ПРАВОВІ НАСЛІДКИ ПЕРЕХОДУ МАЙНА ПО ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ У РАДЯНСЬКОМУ ЦИВІЛЬНОМУ ПРАВІ

Важливість цього питання визначається правовими наслідками переходу майна від продавця до покупця. Зокрема, перехід майна від продавця до покупця зумовлює розподіл між контрагентами ризику випадкової загибелі або псування майна, можливість звернення стягнення на це майно кредиторами тієї чи іншої сторони, можливість для власника зажадати свою річ з чужого незаконного володіння, а також виникнення у покупця реальної можливості здійснити надані йому законом правомочності щодо володіння, користування і розпорядження придбаним за договором майном.

Це питання, і раніше звертав на себе увагу радянських цивілістів, зараз набуває особливої важливості у зв'язку з розробкою загальносоюзного Цивільного кодексу. Необхідність вивчення правових питань купівлі-продажу диктується також здійснюваним на основі розвитку важкої промисловості підвищенням забезпеченості населення продовольчими та промисловими товарами, що вимагає подальшого розвитку і вдосконалення форм, опосредствующих соціалістичний товарообіг. Важливість вирішення поставленого питання визначається також і тим, що він тісно пов'язаний з правом соціалістичної власності, що є основним інститутом радянського цивільного права.

При розгляді правових наслідків переходу майна від однієї особи до іншої за договором купівлі-продажу виникає ряд питань як загального, так і приватного характеру. У цій статті будуть розглянуті лише деякі з них, що мають найбільш важливе теоретичне і практичне значення: а) про <переході права власності>, б) про юридичну силу правил ст. 66 ЦК РРФСР; в) про момент виникнення права власності на куплене будову.

I

Питання про <переході права власності> від продавця до покупця за договором купівлі-продажу в радянському цивільному праві неодноразово розглядалося в науковій та навчальній юридичній літературі. Спільним для всіх зазначених робіт є те, що сама формула про <переході права власності> не викликає у авторів ніяких сумнівів. Питання про її придатності для радянського цивільного права висвітлювався в літературі [492], проте він порушувалося лише мимохідь, у зв'язку з розглядом інших проблем радянського цивільного права.

Така постановка питання в літературі базувалася насамперед на тому, що чинний Цивільний кодекс РРФСР і ряд інших нормативних актів нерідко вживають термін <перехід права власності> (ст. ст. 66, 186, 187 ЦК РРФСР та ін.) Проте в даний час навряд чи правильно говорити про <переході права власності>. В умовах соціалістичного ладу, при наявності двох форм соціалістичної власності - державної і кооперативно-колгоспної, при наявності похідною від соціалістичної - особистої власності, таке твердження не відповідає суті справи і не виражає дійсних відносин, які виникають при переході майна від однієї особи до іншої за договором купівлі-продажу.

Чи існує взагалі в радянському цивільному праві так званий <перехід права власності> від продавця до покупця на продане майно за договором купівлі-продажу?

Питання це слід розглянути в двох аспектах: по-перше, стосовно до договорів купівлі-продажу, що укладається власниками, що володіють різнорідним правом власності на майно (сюди належать договори купівлі-продажу, що укладаються державними організаціями з кооперативно -колгоспними організаціями і з громадянами, а також договори, укладені кооперативно-колгоспними організаціями з громадянами), і, по-друге, стосовно до договорів купівлі-продажу, що укладається особами, що володіють однорідним правом власності на майно (сюди відносяться договори, укладені між двома колгоспами, двома кооперативними організаціями, громадянами).

У першому випадку, коли договір купівлі-продажу укладають особи, які володіють різним за формою (виду) правом власності, немає підстав для твердження про перехід права власності від продавця до покупця. Різний правовий режим державної, кооперативно-колгоспної та особистої власності призводить до того, що при переході майна від продавця до покупця в останнього виникають інші за своїм змістом правомочності щодо володіння, користування і розпорядження майном, відмінні від правомочностей, якими володів отчуждатель на те ж саме майно.

Справді, коли державний магазин продає майно громадянинові, то про перехід якого саме права власності може йти мова в даному випадку? Державний магазин продає громадянам речі, що є державною власністю. Однак у громадянина, який купив річ, виникає лише право особистої власності на це майно, яке за своїм змістом і за обсягом правомочностей, наданих власнику, значно Еже права державної соціалістичної власності. Покупець-громадянин отримує лише такі правомочності, які забезпечують використання купленої речі з метою задоволення особистих потреб покупця і його сім'ї, тоді як право державної власності закріплює за Радянським державою передусім можливість виробничого використання державних маєтностей в інтересах максимального задоволення постійно зростаючих матеріальних і культурних потреб усього соціалістичного суспільства.

