Право власності на спільне майно у багатоквартирному будинку

Правовий режим спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку визначається статтями глави 6 Кодексу. Більшість встановлених у них положень є новими: відповідні правила були відсутні в ЖК 1983 р. і Основах, за винятком окремих норм (див. наприклад, ст. Ст. 6, 8 Основ). З введенням в дію ГК РФ (01.01.1995) були врегульовані основні відносини власності на квартиру в багатоквартирному будинку (ст. 289), введені правила про спільному майні власників квартир (ст. 290), передбачена можливість утворення товариств власників квартир (житла) для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та спільним майном (ст. 291).

Необхідно звернути увагу на те, що відносини власності регулюються статтями глави 6 Кодексу тільки стосовно до такого єдиного комплексу нерухомого майна, яким є багатоквартирний будинок. Нагадаємо, що основні права і обов'язки власника житлового приміщення передбачені в ст. 30 Кодексу. У ній відтворені положення п. 1 ст. 288 ГК РФ про те, що власник здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням відповідно до його призначення (див. ст. 30 Кодексу).

Кодекс не містить нормативного визначення поняття "багатоквартирний будинок". Відповідно до п. 6 Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню, затвердженого Постановою Уряду РФ від 28.01.2006 N 47, багатоквартирним будинком визнається сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або в приміщення загального користування в такому будинку. Багатоквартирний будинок містить в собі елементи спільного майна власників приміщень у такому будинку відповідно до житловим законодавством.

Специфічною ознакою багатоквартирного будинку, який вирізняє його, наприклад, від індивідуального будинку, призначеного для проживання однієї сім'ї, є те, що єдиний комплекс нерухомого майна багатоквартирного будинку складається з окремих частин - приміщень, призначених для житлових і нежитлових цілей, які можуть перебувати у власності громадян, юридичних осіб, Російської Федерації, її суб'єктів або муніципальних утворень. Інші частини цього комплексу (спільне майно) знаходяться у спільній частковій власності власників зазначених вище приміщень.

Таким чином, багатоквартирний будинок як комплексний об'єкт складається з: а) житлових приміщень, б) нежитлових приміщень, в) приміщень, призначених для обслуговування житлових і нежитлових приміщень та доступу до них, тісно пов'язаних з ними призначенням і наступних юридичної долі житлових і нежитлових приміщень. Житлові та нежитлові приміщення можуть перебувати в індивідуальній власності будь-яких суб'єктів права власності незалежно від її форми, а допоміжне майно - тільки у спільній частковій власності зазначених суб'єктів.

Спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку є ті частини будинку, які мають допоміжне, обслуговуюче значення і не є об'єктами індивідуальної власності. Приблизний перелік об'єктів загального майна встановлено в ч. 1 ст. 36 Кодексу.

Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності приміщення в даному будинку, не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти , ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали), а також дахи, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне , санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці (далі - спільне майно у багатоквартирному будинку). Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.

Склад загального майна в багатоквартирному будинку конкретизований у розділі I Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491 (1).

(1) СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Регулювання відносин власників приміщень у багатоквартирному будинку, що виникають з приводу спільного майна, передбачено ст. ст. 289, 290 ЦК України, ст. 36 Кодексу. Крім того, відносини власників приміщень у будь-яких об'єктах нерухомості, які створені в порядку пайового будівництва, прямо врегульовані ст. ст. 1 і 16 ФЗ від 30.12.2004 N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації" (1).

(1) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40; 2006. N 30. Ст. 3287; N 43. Ст. 4412; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.

В існуючій забудові земельні ділянки, на яких знаходяться споруди, що входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку, житлові будівлі та інші будівлі, надаються в якості загального майна у спільну часткову власність домовласників в порядку і на умовах, які встановлені житловим законодавством (див. п. 2 ст. 36 ЗК РФ).

Згідно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з моменту реєстрації відповідних прав на нього, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ст. 16 введеного закону земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу даного будинку об'єкти нерухомого майна, який сформований до введення в дію Кодексу і щодо якого проведено державний кадастровий облік, переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку. У разі якщо земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, не сформований до введення в дію Кодексу, на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку будь-яка уповноважена зазначеними зборами особа має право звернутися до органів державної влади чи органи місцевого самоврядування із заявою про формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок. З моменту формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.

