ї наймача мав право вимагати укладення з ним окремого договору найму на виділене йому в квартирі ізольоване житлове приміщення (зрозуміло, при можливості його виділення і згоді на це інших членів сім'ї і наймодавця). При цьому змінювався предмет договору, суб'єктний склад правовідносин найму і деякі його істотні умови, наприклад про плату за користування житлом, оскільки надана одній сім'ї окрема квартира перетворювалася на комунальну (з урахуванням можливості подальшого обміну виділеної кімнати з іншим наймачем). Нове житлове законодавство не передбачає більш даної можливості, замінюючи її правом члена сім'ї наймача вимагати від нього примусового обміну (розміну) житлового приміщення на інші (ч. 2 ст. 72 ЖК), при якому спочатку надане за договором соціального найму житлове приміщення залишається єдиним об'єктом . 

 Зміна правовідносини соціального найму може бути пов'язано з передачею багатоквартирного житлового будинку з державного житлового фонду в муніципальний, наприклад при передачі відомчих будинків у муніципальний фонд, тобто з державної власності в муніципальну. Згідно ст. 64 ЖК і ст. 675 ЦК це не тягне розірвання або зміни договору соціального найму. Але хоча в даному випадку умови укладеного договору залишаються незмінними, проте змінюється один з його суб'єктів - наймодавець, а наймач може відчути зміну ситуації у порядку виконання новим наймодавцем своїх обов'язків і в пред'явленні ним відповідних вимог до наймача. 

 10. Припинення зобов'язань з договору соціального найму 

 житлового приміщення 

 Поняття "розірвання договору найму житлового приміщення" нерозривно пов'язане з поняттям "припинення правовідносин найму житлового приміщення". Припинення даного зобов'язального відносини означає закінчення правового зв'язку, яка існувала між його учасниками, або внаслідок її примусового розриву, або в результаті події, не залежної від волі учасників, або за згодою між ними або з волі одного з них. 

 Житловий кодекс передбачає для всіх зобов'язань найму житлового приміщення особливі підстави їх припинення. Загальні підстави припинення зобов'язань, передбачені ЦК (ст. ст. 407 - 419), до найму житлових приміщень застосовуються лише в рідкісних випадках (наприклад, ст. 418 ЦК, присвячена припиненню зобов'язань смертю громадянина). 

 До числа підстав припинення правовідносини найму житлового приміщення в першу чергу належить розірвання договору, яке можна визначити як розрив правовідносини найму житлового приміщення за одностороннім волевиявленням наймача, а у випадках, передбачених законом, - за позовом наймодавця. Розірвання договору соціального найму можливо і за угодою сторін (ч. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ЦК). Наслідком розірвання договору найму житлового приміщення є обов'язок звільнення житлового приміщення. Воно може відбуватися у добровільному порядку, без застосування заходів примусу, або в примусовому порядку. 

 В останньому випадку має місце виселення. Виселення - примусове звільнення житлового приміщення від займають його осіб і від їх майна, тобто видворення їх з житлового приміщення. Виселення в першу чергу застосовується щодо осіб, які відмовилися звільнити житлове приміщення після набрання законної сили рішення суду за позовом наймодавця про розірвання договору найму. Подібні позови завжди містять вимогу і про розірвання договору, і про виселення. Але виселення іноді не пов'язано з припиненням правовідносини найму, наприклад у випадку застосування цього заходу до обличчя, самоправно зайняли жиле приміщення, оскільки тут правовідносини житлового найму не виникало. 

 Припинення правовідносин соціального найму житла може наступити з підстав, не пов'язаних з волевиявленням його учасників або рішенням суду. Так, втрата (руйнування) житлового приміщення - предмета найму може наступити внаслідок події (пожежа, повінь тощо), внаслідок протиправних дій сторонніх осіб або з інших причин, наприклад при необхідності знесення старого житлового будинку. У даному випадку відбувається припинення зобов'язання в силу неможливості виконання (ст. 416 ЦК). 

