§ 4. Зобов'язання з договору найму спеціалізованих житлових приміщень

1. Публічно-правові передумови укладення договору найму

спеціалізованих житлових приміщень

З метою задоволення досить тривалих, але не постійних потреб громадян у житло їм можуть надаватися в тимчасове користування за договором спеціалізовані житлові приміщення з державних і муніципальних житлових фондів. Такі приміщення складають спеціалізований житловий фонд, який знаходиться тільки в публічній (державній та муніципальної) власності. До їх числа у відповідності з ч. 1 ст. 92 ЖК відносяться:

- службові житлові приміщення;

- житлові приміщення у гуртожитках;

- житлові приміщення маневреного фонду;

- житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення (наприклад, для престарілих, хворих і тому подібних категорій громадян);

- житлові приміщення фонду для тимчасового поселення змушених переселенців;

- житлові приміщення фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями;

- житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян.

Для включення житлового приміщення до складу спеціалізованого житлового фонду з одночасним віднесенням його до одного з зазначених видів спеціалізованих житлових приміщень необхідно адміністративно-правове рішення органу публічної влади, що здійснює управління відповідним державним чи муніципальним житловим фондом, прийняте в порядку, встановленому федеральним урядом.

Спеціалізовані житлові приміщення набувають особливий правовий режим: вони не підлягають відчуженню та здачі ні в оренду, ні в піднайом; мають строго цільове призначення і можуть використовуватися лише для тимчасового проживання громадян за спеціальними договорами найму, що представляє собою самостійну різновид договорів житлового найму поряд з договорами соціального та комерційного найму житла. Так, службові житлові приміщення призначені для проживання громадян у зв'язку з характером їх трудових відносин (наприклад, вимагають постійної присутності на робочому місці), проходженням служби (зокрема, військової), призначенням на державну посаду або обранням на виборну посаду (у тому числі в відриві від постійного місця проживання) (ст. 93 ЖК). Житлові приміщення в гуртожитках призначені для тимчасового проживання громадян у період їх роботи, служби або навчання (ч. 1 ст. 94 ЖК). Житлові приміщення маневреного фонду призначені для тимчасового проживання громадян у зв'язку з капітальним ремонтом або реконструкцією житлового будинку, в приміщеннях якого вони проживали за договорами соціального найму, або громадян, у яких єдині житлові приміщення стали непридатними для проживання в результаті надзвичайних обставин (пожежа, стихійне лихо і т.п.), а також втратили єдині житлові приміщення в результаті звернення на них стягнення за забезпеченими їх іпотекою кредитним і позиковим угодам таких громадян (ст. 95 ЖК).

Підставою надання спеціалізованих житлових приміщень за договорами їх найму громадянам є адміністративно-правові рішення власників таких приміщень (або уповноважених ними органів публічної влади). Лише за наявності рішення власника про надання громадянину спеціалізованого житлового приміщення може бути укладено договір найму такого приміщення (ч. 2 ст. 100 ЖК). При цьому житлові приміщення за даним договором надаються громадянам, які не забезпеченим житлом у відповідному населеному пункті, що також становить передумову цього договору (ч. 2 ст. 99 ЖК). Не потрібно, однак, щоб такі громадяни перебували на обліку в якості потребують надання житла за договорами соціального найму, бо для постійного, а не тимчасового проживання вони забезпечуються житлом за місцем свого постійного проживання.

У ряді випадків в інтересах громадян-наймачів закон визначає зміст деяких істотних умов майбутнього договору, що насамперед стосуються його предмета. Так, службові житлові приміщення надаються громадянам тільки у вигляді окремої квартири; житлові приміщення у гуртожитках та в будинках маневреного фонду надаються з розрахунку не менше 6 квадратних метрів житлової (а не загальної, як в соціальному наймі) площі на одну людину; житлові приміщення у гуртожитках повинні бути укомплектовані меблями та іншими необхідними для проживання громадян предметами, а при наданні громадянам жилих приміщень у будинках системи соціального обслуговування населення проживають одночасно надаються медичні та соціально-побутові послуги.

2. Поняття і зміст договору найму

спеціалізованого житлового приміщення

За договором найму спеціалізованого житлового приміщення одна сторона - наймодавець (публічний власник житла або уповноважений ним орган публічної влади або інша уповноважена ним особа) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину-наймачеві - спеціалізоване житлове приміщення за плату у володіння і користування для тимчасового проживання в ньому (ч.

