| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 5. Зобов'язання з договору комерційного найму житлових приміщень |
||
|
1. Поняття договору комерційного найму житлового приміщення
На відміну від розглянутих раніше різновидів договорів житлового найму комерційний найм являє собою звичайний цивільно-правовий договір, що укладається за згодою сторін, яким і визначаються його істотні умови. Цим він принципово відрізняється від договору соціального найму, по суті, оформляє безкоштовний розподіл між потребують громадянами дефіцитного житла, що перебуває у публічній власності. Тому і відносини комерційного найму житла регулюються не житловим, а безпосередньо цивільним законодавством. Для укладення договору комерційного найму не вимагаються будь-які адміністративно-правові передумови у вигляді рішення владного органу, стану на житловому обліку і т.п. (1). Ні на одному з контрагентів тут не лежить обов'язок вступити в договірні відносини (договір комерційного найму житлового приміщення не відноситься і до числа публічних договорів). --- (1) При здачі в комерційний найм житла, що перебуває у державній власності деяких суб'єктів РФ, потрібно рішення певного органу виконавчої влади. Однак і в цьому випадку воно являє собою згоду власника на укладення договору комерційного найму належного йому житла, а не адміністративно-правовий спосіб його розподілу між потребують громадянами.
За договором комерційного найму житлового приміщення одна сторона - власник або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому протягом передбаченого договором терміну (п. 1 ст. 671 ЦК). За своєю юридичною природою даний договір є консенсуальним, двостороннім, оплатним і строковим. Він повинен бути укладений у письмовій формі (ст. 674 ЦК), яка, однак, не є типовою: тут можливе включення в договір за згодою сторін і "випадкових" умов, нетипових для даного договору, наприклад умови про право наймача користуватися частиною земельної ділянки із зазначенням її розміру і меж. В якості наймодавця у договорі комерційного найму зазвичай виступає власник житлового приміщення, яке може ставитися до будь-якого житловому фонду - приватному, державному, муніципальному. За загальним правилом це приміщення, яке входить в приватний житловий фонд (1). Наймодавцем за договором найму комерційного часто є не безпосередньо власник, а уповноваженою ним особа (наприклад, його представник або компанія, що управляє цим його майном). При цьому наймодавець тут виступає в ролі підприємця, що переслідує мету отримання прибутку. --- (1) Сюди ж слід віднести і випадки здачі членами житлових кооперативів, не виплативши повністю пайовий внесок за надане їм кооперативом житло, зазначених жилих приміщень або їх частини "під найм за плату" (ч. 1 ст. 128 ЖК).
В якості наймача у договорі комерційного найму, як правило, виступає одна людина (фізична особа). Але закон допускає і множинність осіб на стороні наймача (СР п. 1 ст. 308 ЦК). Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, можуть укласти з ним договір про те, що всі вони несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем. Умовою укладення такого договору є також повідомлення наймодавця. У цьому випадку такі громадяни визнаються сонанімателямі, що мають рівні з наймачем права і обов'язки з користування житловим приміщенням (п. 4 ст. 677 ЦК). Спільно з наймачем звичайно проживають чоловік, діти, батьки та інші члени сім'ї. Але це можуть бути і особи, що не відносяться до членів його сім'ї. Укладаючи договір найму житлового приміщення на комерційних засадах, громадянин сам визначає, хто буде проживати спільно з ним в найнятому ним приміщенні. У числі цих осіб може взагалі не бути його родичів. Як зазначено в літературі, "в комерційному наймі може і не бути сімейних чи родинних відносин" (1). Тому стосовно до даних відносин закон говорить не про "членах сім'ї наймача", а про "постійно проживають разом з ним громадянах". ---
КонсультантПлюс: примітка. Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації).
(1) Див: Крашенинников П.В. Житлове право. С. 93 - 94.
