| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 5. Договір участі в пайовому будівництві |
||
|
1. Юридична природа договорів про участь у будівництві
При спільному будівництві будівель, споруд, інших об'єктів нерухомості зацікавлені в їх зведенні організації у багатьох випадках не вступають у відносини з підрядниками на основі договору будівельного підряду, а використовують інші договірні форми, звані ними договорами про спільну діяльність; про співробітництво в будівництві та експлуатації об'єкта; про участь у пайовому будівництві; договорами пайової участі тощо У судово-арбітражній практиці зазначені договори зазвичай об'єднуються терміном "договори на участь в будівництві" (1). --- (1) Див: інформаційний лист Президії ВАС РФ від 25 липня 2000 р. N 56 "Огляд практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь у будівництві" / / Вісник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85.
У більшості випадків такий договір міг би бути кваліфікований як договору простого товариства (про спільну діяльність), учасники якого спільно діють для досягнення спільної мети і об'єднують для цього свої вклади, створюючи спільну часткову власність (ст . ст. 1041, 1043 ЦК) (1). Проте у ряді ситуацій в ньому відсутні ознаки як договору простого товариства, так і інших відомих ГК договорів. --- (1) Див: п. п. 2 і 3 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 25 липня 2000 р. N 56; Цивільне право Росії. Зобов'язальне право. Курс лекцій / Відп. ред. О.Н. Садиков. М., 2004. С. 726 (автор глави - В.В. Чубаров). Детальніше про це договорі див. також § 1 гл. 63 т. IV цього підручника.
Від договору будівельного підряду договір про участь у будівництві відрізняється тим, що учасник пайового будівництва (інвестор) не володіє правомочностями, якими наділений замовник у договорі будівельного підряду: давати завдання підряднику, здійснювати контроль за ходом будівництва та т.п. На учасника пайового будівництва теж не покладаються обов'язки, характерні для замовника у відносинах будівельного підряду: з надання земельної ділянки, забезпечення будівництва матеріалами і устаткуванням, надання підряднику необхідних послуг і т.п. Коло його обов'язків, як правило, зводиться до сплати забудовнику певної грошової суми в рахунок обіцяних житлових або нежитлових приміщень. Дана обставина зближує договір про участь у будівництві з договором купівлі-продажу, особливо з такою його різновидом, як купівля-продаж товару в майбутньому (п. 2 ст. 455 ЦК). Однак специфіка цього договору не дозволяє кваліфікувати його і як договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості. По-перше, на момент його укладення відповідні житлові та нежитлові приміщення ще не побудовано і з цієї причини не можуть бути індивідуалізовані, ставши предметом договору продажу нерухомості (ст. 554 ЦК). По-друге, право власності на знову створюване нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації (ст. 219 ЦК), яка може мати місце лише після закінчення будівництва і введення збудованого об'єкта в експлуатацію. Тому продавець (забудовник) може укласти договір продажу нерухомості (житлових або нежитлових приміщень) лише після державної реєстрації права власності на побудований об'єкт (1). --- (1) Див: Цивільне право Росії. Зобов'язальне право. С. 729.
Договір про участь у будівництві не може бути визнаний і попереднім договором купівлі-продажу, оскільки змістом попереднього договору може служити тільки зобов'язання сторін укласти в майбутньому основний договір на умовах, передбачених попереднім договором, що не має місця в договорі про участь у будівництві. Судово-арбітражна практика з вирішення спорів, пов'язаних з невиконанням або неналежним виконанням договорів про участь у будівництві, що не володіють ознаками договорів простого товариства, розглядає їх як непоіменованние договори (п. 2 ст. 421 ЦК) , застосовуючи загальні положення ЦК про зобов'язання і договори. Наприклад, в одній зі справ товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про зобов'язання підприємства передати в натурі дві трикімнатні квартири, як це передбачено договором на участь у будівництві. Відповідач визнав позов, але послався на неможливість виконання зобов'язання, так як весь будинок заселений. У зв'язку з цим позивач змінив предмет позову і попросив стягнути збитки у вигляді вартості квартир. Суд, виходячи з того що відповідач не виконав зобов'язання щодо передачі квартир, стягнув на користь позивача збитки у вигляді грошової суми, необхідної для купівлі двох трикімнатних квартир, адекватних за якістю тим, які підлягали передачі йому в побудованому сторонами будинку за цінами, що діяли на день пред'явлення позову (п. 3 ст. 393 ЦК) (1). --- (1) Див: п. 10 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 25 липня 2000 р. N 56.