 Припинення зобов'язання найму житлового приміщення відбувається у зв'язку зі смертю наймача. По даній підставі зобов'язання припиняється, якщо наймач жив один, без сім'ї (ч. 5 ст. 83 ЖК). Це випливає з самої суті даного зобов'язання, оскільки в ньому виконання призначене особисто для кредитора (п. 2 ст. 418 ЦК). 

 У вилучення з правила про неприпустимість одностороннього розірвання цивільно-правового договору наймач за договором соціального найму з письмової згоди проживають з ним членів сім'ї вправі в будь-який час розірвати договір найму (ч. 2 ст. 83 ЖК). Така дія наймача є за юридичною природою односторонньою угодою. Воля наймача може при цьому виражатися і у формі фактичних дій, без звернення до наймодавцю з відповідною заявою, оскільки його згоди на це не потрібно. Одностороннє розірвання договору наймачем передбачає добровільне звільнення ним житлового приміщення, а також повне виконання своїх договірних обов'язків, у тому числі щодо внесення плати за користування житловим приміщенням, його поточному ремонту і т.п. 

 Розірвання договору соціального найму на вимогу наймодавця, заснованому на законі, може відбуватися шляхом добровільного виконання наймачем вимог наймодавця. Наприклад, в разі знесення старого будинку багато наймачі погоджуються розірвати договір і переїхати у надаване благоустроєне жиле приміщення, оскільки воно їх цілком влаштовує. У ряді випадків мова йде про розірвання даного договору як наслідки порушення наймачем і (або) членами його сім'ї його умов (ч. 4 ст. 83 ЖК), в результаті якого цим громадянам загрожує виселення. При відмові наймача від виконання заснованого на законі вимоги наймодавця про звільнення житлового приміщення використовуються примусові заходи у вигляді розірвання договору та виселення в судовому порядку. 

 При цьому встановлено ряд юридичних гарантій дотримання житлових прав та інтересів наймача і членів його сім'ї, які можна вважати принципами, що лежать в основі регулювання розірвання договору соціального найму. Закон віддає перевагу наймачеві як слабкій стороні житлового зобов'язання (1). Це виявляється в наданні йому додаткових прав і у встановленні для його контрагента - наймодавця - чітких меж здійснення його прав, а також заходів контролю за законністю їх здійснення (зокрема, шляхом встановлення судового порядку виселення). 

 --- 

 КонсультантПлюс: примітка. 

 Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Загальні положення" (Книга 1) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2001 (видання 3-е, стереотипне). 

 (1) Детальніше див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша. Загальні положення. 2-е вид. М., 1999. С. 792. 

 Перший принцип правового регулювання розірвання договору соціального найму на вимогу наймодавця може бути названий принципом стійкості права користування житловим приміщенням. Він отримав закріплення в ч. 1 ст. 40 Конституції РФ, згідно з якою ніхто не може бути безпідставно позбавлений житла. Відповідно до ч. 4 ст. 3 ЖК ніхто не може бути виселений з житла інакше як на підставах і в порядку, передбачених федеральним законом. При цьому законодавство містить вичерпний перелік підстав, за наявності яких допускається виселення з житлового приміщення, який не може бути розширений ніякими підзаконними актами. 

 Другим основним принципом регламентації відносин, що виникають у зв'язку з розірванням договору соціального найму з ініціативи наймодавця, полягає в тому, що розірвання цього договору за відсутності згоди наймача і примусове виселення громадян проводиться тільки судом (ст. 84 ЖК). Тому наймодавець навіть у представляються йому очевидними та незаперечними випадках не вправі своїм рішенням розірвати договір і виселити наймача з членами його сім'ї із займаного ними житлового приміщення. Він і в цих ситуаціях повинен звернутися з позовом до суду, який з'ясовує дійсне наявність законних підстав для виселення і дотримання всіх передбачених законом умов для розірвання договору соціального найму. 

 Третій принцип, що визначає дотримання прав та інтересів наймача при розірванні договору соціального найму з ініціативи наймодавця, полягає в тому, що виселення наймача та членів його сім'ї в даному випадку допускається, як правило, за умови надання яких виселяють іншого житлового приміщення за договором соціального найму. При цьому закон визначає, яким вимогам має відповідати це приміщення. Тому виселення наймача та членів його сім'ї з житлових приміщень фонду соціального використання в більшості випадків означає їх переселення в інше приміщення. 

