Головна
Адвокатура Росії / Адвокатура України / Адміністративне право Росії і зарубіжних країн / Адміністративне право України / Арбітражний процес / Бюджетна система / Цивільний процес / Цивільне право / Цивільне право Росії / Договірне право / Житлове право / Земельне право / Конституційне право / Корпоративне право / Криміналістика / Лісове право / Міжнародне право (шпаргалки) / Нотаріат / Оперативно-розшукова діяльність / Правова охорона тваринного світу (контрольні) / Правознавство / Правоохоронні органи / Підприємницьке право / Прокурорський нагляд в Україні / Судова бухгалтерія України / Судова психіатрія / Судова експертиза / Теорія держави і права / Транспортне право / Трудове право України / Кримінальне право Росії / Кримінальне право України / Кримінальний процес / Фінансове право / Господарське право України / Екологічне право (курсові) / Екологічне право (лекції) / Економічні злочини
ГоловнаПравоЖитлове право → 
« Попередня Наступна »
Л. В. Тихомирова, М. Ю . Тихомиров. ЮРИДИЧНИЙ ДОВІДНИК з житлових питань, 2011 - перейти до змісту підручника

Права товариства

Положення ст. ст. 137 і 138 Кодексу, в яких передбачені основні права та обов'язки товариства власників житла, справляють дуже дивне враження (у більшості сучасних актів цивільного законодавства про юридичних осіб подібні правила відсутні, так як їх місце - не в федеральному законі, а скоріше в статуті чи внутрішніх документах юридичної особи). Багато встановлені у зазначених статтях Кодексу норми носять декларативний характер або взагалі позбавлені сенсу. Наприклад, навряд чи потребують спеціальної правової регламентації права товариства користуватися банківськими кредитами, передавати за договорами грошові кошти, укладати угоди тощо (див. ч. 1 ст. 137 Кодексу) та обов'язки забезпечувати дотримання вимог законодавства та статуту, виконувати договірні зобов'язання тощо (див. ч. 1 ст. 138 Кодексу). Такого роду права і обов'язки універсальні і властиві всім без винятку юридичним особам (комерційним і некомерційним організаціям); вони не є специфічними для товариства власників житла.

Відповідно до ч. 1 ст. 137 Кодексу товариство власників житла має право: 1)

укладати відповідно до законодавства договір управління багатоквартирним будинком, а також договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, договори про надання комунальних послуг та інші договори в інтересах членів товариства; 2)

визначати кошторис доходів і витрат на рік, у тому числі необхідні витрати на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, витрати на капітальний ремонт та реконструкцію багатоквартирного будинку, спеціальні внески і відрахування в резервний фонд, а також витрати на інші встановлені главою 13 Кодексу та статутом товариства цілі; 3)

встановлювати на основі прийнятої кошторису доходів і витрат на рік товариства розміри платежів і внесків для кожного власника приміщення в багатоквартирному будинку відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку; 4)

виконувати роботи для власників приміщень у багатоквартирному будинку та надавати їм послуги; 5)

користуватися наданими банками кредитами в порядку і на умовах, які передбачені законодавством; 6)

передавати за договором матеріальні і грошові кошти особам, які виконують для товариства роботи та предоставляющимтовариществу послуги; 7)

продавати і передавати у тимчасове користування, обмінювати майно, що належить товариству.

Видається, що на практиці доцільно виходити з того, що перераховані в ч. ч. 1 і 2 ст. 137 Кодексу права товариства власників житла відносяться до характеристики предмета його діяльності. Предмет діяльності товариства повинен бути чітко визначений в його статуті з урахуванням того, що товариство власників житла володіє не загальної, а спеціальної правоздатністю.

Предмет діяльності товариства визначається у відповідності з основними цілями юридичної особи даного виду, до яких відносяться управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку (див. ч. 1 ст. 135 Кодексу).

Слід враховувати, що угода, укладена юридичною особою в суперечності з цілями діяльності, визначено обмеженими в його установчих документах, може бути визнана судом недійсною за позовом цієї юридичної особи, його засновника (учасника) або державного органу , що здійснює контроль або нагляд за діяльністю юридичної особи, якщо доведено, що інша сторона в угоді знала або свідомо повинна була знати про її незаконність (див. ст. 173 ГК РФ).