Відсутність спеціального законодавства, яке б регулювало відносини, пов'язані з пайовою участю в будівництві, протягом тривалого часу породжувало проблему незахищеності прав і законних інтересів громадян і організацій, що виступають у ролі пайовиків за договорами про участь у будівництві , чим нерідко користувалися недобросовісні учасники майнового обороту. Залучаючи грошові кошти громадян і організацій, різні інвестиційні компанії часто використовували їх не за цільовим призначенням, а в разі їх неспроможності (банкрутства) незавершені будівництвом об'єкти включалися в конкурсну масу, а громадяни та організації-пайовики втрачали свої гроші. Навіть у тих випадках, коли вдавалося завершити будівництво житлових будинків або адміністративних будівель, пайовики змушують до внесення додаткових платежів або виявлялося, що на одні й ті ж житлові чи нежитлові приміщення претендують відразу кілька громадян або організацій. У зв'язку з цим у Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно (1) було визнано за необхідне розробити і прийняти самостійний закон про договори пайової участі у будівництві. Основні обов'язки сторін такого договору повинні полягати в організації будівництва житлового будинку (для забудовника) та інвестуванні коштів у будівництво будинку (для пайовика). Обов'язковою умовою вступу забудовника в такі договірні відносини необхідно визнавати попереднє отримання їм прав на земельну ділянку під будівництво, наявність проектно-кошторисної документації та необхідних дозволів на будівництво, а також надання забезпечення на суму, рівну обсягу залучених коштів пайовиків. Пропонувалося ввести обов'язкову державну реєстрацію обтяження прав забудовника на земельну ділянку і споруджуваний будинок правами пайовика, витікаючими з договору пайової участі у будівництві, що забезпечувало б пріоритет права на отримання житлового приміщення того пайовика, чиї права були зареєстровані раніше. Після закінчення будівництва забудовник після державної реєстрації свого права власності на виконання зобов'язань за договором зобов'язаний передати житлові приміщення у власність пайовиків. Викладені підходи пропонувалося поширити і на договори пайової участі у будівництві, предметом яких є нежитлові будівлі (приміщення) (2). --- (1) Див: Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. Прийнята Радою при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства 15 грудня 2003 / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козир, А.А. Маковської. М., 2004. (2) Див: Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 54 - 56.
Основні положення Концепції були реалізовані у Федеральному законі від 30 грудня 2004 р. N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації" (1) (далі - Закон про участь у пайовому будівництві). Згідно з цим Законом, між забудовником і учасником пайового будівництва полягає особливий договір участі в пайовому будівництві, який і служить правовою підставою для будівництва на принципах пайової участі багатоквартирних будинків, гаражів, об'єктів охорони здоров'я, громадського харчування, підприємницької діяльності, торгівлі, культури та інших об'єктів нерухомості , за винятком об'єктів виробничого призначення. --- (1) СЗ РФ. 2005. N 1 (частина I). Ст. 40.
Договори про участь у будівництві, залишаються за межами сфери дії Закону про участь у пайовому будівництві (наприклад, договори про участь у будівництві об'єктів виробничого призначення або інших об'єктів нерухомості, що не мають в своєму складі житлових або нежитлових приміщень) і не відповідають ознакам договору простого товариства, зберігають статус непойменовані договорів.
2. Поняття та ознаки договору участі в пайовому будівництві
За договором участі в пайовому будівництві одна сторона (забудовник) зобов'язується в передбачений договором строк своїми силами або із залученням інших осіб побудувати (створити) багатоквартирний будинок або інший об'єкт нерухомості і після отримання дозволу на його введення в експлуатацію передати відповідний об'єкт учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується прийняти зазначений об'єкт і сплатити за нього обумовлену договором ціну (ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві). Договір пайової участі в будівництві є самостійний двосторонній і відшкодувальний договір, що відрізняється від інших цивільно-правових договорів. Його характерними ознаками є наступні. По-перше, особливий суб'єктний склад: однією зі сторін цього договору виступає забудовник - юридична особа або індивідуальний підприємець, що має у власності або на праві оренди земельну ділянку і привертає грошові кошти учасників пайового будівництва для створення на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків або інших об'єктів нерухомості (ст. 2 Закону про участь у пайовому будівництві); інша сторона - учасники пайового будівництва - у багатьох випадках характеризується множинністю осіб. По-друге, мета залучення забудовником коштів організацій та громадян - будівництво (створення) багатоквартирних будинків і іншої нерухомості, що відрізняє його, зокрема, від договорів, за якими банки та інші кредитні організації також залучають грошові кошти громадян і організацій для їх подальшого розміщення, у тому числі шляхом видачі кредитів і отримання прибутку (1). --- (1) Детальніше про ці договори див. гл. 61 т. IV цього підручника.
