Створення товариства власників житла

Рішення про створення товариства власників житла приймається власниками приміщень у багатоквартирному будинку на їх загальних зборах. Таке рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, що володіють більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у такому будинку.

До порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, присвяченого створенню товариства власників житла, повинні бути включені як мінімум два питання: про створення товариства власників житла та про затвердження статуту даної юридичної особи. При цьому не допускається створення більше одного товариства власників житла в одному багатоквартирному будинку.

Обрання складу органів товариства належить до компетенції загальних зборів членів товариства (ч. 2 ст. 145 Кодексу), а не до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Загальні збори власників приміщень у такому випадку проводиться у порядку, встановленому ст. ст. 45 - 48 Кодексу.

Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є правомочним (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів. Правом на участь у загальних зборах володіють всі власники приміщень у багатоквартирному будинку, незалежно від розміру загальної площі приміщень, що перебувають у власності кожного з них. Тому на загальних зборах мають право бути присутніми з правом вирішального голосу і брати участь в обговоренні питань порядку денного всі власники приміщень у багатоквартирному будинку.

Для прийняття рішень про створення товариства власників житла та про затвердження його статуту необхідна проста більшість голосів (більше 50% від загального числа голосів власників приміщень у відповідному будинку).

Доцільно звернути увагу на те, що на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку фактично голосують частки у праві власності на спільне майно, а не особи, яким вони належать: кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення в багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у такому будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку (див. ч. 3 ст. 48 Кодексу). З урахуванням цієї обставини визначається наявність кворуму і здійснюється підрахунок голосів при голосуванні.

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку оформляються протоколами у порядку, встановленому загальними зборами власників приміщень у даному будинку (див. ч. 1 ст. 46 Кодексу). Тому в резолютивній частині письмового протоколу загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, присвяченого створенню товариства власників житла, повинні бути відображені факти прийняття рішень: а) про створення товариства власників житла в даному будинку, б) про затвердження статуту такого товариства, а також вказано кількість голосів, поданих за прийняття цих рішень.

Даний протокол загальних зборів є одним з документів, які повинні бути представлені в реєструючий орган для державної реєстрації створеного товариства собственніковжілья (див. ч. 3 ст. 136 Кодексу).

Ініціатори загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, присвяченого створенню товариства власників житла, повинні: а) розробити проекти статуту товариства та рішень, необхідних для створення товариства; б) узгодити розбіжності і підготувати остаточну редакцію цих документів , яка буде винесена на розгляд зборів; в) визначити дату, час, місце і форму проведення зборів, забезпечити підготовку і скликання загальних зборів; г) забезпечити проведення загальних зборів та прийняття на ньому рішень із зазначених питань з дотриманням вимог Кодексу про порядок прийняття цих рішень; д) сплатити державне мито і представити установчий та інші необхідні документи для державної реєстрації створюваного товариства.

Частиною 2 ст. 136 Кодексу передбачено, що товариство власників житла може бути створено при об'єднанні: 1)

кількох багатоквартирних будинків, приміщення в яких належать різним (не менше ніж двом) власникам приміщень у багатоквартирному будинку, з земельними ділянками, розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (межують) земельних ділянках, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури; 2)

декількох розташованих близько будинків, будівель або споруд - житлових будинків, призначених для проживання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (межують) земельних ділянках об'єктами, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури.

У зв'язку з цим слід ще раз зазначити невисокий рівень законодавчої техніки, використаної при встановленні правових норм про товариства власників житла, які містяться у статтях розділу VI Кодексу. Розглянуте вище визначення товариства власників житла вказує на те, що таким товариством визнається "об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку" (див. ч. 1 ст. 135 Кодексу). Одночасно ч. 2 ст. 136 Кодексу допускає створення товариств власників житла не тільки в одному багатоквартирному будинку, але також при об'єднанні кількох багатоквартирних будинків; декількох розташованих близько будинків, будівель або споруд, що відповідають вимогам, встановленим у розглянутій нормі.

Зазначені у ч. 2 ст. 136 Кодексу два випадки перш були передбачені ст. 5 ФЗ від 15.06.1996 "Про товариства власників житла", але при цьому загальне визначення товариства власників житла як некомерційної організації було більш універсальним (див. ст. 25 названого Федерального закону). Що ж до випадків створення товариств, зазначених у п. п. 1 і 2 ч. 2 ст. 136 Кодексу, то цілком очевидно, що такі товариства власників житла ніяк не можуть бути об'єднаннями власників приміщень у багатоквартирному будинку, як це передбачено загальним визначенням, встановленим у ч. 1 ст. 135 Кодексу. Застосування зазначених колізійних норм Кодексу на практиці досить проблематично, тому законодавцю слід було б усунути відмічені протиріччя.