 11. Випадки виселення наймача і членів його сім'ї 

 Виселення з житлових приміщень, займаних за договором соціального найму, з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення за договором соціального найму допускається в таких випадках (ст. 85 ЖК): 

 1) будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню; 

 2) займане жиле приміщення переводиться в нежитлове органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому ст. ст. 22 - 24 ЖК, тобто відбувається зміна її цільового призначення; 

 3) житлове приміщення визнано непридатним для проживання (в тому числі при аварійному стані житлового будинку); 

 4) в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не збереглося або його загальна площа істотно змінилася (зменшилася настільки, що наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, або, навпаки, істотно перевищує норму надання на кожного члена сім'ї наймача). 

 Житлове приміщення, що надається в перерахованих випадках наймачу і членам його сім'ї, згідно з правилами ст. 89 ЖК має бути, по-перше, благоустроєним стосовно до умов відповідного населеного пункту (наприклад, мати таке ж теплопостачання, як і в інших його житлових будинках), по-друге, рівнозначним за загальною площею раніше займаному житловому приміщенню (якщо наймач займав окрему квартиру або кілька кімнат, то при переселенні він має право вимагати надання йому окремої квартири або житлового приміщення, що складається з того ж числа кімнат, незалежно від можливого перевищення норм надання житла (1)), по-третє, відповідати встановленим санітарним, технічним та іншим вимогам (незалежно від того, чи відповідало їм приміщення, з якого виселяється громадянин (2)), по-четверте, перебувати в межах даного населеного пункту (але необов'язково в тому ж районі або мікрорайоні). 

 --- 

 (1) Якщо ж переселявся громадянин мав недостатню житлову площу, то він має право вимагати надання йому та його сім'ї житлового приміщення не за принципом "не менш раніше займаного", а з дотриманням чинної для знаходяться на житловому обліку громадян норми надання житла та з урахуванням його законних інтересів, передбачених правилами ст. 58 ЖК. Даний висновок випливає з правила про необхідність відповідності наданого житлового приміщення "встановленим вимогам" (ч. 1 ст. 89 ЖК), корреспондирующего правилом ч. 5 ст. 57 ЖК про предмет договору соціального найму житлового приміщення. 

 (2) Див: п. 16 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 

 Закон передбачає також можливість виселення наймача і членів його сім'ї із займаного ними житлового приміщення з наданням їм за договором соціального найму іншого жилого приміщення в межах даного населеного пункту. Йдеться про ті випадки, коли названі громадяни протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги (ст. 90 ЖК). Надаване їм у цьому випадку "інше жиле приміщення" теж має перебувати в межах даного населеного пункту, однак воно необов'язково має бути благоустроєним стосовно його умов. Більш того, за своїм розміром це приміщення має відповідати лише розміру житлового приміщення, встановленому для вселення громадян у гуртожиток (не менше 6 квадратних метрів житлової, а не загальної площі на одну людину - ч. 1 ст. 105 ЖК). Тому тут громадянин не має права вимагати, щоб йому було надано жиле приміщення не менше займаного. 

 Нарешті, можливо і виселення громадян без надання іншого житлового приміщення. Для договору соціального найму воно допускається у виняткових випадках, передбачених ст. 91 ЖК, і по суті є санкцією (мірою відповідальності) за певні правопорушення, допущені наймачем або членами його сім'ї. Після такого виселення громадянин сам підшукує собі інше приміщення для проживання - поселяється у родичів або знайомих, за наявності необхідних коштів набуває житло у власність або за договором комерційного найму, у тому числі в іншому населеному пункті, і т.д. 