По-третє, предмет договору участі в пайовому будівництві: забудовник не тільки повинен вчинити дії, що забезпечують будівництво багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, а й передати кожному з пайовиків конкретне жиле (нежиле) приміщення, передбачене договором (тоді як за договором будівельного підряду результат будівельних робіт - будівля, споруда інший об'єкт нерухомості - має бути і побудований підрядчиком, і в цілому переданий замовнику). По-четверте, обмеження сфери його дії, зумовлене специфікою його предмета: за цим договором можливе будівництво (створення) тільки будівель, що мають у своєму складі житлові чи нежитлові приміщення, оскільки "об'єктом пайового будівництва" ст . 2 Закону про участь у пайовому будівництві називає тільки житлове або нежитлове приміщення, яке підлягає передачі учаснику пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості та входить до його складу. По-п'яте, наявність низки попередніх обов'язків забудовника, виконання яких є необхідною умовою для укладення в майбутньому договорів участі в пайовому будівництві з громадянами та організаціями. Зокрема, він повинен отримати в установленому порядку дозвіл на будівництво, опублікувати свою проектну декларацію, забезпечити державну реєстрацію права власності або права оренди земельної ділянки, наданої йому для будівництва. По-шосте, наявність додаткових заходів захисту прав та інтересів учасників пайового будівництва. Вони наділені заставним правом на земельну ділянку (право оренди земельної ділянки) і споруджуваний на ній об'єкт нерухомості, яке виникає в силу прямої вказівки закону і не потребує оформлення шляхом укладення окремого договору застави. Крім того, Уряду РФ надано право видавати правила, обов'язкові для сторін даного договору при його укладенні та виконанні (положення, типові договори тощо), а якщо в ролі учасників пайового будівництва виступають громадяни, до відповідних відносин підлягає застосуванню також і законодавство про захист прав споживачів (ч. 9 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві). Цими ж цілями продиктовано широке використання публічно-правових елементів у регулюванні договору участі в пайовому будівництві, які проявляються, зокрема, в правилах: - Про необхідність державної реєстрації права забудовника на земельну ділянку чи права оренди земельної ділянки, а також його права власності на житлові (нежитлові) приміщення в побудованому будинку, самого договору участі в пайовому будівництві і угоди по поступку учасником пайового будівництва права вимоги за цим договором, виникнення права власності учасника пайового будівництва на житлове (нежитлове) приміщення (ст. ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закону про участь у пайовому будівництві); - Про обов'язок забудовника отримати дозвіл на будівництво (ст. 3 Закону про участь у пайовому будівництві); - Про необхідність підготовки забудовником проектної декларації, що включає в себе інформацію про нього і про проект будівництва, і її опублікування в засобах масової інформації або розміщення в інформаційно-телекомунікаційних мережах (ст. ст. 19 - 21 Закону про участь у пайовому будівництві); - Про особливі вимоги, що пред'являються до забудовника в частині виробництва, розміщення та розповсюдження реклами, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва - громадян і організацій (ст. 22 Закону про участь у пайовому будівництві); - Про державне регулювання, контроль і нагляд в області пайового будівництва багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості (ст. 23 Закону про участь у пайовому будівництві); - Про введення нових складів адміністративних правопорушень у сфері пайового будівництва і встановлення адміністративної відповідальності за вказані порушення (ст. 25 Закону про участь у пайовому будівництві). Незважаючи на те що окремі з перерахованих ознак договору участі в пайовому будівництві можуть бути властиві і деяким іншим договорами, в цілому в своїй сукупності вони, безумовно, свідчать про самостійність даного цивільно-правового договору.
3. Сторони договору участі в пайовому будівництві
Суб'єктами договору участі в пайовому будівництві є забудовник і учасник (учасники) пайового будівництва. В якості забудовника можуть виступати юридична особа незалежно від її організаційно-правової форми або індивідуальний підприємець, що мають у власності або на праві оренди земельну ділянку і привертають грошові кошти громадян і організацій для будівництва (створення) на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків або інших об'єктів нерухомості на підставі отриманого дозволу на будівництво (ст. 2 Закону про участь у пайовому будівництві). Лише відповідають зазначеним вимогам забудовники мають право на залучення грошових коштів громадян для будівництва (створення) багатоквартирного будинку (ч. 2 ст. 3 Закону про участь у пайовому будівництві). При цьому Урядом РФ повинні бути встановлені вимоги до розміру