Кодекс не дає відповіді і на питання, що слід розуміти під розташованими "близько" будинками, будівлями, спорудами. Наприклад, не ясно, чи можна розуміти під такими будівлями весь дачний або котеджне селище, будинку в якому можуть перебувати на певному віддаленні один від одного, чи мова йде тільки про дачних або житлових будинках, розташованих у безпосередній близькості (на одній вулиці і т. п.).

У споруджуваних багатоквартирних будинках товариство власників житла може бути створено особами, яких належатиме право власності на приміщення в таких будинках (див. ч. 1 ст. 139 Кодексу).

Відзначимо, що в ст. 139 Кодексу зроблена невдала спроба визначити особливості створення товариства власників житла у багатоквартирних будинках, які знаходяться на стадії будівництва і не введені в експлуатацію в установленому порядку. У таких випадках засновниками товариства є не власники приміщень у багатоквартирному будинку (див. ст. Ст. 135 і 136 Кодексу), а особи, яких належатиме право власності на приміщення в таких будинках на підставі відповідних договорів, актів органів державної влади та (або) місцевого самоврядування, інших юридичних документів.

Відповідно до ч. 2 ст. 139 Кодексу рішення про створення товариства власників житла в споруджуваних багатоквартирних будинках приймається на загальних зборах вказаних вч. 1 цієї ж статті осіб, яке проводиться в порядку, встановленому ст. ст. 45 - 48 Кодексу.

Отже, для створення товариства власників житла особи, яких належатиме право власності на приміщення в споруджуваному багатоквартирному будинку, повинні провести загальні збори, присвячені створенню товариства власників житла, і прийняти рішення з питань про створення товариства власників житла та про затвердження статуту даної юридичної особи. Крім того, на таких зборах доцільно чітко визначити перелік документів, що дають засновникам підстави розраховувати на подальше придбання права власності на відповідні приміщення.

Зазначене загальні збори осіб, яких належатиме право власності на приміщення в споруджуваному багатоквартирному будинку, проводиться в порядку, встановленому ст. ст. 45 - 48 Кодексу для проведення загальних зборів власників приміщень. Отже, застосовується той же порядок, який встановлений у ст. 136 Кодексу для створення товариства власників житла у вже побудованому і введеному в експлуатацію багатоквартирному будинку.

Оскільки Кодексом не встановлено спеціальні правила, то до даного випадку застосовна аналогія закону: рішення про створення товариства власників житла в споруджуваних багатоквартирних будинках вважається прийнятим, якщо за нього проголосували майбутні власники приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, які будуть мати більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів майбутніх власників приміщень у такому будинку (див. ч. 1 ст. 136 Кодексу). Такі ж правила повинні застосовуватися і до прийняття рішення про затвердження статуту товариства власників житла в споруджуваному багатоквартирному будинку (див. ч. 2 ст. 135 Кодексу).

Таким чином, до створення товариства власників житла в споруджуваному багатоквартирному будинку застосовуються загальні правила Кодексу про створення такої юридичної особи.

Державна реєстрація товариства власників житла в споруджуваних багатоквартирних будинках здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб (див. ч. 3 ст. 139 Кодексу).

Державна реєстрація товариства власників житла в споруджуваних багатоквартирних будинках нічим не відрізняється від державної реєстрації товариств, створених у вже побудованих або придбаних багатоквартирних будинках. Порядок державної реєстрації при створенні некомерційних юридичних осіб, щодо яких не застосовуються норми ФЗ від 12.01.1996 N 7-ФЗ "Про некомерційні організації", буде розглянуто нижче.

Інформація, релевантна " Створення товариства власників житла "

1. Ревізійна комісія (ревізор)
   товариствах власників житла є ревізійна комісія (ревізор). Даний орган не відноситься до числа органів управління товариства: він не здійснює організаційну та виконавчо-розпорядчу діяльність, а реалізує лише одну специфічну функцію управління - контроль за фінансово-господарською деятельностьютоваріщества, так званий внутрішній аудит. Ревізійна
   
2. Членство в товаристві
   створенні товариства власників житла, як і в будь юридичну особу, що має членство, членство встановлюється рішенням установчих зборів, на якому визначаються можливість створення товариства і його майбутній склад, затверджується статут і вирішуються інші питання. Список членів товариства при створенні складається на підставі протоколу установчих зборів, який підписують
   
3. Обов'язки товариства
   товариства власників житла визначає ст. 138 Кодексу. Товариство зобов'язане: 1) забезпечувати виконання вимог глави 13 Кодексу, положень інших федеральних законів, інших нормативних правових актів, а також статуту товариства; 2) укладати договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку з власниками приміщень у багатоквартирному будинку, не
   
4. 3. Товариство власників житла
   створення товариств власників житла. Товариством власників житла визнається організація, створена на засадах членства громадянами чи іншими власниками житла для спільного використання знаходяться в їх спільній власності об'єктів нерухомості, обслуговуючих належні їм житлові приміщення 1. Товариства власників житла можуть виникати і на базі житлових і
   