З урахуванням викладеного у власників приміщень у багатоквартирних будинках право спільної часткової власності на земельну ділянку, на якій розташовані такі будинки, виникає в силу прямої вказівки закону.

Відповідно до п. 2 ст. 23 ФЗ від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державна реєстрація виникнення, переходу, обмеження (обтяження) або припинення права на житлове чи нежитлове приміщення у багатоквартирних будинках одночасно є державною реєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно. При цьому свідоцтво про державну реєстрацію права у зв'язку з державною реєстрацією права спільної часткової власності на об'єкти нерухомості власнику приміщення в багатоквартирному будинку не видається. Згідно з Інструкцією про особливості внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним при державній реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна, що є спільним майном в багатоквартирному будинку, надання інформації про зареєстровані права спільної часткової власності на такі об'єкти нерухомого майна, затвердженої Наказом Мін'юсту РФ від 14.02.2007 N 29 (1), відомості про державну реєстрацію права спільної часткової власності на об'єкти нерухомості включаються до свідоцтва про державну реєстрацію права, що видається власнику приміщення в багатоквартирному будинку, за допомогою внесення до нього опису об'єктів нерухомості та вказівки розміру частки в праві спільної власності на нього.

(1) Бюлетень Міністерства юстиції Російської Федерації. 2007. N 5.

Враховуючи положення ст. 23 ФЗ від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", ст. 16 введеного закону, державна реєстрація права спільної часткової власності на земельну ділянку, що є спільним майном в багатоквартирному будинку, носить правоподтверждающій характер.

Таким чином, у власників приміщень у багатоквартирних будинках право спільної часткової власності на земельну ділянку, на якій розташовані такі будинки, у відповідності зі ст. 16 введеного закону виникає з моменту формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку. При цьому державна реєстрація права хоча б одного власника житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку (і одночасна державна реєстрація нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, в тому числі на земельну ділянку) є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення прав власників приміщень у багатоквартирному будинку на зазначене майно, у тому числі на земельну ділянку.

Висновку яких додаткових договорів передачі спільного майна в багатоквартирному будинку у спільну часткову власність чинним законодавством не передбачено, у Вступне законі також відсутні вимоги про видання органами державної влади або органами місцевого самоврядування рішень про надання земельних ділянок власникам приміщень у багатоквартирних будинках (див. лист Міністерства економічного розвитку РФ від 16.10.2009 N Д23-3410 "Про передачу земельних ділянок власникам приміщень у багатоквартирному будинку" (1)).

(1) Законодавчі та норматівниедокументи в ЖКГ. 2009. N 12.

Якщо земельна ділянка не сформований і стосовно нього не проведено державний

кадастровий облік, то земля під багатоквартирним будинком знаходиться у власності відповідного публічно-правового утворення. Разом з тим за змістом ч. ч. 3 та 4 ст. 16 введеного закону власник не вправі розпоряджатися цією землею втой частини, в якій має бути сформований земельну ділянку під багатоквартирним будинком. У свою чергу, власники приміщень у багатоквартирному будинку має право володіти і користуватися цією земельною ділянкою в тій мірі, в якій це необхідно для експлуатації ними багатоквартирного будинку, а також об'єктів, що входять до складу спільного майна в такому будинку.

У зазначених випадках власники приміщень у багатоквартирному будинку як законні власники земельної ділянки, на якій розташований даний будинок і який необхідний для його експлуатації, в силу ст. 305 ГК РФ мають право вимагати усунення будь-яких порушень їх прав, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння, а також право на захист свого володіння, в тому числі проти власника земельної ділянки.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку має право оскаржити в судовому порядку з урахуванням підвідомчості справ за правилами глави 25 ЦПК РФ або глави 24 АПК РФ дії (бездіяльність) органу влади з формування земельної ділянки, на якій розташований даний будинок , з розробки документації з планування території (ст. ст. 45 і 46 ГрК РФ), а також попередні розпорядження земельною ділянкою дії, зокрема рішення про надання земельної ділянки для будівництва, про проведення торгів з продажу земельної ділянки або права на укладення договору оренди земельної ділянки, тощо

 У разі якщо в результаті таких дій органу влади у третіх осіб виникло право на земельну ділянку, необхідну для експлуатації багатоквартирного будинку, власники приміщень у ньому можуть звернутися до суду до таких третім особам з позовом, спрямованим на оспорювання відповідного права, або з позовом про встановлення меж земельної ділянки. 