власних коштів забудовника, порядок розрахунку розміру зазначених коштів, а також нормативи оцінки фінансової стійкості діяльності забудовника (ч. 3 ст. 23 Закону про участь у пайовому будівництві). Інформація про забудовника, що представляє собою одну з обов'язкових частин його проектної декларації, повинна бути опублікована забудовником в засобах масової інформації або розміщена в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування. Вона повинна містити такі відомості: 1) про фірмовому найменуванні і місце знаходження забудовника - юридичної особи або про прізвище, ім'я, по батькові та місце проживання забудовника - індивідуального підприємця; 2) про державну реєстрацію забудовника; 3) про засновників (учасників) забудовника; 4) про проекти будівництва багатоквартирних будинків або інших об'єктів нерухомості, в яких забудовник брав участь протягом останніх трьох років; 5) про вид ліцензованої діяльності, номер ліцензії, строк її дії, а також про орган, який видав цю ліцензію, якщо ліцензована діяльність забудовника пов'язана із здійсненням діяльності по залученню грошових коштів учасників пайового будівництва; 6) про величину власних коштів, фінансовому результаті поточного року, розмір кредиторської заборгованості на день опублікування проектної декларації. Крім того, на вимогу будь-якого особи, що звернулося забудовник зобов'язаний представити для ознайомлення наступні документи: 1) установчі документи забудовника (юридичної особи); 2) свідоцтво про державну реєстрацію забудовника; 3) свідоцтво про постановку на облік в податковому органі; 4) звітність про фінансово-господарської діяльності за встановленими формами; 5) затверджені річні звіти, бухгалтерські баланси, рахунки (розподіл) прибутків і збитків за три останні роки здійснення забудовником підприємницької діяльності; 6) аудиторський висновок за останній рік здійснення забудовником підприємницької діяльності (ст. ст. 19 - 20 Закону про участь у пайовому будівництві). Діяльність забудовника схильна суворому державному контролю і нагляду з боку уповноважених державних органів, які при виявленні різних порушень в діяльності забудовника вправі застосовувати до нього різноманітні заходи адміністративного впливу аж до примусової ліквідації забудовника - юридичної особи або припинення підприємницької діяльності забудовника - індивідуального підприємця в судовому порядку (ст. 23 Закону про участь у пайовому будівництві). Учасник пайового будівництва - громадянин або організація, внісши свої грошові кошти в рахунок належних передачу їм у власність об'єктів пайового будівництва - житлових або нежитлових приміщень. У цій якості може виступати будь правоспроможний громадянин чи організація, зареєстрована як юридичної особи. У разі смерті громадянина - учасника пайового будівництва його зобов'язання за договором переходять до спадкоємців, і забудовник не має права відмовити їм у вступі до договір. Існуючі на день відкриття спадщини майнові права та обов'язки, що грунтуються на договорі дольової участі в будівництві, входять до складу спадщини учасника пайового будівництва (ч. ч. 7 - 8 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві). При реорганізації юридичної особи - учасника пайового будівництва також має місце універсальне правонаступництво за його зобов'язаннями, що випливають з даного договору, яке визначається за загальними правилами ст. ст. 57 - 58 ЦК. Поступка прав вимог за договором участі в пайовому будівництві допускається з моменту державної реєстрації цього договору до моменту підписання його сторонами акту про передачу об'єкту пайового будівництва тільки після сплати ціни договору або одночасно з переведенням боргу на нового учасника пайового будівництва (ст. 11 Закону про участь у пайовому будівництві).
4. Укладення договору участі в пайовому будівництві
Забудовник може вступати в договірні відносини з учасниками пайового будівництва з приводу будівництва конкретного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості лише у випадку виконання низки попередніх обов'язків, передбачених Законом про участь у пайовому будівництві. По-перше, забудовник повинен отримати земельну ділянку або право оренди земельної ділянки, наданої для будівництва відповідного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості в порядку, передбаченому ст. ст. 30 - 32 ЗК. Право власності або право оренди забудовника на земельну ділянку, надану для будівництва, підлягає державній реєстрації. По-друге, забудовник повинен отримати у встановленому порядку дозвіл відповідного органу місцевого самоврядування на будівництво багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, що має в своєму складі житлові чи нежитлові приміщення (ст. 8 Містобудівного кодексу). По-третє, забудовник зобов'язаний підготувати та опублікувати в засобах масової інформації або розмістити в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування свою проектну декларацію, що складається з