 Виселення у вигляді санкції за правопорушення застосовується, якщо наймач і (або) які проживають разом з ним члени його сім'ї: 

 - Використовують житлове приміщення не за призначенням, тобто не для проживання (наприклад, під склад, притон і т.д.); 

 - Систематично порушують права і законні інтереси сусідів (не тільки по комунальній квартирі, а й по дому, наприклад постійно влаштовують скандали і дебоші, галасливим і зухвалою поведінкою заважають нормальному відпочинку інших громадян, завдають їм образи і навіть побої і т.п.), роблячи неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні; 

 - Безгосподарно звертаються з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування або пошкодження (у тому числі не виробляючи своєчасно його поточний ремонт, здійснюючи самовільне перевлаштування або перепланування тощо); 

 - У разі позбавлення громадян батьківських прав, якщо їх спільне проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано судом неможливим. 

 Застосування судом такої жорсткої санкції за більшість з перерахованих дій можливо при доведеності того, що вони були систематичними, тобто повторювалися неодноразово, а також винними, тобто здійснювалися навмисно або з грубої необережності. При цьому наймодавець зобов'язаний спочатку попередити наймача та членів його сім'ї про необхідність усунути допущені ними порушення, а при руйнуванні або псування житлового приміщення він має право призначити їм розумний строк для виробництва необхідного ремонту. Якщо після такого попередження зазначені порушення не будуть усунуті, наймодавець має право вимагати по суду виселення винних осіб без надання їм іншого житлового приміщення. 

 Як випливає з ч. 1 ст. 91 ЖК, виселенню з зазначених підстав підлягають тільки винні особи. Отже, для невинних членів сім'ї житлове правовідносини не припиняється. Більше того, іноді позов про виселення одного з членів сім'ї або самого наймача із зазначених вище підстав пред'являють інші члени тієї ж сім'ї. Для дозволу такого роду житлових конфліктів може застосовуватися примусова обмін (розмін) житлового приміщення на інші житлові приміщення, зазначені заінтересованою в обміні стороною (ч. 2 ст. 72 ЖК). 