За своєю юридичною природою даний договір є двостороннім, консенсуальним, оплатним і строковим. Він укладається в письмовій формі, зміст якої визначено затверджується федеральним урядом типовим договором найму спеціалізованих житлових приміщень. Типовий договір є підзаконним нормативним актом, а не стандартним формуляром, розробленим однієї зі сторін договору (характерним для договорів приєднання, до яких розглянутий договір не відноситься).

Договір найму спеціалізованого житлового приміщення хоча і нагадує договір соціального найму (насамперед наявністю адміністративно-правових передумов і умов, а також зумовленістю значної частини його змісту імперативними правилами закону), проте не є його різновидом . Від соціального найму він відрізняється тимчасовим характером (що викликає і відповідні особливості його припинення та розірвання) та обов'язкової оплатне користування (згідно з ч. 9 ст. 156 ЖК незаможні громадяни можуть бути звільнені від внесення плати за наймання за договором соціального найму (1)), а також відсутністю у наймача яких можливостей за розпорядженням житлом (у вигляді піднайму, обміну тощо).

---

(1) Спеціалізовані житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян відповідно до ч. 1 ст. 99 і ст. 109 ЖК надаються їм за договорами безоплатного користування (нерідко мають до того ж безстроковий характер), а не за договорами найму спеціалізованих житлових приміщень.

Істотно розрізняється і зміст адміністративно-правових передумов укладення договорів соціального найму та найму спеціалізованого житла: в останньому випадку не потрібно стан на обліку як потребує отриманні житла, не застосовуються також норми і правила надання житла по договором соціального найму, проте житло надається лише спеціально визначеним законом категоріям громадян.

Наймодавець за договором найму спеціалізованого житла несе ті ж права і обов'язки, що і наймодавець у договорі соціального найму (ч. 5 ст. 100, ст. 65 ЖК), зокрема, має право вимагати своєчасного внесення наймачем плати за житлове приміщення і комунальні послуги, але, зі свого боку, зобов'язаний надати наймачеві відповідне житлове приміщення, здійснювати його капітальний ремонт і забезпечувати надання наймачеві комунальних послуг належної якості.

Наймач за даним договором зобов'язаний використовувати спеціалізоване житлове приміщення строго за призначенням, забезпечувати його збереження і підтримувати його належний стан, включаючи проведення поточного ремонту, а також своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги та нести інші обов'язки, передбачені законом та договором (ч. ч. 3 та 4 ст. 67 ЖК).

Члени сім'ї наймача спеціалізованого житла, склад яких збігається зі складом членів сім'ї наймача за договором соціального найму, за загальним правилом мають і аналогічний правовий статус сонанімателямі (ст. 69 ЖК). У зв'язку з цим вони також вказуються в договорі найму спеціалізованого житлового приміщення.

Однак у такого різновиду даного договору, як наймання службових житлових приміщень, члени сім'ї наймача хоча і набувають рівне з ним право користування наданим приміщенням і несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням (якщо інше не встановлено угодою між ними), але за загальним правилом втрачають це своє право у разі припинення сімейних відносин з наймачем (ч. 4 ст. 31 та ч. 5 ст. 100 ЖК), що істотно відрізняє їх статус від положення колишніх членів сім'ї наймача за договором соціального найму.

3. Припинення зобов'язань з договору найму

спеціалізованого житлового приміщення

Договір найму спеціалізованого житла укладається на певний термін: період перебування у трудових відносинах, проходження служби чи перебування на державній або виборної посади при наданні службового жилого приміщення; період перебування у трудових відносинах, проходження служби або навчання при наданні житлового приміщення у гуртожитку; завершення капітального ремонту або реконструкції будинку або завершення розрахунків з громадянами, що втратили єдине житлове приміщення в результаті звернення на нього стягнення як на предмет застави за кредитним і позиковим угодам, або завершення розрахунків з громадянами, єдине житлове приміщення яких стало непридатним для проживання внаслідок надзвичайних обставин (при наданні житла з маневреного фонду) і т.д. Закінчення цих строків (у тому числі припинення трудових відносин або навчання по будь-яких підстав, звільнення зі служби тощо) є головним і безумовною підставою для припинення дії договору найму спеціалізованого житла і випливають з нього зобов'язань.