двох частин: інформації про забудовника та інформації про проект будівництва (ст. 19 Закону про участь у пайовому будівництві) . Інформація про проект будівництва повинна відповідати проектно-технічної документації будівництва і включати в себе такі відомості: 1) про мету проекту будівництва, обсяги і терміни його реалізації, про результати державної експертизи проектно-технічної документації; 2) про дозвіл на будівництво; 3) про права забудовника на земельну ділянку, про власника земельної ділянки, наданої забудовнику на праві оренди, про кордони і площі земельної ділянки, передбачених проектно-технічною документацією, про елементи благоустрою; 4) про місцезнаходження споруджуваного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості та його опис, підготовлене відповідно до проектно-технічною документацією, на підставі якої видано дозвіл на будівництво; 5) про кількість у складі споруджуваного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості об'єктів пайового будівництва (квартир, нежитлових приміщень), що підлягають передачі учасникам пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію побудованого об'єкта, а також про технічні характеристики об'єктів пайового будівництва відповідно до проектно -технічною документацією; 6) про функціональне призначення нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, що не входять до складу загального майна будинку; 7) про склад спільного майна в багатоквартирному будинку чи іншому об'єкті нерухомості, яке буде знаходитися в спільній частковій власності учасників пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію зазначених об'єктів і передачі житлових (нежитлових) приміщень учасникам пайового будівництва; 8) про передбачуваний термін отримання дозволу на введення в експлуатацію споруджуваного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, перелік органів державної влади, органів місцевого самоврядування та організацій, представники яких будуть брати участь у прийманні збудованого об'єкта; 9) про можливі фінансові та інших руських при здійсненні проекту будівництва та заходи з добровільного страхування забудовником таких ризиків; 10) про перелік організацій, що здійснюють основні будівельно-монтажні та інші роботи (підрядників). Крім того, на вимогу учасника пайового будівництва забудовник зобов'язаний представити для ознайомлення такі документи (ст. 21 Закону про участь у пайовому будівництві): 1) дозвіл на будівництво; 2) техніко-економічне обгрунтування проекту будівництва; 3) висновок державної експертизи проектно-технічної документації; 4) проектно-технічну документацію; 5) документи, що підтверджують права забудовника на земельну ділянку. При цьому до моменту опублікування своєї проектної декларації, що включає в себе настільки докладні відомості про проект будівництва, забудовник вже повинен мати інформацію про організації-підрядників (субпідрядників), які виконуватимуть основні будівельно-монтажні та інші роботи, а також мати складену і пройшла державну експертизу проектно-технічну документацію. Отже, задовго до підготовки своєї проектної декларації забудовник повинен укласти з проектною (вишукувальної, проектно-вишукувальної) організацією договір підряду на виконання проектно-вишукувальних робіт, і зобов'язання за цим договором повинні бути виконані сторонами в повному обсязі. Крім того, він повинен вступити в договірні відносини за будівельним підряду, уклавши договір з генеральним підрядником, який у свою чергу повинен оформити договірні відносини з субпідрядниками (зазначені договори можуть бути оформлені і за моделлю попереднього договору відповідно до ст. 429 ЦК). Перший договір участі в пайовому будівництві забудовник може укласти не раніше закінчення 14 днів після опублікування в засобах масової інформації (розміщення в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування) своєї проектної декларації. Текст договору участі в пайовому будівництві повинен містити всі істотні умови цього договору (ч. 4 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві). До їх числа належать: - Визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації після отримання забудовником дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості; - Термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва його учаснику, який повинен бути єдиним для всіх учасників пайового будівництва (ч. 1 ст. 6 Закону про участь у пайовому будівництві); - Ціна договору, яка може бути визначена як сума грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкта пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника (ч. 1 ст. 5 Закону про участь у пайовому будівництві) (1), а також строки та порядок її сплати; --- (1) Представляється, що базові критерії для визначення ціни і ставки плати за послуги забудовника можуть бути диференційовані залежно від категорії об'єкта пайового будівництва та його впорядкованості, але не повинні віддаватися повністю "на відкуп" забудовнику.
- Гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва, який не може становити менше 5 років і обчислюється з дня передачі об'єкту пайового будівництва його учаснику, якщо інше не передбачено договором (ч. 5 ст. 7 Закону про участь у пайовому будівництві). За відсутності названих умов в тексті договору останній вважається неукладеним (ч. 5 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві) (1). --- (1) При відсутності в договорі участі в пайовому будівництві умови про гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва розумніше було б вважати, що він дорівнює п'яти рокам, але не визнавати зазначений договір неукладеним. Крім того, диспозитивний характер норми про обчислення гарантійного строку представляє забудовнику необгрунтовану можливість передбачати в конкретних договорах відносно різних учасників пайового будівництва різний порядок обчислення гарантійного строку, який насправді має бути однаковим для всіх договорів участі в пайовому будівництві відповідного об'єкта нерухомості.
Договір участі в пайовому будівництві укладається у письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (ч. 3 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві) (1). --- (1) Що виключає можливість віднесення його до консенсуальних договорами.
Державна реєстрація договору участі в пайовому будівництві, укладеного забудовником з першим учасником пайового будівництва, здійснюється на підставі їх заяви. При цьому на додаток до переліку документів, зазвичай подаються для державної реєстрації таких договорів, забудовником повинні бути представлені: 1) дозвіл на будівництво; 2) проектна декларація; 3) план створюваного об'єкта нерухомого майна із зазначенням його місцезнаходження та кількості знаходяться в його складі житлових і нежитлових приміщень і планованої площі кожного з них (ст. 24 Закону про участь у пайовому будівництві).
5. Зміст і виконання договору участі в пайовому будівництві
Зобов'язання забудовника за договором участі в пайовому будівництві включає в себе два роду обов'язків. По-перше, це загальні обов'язки, пов'язані з будівництвом багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості: забудовник зобов'язується перед усіма учасниками пайового будівництва і перед кожним з них окремо побудувати (створити) в передбачений договором строк багатоквартирний будинок або інший об'єкт нерухомості. Виконання відповідних обов'язків може здійснюватися забудовником своїми силами і засобами або з залученням третіх осіб (замовника, генерального підрядника, підрядників). На відміну від замовника в договорі будівельного підряду учасник пайового будівництва на цьому етапі не має можливості здійснювати контроль або нагляд за діями забудовника і залучених ним осіб з будівництва відповідного об'єкта. У разі припинення або призупинення будівництва багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, до складу якого входить об'єкт пайового будівництва, за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва, останній має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору, а також має право вимагати від забудовника повернення сплачених ним коштів з нарахуванням на них відсотків у розмірі 1/150 ставки рефінансування Банку Росії за кожен день користування зазначеними коштами з дня внесення їх учасником пайового будівництва до дня їх повернення забудовником. Аналогічні наслідки можуть настати для забудовника і у випадках істотної зміни проектної документації споруджуваного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, до складу якого входить об'єкт пайового будівництва, або зміни призначення спільного майна або нежитлових приміщень, що входять до складу багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості. По-друге, до складу зобов'язання забудовника входять конкретні обов'язки перед кожним учасником пайового будівництва, пов'язані з передачею об'єкта пайового будівництва. Виконання забудовником названих обов'язків перед кожним конкретним учасником пайового будівництва у відомому сенсі носить похідний характер і залежить від виконання загальних обов'язків забудовника з будівництва багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості. Передача забудовником об'єкта пайового будівництва контрагентам за договорами участі в пайовому будівництві можлива не раніше отримання забудовником у встановленому порядку дозволу на введення в експлуатацію завершеного будівництвом багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості. При цьому забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва відповідний об'єкт пайового будівництва не пізніше строку, передбаченого договором (ч. 1 ст. 6, ч. 2 ст. 8 Закону про участь у пайовому будівництві). Після отримання забудовником названого дозволу він повинен повідомити кожного з учасників пайового будівництва про його завершення і про свою готовність передати їм об'єкти пайового будівництва відповідно до укладеного договору, а потім передати їх протягом двох місяців після отримання дозволу на введення багатоквартирного будинку (іншого об'єкта нерухомості) в експлуатацію, але не пізніше терміну, передбаченого договором. Зобов'язання забудовника вважаються виконаними з моменту підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва (ч. 3 ст. 8, ч. 1 ст. 12 Закону про участь у пайовому будівництві). Належне виконання забудовником своїх зобов'язань полягає не тільки у своєчасній передачі житлового або нежитлового приміщення учаснику пайового будівництва, а й у тому, що за своєю якістю воно має відповідати умовам договору, а за їх відсутності - вимогам технічних регламентів, проектно-технічної документації, містобудівних регламентів , а також іншим обов'язковим вимогам. При виявленні недоліків у переданому об'єкті пайового будівництва його учасник до підписання передавального акту або іншого документа про передачу об'єкта має право вимагати від забудовника складання акта про невідповідність об'єкта пайового будівництва вимогам, що пред'являються до його якості, і відмовитися від підписання передавального акту до виконання забудовником обов'язку щодо усунення виявлених недоліків (ч. 1 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закону про участь у пайовому будівництві). На забудовника за договором участі в пайовому будівництві покладається ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта пайового будівництва до його передачі учаснику пайового будівництва (ч. 6 ст. 4 Закону). Дана норма носить імперативний характер і не допускає іншого порядку розподілу ризиків між суб'єктами договору участі в пайовому будівництві. Відповідний ризик, який несе забудовник, може бути покритий страхуванням. Зміст зобов'язання учасника будівництва зводиться до його обов'язків по сплаті забудовнику ціни договору і прийняття від забудовника об'єкту пайового будівництва з посвідченням цього факту шляхом підписання передавального акту або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва (ч. 1 ст. 4, ч. 2 ст. 12 Закону про участь у пайовому будівництві). Виконання учасником пайового будівництва обов'язку щодо сплати ціни договору може проводитися шляхом внесення платежів одноразово або у встановлений договором період, обчислюваний роками, місяцями або тижнями. З виконанням цього обов'язку в учасника пайового будівництва з'являється можливість відступити право вимоги за договором участі в пайовому будівництві. Виконання учасником пайового будівництва свого обов'язку щодо прийняття об'єкта пайового будівництва та підписання спільно з забудовником передавального акта або іншого аналогічного документа є необхідною умовою виникнення у нього права власності на відповідне житлове або нежитлове приміщення. Згідно ч. 2 ст. 16 Закону про участь у пайовому будівництві підставою для державної реєстрації права власності учасника пайового будівництва на об'єкт пайового будівництва є документи, що підтверджують факт його споруди, дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку (іншого об'єкта нерухомості), до складу якого входить об'єкт пайового будівництва, а також передавальний акт або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва. Державної реєстрації права власності учасників пайового будівництва на передані їм забудовником житлові чи нежитлові приміщення в побудованому багатоквартирному будинку чи іншому об'єкті нерухомості повинні передувати дії забудовника за поданням органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, дозволу на введення в експлуатацію відповідного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, що повинно бути зроблено забудовником не пізніше ніж через 10 робочих днів після отримання такого дозволу. Тільки після цього учасник пайового будівництва, який підписав із забудовником передавальний акт або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва, має право звернутися до органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, із заявою про державну реєстрацію права власності на житлове (нежитлове) приміщення, побудоване за рахунок його коштів. При виникненні права власності на об'єкт пайового будівництва у його учасника одночасно виникає частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку чи іншому об'єкті нерухомості. А державна реєстрація виникнення права власності на об'єкт пайового будівництва служить також державною реєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно (ст. 16 Закону про участь у пайовому будівництві).