Досить вказати, наприклад, на той факт, що держава, маючи у своїй власності легкові автомашини, організовує таксомоторні парки, які перевозять пасажирів за певну плату. Що ж до громадянина - власника автомашини, то він не має права займатися перевезенням пасажирів за плату і отримувати такого Родя доходи, так як подібне використання автомашини суперечить споживчому характером права особистої власності і тому є незаконним.

Разом з тим продавець - державна торгуюча організація - не може передати покупцеві права державної соціалістичної власності також і тому, що сам він такого права не має. Державний орган лише управляє цим майном відповідно до статутом або положенням, що регулює його діяльність. Не може служити підставою для твердження про перехід в даному випадку права власності також і той факт, що держорган здійснює продаж громадянам предметів народного споживання за дорученням держави.

Виходить, таким чином, що при продажу громадянам державним магазином предметів народного споживання немає і не може бути переходу права власності.

Чи не переходить право власності також і в тих випадках, коли в якості продавця товарів громадянам виступає кооперативна організація. Володіючи правом кооперативної власності, кооперативна організація не може проте передати його громадянину, так як покупець-громадянин в умовах соціалістичного ладу не може придбати іншого права, крім права особистої власності. Аналогічне положення має місце і в тих випадках, коли держава продає сільськогосподарський інвентар та інші товари колгоспам і, навпаки, коли колгоспи продають свою продукцію державі, а також і в разі купівлі державній або кооперативно-колгоспної організацією майна у громадян.

Ще більш неточним представляється вказівку на перехід права власності при розгляді зовнішньоторговельних угод купівлі-продажу. Д. Ф. Рамзайцев пише, наприклад, що <саме шляхом здійснення зобов'язань, прийнятих сторонами за договором купівлі-продажу, в зовнішньоторговельному обороті відбувається перехід права власності на товари, що є предметом цього договору> [493]. Вживання традиційної формули про перехід права власності для характеристики зовнішньоторговельної купівлі-продажу представляється неправильним насамперед тому, що воно грунтується на помилковому ототожненні явищ економічного порядку (перехід майна у власність) з явищами юридичного порядку (перехід права власності). Таке вирішення питання затушовує відмінності в існуючих типах і формах права власності, так що саме право власності (незалежно від бажання автора) виступає сутнісно як якась космополітична категорія, існуюча поза часом і простором, безвідносно до особливостей того чи іншого економічного ладу.

Чітке розмежування типів і форм права власності дає підставу стверджувати, що зміна типу або форми права власності при купівлі-продажу не приводить і не може призвести до <переходу> права власності. У даному випадку відбувається одночасне припинення права власності продавця і виникнення права власності у покупця на придбане за договором купівлі-продажу майно.

Стверджують іноді, що в розглянутих випадках мають місце перетворення (трансформація) [494] або перехід [495] одного виду (форми) права власності в інший вид (форму) права власності. З таким твердженням не можна погодитися.

Право власності як сукупність юридичних норм регулює належність майна тому чи іншому суб'єкту та пов'язані з цим суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном [496]. У силу цього право власності є передумова переходу майна від однієї особи до іншої, оскільки воно створює для власника можливість розпоряджатися цим майном. Відчуження майна за допомогою договору купівлі-продажу є здійснення власником належного йому права розпорядження. Зробивши акт розпорядження майном, власник вичерпав (здійснив до кінця) своє право власності [497], яке разом з цим і припинило своє існування.

Оскільки продавець, розпорядившись річчю, вичерпав належне йому право власності, остільки останнє не може ні перейти до іншої особи, ні перетворитися (трансформуватися) в інший вид (форму) права власності. Правовий режим майна, придбаного покупцем, змінюється не в силу переходу, перетворення або трансформації права власності продавця, а лише в силу того, що закон надає набувачеві інші за змістом і за обсягом правомочності щодо володіння, користування і розпорядження цим майном, відмінні від правомочностей, якими володів його попередник.

Навряд чи можна говорити про перехід права власності також і в тих випадках, коли продавець і покупець мають однорідними правомочностями щодо володіння, користування і розпорядження майном (наприклад, коли договір купівлі-продажу укладають два колгоспу, дві кооперативні організації, два громадянина).

Право власності в об'єктивному сенсі є зведена в закон воля пануючого класу, а в соціалістичному суспільстві - воля всього радянського народу. Воно являє собою сукупність правових норм, що визначають обсяг і зміст тих правочинів, які надаються окремим суб'єктам щодо володіння, користування та розпорядження належним їм майном. Договір купівлі-продажу є тим юридичним фактом, з яким норми права власності пов'язують настання тих чи інших правових наслідків, у тому числі і виникнення права власності у покупця.

З цього випливає, що хоча одна особа і може передати іншій особі майно у власність, однак зміст і обсяг правомочностей покупця щодо володіння, користування і розпорядження цим майном визначаються не ним самим і не його контрагентом за договором , так само як і не їх спільною волею, а волею панівного в даному суспільстві класу, вираженої в законах.