 При розгляді зазначених позовів суд вирішує спірні питання, пов'язані з межами даної земельної ділянки, відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність (ч. 1 ст. 36 Кодексу). При цьому обов'язок доведення обставин, що стали підставою для формування земельної ділянки в оспорюваних межах і розмірі, покладається на відповідний орган влади. 

 Рішення суду, яким встановлено межі земельної ділянки, є підставою для зміни відомостей про даній земельній ділянці в державний кадастр нерухомості (див. п. п. 67 і 68 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 29.04.2010 N 10 / 22 "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" (1)). 

 (1) Бюлетень Верховного Суду РФ. 2010. N 7. 

 У п. 3 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 23.07.2009 N 64 "Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будівлі" (1) вказано на те, що право спільної часткової власності на спільне майно належить власникам приміщень в будівлі в силу закону незалежно від його реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. 

 (1) Вісник ВАС РФ. 2009. N 9. 

 Відповідно до п. 9 зазначеної Постанови в судовому порядку розглядаються спори про визнання права спільної часткової власності на спільне майно будівлі, в тому числі у випадках, коли до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним внесено запис про право індивідуальної власності на зазначене майно. 

 Якщо спільним майном володіють власники приміщень у будівлі (наприклад, володіння загальними сходами, коридорами, холами, доступ до використання яких мають власники приміщень в будівлі), однак право індивідуальної власності на спільне майно зареєстровано в реєстрі за однією особою, то власники приміщень у даному будинку вправі вимагати визнання за собою права спільної часткової власності на спільне майно. Суд розглядає цю вимогу як аналогічне вимогу власника про усунення будь-яких порушень його права, не поєднаних з позбавленням володіння (ст. 304 ГК РФ). 

 Тим часом, якщо особа, на ім'я якого до реєстру внесено запис про право індивідуальної власності на приміщення, що відноситься до загального майна, володіє таким приміщенням, позбавляючи інших власників доступу в це приміщення, власники інших приміщень у даному будинку має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 301 ЦК РФ), з'єднавши його з вимогою про визнання права спільної часткової власності. На такі вимоги поширюється загальний строк позовної давності (ст. 196 ЦК РФ) (1). 

 (1) Див також: Захист права власності та інших прав на майно: Коментарі, судова практика та зразки документів / За ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011 (http://www.urkniga.ru). 

 Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановленні Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку. 

 У статтях глави 6, як і в розділі 5 Кодексу, мова йде про суб'єктивне право власності, тобто про закріпленої за власником юридично забезпеченої можливості володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном на свій розсуд і в своєму інтересі шляхом вчинення відносно цього майна будь-яких дій, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, а також можливості усувати втручання третіх осіб у сферу його господарського панування. Зміст правомочностей володіння, користування і розпорядження було розглянуто вище. 

 Відповідно до п. 2 ст. 290 ЦК України власник квартири не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру. 

 Згідно ч. 3 ст. 36 Кодексу зменшення розміру загального майна в багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у даному будинку шляхом його реконструкції. Нагадаємо, що реконструкція - це зміна параметрів об'єктів капітального будівництва, їх частин (висоти, кількості поверхів (поверховості), площі, показників виробничої потужності, обсягу) та якості інженерно-технічного забезпечення (див. п. 14 ст. 1 ГрК РФ). 

 За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятим на загальних зборах таких власників, об'єкти спільного майна в багатоквартирному будинку можуть бути передані в користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права і законні інтереси громадян і юридичних осіб (ч. 4 ст. 36 Кодексу). 

 Учасники часткової власності мають право розпорядитися нею таким чином, щоб використання спільного майна приносило їм дохід. Наприклад, вони можуть у встановленому порядку на підставі відповідних договорів надати в користування зацікавленим особам такі об'єкти загального майна, як підвали, технічні поверхи; може бути укладений договір користування несучою стіною або дахом будівлі для розміщення зовнішньої реклами. 

 Стороною такого договору, що надає майно в користування, визнаються всі співвласники спільного майна будівлі, які утворюють множинність осіб відповідно до чинного законодавства. 