Договір найму спеціалізованого житла припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) такого житла, тобто загибеллю предмета договору (ч. 1 ст. 102 ЖК). Припинення зобов'язань з даного договору тягне за собою також зміна наймодавця службового жилого приміщення або жилого приміщення у гуртожитку, пов'язане із зміною власника (або суб'єкта прав господарського відання або оперативного управління) даного житла, якщо тільки наймач не знаходиться в трудових відносинах з новим наймодавцем (ч . 2 ст. 102 ЖК). Таке можливо, наприклад, при передачі відповідних спеціалізованих житлових приміщень з державної в муніципальну власність або з відання одного органу публічної влади у відання іншого аналогічного органу, зокрема при їх реорганізації. Таким чином, щодо найму таких спеціалізованих житлових приміщень наймач не має в своєму розпорядженні традиційним для найманих (орендних) відносин (включаючи соціальний найм житла) правом слідування, що дозволяє зберегти наймане зобов'язання при зміні власника майна.

На відміну від договору соціального найму житла розглядаються зобов'язальні відносини в багатьох випадках припиняє і смерть наймача, бо члени його сім'ї, як правило, не можуть продовжити трудові, службові та інші відносини з наймодавцем, що послужили підставою для прийняття останнім рішення про надання спеціалізованого житла, що має строго цільове призначення. Виняток з цього правила становлять члени сім'ї наймача житла в маневреному фонді, а також у житлових фондах для тимчасового поселення змушених переселенців та біженців, в яких відносини найму спеціалізованого житла можуть бути продовжені шляхом укладення договору житлового найму з одним із дієздатних членів сім'ї померлого наймача, який проживав спільно з ним.

Договір найму спеціалізованого житла в будь-який час може бути розірваний за згодою наймодавця з наймачем, а також по односторонній ініціативи наймача. В останньому випадку передбачається, що до моменту розірвання наймач належним чином виконав усі свої обов'язки з такого договору.

На вимогу наймодавця даний договір може бути розірваний тільки в судовому порядку у зв'язку з невиконанням наймачем або проживають з ним членами його сім'ї своїх обов'язків, що випливають з даного договору (ч. 3 ст. 101 і ч. 4 ст. 83 ЖК), в тому числі у випадках:

 - Невнесення ними плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більше 6 місяців; 

 - Руйнування або пошкодження займаного жилого приміщення; 

 - Використання його не за призначенням; 

 - При систематичному порушенні прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим проживання в одному житловому приміщенні. 

 Як припинення, так і розірвання договірних відносин найму спеціалізованого житла тягне для колишнього наймача і проживали разом з ним членів його сім'ї виникнення обов'язки звільнити житлове приміщення, займане ними за даним договором. При відмові від її виконання названі громадяни виселяються в судовому порядку без надання інших жилих приміщень (ч. 1 ст. 103 ЖК), бо надані їм спеціалізовані житлові приміщення мають строго цільове призначення і призначені задовольняти тимчасові потреби громадян у житлі. 

 Проте у ряді випадків закон дозволяє виселення названих громадян по суду лише з наданням інших житлових приміщень. Мова йде тільки про випадки виселення з службових житлових приміщень і гуртожитків, причому справа стосується лише двох категорій громадян. По-перше, це громадяни, які взагалі не мають іншого житла (які не є ні наймачами житла, ні його власниками, ні членами їх сімей, у тому числі в інших населених пунктах) і перебувають на обліку в якості потребують надання житлових приміщень. Якщо серед таких громадян є: 

 1) члени сімей військовослужбовців і аналогічних їм за статусом осіб, а також члени сімей загиблих або зниклих без вести при виконанні військових або службових обов'язків; 

 2) пенсіонери по старості; 

 3) члени сім'ї працівника, померлого після надання йому службового жилого приміщення або приміщення у гуртожитку; 

 4) інваліди I або II груп, що отримали каліцтво внаслідок виконання трудових обов'язків або обов'язків військової служби, то їм при виселенні із службових житлових приміщень і гуртожитків надаються інші житлові приміщення, необов'язково упорядковані, але неодмінно знаходяться в межах відповідного населеного пункту. 