Так, при переході права власності від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає свою силу і для нового власника. Але він зберігає свою силу не тому, що межі суб'єктивних прав набувача залежать від волі його попередника, а тому, що таке правило встановлено радянським законом (ст.

 Водночас перехід права власності передбачає, що суб'єктивні правомочності відчужувача на відчужуване майно переходять до набувача в тому ж обсязі. Проте у ряді випадків обсяг прав набувача виявляється іншим порівняно з обсягом прав відчужувача на те ж майно. Так, добросовісний набувач, купивши річ у невласника, при відомих умовах набуває також і право власності, тоді як продавець таким правом не володів. Добросовісний набувач заставленого майна, залишеного у боржника (ст. 98 ЦК РРФСР), набуває в деяких випадках більше прав, ніж мав сам боржник на те ж саме майно. 

 Зазначені обставини свідчать про те, що і в даному випадку навряд чи можна говорити про перехід чи передання права власності. І тут мова може йти лише про одночасне припинення права власності продавця і виникнення права власності у покупця. Це положення знаходить підтвердження і в чинному законодавстві. Так, ст. 66 ЦК РРФСР в другій своїй частині говорить не про перехід права власності, як це має місце в її першій частині, а про <виникненні> права власності у набувача. Разом з тим ст. 180 ЦК РРФСР, визначаючи договір купівлі-продажу, взагалі не містить вказівки на перехід права власності, а говорить лише про перехід майна у власність покупця. 

 Але якщо при купівлі-продажу відбувається припинення права власності продавця і виникнення права власності покупця, то постає питання, чи не слід віднести договір купівлі-продажу до первинних способів набуття права власності. 

 Для такого вирішення цього питання немає підстав. Право власності покупця є похідним. Але воно є похідним не тому, що існує <перехід> або <передача> права власності, і не тому, що межі суб'єктивних прав покупця визначаються обсягом прав його попередника, а тому, що виникнення права власності у покупця залежить від продажу йому майна, а отже, і від волі продавця, так як відчуження майна здійснюється з волі власника. Інакше кажучи, від волі продавця до певної міри залежить створення тих фактичних обставин, з якими закон пов'язує припинення права власності продавця і виникнення права власності покупця на придбане майно. 

 II 

 Питання про юридичну силу правил ст. 66 ЦК РРФСР є спірним. Одні юристи вважають, що ст. 66 ЦК містить правила імперативного характеру, які не можуть бути змінені угодою сторін [498]. Інші ж, навпаки, вважають, що вказівки ст. 66 ЦК щодо моменту виникнення права власності в особі покупця носять диспозитивний характер і можуть бути змінені сторонами при укладенні договору [499]. 

 Зрозуміло, що теоретична спірність зазначеного питання не може не знайти відгуку також і при застосуванні ст. 66 ГК на практиці. У зв'язку з цим чіткість і ясність формулювання відповідних правил в майбутньому загальносоюзному Цивільному кодексі представляється безумовно необхідною. А це положення у свою чергу вимагає попереднього теоретичного обговорення поставленого питання. 

 Завдання в даному випадку полягає в тому, щоб знайти таке рішення, яке б найкращим чином задовольняло потреби соціалістичного народного господарства. З цієї точки зору найбільш правильним, на наш погляд, є тлумачення правил ст. 66 ГК в сенсі їх диспозитивності. 

 Підставою для такого висновку є насамперед саме формулювання ст. 66 ГК. Перша частина цієї статті встановлює правило, згідно з яким право власності на речі переходить на підставі договору, що укладається відчужувачем та набувачем. Логічно припустити, що саме перша частина ст. 66 є загальним правилом, тоді як друга частина, що встановлює конкретні правила про виникнення права власності у покупця на індивідуально-визначено-ні і родові речі, є лише доповненням загального правила, встановленим на той випадок, коли сторони не дозволять цього питання в договорі. Деякі підстави для такого висновку дають також формулювання ст. ст. 67 і 186 ЦК, які встановлюють диспозитивний характер правил про те, що слід вважати передачею речі (ст. 67) і до якого моменту приурочується перехід ризику випадкової загибелі або псування майна на покупця (ст. 186 ЦК). 

 Поряд з цими вказівками ЦК, в радянському цивільному праві мають місце випадки, коли момент виникнення права власності у покупця приурочується чи не до моменту укладення договору і не до моменту передачі речі, як це зазначено у ст. 66 ГК, а до інших моментів. Так, відповідно до Інструкції Міністерства фінансів СРСР <про порядок продажу громадянам одно-і двоповерхових житлових будинків з числом кімнат від 1 до 5 включно> від 10 січня 1949 робітники, інженерно-технічні працівники та службовці, купивши у підприємств, будівництв і установ будинку, набувають право власності на ці будинки або після повної оплати вартості будинку (якщо будинок продається за готівку), або після погашення банківської позики (якщо будинок продається з розстрочкою платежу на 2 - 3 роки). Аналогічні правила встановлені щодо будинків, що продаються громадянам виконкомами місцевих Рад депутатів трудящих [500]. 