У випадках, якщо це не порушує права і законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, товариство власників житла має право:

1) надавати в користування або обмежене користування частину загального майна в багатоквартирному будинку; 2)

відповідно до вимог законодавства в установленому порядку надбудовувати, перебудовувати частина загального майна в багатоквартирному будинку; 3)

отримувати у користування або отримувати або купувати у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель і їх подальшої експлуатації; 4)

здійснювати відповідно до вимог законодавства від імені та за рахунок власників приміщень у багатоквартирному будинку забудову прилеглих до такого будинку виділених земельних ділянок; 5)

укладати угоди і здійснювати інші відповідають цілям і завданням товариства дії.

Здійснення товариством власників житла на власний розсуд більшості своїх правомочностей, зазначених у ч. 2 ст. 136 Кодексу, може призвести до порушення прав і охоронюваних законом інтересів власників приміщень у багатоквартирному будинку (членів товариства та інших власників).

У зв'язку з цим слід мати на увазі, що остаточне вирішення низки питань, згаданих у ч. 2 зазначеної статті, належить до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Йдеться, зокрема, про прийняття рішень: про реконструкцію багатоквартирного будинку (в тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництві господарських споруд та інших будівель, споруд, будівель, ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку; про межах використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі введення обмежень користування ним; про користування спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку іншими особами, в тому числі про укладення договорів на установку та експлуатацію рекламних конструкцій, якщо для їх установки та експлуатації передбачається використовувати спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку (див. ч. 2 ст. 44 Кодексу). Перераховані питання не можуть бути вирішені товариством власників житла самостійно, без урахування думки всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Фахівці звертають увагу на те, що згідно ст. 247 ГК РФ розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх пайових власників. Товариство власників житла має право надати в користування (ця дія є одним з видів розпорядження) спільне майно у багатоквартирному будинку тільки за згодою всіх власників приміщень, які не є членами товариства. Згода таких власників має бути оформлене письмово. Той же порядок поширюється і на право надбудовувати, перебудовувати частина загального майна в багатоквартирному будинку.

Положення ст. 247 ГК РФ має більшу юридичну силу. Тому порядок застосування ч. 2 ст. 137 Кодексу не повинен порушувати норму ГК РФ як закону, що регулює майнові відносини. Норми Кодексу, що зачіпають майнові відносини, регульовані ГК РФ, згідно зі ст. 3 ГК РФ, не повинні суперечити нормам ЦК РФ, і в разі такого протиріччя застосовуються норми ЦК РФ. Тільки за наявності письмової згоди всіх власників приміщень (не членів товариства) товариство власників житла має право розпоряджатися спільним майном в багатоквартирному будинку, як це передбачено п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 Кодексу.

Права товариства, передбачені п. п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 Кодексу, товариство має право здійснювати тільки за згодою як членів товариства, так і інших власників приміщень у багатоквартирному будинку. Згідно ст. 1 ГК РФ, громадяни та юридичні особи здійснюють цивільні права по своїй волі і в своєму інтересі. Звідси випливає, що власник набуває майно у власність тільки за своїм рішенням. Примусово майно у власність купуватися не може (1).

(1) Див: Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / Під ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2008. С. 315 - 316 (http://www.urkniga.ru).

У той же час доцільно враховувати, що товариство власників житла є правомочним діяти від імені власників приміщень у багатоквартирному будинку, є членами даного товариства, в тому числі шляхом звернення до суду за захистом їх права спільної часткової власності ( см. Постанова Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 12.10.2009 N А56-52433/2005).

Частини 3 і 4 ст. 137 Кодексу надають товариству власників житла право на звернення до суду з вимогами про стягнення обов'язкових платежів і внесків та (або) відшкодування завданих товариству збитків у випадках, зазначених в розглянутих нормах.

У разі невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку своїх обов'язків щодо участі в загальних витратах товариство власників житла в судовому порядку має право вимагати примусового відшкодування обов'язкових платежів і внесків.

Товариство власників житла може вимагати в судовому порядку повного відшкодування заподіяних йому збитків у результаті невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язань по сплаті обов'язкових платежів і внесків та оплаті інших загальних витрат.

Слід враховувати, що частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення в такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку зазначеного власника (ч. 2 ст. 39 Кодексу). Власники приміщень з багатоквартирному будинку зобов'язані нести витрати, зазначені вч. 2 ст. 154 Кодексу.

Збитками товариства власників житла у випадку, зазначеному в ч. 4 ст. 137 Кодексу, може бути насамперед реальний збиток. Такий збиток може виникнути, наприклад, у разі здійснення товариством витрат з власних коштів, які знаходяться в причинному зв'язку з несплатою власником приміщення належних з нього обов'язкових грошових платежів.