 По-друге, аналогічні житлові приміщення надаються громадянам, яких виселяють з службових жилих приміщень або гуртожитків при зміні наймодавця, якщо вони знаходяться в трудових відносинах з новим наймодавцем. У цьому разі інші житлові приміщення їм зобов'язаний надати колишній наймодавець, що передає новому відповідні житлові приміщення (ч. 4 ст. 103 ЖК). 

 Інформація, релевантна "§ 4. Зобов'язання з договору найму спеціалізованих житлових приміщень "

1. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ЩОДО ПЕРЕДАЧІ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ
     зобов'язання Цивільно-правові форми задоволення житлової потреби. Право громадян РФ на житло. Житлові відносини та їх правове регулювання. Житлове законодавство. Житлові фонди. Поняття і види договорів найму житлового приміщення. Зобов'язання з договорів соціального найму житлового приміщення. Передумови укладення договору соціального найму житлового
   
2. § 4. Договір оренди будівель і споруд (будов)
     зобов'язання з передачі будівлі (споруди) в оренду з обов'язковим оформленням передавального акту або іншого документа про передачу випливає також з вказівки абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК. Згідно з цією нормою ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі (споруди) на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно орендодавця від виконання обов'язку
   
3. § 1. Житлові відносини та їх правове регулювання
     зобов'язального характеру (з придбання та використання громадянами житлових приміщень, у тому числі на умовах договору житлового найму; по їх утриманню та ремонту, надання комунальних послуг тощо). З цього видно, що житлові правовідносини носять різнорідний, комплексний характер і не зводяться тільки до цивільно-правових відносин по найму житла. Разом з тим і
   
4. § 2. Договори найму житлового приміщення як цивільно-правова форма задоволення житлової потреби
     зобов'язань житлового найму, які являють собою різновид цивільно-правових зобов'язань з передачі майна у користування. 2. Сутність і види договорів найму житлового приміщення Законом виділяються три види договорів найму житлового приміщення, спрямованих на безпосереднє задоволення житлової потреби громадян: - договір найму житлового приміщення в
   
5. § 3. Зобов'язання з договору соціального найму житлового приміщення
     зобов'язань, що складаються на основі аналізованого договору. Перш за все це відноситься до порядку їх виникнення, який обумовлений не вільним взаємним волевиявленням сторін, а наявністю визначених законом адміністративно-правових передумов. До передумов (умов), за наявності яких громадянин може претендувати на безкоштовне отримання житлового приміщення з державного
   
6. § 5. Зобов'язання з договору комерційного найму житлових приміщень
     зобов'язанні комерційного найму житла також значною мірою визначаються конкретним договором. Але в кожному разі вони набувають права володіння та користування отриманим за договором житловим приміщенням, зміст яких полягає в можливості проживання в цьому житловому приміщенні, а також у деяких можливостях розпорядження ним. --- Дані
   
7. Алфавітно-предметний покажчик
     зобов'язань VIII, 35, § 2 (3) - с. 18 - 19 Активна множинність осіб у зобов'язаннях VIII, 35, § 4 (1) - с. 29 - 30, 32 Акцепт - А. мовчанням VIII, 39, § 1 (4) - с. 202 - 203 - А. на інших умовах VIII, 39, § 1 (4) - с. 205 - спізнився А. VIII, 39, § 1 (4) - с. 204 - відгук А. VIII, 39, § 1 (4) - с. 203 - поняття А. VIII, 39, § 1 (4) - с. 201
   
8. Звернення стягнення на заставлене майно.
     зобов'язання полягає в тому, що кредитор-заставодержатель у разі невиконання зобов'язання боржником вправі одержати переважне перед іншими кредиторами задоволення з вартості заставленого майна. Але не всяке невиконання або неналежне виконання зобов'язання боржником надає кредитору право на реалізацію застави. Стягнення на заставлене майно може бути звернено в
   
9. § 1. Поняття зобов'язання. Поняття зобов'язального права
     зобов'язання міститься в ст. 307 ДК РФ, встановлює, що в силу зобов'язання одна особа (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої особи (кредитора) певну дію, як то: передати майно, виконати роботу, сплатити гроші тощо "або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. З наведеного випливає, що
   