 Цей порядок виникнення права власності у покупця на продане майно, відмінний від порядку, встановленого ст. 66 ГК, має ту перевагу, що виникнення права власності в особі покупця лише з моменту повної оплати будови або після погашення кредиту створює більш міцну гарантію виконання зобов'язання з боку покупця. З іншого боку, той факт, що ризик випадкової загибелі проданого майна до моменту повної оплати будинку або до погашення кредиту бере на себе держава, є певною мірою перевагою покупця - радянського громадянина - і сприяє найкращому задоволенню потреб робітників і службовців в житло. 

 Наявність в радянському цивільному праві зазначених способів вирішення питання про момент виникнення права власності у покупця, відмінних від правил, встановлених ст. 66 ГК, також свідчить про диспозитивном характер цих правил. 

 Стаття 66 ЦК РРФСР поміщена, як відомо, в розділі про право власності. Це означає, що вона застосовна не тільки до договорів купівлі-продажу, а й до ряду інших договорів, одним з елементів змісту яких є перехід майна однієї особи у власність іншої. Вона застосовна, зокрема, і до договору підряду, врегульованого Цивільним кодексом. Однак в договорі підряду імперативний характер ст. 66 ЦК не знаходить свого підтвердження. Незважаючи на те, що при договорі підряду изготовляемая підрядником зі свого матеріалу річ завжди є індивідуально-визначеної, право власності на неї виникає у замовника лише з моменту її передачі, але не з моменту укладення договору, як цього вимагає ст. 66 ГК. Це і зрозуміло. Справа в тому, що предмет підряду, хоча і може бути індивідуалізований в договорі в момент його укладення за певними ознаками, однак він у цей момент ще не існує в натурі. Таким чином, тлумачення правил ст. 66 ГК в сенсі їх імперативності стосовно договору підряду втрачає своє значення, тоді як диспозитивний характер цих правил цілком узгоджується з нормами, що регулюють договір підряду. 

 Диспозитивний характер правил ст. 66 ГК знаходить своє виправдання також і в економіці соціалістичного суспільства. Основний економічний закон соціалізму, а також що проводиться відповідно з цим законом політика партії і уряду вимагають всебічного врахування потреб всього суспільства. Зокрема, тільки за допомогою всебічного врахування потреб радянських громадян може бути здійснено найбільш повне задоволення їх матеріальних і культурних потреб. Відповідно до цього питання про момент виникнення права власності у покупця на продане йому за договором купівлі-про-дажи майно та слід вирішувати з позиції найкращого задоволення потреб громадян. 

 У радянській цивільно-правовій літературі була висловлена думка про те, що в майбутньому ГК СРСР слід сформулювати ст. 66 ГК таким чином, щоб приурочити момент виникнення права власності у покупця до моменту передачі йому речі, незалежно від того, чи є продавана річ родової або індивідуально-визначений-ної. Разом з тим пропонувалося надати зазначеній нормі імперативний характер [501]. 

 Таке вирішення питання має ту перевагу, що воно ставить у більш вигідне становище покупця з точки зору розподілу між сторонами ризику випадкової загибелі або псування майна. Якщо врахувати при цьому, що в якості продавців товарів у нас виступають, як правило, державні чи кооперативні торгуючі організації, то таке рішення, тобто збереження ризику випадкової загибелі або псування майна до його передачі на стороні продавця, сприяє найкращому задоволенню матеріальних і культурних потреб громадян і разом з тим не порушує інтересів держави, бо державні та кооперативні торгуючі організації володіють більш широкими можливостями до справі усунення випадкових причин загибелі або псування й товарів. 

 Але договори купівлі-продажу укладаються у нас не тільки роздрібними державними і кооперативними організаціями з громадянами; вони полягають також і між кооперативними організаціями, між колгоспами, між громадянами. І якщо можна з відомим підставою надати деяку пільгу громадянину-покупцеві в порівнянні з продавцем - державної або кооперативної організацією торгівлі, то при укладенні договору купівлі-продажу між двома громадянами, двома колгоспами, двома кооперативними організаціями немає ніяких підстав для надання пільги одному з контрагентів за договором. Тому принцип виникнення права власності у покупця у всіх випадках з моменту передачі майна, що ставить в переважне становище інтереси покупця, не може бути застосовний до такого роду договорами. 