 Особа, яка використовує за договором не є приміщенням частина будівлі, не володіє яким-небудь об'єктом нерухомості і, отже, не має права пред'являти вимоги, засновані на ст. ст. 301, 304, 305 ГК РФ. 

 До таких договорів застосовуються за аналогією положення законодавства про договір оренди, і вони підлягають державній реєстрації стосовно до п. 2 ст. 651 ГК РФ. При цьому обтяження встановлюється на всю будівлю в цілому (див. п. 7 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 23.07.2009 N 64 "Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будівлі" (1)). 

 (1) Вісник ВАС РФ. 2009. N 9. 

 Порядок розподілу доходів від використання спільного майна між співвласниками може бути встановлений в угоді між ними. Якщо цього не зроблено, то застосовується загальне правило, встановлене у ст. 248 ГК РФ: плоди, продукція та доходи від використання майна, що перебуває в частковій власності, надходять до складу спільного майна і розподіляються між учасниками часткової власності пропорційно іхдолям. 

 Відповідно до ч. 5 ст. 36 Кодексу земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, може бути обтяжений правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона на встановлення обтяження земельної ділянки у разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, що існували до дня введення в дію Кодексу. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, що вимагає такого обтяження земельної ділянки, і власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Спори про встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або про умови такого обтяження вирішуються у судовому порядку. 

 Основні правові норми, що регулюють право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут), встановлені в ст. 23 ЗК РФ. У ДК РФ даному виду обмежених речових прав присвячені ст. ст. 274 - 277. Під сервітутом (від латинського "servitus" - рабство, служіння речі) розуміється обмежене речове право на нерухоме майно, що не поєднане з володінням ним, що полягає у праві однієї особи користуватися якоюсь однією чи декількома корисними сторонами речі, належить іншій особі. У теорії такі сервітути мають назву позитивних (1). Сервітути підлягають державній реєстрації відповідно до ФЗ від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". 

 КонсультантПлюс: примітка. 

 Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації (за ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - Видавництво Тихомирова М.Ю., 2007 (друге видання, доповнене і перероблене). 

 (1) Див докладно: Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації. 2-е видання, доп. і перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2006. С. 161 і сл. (Http://www.urkniga.ru). 

 У земельному, як і в цивільному, праві розрізняються приватні та публічні сервітути. Згідно ст. 23 ЗК РФ, приватний сервітут встановлюється відповідно до цивільного законодавства, земельне законодавство з цього приводу спеціальні правила не встановлює. 

 Що ж до публічного земельного сервітуту, то він встановлюється законом або іншим нормативним правовим актом Російської Федерації, нормативним правовим актом суб'єкта Російської Федерації, нормативним правовим актом органу місцевого самоврядування у випадках, якщо це необхідно для забезпечення інтересів держави, місцевого самоврядування або місцевого населення, без вилучення земельних ділянок. Встановлення публічного сервітуту здійснюється з урахуванням результатів громадських слухань. 

 Публічні сервітути можуть встановлюватися для: проходу або проїзду через земельну ділянку; використання земельної ділянки з метою ремонту комунальних, інженерних, електричних та інших ліній і мереж, а також об'єктів транспортної інфраструктури; розміщення на земельній ділянці межових і геодезичних знаків та під'їздів до них; проведення дренажних робіт на земельній ділянці; паркану (вилучення) водних ресурсів з водних об'єктів і водопою; прогону сільськогосподарських тварин через земельну ділянку; сінокосіння, випасання сільськогосподарських тварин в установленому порядку на земельних ділянках у строки, тривалість яких відповідає місцевим умовам і звичаям; використання земельної ділянки з метою полювання і рибальства; тимчасового користування земельною ділянкою з метою проведення вишукувальних, дослідних та інших робіт; вільного доступу до прибережної смуги.

 Сервітут може бути терміновим або постійним. У кожному разі здійснення сервітуту має бути найменш обтяжливим для земельної ділянки, щодо якої він встановлений. Строк встановлення публічного сервітуту щодо земельної ділянки, розташованої в межах земель, зарезервованих для державних або муніципальних потреб, не може перевищувати строк резервування таких земель. 

 Власник земельної ділянки, обтяженого приватним сервітутом, вправі вимагати розмірну плату від осіб, в інтересах яких встановлено сервітут, якщо інше не передбачено федеральними законами. 