При вирішенні спорів про стягнення витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку доцільно враховувати досвід, вироблений судовою практикою. Наприклад, дозволяючи такого роду суперечка, суд вказав, що відповідно до п. 28 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491, власники приміщень зобов'язані нести тягар витрат на утримання спільного майна пропорційно своїм часткам у праві спільної власності на це майно; що згідно п. 33 зазначених Правил розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення для власників приміщень, які не є членами товариства власників житла, визначається органами управління товариства власників житла на основі затвердженої органами управління кошторису доходів і видатків на утримання спільного майна на відповідний рік.

У зв'язку з цим суд дійшов висновку, що власники приміщень, які не є членами товариства власників житла, зобов'язані оплачувати витрати на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку; встановлення розміру таких платежів відноситься до компетенції органів управління товариства власників житла; неучасть власників приміщень у товаристві власників житла не звільняє їх від оплати витрат на утримання і ремонт загального майна будинку.

При цьому апеляційна інстанція визнала необгрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що не відносяться до утримання спільного майна багатоквартирного будинку такі витрати, як заробітна плата співробітників товариства, податки на заробітну плату, розрахунково-касове обслуговування банківського рахунки, інформаційне та юридичне обслуговування, господарські витрати, навчання персоналу, придбання канцелярських товарів і матеріалів та інше, оскільки несення таких витрат спрямовано на здійснення належного утримання спільного майна.

Суд визнав, що неузгодженість з відповідачем кошторисів, а також неучасть відповідача в товаристві власників житла не є підставами для звільнення відповідача від несення тягаря утримання спільного майна (див. Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 13.05. 2010 N КГ-А40/4512-10).

« Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "Права товариства"
  1.  ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ІЗ СПІЛЬНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ
      товариства Поняття договору простого товариства (про спільну діяльність). Зміст договору простого товариства. Учасники договору простого товариства. Вклади учасників договору. Правовий режим спільного майна товаришів. Ведення спільних справ товариства. Відповідальність товаришів за спільними зобов'язаннями. Зміна та припинення договору простого товариства.
  2.  2. Зміст фірмового найменування
      права на це найменування зобов'язане припинити його використання і відшкодувати завдані збитки (п. 4 ст. 54
  3.  § 4. Зміна та припинення договору простого товариства
      права на відмову від безстрокового договору є нікчемною. Заява про відмову товариша від безстрокового договору простого товариства має бути зроблено ним не пізніше ніж за три місяці до передбачуваного виходу з договору (ст. 1051 ЦК). 2. Наслідки припинення договору простого товариства Припинення договору тягне за собою розділ майна, що перебувало в загальній
  4.  3. Товариство власників житла
      права по будь-яких підстав членство в товаристві припиняється. У разі смерті громадянина або реорганізації юридичної особи членами товариства стають їхні спадкоємці (правонаступники) з моменту виникнення у них права власності на відповідне житлове приміщення. Учасник не може бути виключений з товариства. У разі порушення ним обов'язку зі сплати внесків у майно
  5.  4. Передача виключних прав у спільне майно товаришів і до статутного (складеного) капіталу господарського товариства (товариства)
      правами виняткові права, що мають грошову оцінку, можуть бути формою вкладу в майно господарського товариства або товариства (п. 6 ст. 66 ЦК) або у спільне майно товаришів за договором про спільну діяльність (ст. 1041-1054 ЦК). Оскільки внесення виняткових прав в якості внеску в майно господарського товариства або товариства набуло широкого поширення і викликало на
  6.  2. Участь публічно-правових утворень в корпоративних відносинах
      права. Однак засновниками таких товариств від їх імені можуть виступати лише відповідні комітети або фонди майна. Інші державні або муніципальні органи не вправі ні самі, ні від імені публічно-правових утворень виступати в ролі засновників або учасників господарських товариств або в якості вкладників у товариствах на вірі (п. 4 ст. 66 ЦК). Адже за своїм цивільно-правовим
  7.  3. Право власності господарських товариств
      права (у тому числі виключні), що мають грошову оцінку (п. 6 ст. 66 ЦК). Зазвичай вартість майна товариства значно перевищує величину складеного капіталу, бо охоплює вартість іншого майна, що належить такої комерційної організації (її доходи і придбане за їх рахунок майно). Складеного капіталу ділиться на частки учасників, відповідні співвідношенню їх вкладів у
  8.  § 6. Загальні положення про господарські товариства і товариства
      права власності вони набувають вимоги зобов'язально-правового характеру до цих юридичним особам. Господарські товариства можуть створюватися у формі повного товариства і товариства на вірі (командитного товариства), а господарські товариства - у формі акціонерного товариства, товариства з обмеженою або з додатковою відповідальністю (п. 2, 3 ст. 66 ГК РФ). Якщо перші
  9.  31. Комерційні юридичні особи.
      товариств і товариств, виробничих кооперативів, державних і муніципальних унітарних підприємств) Господарські товариства і суспільства. Господарськими товариствами і товариствами визнаються комерційні організації з розділеним на частки (вклади) засновників (учасників) статутним (складеному) капіталом. Майно, створене за рахунок внесків засновників (учасників), а також
  10.  § 3. Виконання установчого договору
      права та обов'язки. Так, будь-який учасник господарського товариства має право брати участь у розподілі прибутку (п. 1 ст. 67 ЦК). Учасники об'єднання юридичних осіб несуть субсидіарну відповідальність за його зобов'язаннями в порядку і розмірах, передбачених його установчими документами (п. 4 ст. 121 ЦК). Всі учасники товариства або товариства зобов'язані не розголошувати
  11.  5. Корпоративні правовідносини
      права. Підстави виникнення корпоративних правовідносин різні - участь в установчому договорі, вступ до кооперативу, набуття права власності на акції і т п. Завдяки корпоративним правам учасники корпорації (господарського товариства, суспільства, кооперативу і т. д.) можуть брати участь у різних формах в управлінні корпорацією і її майном. Реалізуючи свої корпоративні
  12.  § 10. Дочірні та залежні суспільства
      спілку в силу переважної участі в його статутному капіталі або відповідно до укладеного між ними договором, або іншим чином має можливість визначати рішення, що приймаються таким суспільством (п. 1 ст. 105 ГК РФ, п. 2 ст. 6 Федерального закону "Про акціонерні товариства "). Дочірні господарські товариства не можуть розглядатися в якості самостійної організаційно-правової
  13.  § 4. Зміна та припинення установчого договору
      права та обов'язки. При частковому відчуження частки учасник, що зробив відчуження частини частки, залишається учасником корпоративного правовідносини поряд з набувачем цій частині. Інакше кажучи, набуваючи частку (частину частки), суб'єкт стає правонаступником відчужувача частки (частини частки). Громадянин або юридична особа може втратити своє право участі в товаристві в результаті
  14.  § 3. Некомерційне товариство
      права по будь-яких підстав членство в товаристві припиняється. У разі смерті громадянина або реорганізації юридичної особи членами товариства стають їхні спадкоємці (правонаступники) з моменту виникнення у них права власності на відповідне житлове приміщення. Учасник не може бути виключений з товариства. При порушенні обов'язку щодо сплати внесків у майно товариства він
  15.  6. Невідчужуваність правоздатності та неможливість її обмеження
      правами (продати або подарувати належну йому річ і т. д.), але не може зменшити свою правоздатність. Однак допускається обмеження правоздатності у випадках і в порядку, встановлених законом (ч. 1 ст. 22 ЦК). Обмеження правоздатності можливо, зокрема, як покарання за вчинений злочин, причому громадянин за вироком суду може бути позбавлений НЕ правоздатності в
  16.  4. Право власності індивідуальних підприємців
      права (корпоративні). Але звернення кредиторами стягнення на частку повного товариша в складеному капіталі допускається тільки за відсутності у індивідуального підприємця іншого майна для покриття боргів (ст. 80 ЦК). Індивідуальні підприємці як фізичні особи мають право мати у власності і будь-яке інше майно, яке може становити об'єкт права власності громадян. Вони не
  17.  5. Товариство з додатковою відповідальністю
      товаристві), а лише його заздалегідь певної частини, передбаченої установчими документами суспільства (наприклад, в три-або п'ятикратному розмірі вартості внеску до статутного капіталу). У разі банкрутства одного з учасників його додаткова відповідальність розподіляється між іншими учасниками, як би "приростаючи" до їхніх часток (пропорційно або в іншому порядку, наприклад порівну).
  18.  3. Товариство на вірі (командитне)
      права. Т. 1. СПб., 1908. С. 365-366). Командитне товариство дає можливість об'єднання майна для підприємницької діяльності як підприємцям (повним товаришам), так і непідприємцям (вкладникам), відомим чином поєднуючи в собі властивості об'єднання осіб (підприємців) та об'єднання капіталів. Коммандітісти (вкладники), не будучи професійними підприємцями та