 Більше того, таке вирішення питання в деяких випадках не може задовольнити також і покупця. Справа в тому, що інтереси покупця не обмежуються лише можливістю розпорядитися річчю після її отримання та розподілом ризику випадкової загибелі або псування майна між контрагентами. У відомих випадках покупець бажає забезпечити реальне виконання договору, реальну передачу речі саме йому, а не будь-якій іншій особі. Особливо це має велике значення при покупці індивідуально-визначеної речі, придбання якої і є основним інтересом покупця. З цієї точки зору існуючі правила ст. 66 ГК про виникнення права власності у покупця на індивідуально-визначену адже вже з моменту укладення договору створюють більше гарантій для реального отримання речі покупцем. 

 При розгляді цього правила ст. 66 ГК в літературі були висловлені сумніви в його правильності з тієї причини, що якщо право власності, а разом з тим і ризик випадкової загибелі або псування майна переходять на покупця вже з моменту укладення договору, то при фактичному знаходженні речі у продавця покупець позбавлений можливості прийняти всі необхідні заходи для запобігання випадкової загибелі або псування цього майна [502]. З цими висновками не можна погодитися. Випадковість завжди є випадковість. Однак не можна вирішувати питання, спираючись лише на одні випадкові обставини. Та й сама-то випадковість загибелі або псування майна зведена у нас в багатьох випадках до мінімуму, відповідного розвитку сучасної науки і техніки. 

 Не можна тому правильно вирішити питання, виходячи з явищ, які виникають в житті лише як рідкісний виняток, ігноруючи при цьому ті явища, які є звичайними в нашому житті.

 Виходячи зі сказаного, слід зробити висновок про те, що друга частина ст. 66 РФ найкращим чином забезпечує задоволення потреб громадян у придбанні предметів народного споживання. Однак для того, щоб норми ст. 66 ГК більш точно відображали економічні особливості соціалістичного ладу і ще більш ефективно служили інтересам радянських громадян, формулювання їх у майбутньому загальносоюзному Цивільному кодексі доцільно, на наш погляд, уточнити у двох напрямках: по-перше, слід усунути неправильну формулу про так званий <переході права власності> і, по-друге, необхідно ясніше підкреслити диспозитивний характер цих правил шляхом вказівки на те, що вони застосовні лише у випадках, коли інше не встановлено законом або договором. 

 III 

 Указом Президії Верховної Ради СРСР "Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків> від 26 серпня 1948 встановлено, що кожен громадянин має право купити або побудувати для себе на праві особистої власності житловий будинок в один або два поверхи з числом кімнат від однієї до п'яти включно як у місті, так і поза містом [503]. У зв'язку з цим Указом різко підвищилася роль договорів купівлі-продажу будівель, і цілий ряд питань, пов'язаних з купівлею-продажем будівель, придбав актуальне значення, зокрема питання про момент виникнення права власності на куплене будову. 

 Будова - річ індивідуально-визначена. Відповідно до ст. 66 ГК, право власності на індивідуально-визначені речі переходить до покупця з моменту укладення договору, тобто з того моменту, коли сторони висловили один одному згоди з усіх істотних пунктам. Стаття 185 ЦК передбачає особливу форму, в яку повинен бути наділений договір купівлі-продажу будівель, а саме нотаріальне посвідчення договору з подальшою реєстрацією у комунальному відділі. У зв'язку з таким формулюванням ст. 185 ГК виникло питання про те, з якого саме моменту слід вважати укладеним договір купівлі-продажу будівель: з моменту його нотаріального посвідчення або з моменту його подальшої реєстрації. 

 У літературі були висловлені різні точки зору: одні автори відносять момент виникнення права власності у покупця до моменту нотаріального посвідчення договору [504], інші - до моменту наступної реєстрації нотаріально посвідченого договору [505]. Прихильники обох точок зору засновують свої висновки насамперед на чисто граматичному тлумаченні змісту ст. 185 ГК. Однак граматичне тлумачення ст. 185 ГК у відриві від інших його норм, без урахування інших законодавчих і нормативних матеріалів та судової практики не може дати скільки обгрунтованої відповіді на поставлене запитання. 

 Стаття 185 ГК в її справжній редакції була введена до Цивільного кодексу декретом ЦВК і РНК РРФСР від 4 жовтня 1926 [506], який змінив формулювання низки статей ЦК у зв'язку з введенням в дію постанови ЦВК і РНК СРСР від 14 травня 1926 про основні принципи організації державного нотаріату [507]. Розгляд змін, внесених до ГК декретом від 4 жовтня 1926 р., дає підставу стверджувати, що правила примітки 1 до ст. 130 ГК були сформульовані законодавцем саме з урахуванням своєрідності оформлення деяких видів договорів, у тому числі і договорів купівлі-продажу будівель, і що, отже, законодавець вважав за можливе визнати укладеним договір купівлі-продажу будівель лише за умови дотримання нотаріального оформлення договору з подальшою реєстрацією його у відповідному комунальному відділі. При цьому обидві стадії оформлення договору купівлі-продажу будівель визнавалися істотними з точки зору його дійсності [508]. 