Поряд з визнанням за наймачем права вільно вирішувати питання про те, хто буде разом з ним проживати в найнятому житловому приміщенні, закон в інтересах наймодавця передбачає певні межі здійснення цього права. Справа в тому, що постійно проживають з наймачем громадяни мають рівні з ним права з користування житловим приміщенням (п. 2 ст. 677 ЦК). Тому за відсутності таких меж наймач мав би можливість при укладенні договору (і надалі) вселяти в житлове приміщення занадто велика кількість мешканців безвідносно до їх особистим якостям, що призводило б до ущемлення інтересів наймодавця, для якого важливо забезпечити збереження зданого в найм житла і, крім того, дотримання мешканцями вимог правопорядку та правил співжиття. У зв'язку з цим закон встановлює, що в договорі комерційного найму житлового приміщення повинен міститися перелік громадян, які будуть постійно проживати разом з наймачем. Якщо ж у договорі такий перелік відсутній, то постійне проживання громадян разом з наймачем допускається лише за згодою наймодавця (ст. 679 ЦК). Отже, наймодавець має право не допускати постійного проживання разом з наймачем осіб, якщо їх вселення відбулося без його згоди. При вселенні інших громадян для постійного проживання (крім вселення їх при укладенні договору) потрібна згода наймодавця, наймача та громадян, постійно з ним проживають. Така згода не вимагається лише при вселенні неповнолітніх дітей (ч. 2 ст. 679 ЦК). Очевидно, маються на увазі діти не тільки наймача, а й осіб, спільно з ним проживають. Зрозуміло, при цьому необхідно і дотримання правил реєстраційного обліку громадян.
2. Зміст і виконання договору комерційного найму житлового приміщення
Об'єктом договору комерційного найму може бути квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку незалежно від їх розміру. Норми житлової площі на ці відносини не поширюються, розмір здається в найм приміщення визначається тільки угодою сторін. Закон не встановлює жорстких вимог до якості об'єкта цього договору. Мається на увазі, що сторони самі вирішуватимуть, чи відповідає житлове приміщення їх потребам і можливостям. Про це свідчить використане в п. 1 ст. 673 ЦК поняття "приміщення, придатне для постійного проживання". Закон у даному випадку визначає мінімум вимог до житлового приміщення як об'єкта договору, хоча на практиці за договорами комерційного найму, як правило, передаються в користування приміщення, які відповідають (в умовах нашої країни) найвищим вимогам. Однак об'єктом договору комерційного найму може бути і невпорядковане приміщення за умови, що воно відповідає чинним санітарним і технічним вимогам, т. --- (1) Коментар частині другій Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців. М., 1996. С. 82 (автор коментаря - К.Б. Ярошенко).
Самостійним об'єктом договору комерційного найму не можуть бути підсобні приміщення. Однак при наймі квартири, будинки, частини будинку вони, безумовно, становлять один з істотних елементів об'єкта. Якщо ж під найм здається частина квартири (кімната або кілька кімнат), підсобні приміщення знаходитимуться в загальному користуванні всіх наймачів, тобто складають загальний об'єкт. Об'єктом договору комерційного найму при наймі житлових приміщень у багатоквартирних будинках будуть не тільки житлові та підсобні приміщення, але також спільне майно будинку, знаходиться за межами або всередині квартири і обслуговуюче кілька квартир (більше однієї квартири). До такого майна відносяться несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування і т.д. (П. 2 ст. 673 і ст. 290 ГК, порівн. Ч. 1 ст. 36 ЖК). Договір комерційного найму може укладатися на строк, що не перевищує 5 років. Якщо сторони договору не визначили його, договір вважається укладеним на 5 років (ч. 1 ст. 683 ЦК). Комерційний наймання може бути і короткостроковим, укладеним на строк до одного року. У цьому випадку на нього не поширюється дія ряду правил про звичайний, тривалому договорі комерційного найму (в тому числі про права членів сім'ї наймача, про можливості вселення тимчасових мешканців, здачі житла в піднайом і заміни наймача, а також про переважне право наймача на укладення договору на новий термін). Наймодавець за даним договором зобов'язаний передати наймачеві житлове приміщення у стані, придатному для проживання, а також здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг та ремонт загального майна будинку (ст. 676 ЦК). Якщо інше не передбачено договором, на наймодателе лежить також обов'язок з виробництва капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення. Однак він не має права здійснювати переобладнання житлового будинку без згоди наймача, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування найнятим житлом (п. 3 ст. 681 ЦК). Зі свого боку, наймодавець має право вимагати від наймача виконання обов'язків, передбачених договором, законом та іншими правовими актами. Наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати його збереження і підтримувати в належному стані, включаючи виробництво поточного ремонту житла (якщо тільки інше не передбачено договором), а також своєчасно вносити плату за житло та комунальні послуги. При цьому розмір плати в договорі комерційного найму житла встановлюється за згодою сторін (п. 1 ст. 682 ЦК), а тому, як правило, багаторазово перевищує розмір оплати житла, наданого за договорами соціального найму та найму спеціалізованого житла. Наймач не вправі робити перебудову і реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця. Обов'язки наймачів у відносинах комерційного найму конкретизуються в договорах, чому сприяє відсутність їх типових форм. Права наймача, а також постійно проживають з ним громадян у зобов'язанні комерційного найму житла також значною мірою визначаються конкретним договором. Але в кожному разі вони набувають права володіння та користування отриманим за договором житловим приміщенням, зміст яких полягає в можливості проживання в цьому житловому приміщенні, а також у деяких можливостях розпорядження ним (1). --- (1) Дані правомочності ні в сукупності, ні тим більше нарізно не можуть бути кваліфіковані як речових прав. Хоча вони і складають "право на чуже жиле приміщення" (нерухомість), але мають чисто зобов'язальних природу і не відповідають необхідним ознаками обмежених речових прав (безпосереднє панування над річчю; визначення змісту права законом, а не угодою сторін; державна реєстрація прав та ін.) - див § 1 гл. 18 і § 1 гл. 23 т. II цього підручника.