5. 1. Положення житлово-будівельних та житлових кооперативів в умовах переходу до ринку
     створення нових кооперативів скоротилися, оскільки громадяни стали віддавати перевагу новій формі використання власних коштів для вирішення своїх житлових проблем. Однак це нововведення не зробило впливу на існування наявних ЖБК. Питання про їх долю виник після прийняття Закону РФ від 15 червня 1996 р. "Про товариства власників житла" 2. Названий Закон передбачив
   
6. Державна реєстрація
     створення, реорганізацію і ліквідацію, а також по спорах про відмову в державній реєстрації, ухиленні від державної реєстрації некомерційних організацій, що не мають в якості основної мети своєї діяльності одержання прибутку, не підлягають розгляду арбітражними судами (див. п. 5 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 09.12.2002 N 11 "Про деякі питання, пов'язані
   
7. Правління товариства
     товариства власників житла здійснює правління товариства. Правління має право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку і компетенції загальних зборів членів товариства власників житла. Правління товариства власників житла -
   
8. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ІЗ СПІЛЬНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ
     створенню або реорганізації юридичної особи. Негласне товариство. Тема 49. Зобов'язання з установчого договору Поняття установчого договору. Відмінність установчого договору від договору простого товариства. Сторони установчого договору. Зміст установчого договору. Функції установчого договору. Виконання установчого договору та корпоративне
   
9. Створення умов для управління багатоквартирними будинками
     створення умов для управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування: 1) забезпечують рівні умови для діяльності керуючих організацій незалежно від організаційно-правових форм; 2) можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні
   
10. § 3. Некомерційне товариство
      створена на засадах членства громадянами чи іншими власниками житла для спільного використання знаходяться в їх спільній власності об'єктів нерухомості, обслуговуючих належні їм житлові приміщення (ст. 291 ГК; абз. 8 ст. 1 Закону від 24 грудня 1992 р. "Про основи федеральної житлової політики "; ст. ст. 1, 24 і 25 Федерального закону від 24 травня 1996 р." Про товариства власників
    
11. 4. Майнові комплекси
      спілку або індивідуальний підприємець) відповідно до умов договору передає набувачеві або іншому контрагенту не тільки входять до їх складу нерухомі та рухомі речі, а й належні до них свої права, обов'язки і навіть "кліентелли" (пор. ст. 559 і 656 ЦК) . Іншим різновидом майнових комплексів є кондомініум (від лат. Con - загальний, спільний і dominium -
    
12. Права товариства
      товариства власників житла, справляють дуже дивне враження (у більшості сучасних актів цивільного законодавства про юридичних осіб подібні правила відсутні, так як їх місце - не в федеральному законі, а скоріше в статуті чи внутрішніх документах юридичної особи). Багато встановлені у зазначених статтях Кодексу норми носять декларативний характер або взагалі позбавлені
    
13. Загальні збори членів товариства
      товариства власників житла ст. 144 Кодексу називає тільки загальні збори членів товариства і правління товариства. Однак законодавець "забув" тут згадати про голову правління товариства, статус якого визначений у ст. 149 Кодексу. Тим часом, як буде показано далі, голова правління є одноосібним виконавчим органом товариства, що має власну
    
14. 1. Некомерційні організації як юридичні особи
      створення таких юридичних осіб у формі: некомерційних партнерств і автономних некомерційних організацій; торгово-промислових палат; товарних бірж; товариств власників житла. Більшість некомерційних організацій, подібно до комерційних, являють собою корпорації, побудовані на засадах членства. Однак серед некомерційних організацій частіше зустрічаються юридичні особи, які не є
    
15. 3. Право власності громадян на житлові приміщення
      товариства власників житла). По суті це означає, що відповідна частка у праві власності на вказане спільне майно завжди слід долю права власності на житло, будучи нерозривно з ним пов'язаної. 1 См ст. 1 Закону РФ від 24 грудня 1992 р. "Про основи федеральної житлової політики" (ВПС РФ 1993 № 3 Ст 99; СЗ РФ 1996 № 3 Ст 147; 1997 № 17 Ст. 1913). Громадяни - наймачі
    
16. Основи правового становища
      створенням і діяльністю таких товариств, організацією управління ними, а також визначити основні права та обов'язки їх членів. Положення даного розділу надзвичайно актуальні, оскільки в результаті реформування житлових відносин в нашій країні товариства власників житла повинні стати однією з найбільш масових форм некомерційних об'єднань у житловій сфері. КонсультантПлюс:
    
17. 2. Участь публічно-правових утворень в корпоративних відносинах
      товариства - за рахунок свого майна або спільно з іншими суб'єктами цивільного права. Однак засновниками таких товариств від їх імені можуть виступати лише відповідні комітети або фонди майна. Інші державні або муніципальні органи не вправі ні самі, ні від імені публічно-правових утворень виступати в ролі засновників або учасників господарських товариств або в якості
    
18.  Розділ VI. Товариств власників житла
      Розділ VI. ТОВАРИЩЕСТВО ВЛАСНИКІВ