 У випадках, якщо встановлення публічного сервітуту призводить до неможливості використання земельної ділянки, власник земельної ділянки, землекористувач, землевласник має право вимагати вилучення, в т.ч. шляхом викупу, у них даної земельної ділянки з відшкодуванням органом державної влади або органом місцевого самоврядування, що встановили публічний сервітут, збитків або надання рівноцінної земельної ділянки з відшкодуванням збитків. Якщо встановлення публічного сервітуту призводить до суттєвих ускладнень у використанні земельної ділянки, то його власник має право вимагати від органу державної влади або органу місцевого самоврядування, які встановили публічний сервітут, розмірну плату. 

 У разі руйнування, в тому числі випадкової загибелі, знесення багатоквартирного будинку власники приміщень у багатоквартирному будинку зберігають частку у праві спільної часткової власності на земельну ділянку, на якій розташовувався даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою і на інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці, відповідно до частки у праві спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку на момент руйнування, в тому числі випадкової загибелі, знесення такого будинку. 

 Власники приміщень у зруйнованому або знесеному багатоквартирному будинку володіють, користуються і розпоряджаються майном, зазначених у ч. 6 ст. 36 Кодексу (часток у праві спільної часткової власності), за правилами розділу II ГК РФ. 

 Частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку 

 Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку здійснюється за правилами ст. 37 Кодексу з урахуванням положень ЦК РФ. ГК РФ розрізняє два види спільної власності - часткову і сумісну (ст. 244). Майно може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності (часткова власність) або безопределенія таких часток (сумісна власність). 

 У ч. 1 ст. 37 Кодексу встановлено правило, згідно з яким частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку пропорційна розміру загальної площі належить на праві власності приміщення (житлового або нежитлового) у багатоквартирному будинку. Нагадаємо, що загальна площа житлового приміщення складається із суми площ всіх частин такого приміщення, включаючи площі місць допоміжного використання, призначених для задоволення господарсько-побутових та інших потреб громадян, пов'язаних з проживанням у ньому, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас (ст . 15 Кодексу). 

 Незважаючи на те що ч. 1 ст. 37 Кодексу сформульована в імперативній нормі, встановлений в ній принцип визначення розмірів часток у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку слід розглядати в якості загального правила, з якого відповідно до ст. 15 введеного закону можливі виключення. Прийнятим до набрання чинності введеного закону рішенням загальних зборів власників приміщень або іншою угодою всіх учасників часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку могли бути встановлені інші правила визначення розмірів часток, які мають пріоритетом по відношенню до розглянутій нормі ч. 1 ст. 37 Кодексу. 

 При розгляді спорів про розмір частки слід враховувати, що виходячи із суті зазначених відносин відповідні частки у праві спільної власності на спільне майно визначаються пропорційно площі знаходяться у власності приміщень. Судом може бути визначено інший розмір частки у праві спільної власності на спільне майно, якщо обсяг приміщення, що припадає на одиницю площі, істотно відрізняється від аналогічного показника в інших приміщеннях в будівлі. 

 Зміна розміру частки власника приміщення у праві спільної власності на спільне майно будівлі за згодою всіх або окремих власників приміщень не допускається (див. п. п. 4 і 5 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 23.07.2009 N 64 "Про деякі питання практики розгляду суперечок про права власників приміщень на спільне майно будівлі "(1)). 

 (1) Вісник ВАС РФ. 2009. N 9. 

 У ч. 2 ст. 37 Кодексу закріплено імперативне правило про прямування частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку долю права власності на приміщення, що належить власнику. Наприклад, якщо власник продає свою квартиру, то до покупця (новому власнику) переходить не тільки право власності на цю квартиру, а й право власності на належала продавцю частку в праві спільної власності на майно будинку. У такому випадку частка нового власника у праві спільної власності визнається рівній частці колишнього власника. 

 При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку частка у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві спільної власності на зазначене спільне майно попереднього власника такого приміщення. 

 Відповідно до ч. 4 ст. 37 Кодексу власник приміщення у багатоквартирному будинку не має права: 

 здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку; 

 відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на зазначене приміщення. 

 Таким чином, частки у праві спільної власності на майно в багатоквартирному будинку ні за яких обставин не можуть бути: а) виділені в натурі, б) відчужені (продані, подаровані, обміняні і т.п.) окремо від відчуження житлових або нежитлових приміщень, знаходяться в індивідуальній власності відповідного суб'єкта. 