10. 5. Житлові фонди
      договору найму і надаються в межах норми житлової площі, а також житлові приміщення в комунальних квартирах, спеціалізовані будинки і жилі приміщення в них. Житловий фонд соціального використання охоплює тільки ті житлові приміщення, які включені до фонду соціального використання місцевою адміністрацією, державними і муніципальними підприємствами і установами. Частина житлових
    
11. 1. Укладання договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення
      зобов'язань, що сприяло б виявленню випадків їх порушення, наприклад обов'язків житлових організацій щодо ремонту житлового фонду, усунення несправностей сантехнічного та іншого обладнання і т. д., а також обов'язків наймачів з виконання поточного ремонту, використання жилих приміщень за прямим призначенням і т. д. У результаті сталося б підвищення авторитету договору
    
12. 5. Сторони договору найму житлового приміщення
      зобов'язанні комерційного найму житлового приміщення на стороні наймача будуть брати участь не одне, а одночасно кілька осіб (див. п. 1 ст 308 ЦК). Умовою укладання такого договору є повідомлення наймодавця. Спільно з наймачем звичайно проживають чоловік, діти, батьки та інші члени сім'ї. Але це можуть бути і особи, що не відносяться до членів сім'ї. Укладаючи договір найму житлового
    
13. 1. Права та обов'язки учасників зобов'язання найму житлового приміщення
      зобов'язання найму житлового приміщення, воно є взаємним: кожна зі сторін - і наймодавець і наймач мають як права, так і кореспондуючі їм обов'язки, тобто виступають одночасно в ролі кредитора і боржника. Наймодавець за договором найму житлового приміщення (як комерційного, так і соціального) зобов'язаний надати іншій стороні - наймачу житлове приміщення для проживання в ньому (п. 1
    
14. 3. Висновок і оформлення договору обміну
      зобов'язання. У дещо іншій формі оформляється обмін житлових приміщень, коли одним з його учасників виступає власник житлового приміщення, а іншим - наймач за договором соціального або комерційного найму. У такому випадку власник повинен зайняти житлове приміщення наймача і його місце в договорі найму. Юридичною підставою для здійснення цих дій і буде виданий йому обмінний
    
15. 3. Розірвання договору найму житлового приміщення
      зобов'язання найму житлового приміщення особливі підстави його припинення. Загальні підстави припинення зобов'язань, передбачені ЦК (ст. 407-419), до найму житлових приміщень застосовуються лише в рідкісних випадках (наприклад, ст. 418 ЦК, присвячена припиненню зобов'язань смертю громадянина). До числа підстав припинення правовідносини найму житлового приміщення в першу чергу належить розірвання
    
16. ГЛОСАРІЙ
      зобов'язанням взяти його назад на роботу після закінчення певного часу. Тимчасові звільнення характерні для сезонних виробництв. Час - 1. Фізичне явище, ключовою властивістю якого для цілей організації діяльності є незворотність. 2. Вимірний ресурс, що допускає здійснення по відношенню-нію до нього операцій розподілу, обміну, структурування, «конвертації» в інші
    
17. Професор Московського університету Веніамін Петрович Грибанов (1921 - 1990) (короткий нарис життя і діяльності)
      зобов'язаннях, а й поведінка, що порушує принципи права. Органічно єдиним з вищезазначеним розумінням неправомірної поведінки виглядає і визначення зловживання правом як особливого типу цивільного правопорушення, скоєного уповноваженою особою при здійсненні належного йому суб'єктивного права, пов'язаного з використанням недозволених конкретних форм у рамках дозволеного йому
    
18. 3. Межі застосування уповноваженою особою правоохоронних заходів оперативного характеру
      зобов'язальними відносинами. Вони являють собою один з видів правових гарантій, спрямованих на забезпечення належного виконання зобов'язань шляхом надання управомоченной стороні права безпосереднього оперативного впливу на свого несправного контрагента. Сюди належать, зокрема, переклад постачальником платника на акредитивну форму розрахунків або на
    
19. 4. Межі здійснення уповноваженою особою вимоги про захист права, зверненого до компетентних державних або громадських органів
      зобов'язання сторін укласти договір. Ця обставина цивільно-правове, і суперечка з його виконання, в тому числі і суперечка про асортимент, є спір про право цивільному, якому об'єктивно відповідає позовна, а не адміністративна форма його дозволу. Але справа не тільки в цьому. Пунктом 24 Положення про поставки товарів народного споживання покупцеві надано право при