6. Забезпечення виконання зобов'язань забудовника
Виконання зобов'язань забудовника з будівництва багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості та передачі учасникам пайового будівництва відповідних об'єктів пайового будівництва, а також виконання ним інших обов'язків (щодо повернення грошових коштів, внесених учасниками пайового будівництва, сплаті відсотків за користування чужими грошовими коштами та неустойки, а також з відшкодування завданих збитків) забезпечено заставним правом учасників пайового будівництва щодо земельної ділянки (права її оренди), а також будується на цій земельній ділянці багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості з моменту державної реєстрації договору участі в пайовому будівництві (ч. 1 ст. 13 Закону про участь у пайовому будівництві). Відповідно до ч. 9 ст. 13 Закону на ці заставні відносини також поширюється дія загальних правил ДК про заставу та норм Закону про іпотеку. Якщо забудовник в силу неможливості завершення будівельних робіт вживає заходів до державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, з моменту його державної реєстрації зазначений об'єкт незавершеного будівництва також вважається які у заставі у учасників пайового будівництва. При виникненні підстав для звернення стягнення на предмет застави державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва стає для забудовника обов'язковою. При його ухиленні від вчинення дій, необхідних для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, його державна реєстрація здійснюється на підставі рішення суду про звернення стягнення на предмет застави, прийнятого за позовом учасника пайового будівництва (ч. ч. 2 і 5 ст. 13 Закону про участь у пайовому будівництві). При державній реєстрації права власності забудовника на житлові чи нежитлові приміщення, що входять до складу багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, будівництво якого здійснювалося із залученням грошових коштів учасників пайового будівництва, з моменту такої реєстрації відповідні житлові та нежитлові приміщення також вважаються які у заставі у учасників пайового будівництва (ч. 3 ст. 13 Закону). Щоб уникнути конкуренції заставних прав, що належать учасникам пайового будівництва, і заставних прав інших кредиторів забудовника по інших зобов'язаннях, виконання яких також забезпечено заставою земельної ділянки, об'єкта незавершеного будівництва або житлових (нежитлових) приміщень, Закон про участь у пайовому будівництві в ч. ч. 6 і 7 ст. 13 і в ч. ч. 2 і 3 ст. 15 передбачає певні обмеження прав заставодержателів, які не є учасниками пайового будівництва. В якості такого заставодержателя може виступати тільки банк, що надав забудовнику цільовий кредит на будівництво відповідного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості. Якщо договір застави укладений між банком і забудовником до оформлення договірних відносин з першим учасником пайового будівництва, при зверненні стягнення на предмет застави, коли вирученої суми недостатньо для погашення всіх забезпечених заставою вимог, відповідні грошові кошти розподіляються між банком-заставодержателем та учасниками пайового будівництва пропорційно розміру їх вимог до забудовника. Після того як забудовником укладено перший договір з учасником пайового будівництва, земельну ділянку (право його оренди), а також споруджуваний багатоквартирний будинок або інший об'єкт нерухомості можуть передаватися забудовником в заставу банку з метою забезпечення повернення цільового кредиту, наданого для будівництва багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, в порядку наступного застави. У цьому разі вимоги банку-заставодержателя при зверненні стягнення на предмет застави підлягають задоволенню лише після погашення вимог усіх учасників пайового будівництва, включаючи і тих, що не заявили свої вимоги забудовнику до дати проведення публічних торгів, на яких було реалізовано заставлене майно. Вимоги таких учасників пайового будівництва погашаються шляхом зарахування належних їм коштів у депозит нотаріуса. Більше того, відповідно до ч. 3 ст. 14 і ч. 4 ст. 15 Закону про участь у пайовому будівництві банки-залогодержатели несуть солідарну з забудовником відповідальність за тими вимогами учасників пайового будівництва, які не були задоволені за рахунок грошових коштів, виручених від реалізації заставленого майна. Йдеться про ті випадки, коли вимоги банків-заставодержателів були задоволені шляхом звернення стягнення на предмет застави до того моменту, коли в учасників пайового будівництва з'явилося аналогічне право вимагати звернення стягнення на заставлене майно. Справа в тому, що на вимогу учасника пайового будівництва стягнення на предмет застави може бути звернено не раніше ніж через 6 місяців після настання передбаченого договором участі в пайовому будівництві терміну передачі забудовником об'єкта пайового будівництва або припинення (призупинення) будівництва багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості при наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий забудовником контрагенту за договором (ч. 1 ст. 14 Закону про участь у пайовому будівництві).
7. Відповідальність сторін і інші наслідки порушення договору участі в пайовому будівництві
Невиконання або неналежне виконання зобов'язань, що випливають з договору участі в пайовому будівництві, тягне для сторони, яка допустила порушення договору, обов'язок відшкодувати контрагенту завдані збитки (ст. ст. 15, 393 ЦК). Разом з тим за окремі порушення договору встановлена відповідальність у формі законної неустойки. Так, за порушення встановленого договором строку внесення платежу учасник пайового будівництва сплачує забудовникові неустойку (пені) у розмірі 1/150 ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання, від суми простроченого платежу за кожний день прострочення (ч. 6 ст. 5 Закону про участь у пайовому будівництві). Зі свого боку, за порушення передбаченого договором терміну передачі учаснику пайового будівництва об'єкту пайового будівництва забудовник сплачує йому неустойку (пені) у розмірі 1/75 ставки рефінансування, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення (ч. 2 ст. 6 Закону про участь у пайовому будівництві). Саме по собі введення законних неустойок за порушення договору - не найкращий спосіб правового регулювання приватноправових відносин. Але якщо встановлення законної неустойки для забудовника можна пояснити необхідністю захисту прав учасників пайового