 У ст. 38 Кодекс в імперативних нормах встановив правила придбання частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку для випадку, коли особа набуває приміщення в такому будинку (як уже зазначалося, не можна придбати частку в праві власності на спільне майно, не купуючи приміщення, що належить власнику цієї частки, - див. ст. 37 Кодексу). 

 При придбанні у власність приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку (див. ч. 1 ст. 38 Кодексу). 

 У договорі купівлі-продажу, міни, дарування чи іншому договорі, за яким переходить право власності на житлове чи нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку, бажано передбачити умову про одночасне переході до набувача частки у праві спільної власності на спільне майно в цьому будинку, а також вказати розмір даної частки. 

 У той же час слід враховувати, що в такому випадку частка у праві спільної власності переходить до нового власника приміщення не в силу угоди сторін, а на підставі прямої вказівки закону (ч. 1 ст. 38 Кодексу). Тому при переході права власності на приміщення до нового власника частка у праві спільної власності на спільне майно будинку переходить незалежно тому, чи мається на договорі про відчуження приміщення вказівку на це. 

 Відповідно до ч. 2 ст. 38 Кодексу умови договору, якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно втакому будинку, є нікчемними. 

 Іншими словами, у разі, якщо всупереч імперативній нормі ч. 1 ст. 38 умови договору про відчуження приміщення виключають перехід частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, застосовуються правила ч. 2 ст. 38 Кодексу. Нагадаємо, що угода недійсна з підстав, встановлених ст. ст. 166 - 179 ГК РФ, в силу визнання такою судом (оспоримая угода) або незалежно Оттак визнання (нікчемний правочин). 

 Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою зацікавленою особою. Суд має право застосувати такі наслідки з власної ініціативи. Доцільно враховувати, що відповідно до п. 1 ст. 181 ГК РФ термін позовної давності на вимогу про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину становить три роки. Перебіг строку позовної давності за вказаною вимогу починається з дня, коли почалося виконання цієї угоди. 

 Неправильна угода не має юридичних наслідків, крім тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсний з її вчинення. При недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути отримане в натурі (у тому числі тоді, коли отримане виражається в користуванні майном, виконаній роботі чи наданій послузі) - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом. 

 Недійсність частини угоди не тягне недійсності інших її частин, якщо можна припустити, що операція була би вчинений і без включення недійсної її частини. 

 Інформація, релевантна "Право власності на спільне майно у багатоквартирному будинку"

1. Право власності на житлове приміщення в кооперативному будинку
     право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку в разі виплати пайового внеску повністю. Відповідно до п. 4 ст. 218 ГК РФ член житлового або житлово-будівельного кооперативу, що повністю вніс свій пайовий внесок за житлове приміщення, надане йому цим кооперативом, набуває право власності на вказане майно. Неважко помітити, що наведене правило в
   
2. Компетенція загальних зборів
     власності та інші речові права на житлові приміщення ", що видається не зовсім логічним. Відповідні положення, з нашої точки зору, слід було встановити в розділі VIII" Управління багатоквартирними будинками "Кодексу. Частиною 1 ст. 44 Кодексу введено поняття" орган управління багатоквартирним будинком " . Таким органом визнано загальні збори власників приміщень багатоквартирного будинку.
   
3. Обов'язки товариства
     правових актів, а також статуту товариства; 2) укладати договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку з власниками приміщень у багатоквартирному будинку, які не є членами товариства; 3) виконувати в порядку, передбаченому законодавством, зобов'язання за договором; 4) забезпечувати належне санітарний та технічний стан спільного майна в
   
4. Створення товариства власників житла
     правомочним (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів. Правом на участь у загальних зборах володіють всі власники приміщень у багатоквартирному будинку, незалежно від розміру загальної площі приміщень, що перебувають у власності кожного з них. Тому на загальних зборах мають право
   
5. Членство в товаристві
     правове становище членів товариства власників житла. Однак це далеко не так: назва даної глави не відповідає її реальному змісту. Власне членства в товаристві тут присвячена всього одна стаття (ст. 143), решта ж статті гол. 14 Кодексу визначають організацію управління в товаристві власників житла (ст. ст. 144 - 149), встановлюють правила про внутрішній аудит
   