Так, за згодою наймодавця наймач має право здати частину або все найняте ним жиле приміщення в піднайом на термін (в межах терміну дії основного договору комерційного найму) (1). Допускається також вселення наймачем в використовуване ним за договором житлове приміщення інших громадян для постійного проживання або в якості тимчасових мешканців, зрозуміло, за згодою наймодавця. Чинний закон виключає обмін жилими приміщеннями між їх наймачами за договорами комерційного та соціального найму (ст. 72 ЖК). Теоретично не виключений, однак, обмін житловими приміщеннями тільки між наймачами житла за договорами комерційного найму або їх обмін з власниками іншого житла або з членами житлових кооперативів, які не повністю сплатили пайові внески за житло, але, звичайно, за умови згоди наймодавців (а в останньому випадку - і за умови прийняття обмінюються наймачів у члени житлових кооперативів). --- (1) Стаття 685 ЦК. СР п. 6 § 3 цієї глави підручника.
У договорі комерційного найму відповідно до п. 1 ст. 686 ГК допускається також заміна наймача на його вимогу або на вимогу постійно проживають разом з ним громадян (на відміну від договору соціального найму, в якому така заміна допускається тільки за вимогою дієздатного члена сім'ї наймача). У будь-якому випадку для заміни наймача необхідно і згоду наймодавця. Відмова наймодавця замінити наймача іншою особою в даній ситуації не може бути оскаржений у суді. Однак у випадку смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення зобов'язальні відносини житлового найму відповідно до п. 2 ст. 686 ГК зберігаються, оскільки на місце наймача стає або один з спільно проживали з ним громадян (за згодою інших проживали), або всі вони стають сонанімателямі (за відсутності такої згоди). Зобов'язальні відносини з договору комерційного найму зберігаються і у випадках переходу права власності на займане жиле приміщення, оскільки новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору (ст. 675 ЦК). Таким чином, тут можлива заміна наймодавця як наслідок наявності характерного для відносин майнового, у тому числі житлового найму (оренди), "права слідування" цих "обтяжень" за відносинами власності на орендоване майно. За угодою між сторонами договору комерційного найму можуть бути змінені будь-які його умови, якщо тільки при цьому не відбудеться порушення імперативних норм закону. Відсутність детального врегулювання зміни відносин комерційного найму законом пояснюється тим, що тут відносини сторін відповідно до принципу свободи договору визначаються головним чином їх угодою. Після закінчення терміну дії укладеного договору комерційного найму за наймачем визнається переважне право на його укладення на новий термін. Реалізація цього права передбачає певні дії наймодавця (ст. 684 ЦК). Не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору він зобов'язаний або запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах, або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду протягом не менше одного року.
