Договір управління багатоквартирним будинком

Таким чином, управління багатоквартирним будинком здійснюється на основі письмового договору управління, передбаченого ст. 162 Кодексу. Зазначений договір повинен являти собою єдиний документ, підписаний сторонами. Оскільки дана норма ч. 1 ст. 162 є імперативною, остільки договір управління не може бути укладений шляхом обміну документами за допомогою засобів зв'язку (див. п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Відповідно до п. 91 Правил проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком, затверджених Постановою Уряду РФ від 06.02.2006 N 75 "Про порядок проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком ", переможець конкурсу протягом 20 днів з дати затвердження протоколу конкурсу направляє підписані ним проекти договорів управління багатоквартирним будинком власникам приміщень у багатоквартирному будинку для підписання зазначених договорів у порядку, встановленому ст. 445 ГК РФ (див. також ч. 5 ст. 161 Кодексу).

Частини 2 і 3 ст. 162 Кодексу визначають предмет договору управління і ряд його умов, які слід вважати істотними.

За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керуюча організація) за завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) в протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень в такому будинку і хто користується приміщеннями в цьому будинку особам, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.

У договорі управління багатоквартирним будинком повинні бути зазначені: 1)

складу спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку; 2)

перелік послуг і робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація; 3)

порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати; 4)

порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.

Як вже зазначалося, відповідно до ст. 9 введеного закону дію статей розділу VIII Кодексу поширюється також на відносини, що виникли з раніше укладених договорів управління багатоквартирними будинками.

Договір управління багатоквартирним будинком містить елементи різних договорів (на надання послуг і виконання робіт), передбачених законом або іншими правовими актами. Тому такий договір належить до категорії змішаних договорів. До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах правила про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не випливає з угоди сторін або суті змішаного договору (див. п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Сторонами договору управління багатоквартирним будинком є: виконавець відповідних робіт і послуг - керуюча організація; замовник - власники приміщень у багатоквартирному будинку, а також утворені в такому будинку товариство власників житла або спеціалізований споживчий кооператив.

Підкреслимо, що на стороні замовника у зазначеному договорі може виступати відповідне юридична особа (товариство власників житла або споживчий кооператив) як суб'єкт цивільно-правових (в тому числі договірних) відносин. Органи управління юридичної особи відповідно до законодавства та статуту реалізують компетенцію цієї юридичної особи і діють від його імені, але самостійно вступати в договірні відносини такі органи управління не має права. Доцільно, щоб законодавець виправив зазначений дефект правової норми, встановленої в ч. 2 ст. 162 Кодексу.

Умови договору управління багатоквартирним будинком встановлюються однаковими

для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку (див. ч. 4 ст. 162 Кодексу).

Представляється, що договір управління багатоквартирним будинком, що укладається з керуючою організацією, має ознаками публічних договорів, регульованих ст. 426 ГК РФ.

Публічним договором визнається договір, укладений комерційної організацією і встановлює її обов'язки з продажу товарів, виконання робіт або надання послуг, що така організація за характером своєї діяльності повинна здійснювати стосовно кожного, хто до неї звернеться. Відмова комерційної організації від укладення публічного договору за наявності можливості надати споживачеві відповідні товари, послуги, виконати для нього відповідні роботи не допускається (див. п. п. 1, 3 ст. 426 ГК РФ).

Як вже зазначалося, керуючою організацією ст.

(1) Див докладно: Тихомиров М.Ю. Державна реєстрація індивідуальних підприємців: нові правила. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2004; http://www.urkniga.ru.

Договір управління багатоквартирним будинком укладається на строк не менше ніж один рік і не більше ніж п'ять років, а у випадку, зазначеному вч. 5 ст. 161 Кодексу, на строк не менше ніж один рік і не більше ніж три роки.

За відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком по закінченні терміну його дії такий договір вважається продовженим на той же строк і на тих самих умовах, які були передбачені таким договором.

Мінімальний і максимальний терміни дії договору управління багатоквартирним будинком, встановлені в імперативних нормах ч. 5 ст. 162 Кодексу, не можуть бути змінені угодою сторін. Закінчення терміну дії договору управління автоматично не припиняє дію такого договору. Якщо жодна із сторін не заявила про припинення договору управління по закінченні терміну його дії, то дія зазначеного договору пролонгується на встановлений у договорі термін без зміни умов договору.

Договір управління багатоквартирним будинком набирає чинності в день його підписання сторонами. За загальним правилом, встановленим у ч. 7 ст. 162 Кодексу, керуюча організація зобов'язана приступити до виконання її обов'язків, встановлених у договорі управління, не пізніше ніж через 30 днів з дня його підписання. У договорі управління може бути передбачено інший термін, протягом якого керуюча організація повинна приступити до виконання своїх зобов'язань за договором.