6. Структура плати за житлове приміщення і комунальні послуги
     власників. Плата за житлове приміщення і комунальні послуги для наймача житлового приміщення, займаного за договором соціального найму або договором найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду, включає в себе: - плату за користування жилим приміщенням (плата за наймання); - плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і
   
7. Права товариства
     правової регламентації права товариства користуватися банківськими кредитами, передавати за договорами грошові кошти, укладати угоди і т.п. (Див. ч. 1 ст. 137 Кодексу) та обов'язки забезпечувати дотримання вимог законодавства та статуту, виконувати договірні зобов'язання і т.п. (Див. ч. 1 ст. 138 Кодексу). Такого роду права і обов'язки універсальні і властиві всім без винятку
   
8. Право власності на спільне майно власників кімнат у комунальній квартирі. Частки у праві спільної власності
     право власності на зазначену кімнату, а й право власності на належала попередньому власнику частку в праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі. У випадках, коли право власності на кімнату в комунальній квартирі переходить до іншої особи на підставі угоди або в порядку спадкування, частка у праві спільної власності на спільне майно в даній
   
9. Витрати власників приміщень у багатоквартирному будинку
     правонаступництво у зобов'язанні по оплаті витрат на капітальний ремонтмногоквартірного будинку. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Новий власник при переході до нього права власності на приміщення зобов'язаний брати участь у
   
10. Вміст загального майна в багатоквартирному будинку
      право на субсидії на оплату житлових приміщень і комунальних послуг, - за рахунок власних коштів з використанням наданих їм субсидій; в) власниками житлових приміщень - фізичними особами, які отримали (отримують) відповідно до федеральними законами, законами суб'єктів Російської Федерації і нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування компенсацію витрат
    
11.  Глава 2. ЗАГАЛЬНЕ МАЙНО ВЛАСНИКІВ приміщень у багатоквартирному будинку
      Глава 2. ЗАГАЛЬНЕ МАЙНО власників приміщень у багатоквартирному
    
12.  Глава 3. ЗАГАЛЬНІ ЗБОРИ ВЛАСНИКІВ приміщень у багатоквартирному будинку
      Глава 3. ЗАГАЛЬНІ ЗБОРИ власників приміщень у багатоквартирному
    
13. Державна реєстрація
      правовідносин. Реорганізація і ліквідація товариства Реорганізація товариства власників житла здійснюється на підставі та в порядку, які встановлені цивільним законодавством (див. ч. 1 ст. 140 Кодексу). Поняття "реорганізація" означає припинення реорганізованих юридичної особи з переходом його прав і обов'язків до інших осіб. Особливості правонаступництва в
    
14. Державний контроль у житловій сфері
      правових актів з питань здійснення державного контролю за використанням і схоронністю житлового фонду незалежно від його форми власності, дотриманням правил утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, відповідністю житлових будинків, багатоквартирних будинків вимогам енергетичної ефективності та вимогам їх оснащеності приладами обліку використовуваних
    
15. Договір управління багатоквартирним будинком
      правовими актами. Тому такий договір належить до категорії змішаних договорів. До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах правила про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не випливає з угоди сторін або суті змішаного договору (див. п. 3 ст. 421 ГК РФ). Сторонами договору управління багатоквартирним будинком
    
16. Проведення загальних зборів та порядок прийняття рішень
      правовий механізм, що забезпечує виконання власниками зазначеного обов'язку. Загальні збори не проводиться у випадках, зазначених вч. 7 ст. 46 Кодексу. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути як черговим (проводиться один раз на рік), так і позачергових (скликається в будь-який час з ініціативи будь-якого з власників житлових чи нежитлових приміщень
    
17. Вибір способу управління
      правових документів (під ред. М.Ю. Тихомирова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - ІздательствоТіхомірова М.Ю., 2007. Про управління багатоквартирними будинками див. також: Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації із зразками правових документів / За ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011; http://www.urkniga.ru. Відповідно до ст. 9 Вступного
    
18. Правління товариства
      правомочним, якщо в такому засіданні бере участь більшість членів правління товариства. Рішення правління товариства власників житла оформляється протоколом. Порядок діяльності правління доцільно детально регламентувати в статуті товариства або в спеціальному локальному акті типу положення про правління. Такий акт може бути затверджений на загальних зборах членів