3. Припинення зобов'язань з договору комерційного найму житлового приміщення
Договірні зобов'язання комерційного найму житла носять терміновий характер і тому припиняються насамперед після закінчення терміну дії договору, на підставі якого вони виникли. За угодою сторін вони, зрозуміло, можуть припинитися і раніше. Крім того, договір комерційного найму може бути розірваний у будь-який час за одностороннім рішенням наймача. При цьому не потрібно пояснювати причини такого рішення, на наймача не покладено обов'язок відшкодовувати упущену вигоду, викликану одностороннім розірванням договору. Однак наймач зобов'язаний у письмовій формі попередити наймодавця за три місяці про розірвання договору. При недотриманні цієї умови наймодавець має право пред'явити наймачеві як порушила договір стороні вимогу про відшкодування упущеної вигоди у вигляді неодержаного доходу від здачі приміщення в оренду. При розірванні договору комерційного найму на вимогу будь-якої з сторін, в тому числі і особливо на вимогу наймодавця, діє принцип судового розірвання, характерний і для договору соціального найму (п. п. 2 і 3 ст. 687 ЦК). До числа інших принципів регулювання розірвання договору комерційного найму слід також віднести обмеження втручання держави (закону) у відносини сторін за допомогою імперативних норм, особливо норм, що передбачають підстави для розірвання договору на вимогу однієї зі сторін. Кількість таких норм у ЦК - мінімальне. До відносин, пов'язаних з розірванням договору комерційного найму, цілком застосовний і принцип стійкості права користування житловим приміщенням, характерний для відносин соціального найму. При комерційному наймі дострокове розірвання договору та виселення також допускаються у виняткових випадках, які прямо названі в ст. 687 ГК. При цьому особливе значення надається вживанню заходів для того, щоб уникнути виселення. Воно може бути застосоване лише після вичерпання всіх можливостей, наданих законом. На вимогу будь-якої з сторін договір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку, по-перше, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання і, по-друге, в разі аварійного стану приміщення (п. 3 ст. 687 ЦК). Житловим законодавством можуть передбачатися й інші випадки такого розірвання даного договору, проте поки вони не встановлені, оскільки житлове законодавство практично не регулює зобов'язання комерційного найму житла. На вимогу наймодавця договір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку у випадках: - Невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший строк, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу; - Руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає; - Використання житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, не за призначенням; - Порушення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів (п. п. 2 і 4 ст. 687 ЦК). В умовах розірвання договору комерційного найму у випадках невнесення наймачем плати за житло особливо чітко відображено комерційний характер даного виду найму житлового приміщення. Наймодавець, який розраховує на отримання доходу від здачі квартири в оренду (нерідко цей дохід є для нього джерелом існування), зацікавлений порвати стосунки з неплатником і здати квартиру іншому наймачеві. Разом з тим при регулюванні розірвання договору комерційного найму закон, як випливає зі ст. 687 ГК, розглядає наймача як слабку сторону і передбачає для нього ряд пільг і переваг. У разі пред'явлення наймодавцем вимоги про розірвання договору з причини руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, суд може замість розірвання договору прийняти рішення про надання наймачеві терміну (не більше року) для усунення ним зазначених порушень. Якщо протягом призначеного судом строку порушення не будуть усунуті, суд при повторному розгляді вимоги наймодавця повинен буде прийняти рішення про розірвання договору. Але і в цьому випадку суд може на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року (абз. 2 п. 2 ст. 687 ЦК). Таким чином, наймодавець, незважаючи на доведеність фактів руйнування або псування житлового приміщення наймачем або особами, за дії яких він відповідає, повинен терпіти таке порушення договору та порушення його права власності протягом близько трьох років. Представляється, що при визначенні наслідків руйнування або псування житла принципом справедливості більше відповідало б виселення наймача (хоча він і є слабкою стороною в договорі) з найнятого приміщення без призначення йому настільки тривалих термінів "на виправлення". Інтереси наймача забезпечуються і в разі розірвання договору та виселення його та інших громадян, за дії яких він відповідає, якщо вони використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. У таких випадках наймодавець спочатку може попередити наймача про необхідність усунення порушень, причому дана стадія є обов'язковою для наймодавця, який вирішив розірвати договір (п. 4 ст. 687 ЦК). При цьому на наймача поширюються розглянуті вище пільги: надання за рішенням суду строку (не більше року) на усунення порушень та відстрочка за рішенням суду прийнятого ним рішення про розірвання договору на термін не більше року. У разі розірвання договору комерційного найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору, підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду. Виселення як примусовий захід застосовується, якщо зазначені громадяни відмовляються добровільно звільнити житлове приміщення. На наймодавця-власника тут не покладається обов'язок забезпечити наймача, підлягає відповідно до закону виселенню, іншим житловим приміщенням. Таке рішення означало б необгрунтоване обмеження права власності, вторгнення в сферу правомочностей та інтересів власника.
|
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 5. Зобов'язання з договору комерційного найму житлових приміщень " |
||
|
||