У зв'язку з цим в листі Міністерства регіонального розвитку РФ від 20.12.2006 N 14314 - РМ/07 "Про терміни виникнення обов'язку розпочати управління багатоквартирним будинком" (1) уточнюється, що керуюча організація, знову обрана на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку, зобов'язана розпочати управління багатоквартирним будинком не пізніше ніж через 30 днів з дня підписання договору управління багатоквартирним будинком з першим власником приміщення, якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком.

(1) Законодавчі та норматівниедокументи в ЖКГ. 2007. N 1.

Якщо в договорі управління встановлений інший строк (більший або менший) початку діяльності керуючої організації, то такі положення договору мають пріоритетом по відношенню до загальним правилом ч. 7 ст. 162 Кодексу.

Зміна і розірвання договору управління багатоквартирним будинком провадяться за правилами, встановленими ст. ст. 450 - 453 гол. 29 ГК РФ.

Наслідки зміни і розірвання договору передбачені у ст. 453 ГК РФ. При зміні договору зобов'язання сторін зберігаються в зміненому вигляді. При розірванні договору зобов'язання сторін припиняються.

У разі зміни або розірвання договору зобов'язання вважаються зміненими або припиненими з моменту укладення угоди сторін про зміну або про розірвання договору, якщо інше не випливає з угоди або характеру зміни договору, а при зміну або розірвання договору в судовому порядку - з моменту набрання законної сили рішення суду про зміну або про розірвання договору.

Сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін.

Якщо підставою для зміни або розірвання договору стало істотне порушення договору однією зі сторін, то інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

У ч. ч. 8.1 та 8.2 ст. 162 Кодексу встановлено спеціальні норми, допускають можливість односторонньої відмови отдоговора власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами відкритого конкурсу, передбаченого ч. 4 ст. 161 Кодексу, після закінчення кожного наступного року з дня укладення зазначеного договору у разі, якщо до закінчення строку дії такого договору загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку прийнято рішення про вибір або зміну способу управління цим будинком.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, якщо керуюча організація не виконує умов такого договору.

У разі односторонньої відмови від виконання договору повністю або частково, коли така відмова допускається законом або угодою сторін, договір вважається відповідно розірваним або зміненим (див.

За змістом ст. 310 ГК РФ, яка виходить із загального принципу неприпустимість односторонньої відмови від виконання зобов'язання, одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна його умов можливі у випадках, передбачених законом. Норми, встановлені в ч. ч. 8.1 та 8.2 ст. 162 Кодексу, у вказаних у них випадках дозволяють власникам приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку відмовитися отдоговора управління на підставі прямої вказівки закону.

У багатоквартирних будинках, що знаходяться у власності житлового або житлово-будівельного кооперативу або в яких створені товариства власників житла, управління здійснюється з урахуванням положень розділів V і VI Кодексу, присвячених регулювання діяльності зазначених видів некомерційних організацій.

 Керуюча організація, товариство власників житла, житловий кооператив чи інший спеціалізований споживчий кооператив зобов'язані здійснювати зберігання та ведення технічної документації на багатоквартирний будинок та інших документів, пов'язаних з управлінням таким будинком. Технічна документація належить власникам приміщень у багатоквартирному будинку. 

 Керуюча організація за 30 днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов'язана передати технічну документацію на багатоквартирний будинок і інші пов'язані з управлінням таким будинком документи знову обраної керуючої організації, товариству власників житла або житловому кооперативу або іншому спеціалізованому споживчому кооперативу або в разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень у такому будинку одному з даних власників, вказаною в рішенні загальних зборів даних власників про вибір способу управління таким будинком, або, якщо такий власник не вказано, будь-якому власнику приміщення в такому будинку. 

 Перелік документів, що включаються до складу технічної документації на багатоквартирний будинок, встановлений в п. п. 24, 26 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491 "Про затвердження Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку і Правил зміни розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість "(1). 

 (1) СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680. 

 Керуюча організація зобов'язана передати наявну в її розпорядженні технічну документацію: 

 знову обраної керуючої організації; 

 товариству власників житла або житловому кооперативу або іншому спеціалізованому споживчому кооперативу; 

 у разі безпосереднього управління багатоквартирним будинком власниками приміщень одного з власників, вказаною в рішенні загальних зборів про вибір способу управління, або, якщо власник не вказаний, будь-якому власнику приміщень втакому домі. 

 Оскільки Кодекс не встановлює інше, остільки наявна в наявності технічна документація повинна передаватися безоплатно. 

 Згідно ст. 162 Кодексу передача технічної документації повинна здійснюватися за 30 днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком. Відповідно до ст. 7 Кодексу аналогічна обов'язок виникає у будь-яких осіб, які надають власникам приміщень послуги з утримання та (або) виконують роботи з ремонту загального майна в багатоквартирному будинку по підставах, що виникли до введення в дію Кодексу. Зазначена обов'язок виникає незалежно від наявності або відсутності: 

 письмового договору, що містить умови про управління, утриманні та ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку; 

 документа про наділення повноважень "служби замовника на житлово-комунальні послуги" відповідно до ФЗ "Про товариства власників житла" (втратив чинність з 01.03.2005). 