 Однак у подальшому законодавстві і в судовій практиці цей основний принцип проводиться недостатньо чітко. Так, § 1 інструкції Наркомхоза РРФСР <Про порядок реєстрації будівель в містах, робочих, дачних і курортних селищах РРФСР> від 25 грудня 1945 р., погодженою з НКЮ РРФСР [509], встановлює, що метою реєстрації будов є не встановлення права володіння будовою або права власності на нього, а уточнення права володіння будівлями та облік будівель по фондах. Разом з тим § 14 інструкції дає перелік основних документів, що встановлюють право власності на будівлю, і серед цих документів вказує на <нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, міни та дарування будови>. Таким чином, відповідно до наведеної інструкції право власності на будівлю виникає у покупця вже з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будівлі, тоді як реєстрація лише уточнює, хто саме в даний момент є власником будівлі та веде облік будов по фондах [510]. 

 Це положення знайшло своє відображення і в судовій практиці, яка нерідко приходить до висновку про те, що сам по собі факт реєстрації будови на те чи інше обличчя ще не свідчить про право власності цієї особи на зареєстроване будову. Разом з тим питання про дійсність нотаріально посвідченого договору в судовій практиці не викликає сумнівів, і визнання договорів купівлі-продажу будівель недійсними має місце, як правило, лише за відсутності нотаріального посвідчення договору, незалежно від реєстрації договору в комунальному відділі і від виконання покупцем всіх обов'язків , що випливають з того, що дана будова зареєстровано на його ім'я (сплата податків, страхових платежів і т. д.). 

 Більш того, навіть за відсутності нотаріального посвідчення суди у виняткових випадках визнають такого роду договори купівлі-продажу будівель дійсними, оскільки вони нічого протизаконного не містять, не зачіпають інтересів держави і в більшій частині або повністю виконані сторонами. При цьому суди лише зобов'язують зацікавлену сторону оформити договір в нотаріальному порядку, не вказуючи на обов'язковість подальшої реєстрації такого роду угод у відповідному комунальному відділі. 

 Такий напрям наступного законодавства та судової практики не можна вважати випадковим. Воно свідчить про те, що визнання договору недійсним як наслідок порушення встановленого законом порядку реєстрації будов недостатньо добре служить поставленої мети: обліку будов і контролю за законністю змісту договорів купівлі-продажу будівель з боку комунальних органів. Це свідчить також і про те, що ст. 185 ГК в її справжньою формулюванні недостатньо стимулює своєчасну реєстрацію угод по будовах як з боку продавця, так і з боку покупця. Разом з тим у багатьох випадках саме визнання недійсною угоди, оформленої в нотаріальному порядку, видається недоцільним, оскільки нотаріальне посвідчення угод в переважній більшості випадків виключає незаконність утримання такого роду договору. 

 У відповідності зі сказаним представляється доцільним в майбутньому загальносоюзному Цивільному кодексі дещо змінити формулювання ст. 185 ГК. 

 З метою контролю за законністю змісту договорів купівлі-продажу будівель треба визнати необхідним і достатнім для виникнення у покупців права власності тільки нотаріальне посвідчення договору. З цього ж моменту слід вважати виниклим право власності на будівлю у покупця. Що ж до питання про реєстрацію придбаних будівель у комунальному відділі, то видається більш правильним покласти на покупця будови обов'язок зареєструвати будову протягом встановленого терміну в комунальному відділі, встановивши адміністративно-правові штрафні санкції за невиконання зазначеного обов'язку. 

 Така санкція з'явиться більш реальною гарантією своєчасної реєстрації придбаного будови в комунальних органах і забезпечить кращий контроль з боку комунальних органів за зміною власників будівель. 

 Визнання ж права власності на будівлю за покупцем вже з моменту нотаріального посвідчення договору зовсім не виключає можливості постановки питання про визнання недійсним протизаконного за змістом чи спрямованого до явного збитку для держави договору, оскільки ні нотаріальне посвідчення договору, ні подальша реєстрація його в комунальному відділі не можуть надати таким договором законної сили. 

 Друкується за: В. П. Грибанов, кандидат юридичних наук. Правові наслідки переходу майна за договором купівлі-продажу в радянському цивільному праві / / 

 Радянська держава і право. 1955. N 8. Отдельн. відбиток. С. 64 - 73. 

 Примітки: 

 [492] Див: І. Л. Брауде. Перехід права власності на будівлю (<Радянська держава і право>, 1946, N 7, с. 62). 

 [493] Д. Ф. Рамзайцев. Правові питання зовнішньої торгівлі СРСР, Зовнішторгвидав, М., 1954, с. 53. 

 [494] Див: Д. М. Генкін та ін Радянське цивільне право, т. I, Госюриздат, М., 1950, с. 286. 

 [495] Див: І. Л. Брауде. Перехід права власності на будівлю (<Радянська держава і право>, 1946, N 7, с. 62). 