 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "§ 3. Зобов'язання з договору соціального найму житлового приміщення "
  1.  ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ЩОДО ПЕРЕДАЧІ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ
      зобов'язання Цивільно-правові форми задоволення житлової потреби. Право громадян РФ на житло. Житлові відносини та їх правове регулювання. Житлове законодавство. Житлові фонди. Поняття і види договорів найму житлового приміщення. Зобов'язання з договорів соціального найму житлового приміщення. Передумови укладення договору соціального найму житлового
  2.  § 3. Підстави виникнення і припинення права власності
      зобов'язальних прав в розряд речових і навпаки. Так, у разі перетворення державного підприємства в акціонерне товариство припиняється право державної власності та право господарського відання зазначеного підприємства і виникає право власності самого акціонерного товариства. Член кооперативу, що повністю вніс пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або
  3.  § 3. Підстави виникнення зобов'язань
      зобов'язання виникають на основі певних юридичних фактів, які прийнято називати підставами виникнення зобов'язань. В основі зобов'язальних правовідносин можуть лежати найрізноманітніші юридичні факти. Разом з тим серед усіх можливих підстав виникнення зобов'язань законодавство особливо виділяє договір (п. 2 ст. 307 ЦК). Це не випадково. Зобов'язання
  4.  § 3. Структура галузі цивільного права. Функції цивільного права
      зобов'язальне право. Підгалузь - велика підсистема інститутів, що відрізняється розвиненою групою норм про-"ного характеру. Поряд з інститутами загальних норм у підгалузі права власності та зобов'язального права входять інститути більш конкретного змісту: у підгалузі права власності - інститути права приватної власності, державної власності, муніципальної власності; в
  5.  1. Система зобов'язань
      зобов'язального права зобов'язання поділяються за різними групами (видами), тобто систематизуються. В основі їх загальноприйнятої систематизації, закріпленої ще в Інституціях Гая, лежить розподіл більшості зобов'язань за підставами виникнення на дві великі групи: договірні і позадоговірні. Так, зобов'язання, які породжують акти публічної влади, існують потім як договірні
  6.  1. Укладання договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення
      зобов'язань, що сприяло б виявленню випадків їх порушення, наприклад обов'язків житлових організацій щодо ремонту житлового фонду, усунення несправностей сантехнічного та іншого обладнання і т. д., а також обов'язків наймачів з виконання поточного ремонту, використання жилих приміщень за прямим призначенням і т. д. У результаті сталося б підвищення авторитету договору
  7.  5. Сторони договору найму житлового приміщення
      зобов'язанні комерційного найму житлового приміщення на стороні наймача будуть брати участь не одне, а одночасно кілька осіб (див. п. 1 ст 308 ЦК). Умовою укладання такого договору є повідомлення наймодавця. Спільно з наймачем звичайно проживають чоловік, діти, батьки та інші члени сім'ї. Але це можуть бути і особи, що не відносяться до членів сім'ї. Укладаючи договір найму житлового
  8.  1. Права та обов'язки учасників зобов'язання найму житлового приміщення
      зобов'язання найму житлового приміщення, воно є взаємним: кожна зі сторін - і наймодавець і наймач мають як права, так і кореспондуючі їм обов'язки, тобто виступають одночасно в ролі кредитора і боржника. Наймодавець за договором найму житлового приміщення (як комерційного, так і соціального) зобов'язаний надати іншій стороні - наймачу житлове приміщення для проживання в ньому (п. 1
  9.  3. Висновок і оформлення договору обміну
      зобов'язання. У дещо іншій формі оформляється обмін житлових приміщень, коли одним з його учасників виступає власник житлового приміщення, а іншим - наймач за договором соціального або комерційного найму. У такому випадку власник повинен зайняти житлове приміщення наймача і його місце в договорі найму. Юридичною підставою для здійснення цих дій і буде виданий йому обмінний
  10.  3. Розірвання договору найму житлового приміщення
      зобов'язання найму житлового приміщення особливі підстави його припинення. Загальні підстави припинення зобов'язань, передбачені ЦК (ст. 407-419), до найму житлових приміщень застосовуються лише в рідкісних випадках (наприклад, ст. 418 ЦК, присвячена припиненню зобов'язань смертю громадянина). До числа підстав припинення правовідносини найму житлового приміщення в першу чергу належить розірвання
  11.  Професор Московського університету Веніамін Петрович Грибанов (1921 - 1990) (короткий нарис життя і діяльності)
      зобов'язаннях, а й поведінка, що порушує принципи права. Органічно єдиним з вищезазначеним розумінням неправомірної поведінки виглядає і визначення зловживання правом як особливого типу цивільного правопорушення, скоєного уповноваженою особою при здійсненні належного йому суб'єктивного права, пов'язаного з використанням недозволених конкретних форм у рамках дозволеного йому
  12.  Пресекательние терміни
      зобов'язальні відносини зі зберігання (зміст слід розглядати як кваліфіковане зберігання) зі строго певним терміном зберігання та запитання власником свого майна. З цього випливає, що терміни, встановлені ст. ст. 145, 147 ЦК, це не терміни позовної давності, а лише терміни зберігання і повернення власнику втраченого майна. Про терміни позовної давності
  13.  § 2. Межі здійснення цивільних прав
      зобов'язання не передбачає термін його виконання і не містить умов, дозволяють визначити цей термін, воно повинно бути виконане в розумний термін після виникнення зобов'язання (п. 2 ст. 314 ЦК). За нормою п. 2 ст. 375 ГК гарант повинен розглянути вимогу бенефіціара з доданими до неї документами в розумний строк і проявити розумну дбайливість, щоб встановити, чи відповідає
  14.  § 2. Поняття зобов'язання
      зобов'язального права, тобто одну з різновидів цивільних правовідносин. Отже, зобов'язання, як і всяке правовідношення, характеризується наявністю прав і обов'язків у його учасників (суб'єктів). Цим воно відрізняється від фактичних (неюридичних) відносин, у тому числі від моральних, політичних і тому подібних "зобов'язань", що не користуються визнанням з боку держави
  15.  § 3. Види зобов'язань
      зобов'язань У відповідності зі сформованою системою зобов'язального права зобов'язання поділяються за різними групами (видами), тобто систематизуються. В основі їх загальноприйнятої (пандектній) систематизації лежить розподіл більшості зобов'язань за підставами виникнення на дві великі групи: договірні і позадоговірні. Так, зобов'язання, які породжують акти публічної