 Якщо термін припинення договору управління багатоквартирним будинком (іншого договору) визначити неможливо (зокрема, якщо такий договір відсутній або був укладений без зазначення строку) доцільно здійснювати передачу технічної документації за 30 днів до дня виникнення у осіб, зазначених у ч. 10 ст. 162 Кодексу, обов'язки керувати багатоквартирним будинком. 

 Реалізація обраного власниками приміщень способу управління багатоквартирним будинком не залежить від передачі технічної документації на багатоквартирний будинок та інших пов'язаних з управлінням таким будинком документів (див. лист Міністерства регіонального розвитку РФ від 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "Про передачу технічної документації на багатоквартирний дім "(1)). 

 (1) Законодавчі та нормативні документи в ЖКГ. 2007. N 1. 

 Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, то керуюча організація щорічно протягом першого кварталу поточного року представляє власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік. Таким чином, за загальним правилом ч. 11 ст. 162 Кодексу звіт про виконання договору управління за попередній рік керуюча організація зобов'язана представити власникам приміщень у багатоквартирному будинку протягом першого кварталу поточного року. Інший строк подання звіту керуючої організації можна встановити в договорі управління. 

 Інформація, релевантна "Договір управління багатоквартирним будинком"

1. Компетенція загальних зборів
     договорів на установку та експлуатацію рекламних конструкцій, якщо для їх установки та експлуатації передбачається використовувати спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку; 3.1) прийняття рішень про визначення осіб, які від імені власників приміщень у багатоквартирному будинку уповноважені на укладення договорів про використання спільного майна власників приміщень в
   
2. Структура плати за житлове приміщення і комунальні послуги
     договором соціального найму або договором найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду, включає в себе: - плату за користування жилим приміщенням (плата за наймання); - плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку.
   
3. Вибір способу управління
     договором управління, принципи управління багатоквартирними будинками, власниками яких є держава або муніципальні освіти. Органи місцевого самоврядування зобов'язані створювати належні умови для здійснення управлінської діяльності в даній сфері. КонсультантПлюс: примітка. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації із зразками правових документів (під
   
4. Створення умов для управління багатоквартирними будинками
     управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування: 1) забезпечують рівні умови для діяльності керуючих організацій незалежно від організаційно-правових форм; 2) можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний
   
5. Обов'язки товариства
     договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку з власниками приміщень у багатоквартирному будинку, які не є членами товариства; 3) виконувати в порядку, передбаченому законодавством, зобов'язання за договором; 4) забезпечувати належний санітарний і технічний стан спільного майна в багатоквартирному будинку; 5) забезпечувати виконання усіма
   
6. Витрати власників приміщень у багатоквартирному будинку
     договором. Відносини з утримання спільного майна, що належить на праві спільної часткової власності власникам приміщень у багатоквартирному будинку, порядок визначення складу спільного майна регулюють Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджені Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491. СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680. Згідно названим
   
7. Державна реєстрація
     управління багатоквартирним будинком з товариства власників житла, до складу якого входять кілька житлових будинків, і чи потрібне для цього згода інших власників житлових приміщень - членів товариства? Відповідаючи на нього, Президія Верховного Суду РФ вказав, що обрання власниками житлових приміщень одного будинку, що входить в товариство, іншого способу управління означає
   
8. Вміст загального майна в багатоквартирному будинку
     договором. Кодекс у ч. 1 ст. 39 не зробив виключення з цього загального правила стосовно до загальному майну в багатоквартирному будинку: власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. З урахуванням того що Кодекс в сфері регулювання житлових відносин має пріоритетом по відношенню до ГК РФ (як спеціальний закон по
   
9. Права товариства
     договорами грошові кошти, укладати угоди і т.п. (Див. ч. 1 ст. 137 Кодексу) та обов'язки забезпечувати дотримання вимог законодавства та статуту, виконувати договірні зобов'язання і т.п. (Див. ч. 1 ст. 138 Кодексу). Такого роду права і обов'язки універсальні і властиві всім без винятку юридичним особам (комерційним і некомерційним організаціям); вони не є специфічними для
   
10. Правління товариства
      договорів на управління ним; наймання працівників для обслуговування багатоквартирного будинку та звільнення їх; укладання договорів на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку; ведення списку членів товариства, діловодства, бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності; скликання і проведення загальних зборів членів товариства; виконання інших випливають з
    
11. Розмір плати за житлове приміщення
      договорами соціального найму і договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду визначається виходячи з займаної загальної площі (в окремих кімнатах у гуртожитках виходячи з площі цих кімнат) житлового приміщення (ч. 2 ст. 156 Кодексу). Таким чином, законодавець ставить розмір плати за наймання, плати за утримання і ремонт житлового приміщення (що включає плату за