 [496] У цьому сенсі слід погодитися з зазначенням С. Н. Братуся про те, що право власності висловлює <статику суспільного виробництва> (див.: <Радянське цивільне право>, під ред. С. Н. Братуся, Госюриздат, М. , 1950, с. 169). 

 [497] Слід мати на увазі, що власник може вичерпати своє право власності та іншим способом, наприклад, шляхом споживання речі і т. п. 

 [498] Див: М. М. Агарков та ін Цивільне право, т. II, Юріздат, М., 1944, с. 13; <Радянське цивільне право>, під ред. С. Н. Братуся, с. 328. 

 [499] Див: Е. А. Флейшиц. Момент переходу права власності за договором купівлі-продажу в цивільному праві найбільших іноземних держав і СРСР (<Вчені праці> ВИЮН, вип. IX, Юріздат, М., 1947). 

 [500] Див: <Житлове законодавство. Збірник офіційних матеріалів>, Госюриздат, М., 1950, с. 86 і сл. 

 [501] Див: Б. Л. Хаскельберг. Перехід права власності за договором купівлі-продажу в радянському цивільному праві. Автореферат кандидатської дисертації. Л., 1950, с. 19. 

 [502] Див: Б. Л. Хаскельберг. Перехід права власності за договором купівлі-продажу в радянському цивільному праві, с. 18. 

 [503] Див: <Відомості Верховної Ради СРСР>, 1948, N 36. 

 [504] Див: Г. Н. Амфітеатров. Права на житлові будови і користування житловими приміщеннями, Юріздат, М., 1948, с. 22 - 24. 

 [505] Див: І. Л. Брауде. Перехід права власності на будівлю (<Радянська держава і право>, 1946, N 7, с. 63); його ж. Право на будову і угоди по будовах по радянському праву, вид. 2, Госюриздат, М., 1954, с. 92 - 97. 

 [506] Див: СУ РРФСР, 1926, N 77, ст. 579. 

 [507] Див: СЗ СРСР, 1926, N 35, ст. 252. 

 [508] У зв'язку з цим слід визнати більш правильним тлумачення ст. 185 ГК, дане І. Л. Брау-де в наведених вище роботах. 

 [509] Див: <Житлове законодавство. Збірник офіційних матеріалів>, с. 78 і сл. 

 [510] Слід визнати безпідставним вказівку І. Л. Брауде про те, що наведена інструкція не свідчить на користь виникнення права власності у покупця вже з моменту нотаріального посвідчення договору (див.: І. Л. Брауде. Право на будову і угоди по будовах по радянському праву, с. 98). 

 Інформація, релевантна "ПРАВОВІ НАСЛІДКИ ПЕРЕХОДУ МАЙНА ПО ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ У радянському цивільному праві"

1. КОРОТКА БІБЛІОГРАФІЯ НАУКОВИХ ПРАЦЬ ПРОФЕСОРА В. П. Грибанова
     правових договорів та історія їх розвитку: Автореф. дісс. ... канд. юрид. наук. М., 1953. 1955 2. Правові наслідки переходу майна за договором купівлі-продажу у радянському цивільному праві / / Рад. гос-во і право. 1955. N 8. 1956 3. Договір купівлі-продажу по радянському цивільному праву. М.: Изд-во МГУ, 1956. 4. Збірник завдань по радянському цивільному
   
2. 3. Сфера застосування третейської угоди
     правового інституту відбувається в тому числі і шляхом його відмежування від суміжних правових інститутів. У даному випадку видається важливим почати дослідження сфери застосування третейської угоди саме з його відмежування від сполучених з ним інструментів врегулювання спорів. У літературі відрізняють третейський розгляд як спосіб вирішення приватноправових спорів від так званих
   
3. § 3. Прийняття виконання за зобов'язанням і структура зобов'язального суб'єктивного права
     правових підстав. Принцип взаємного сприяння сторін не знайшов відображення в нормах нового цивільного законодавства, в силу чого відпадає грунт для міркувань про особливу роль кредитора в сучасному цивільному праві Росії. Крім того, посилання на принцип взаємного сприяння сторін у виконанні зобов'язання не могла служити вагомим аргументом на обгрунтування конструкції обов'язки кредитора
   
4. § 1. Поняття та юридична класифікація речей як об'єктів цивільних прав
     правового поняття речі, оскільки кожне цивільне правовідношення, об'єктом якого виступає річ, проходить кілька стадій - виникнення, розвиток, припинення, що, в свою чергу, вимагає незалежності (хай і відносної) і стійкості об'єкта даного правовідносини. Ось чому проміжний (технологічний) результат виробництва, що залежить, наприклад, від безперервної хімічної
   