будівництва, особливо громадян, то введення її відносно учасника пайового будівництва (того ж громадянина), що є слабкою стороною договору, яка протистоїть професійному контрагенту, навряд чи можна пояснити. Аналогічні сумніви викликає додання законним неустійках, в тому числі підлягає стягненню з учасника пайового будівництва, штрафного характеру (ст. 10 Закону про участь у пайовому будівництві). При цьому такий характер мають не тільки законні неустойки, а й ті неустойки (штрафи, пені), які можуть бути передбачені сторонами в укладається договорі про участь у пайовому будівництві, який розробляється забудовником. Останній, включивши в договір рядове умова про додаткові неустойки, що підлягають стягненню за ті чи інші порушення з учасників пайового будівництва, може поставити їх в кабальну залежність. Тому таке регулювання відповідальності учасників пайового будівництва слід визнати таким, що суперечить цілям прийняття Закону про участь у пайовому будівництві. Передбачена Законом обов'язок забудовника у випадках дострокового припинення договору та повернення грошових коштів учаснику пайового будівництва сплатити йому також відсотки з дня внесення грошових коштів забудовнику і до дня їх повернення учаснику пайового будівництва (наприклад, ч. 3 ст. 7, ч. 2 ст. 9) не повинна розглядатися як застосування до забудовника міри відповідальності (ст. 395 ЦК). Мова тут йде про плату за користування комерційним кредитом, по суті наданим забудовнику учасником пайового будівництва (ст. 823 ЦК). Законом передбачені й інші наслідки невиконання або неналежного виконання зобов'язань, що випливають з договору участі в пайовому будівництві, які також не можуть бути кваліфіковані як заходів відповідальності. Якщо, наприклад, об'єкт пайового будівництва побудований забудовником з відступами від умов договору, що призвели до погіршення його якості, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання, учасник пайового будівництва, якщо інше не передбачено договором, за своїм вибором вправі вимагати від забудовника: 1) безоплатного усунення недоліків в розумний строк; 2) відповідного зменшення ціни договору; 3) відшкодування своїх витрат на усунення недоліків. У разі істотного порушення вимог до якості об'єкту пайового будівництва його учасник має право відмовитися від виконання договору і зажадати від забудовника повернення грошових коштів та сплати передбачених відсотків (ч. 2 ст. 7 Закону). При порушенні забудовником вимог Закону, що пред'являються до проектної декларації, учасник пайового будівництва має право звернутися до суду (арбітражного суду) з позовом про визнання укладеної ним угоди недійсною як укладеної під впливом помилки. І в цьому випадку (уже в якості наслідків недійсності договору) забудовник зобов'язаний повернути кошти, внесені учасником пайового будівництва, і сплатити останньому відповідні відсотки (ч. 7 ст. 19 Закону про участь у пайовому будівництві).
8. Зміна і розірвання договору участі в пайовому будівництві
Договір участі в пайовому будівництві може бути змінений або розірваний з загальних підставах одним із способів, передбачених ст. 450 ГК. Разом з тим встановлені і спеціальні правила про підстави зміни або розірвання даного договору з ініціативи забудовника, а також про випадки, коли учасник пайового будівництва наділяється правом на односторонню відмову від виконання договору участі в пайовому будівництві. Так, у разі якщо будівництво багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості не може бути завершено в передбачений договором строк, забудовник не пізніше ніж за два місяці до закінчення зазначеного терміну зобов'язаний направити учаснику пайового будівництва відповідну інформацію і пропозиція про зміну договору (ч. 3 ст. 6 Закону). Зміна умови договору про термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва здійснюється у загальному порядку, передбаченому в ГК. Підставою для розірвання договору в судовому порядку на вимогу забудовника може служити прострочення з боку учасника пайового будівництва внесення одноразового платежу більш ніж на три місяці, або порушення строку внесення чергових платежів більш ніж три рази протягом року або окремого платежу на термін, що перевищує три місяці (ч. ч. 4 і 5 ст. 5 Закону про участь у пайовому будівництві). Учасник пайового будівництва наділяється правом односторонньої відмови від виконання договору в наступних випадках: 1) невиконання забудовником зобов'язання з передачі об'єкта пайового будівництва в строк, передбачений договором; 2) припинення або призупинення будівництва багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва; 3) істотне зміна проектно-технічної документації споруджуваного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, до складу яких входить об'єкт пайового будівництва, в тому числі суттєве зміна розміру об'єкта пайового будівництва; 4) зміна призначення спільного майна або нежитлових приміщень, що входять до складу багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості; 5) невиконання забудовником обов'язків, пов'язаних з виявленими порушеннями вимог, що пред'являються до якості об'єкту пайового будівництва; 6) істотне порушення вимог до якості об'єкту пайового будівництва; 7) інші випадки, передбачені договором участі в пайовому будівництві (ч. 1 ст. 9 Закону про участь у пайовому будівництві). При відмові учасника пайового будівництва від виконання договору забудовник зобов'язаний повернути йому сплачені в рахунок ціни договору грошові кошти, а також сплатити відсотки за користування ними в розмірі 1/150 ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання з повернення грошових коштів. Відсотки нараховуються за кожен день з дня внесення учасником пайового будівництва грошових коштів або їх частини в рахунок ціни договору до дня їх повернення забудовником учаснику пайового будівництва (п. 2 ст. 9 Закону).
Додаткова література
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга третя: Договори про виконання робіт і надання послуг. М., 2002. Богачева Т.В. Договір будівельного підряду / / Закон. 2004. N 8. Коваленко Н.І. Законодавство про капітальне будівництво при переході до ринку / / Цивільне законодавство Росії при переході до ринку. М., 1995. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / За заг. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козир, А.А. Маковської. М., 2004.
|
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 5. Договір участі в пайовому будівництві" |
||
|
||