5. Глава одинадцята. СУТНІСТЬ І ЗМІСТ, ПОНЯТТЯ І ВИЗНАЧЕННЯ ПРАВА
     правові положення стають для всіх тих, до кого відносяться, загальнообов'язковим правилом (нормою) поводження. Ці основні характеристики права і становлять сутність права, його стійке ядро, якими б не були ці правила у тих чи інших народів, в ті чи інші часи. Як відомо, під сутністю у філософії розуміється те, що становить суть явища, процесу, речі, сукупність стійких,
   
6. Частноправовая уніфікація у вигляді типових контрактів.
     правових договорів (контрактів), якими господарюючі суб'єкти - учасники міжнародних комерційних операцій оформляють свої стосунки. Тому зростає значення забезпечення однаковості змісту таких контрактів, що реалізується створенням типових проформ, пропонованих сторонам таких контрактів. Вже після Другої світової війни в процесі формування матеріального права міжнародної
   
7. 1.4. Характерні риси мирової угоди
     правовою угодою, так само як і угода, яка укладається у справах, що виникають з публічних правовідносин. Позиція автора цієї глави докладно викладена в кн.: Рожкова М.А. Світова угода: використання в комерційному обороті. С. 132 - 136, 360 - 455; Вона ж. Застосування в комерційному обороті світової угоди / / УПС "КонсультантПлюс". Правила про мирові угоди слід застосовувати до
   
8. Професор Московського університету Веніамін Петрович Грибанов (1921 - 1990) (короткий нарис життя і діяльності)
     правової думки Росії були лише частиною величезного багажу наукових знань, набутих В. П. Грибанова в процесі майже півстолітнього професійного вивчення і викладання курсу цивільного права, створення сучасної наукової школи цивілістів МДУ ім. М. В. Ломоносова. В. П. Грибанов був яскравим представником російських цивілістів радянського періоду, що пройшли сувору школу Великої
   
9. § 4. Господарські товариства і суспільства
     правових форм колективного господарювання, який відповідає як сучасним міжнародним стандартам, так і вітчизняним економічним реаліям. Організаційно-правові форми господарських товариств або товариств здатні обслуговувати інтереси та індивідуальних комерсантів, і малих сімейних колективів, і гігантських груп незнайомих один з одним акціонерів. Господарські товариства в
   
10. § 3. Підстави виникнення і припинення права власності
      правових актів (абз. 1 п. 1 ст. 218 ЦК). Знову виготовлена або створена річ може бути як рухомої, так і нерухомої. При цьому право власності на знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, відповідно до загального правила ст. 131 ГК виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). Переробка або специфікація як спосіб придбання права
    
11. § 2. Набуття права власності
      правових результатів. У першому випадку (дії суб'єктів) досить поширеними є договори (купівля-продаж, міна, дарування), у другому - смерть громадянина, з моменту якої відкривається спадщина. Право власності характеризується як речове, так як його об'єктом завжди є предмет матеріального світу, який виступає як товар, має певну економічну цінність. Тому
    
12. 2. Система цивільного права
      правових норм1 З цієї точки зору можна сказати, що всі інші норми складають Особливу частину цивільного права. Але це поняття стосовно до цивільного права зазвичай не використовується, бо різноманіття складових його норм настільки велике, що неминуче вимагає подальшої розгорнутої диференціації Насамперед, цивільне право ділиться на підгалузі - найбільш великі угруповання норм,
    
13. 2. Юридичні факти - дії
      правових актів і принципів права. Неправомірні - це дії, що порушують приписи законів, інших правових актів і принципів права. До числа неправомірних дій, що породжують цивільні правовідносини, можна віднести: заподіяння шкоди (збитків) (так звані делікти); порушення договірних зобов'язань; безпідставне збагачення - придбання або збереження майна за рахунок коштів іншої
    
14. 3. Підстава (мета) угоди
      правовий характер - придбання права власності, права користування певною річчю і т. д. У силу цього не є угодами морально-побутові угоди, не переслідують правової мети, - угоди про побачення, скоєнні прогулянки і т. д. Типова для даного виду угод правова мета, заради якої вона відбувається, називається підставою угоди (causa). Підстава правочину має бути законним
    
15. 10. Державна реєстрація угод
      правових наслідків не породжує. Недотримання вимоги закону про державну реєстрацію угоди тягне її нікчемність - абсолютну недійсність (п. 1 ст. 165 ЦК). Разом з тим саме вчинення угоди, що вимагає державної реєстрації, породжує у сторін право вимагати один від одного виконання обов'язку з її державної реєстрації, Тому якщо угода, що вимагає
    
16. 1. Підстави і способи набуття права власності
      правовій підставі, або титулі), що витікає з відповідного юридичного факту, наприклад право власності, засноване на договорі купівлі-продажу речі або на переході її в порядку спадкування. На відміну від цього бестітульним (фактичне) володіння не спирається на якусь правову основу, хоча при встановлених законом умовах і воно може тягти певні правові наслідки.